logo

          เคยสงสัยว่าย่านที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (Central Business District) แล้วแท้จริงคือตรงไหนกันแน่ ซึ่งนิวบ์เชื่อว่า หลายๆคนก็คงเคยได้ยินผ่านเอเจ้นต์อสังหาฯ ต่าง ๆ มักจะพูดถึงพื้นที่ในกรุงเทพฯ ว่าเป็น Central Business District (CBD) หรือ ไพร์มแอเรีย (Prime Area) กันไม่มากก็น้อยเวลาเปิดขายอสังริมทรัพย์โครงการต่าง ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับคอนโดระดับ Luxury ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เพื่อดึงให้ทำเลนั้นดูน่าสนใจมายิ่งขึ้น ไม่ดรอปไปกว่าโซนใจกลาง Central Business District (CBD) จริงๆนั่นเอง

          แต่ยิ่งในปัจจุบันที่โครงข่ายรถไฟฟ้าเริ่มค่อย ๆ ทั่วถึงทั้งเมืองมากขึ้น จึงเริ่มเกิดทำเลใหม่ ๆ ที่มีความไพร์มไม่แพ้กัน งั้นเราไปดูกันว่า Central Business District (CBD) มีย่านไหนบ้าง

“Central Business District (CBD) คืออะไร?”

          นิยามหรือคำจำกัดความอย่างง่าย ๆ ของมันก็คือ “เขตย่านหรือพื้นที่ซึ่งเป็นศูนย์รวมของแหล่งงาน กิจการธุรกิจ และกิจกรรมทางสังคมต่างๆของเมือง” โดยจะเป็นที่เข้าใจกันดีในวงการผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์ตามนี้โดยไม่จำกัดว่าต้องเป็นย่านกระจุกตัวของอาคารสูงระฟ้า(หากว่าเป็นเพียงอาคารคอนโดมิเนียมที่อยู่อาศัย หรือโรงแรม)ครับ

==============================

“แล้วย่าน Central Business District (CBD) ที่ว่า คือตรงไหน?”

พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ Central Business District (CBD)

พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ Central Business District (CBD) ใจกลางกรุงเทพฯ ที่แผ่ขยายไปทางตะวันออกตามแนวถนนสุขุมวิท

          แต่เมื่อใช้นิยามนี้(ซึ่งอธิบายไว้อย่างกว้างมากๆ)กับกรุงเทพฯแล้ว ก็คงต้องกุมขมับเพราะว่ามีมากมายหลายพื้นที่มากที่สามารถนับรวมกับนิยามนี้ได้ โดย CBRE (บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับสากล) ได้ทำการแบ่งย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ Central Business District (CBD) ของกรุงเทพ ไว้คร่าวๆว่า

พื้นที่ย่าน CBD เศรษฐกิจสำคัญโซนอื่นๆกลางกรุงเทพฯทำเลต่างๆ

พื้นที่ย่าน CBD เศรษฐกิจสำคัญโซนอื่นๆกลางกรุงเทพฯทำเลต่างๆ

1. Core Central Business District (Core CBD)

บางรัก - สาทร ไปจนถึง ปทุมวัน - ราชเทวี

ย่านถนนสีลม เขตบางรัก

ย่านถนนสีลม เขตบางรัก Core CBD หลักพื้นที่ไข่แดงของกรุงเทพฯ

          พื้นที่ที่เป็นย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจต่างๆ เป็นศูนย์รวมอาคารสำนักงานและแหล่งกระจุกตัวของศูนย์การค้าสำคัญต่างๆของกรุงเทพ โดยบางครั้งเรียกว่า “พื้นที่ไข่แดง” (Core Central Business District) คือ บริเวณเขตบางรักและสาทรตอนเหนือ ได้แก่ ย่านถนนสีลม ถนนสาทร และถนนพระรามที่ 4 ตอนต้น ซึ่งเป็นแหล่งกระจุกตัวสำคัญของบรรดาอาคารสำนักงาน สถาบันการเงิน และบริษัทเล็กใหญ่ต่างๆทั้งไทยและนานาชาติ เช่น ทำเลรอบสถานี BTS ศาลาแดง และ BTS ช่องนนทรี ครอบคลุมขึ้นมาถึงเขตปทุมวันและราชเทวี เช่น ย่านถนนวิทยุ ถนนเพลินจิต สยามแสควร์ ราชประสงค์ และย่านตลาดประตูน้ำ ซึ่งเป็นย่านที่มีตึกสำนักงานจำนวนมากไม่แพ้กัน และยังเป็นศูนย์กลางย่านจับจ่าย (Shopping District) เพราะมีศูนย์การค้าใหญ่ถึง 14 แห่ง เช่น CentralWorld, SIAM Paragon, MBK Center, Central Chidlom, Central Embassy, Palladium World และ Platinum Mall เป็นต้น นับว่าเป็นทำเลที่สุดไพร์มของใจกลางที่สุด

ย่านถนนเพลินจิต แยกราชประสงค์ เขตปทุมวัน

ย่านถนนเพลินจิต แยกราชประสงค์ เขตปทุมวัน หนึ่งใน Prime Location ย่าน Shopping District ของกรุงเทพฯ

          Magnet สำคัญในทำเลนี้

สำนักงาน : Empire Tower, Sathorn Square, United Center, สำนักงานใหญ่ธนาคารกรุงเทพ, All Seasons Place, Park Venture เป็นต้น รวมถึงโครงการ Mixed-Use Mega Project ใหญ่ 2 คือ One Bangkok และ Dusit Central Park

ศูนย์การค้า : แยกราชประสงค์, CentralWorld, SIAM Paragon, Siam Square, MBK Center, ย่านประตูน้ำ เป็นต้น

ผู้อยู่อาศัยหลักในทำเลนี้ :

          ย่านนี้คอนโดหลายๆโครงการมักมีราคาเริ่มต้นที่สูง-สูงมากและเน้นระดับ Super Luxury ขึ้นไป กลุ่มผู้อยุ่อาศัยในทำเลนี้หากไม่ใช่ชาวไทยระดับเศรษฐี หรือคนมีฐานะสูง ก็จะเป็นชาวต่างชาติระดับผู้บริหาร ด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้มีราคาที่ดีดสูงเพราะมีราคาที่ดินต่อตารางวาที่แพงเป็นทุนตั้งต้น รวมถึงบางโครงการยังเป็น Leasehold สัญญาเช่าระยะยาว เช่น โครงการ Langsuan Village

โครงการที่น่าสนใจ : โครงการที่ยังพอจับต้องได้เห็นจะเป็น

  • Life ๑ Wireless ของ AP Thailand บริเวณถนนวิทยุ โดยห้องโปรโมชั้นเริ่มต้นที่ 4.99 ลบ. และ
  • IDEO Chula-Samyan จาก Ananda Development เพียง 400 เมตรจาก MRT สามย่าน โดยห้องโปรโมชั้น 2 BEDROOM เริ่มต้นที่ 6.19 ลบ. แถมยังเป็น Freehold อีกด้วยครับ

*ข้อมูล ณ ม.ค. 2563

ถนนวิทยุ(Wireless Road / Witthayu Road)

ถนนวิทยุ (Wireless Road / Witthayu Road) ย่านสำนักงานบริษัทข้ามชาติและสถานทูตสำคัญๆ

2. Outer CBD / Extended Business District

พระรามที่ 4 - อโศกมนตรี - สุขุมวิท - ทองหล่อ/เอกมัย

         ปัจจัยสำคัญอย่างโครงข่ายระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนทั้ง BTS และ MRT ก็มีส่วนช่วยให้พื้นที่ธุรกิจขยายวงกว้างออกไปมากยิ่งขึ้น (Outer CBD / Extended Business District) ซึ่งพื้นที่ใกล้เคียงที่ก็มีการกระจุกตัวของสำนักงานและห้างสรรพสินค้ารอ งถัดลงมาก เช่น พื้นที่ถนนอโศกมนตรี(ซ.สุขุมวิท 21) แนวถนนรัชดาภิเษกตอนล่าง ถึงถนนพระรามที่ 4 ตอนปลาย และย่านถนนสุขุมวิทตอนต้นถึงสุขุมวิทตอนกลาง เช่น พื้นที่ย่านพร้อมพงษ์ ซอยทองหล่อ และเอกมัย

Magnet สำคัญในทำเลนี้ : Terminal 21, Singha Complex, Emporium-EmQuartier, ซอยพร้อมพงษ์, ซอยทองหล่อ, ซอยเอกมัย

ผู้อยู่อาศัยหลักในทำเลนี้ : เป็นทำเลที่มีราคาสูงขึ้นในช่วง 5-10 ปีที่ผ่านมา นอกจากชาวไทยฐานะดี แล้วยังเป็นย่านที่นิยมของชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย หรือกลุ่ม Expats โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นและชาวตะวันตก เนื่องจากมีกิจการมากมายทั้งซุปเปอร์มาร์เก็ตสินค้านำเข้า และภัตตาคารอาหารต่างชาติ เพื่อตอบสนองผู้บริโภคกลุ่มนี้โดยเฉพาะ

โครงการที่น่าสนใจ : เป็นทำเลที่มีราคาค่อนข้างสูงไม่ต่างจาก Core Central Business District เท่าไหร่นัก โครงการที่ราคายังย่อมเยาและพอจับต้องได้จึงห่างจากศูนย์กลางทำเลอย่าง ริมถนนสุขุมวิทช่วงต้นๆหรือใจกลางย่านทองหล่อและเอกมัยมาพอสมควร มายังโซนใกล้เคียงอย่าง 

  • The TREE Sukhumvit - Rama 4 จาก Pruksa ถนนพระรามที่ 4 ใกล้แยกพระโขนง โดยราคาโปรโมชั่นที่ 2.59 ลบ.
  • The BASE Phetchaburi - Thonglor จาก Sansiri ถนนพระรามที่ 4 ใกล้แยกพระโขนง โดยราคาโปรโมชั่นที่ 2.69 ลบ.
  • IDEO Mobi Asoke จาก Ananda Development สถานี MRT เพชรบุรี โดยราคาโปรโมชั่นที่ 4.89 ลบ.
  • IDEO Sukhumvit - Rama 4 จาก Ananda Development ตำแหน่งสถานี BTS พระโขนง โดยราคาโปรโมชั่น 2 BEDROOM ที่ 4.99 ลบ.

*ข้อมูล ณ ม.ค. 2563

3. New Central Business District (New CBD)

อโศก-พระราม 9 - รัชดาฯ-ห้วยขวาง

          นอกจากนี้พื้นที่ทำเลอื่นๆที่เริ่มเติบโต เพิ่มความสำคัญของการเป็นศูนย์กลางธุรกิจรอง และอนาคตอาจเติบโตเป็นย่านเศรษฐกิจใหม่ (New Central Business District) ด้วยปัจจัยหลักอย่างกำลังจะเป็นจุดตัดโครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่ในอนาคต อย่างย่านถนนรัชดาภิเษกตะวันออก และแยกพระราม 9 ที่ตั้งสถานี MRT พระราม 9 และ MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งกำลังจะเป็นสถานีเชื่อมต่อ Interchange สำคัญระหว่าง MRT สายสีน้ำเงินและสายสีส้ม

ย่านถนนรัชดาภิเษก เขตห้วยขวาง-ดินแดง

ย่านถนนรัชดาภิเษก เขตห้วยขวาง-ดินแดง ทำเล New CBD สถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ-พระราม 9

          Magnet สำคัญในทำเลนี้

          ศูนย์การค้าและตลาดขนาดใหญ่ 6 แห่ง ได้แก่ Fortune Town, Central Plaza Rama 9, Esplanade Ratchada, Big C Extra Ratchada, The Street Ratchada และตลาดรถไฟรัชดา นอกจากนี้ยังมีสำนักงานขนาดใหญ่สำคัญๆอย่าง ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET), AIA Capital Center, G Tower, CP Tower 2, RS Tower และ CW Tower หรือเดิมชื่อ Cyber World Tower เป็นต้น

อาคาร AIA Capital Center และ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET)

อาคาร AIA Capital Center และ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) หนึ่งในตึกสำนักงานสำคัญย่านถนนรัชดาฯ

ผู้อยู่อาศัยหลักในทำเลนี้ :

          เดิมเป็นย่านที่อยู่อาศัยของชาวไทยเป็นหลัก ปะปนฐานะกันตั้งแต่ระดับแรงงานไปจนถึงฐานะดี ด้วย Magnet สำคัญอย่างตลาดรถไฟรัชดาเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมในพื้นที่ และเส้นทาง MRT สายสีน้ำเงินเพียงต่อเดียว เข้าใจกลาง Core Central Business District ละแวกนี้จึงเริ่มเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ Expats มาขึ้นเรื่อยๆ

โครงการที่น่าสนใจ :

  • Noble Revolve Ratcha 1-2 ระยะ 0 เมตรทางเข้า-ออกสถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ จาก Noble Development โดยราคาโปรโมชั่นที่ 3.49 ลบ.
  • IDEO Rama 9 – Asoke จาก Ananda Development โดยราคาโปรโมชั่นที่ 2.99 ลบ.
  • Life Asoke – Rama และ Life Asoke Hype จาก AP Thailand ใกล้ทางด่วนพิเศษศรีรัช โดยราคาโปรโมชั่นที่ 2.89 ลบ. และ 3.99 ลบ. ตามลำดับ
  • KnightsBridge Space Rama 9 จาก Origin Property โดยราคาเริ่มต้นที่ 4.69 ลบ.

*ข้อมูล ณ ม.ค. 2563

4. North Central Business District (North CBD)

ห้าแยกลาดพร้าว-สถานีกลางบางซื่อ

          ย่านรอบสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งทางภาครัฐวางโครงการว่าจะยกระดับให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมทางรางหลักของประเทศให้เป็นย่านเศรษฐกิจของกรุงเทพตอนบน ในบทความนี้นิวบ์ขอเรียกอย่างง่ายๆว่า North Central Business District ครับ โดยกินพื้นที่รอบสถานีกลาง บางซื่อ และขยายรวมพื้นที่กลุ่มอาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้า Central Plaza Ladprao บริเวณห้าแยกลาดพร้าวเดิมอยู่แล้วรวมไปด้วยกันอีกด้วย

ย่านห้าแยกลาดพร้าว-จตุจักร-บางซื่อ ศุนย์รวมศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน

ย่านห้าแยกลาดพร้าว-จตุจักร-บางซื่อ ศุนย์รวมศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และอนาคตสถานีกลางบางซื่อ ค่อยๆพัฒนาเป็น Central Business District ใหม่ของกรุงเทพตอนเหนือ

 Magnet สำคัญในทำเลนี้ ได้แก่ สถานีกลางบางซื่อ(4Q 2020), Central Plaza Ladprao, Union Mall, ตลาดนัดสวนจตุจักร, สวนจตุจักร, สวนวชิรเบญจทัศ(สวนรถไฟ), Major Cineplex รัชโยธิน รวมทั้งสำนักงานเด่นๆอย่าง Energy Complex, SCB Plark Plaza, สักงานใหญ่ธนาคาร TMB, สำนักงานใหญ่ SCG รวมถึงสำนักงานใหญ่ ปตท. เป็นต้น

ผู้อยู่อาศัยหลักในทำเลนี้ :

          ยังคงเป็นย่านที่อยู่อาศัยชาวไทยมากกว่า ปะปนฐานะเช่นกันเพราะห่างไปไม่ไกลคือมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ บางเขน และยังมีโรงเรียนหอวังเป็นสถานศึกษาอีกแห่งของทำเลรุ่นใหม่นี้อีกด้วย

 โครงการที่น่าสนใจ :

  • DENiM Jatuchak จาก Grand Unity ทำเล ซอยวิภาวี 3 ทางเชื่อมออกซอยพหลโยธิน 18 โดยราคาโปรโมชั่นห้องขนาดเริ่มต้นที่ 1.99 ลบ.
  • The PRIVACY Jatujak จาก Pruksa โดยราคาห้องเริ่มต้นที่ 3.29 ลบ.
  • Life Ladprao Valley จาก AP Thailand โดยราคาโปรโมชั่นที่ 4.99 ลบ.

*ข้อมูล ณ ม.ค. 2563

5. East Center

บางนา - สุขุมวิทตอนล่าง

          ขณะเดียวกันอีกทำเลที่กำลังมาแรงอย่างละความสนใจไปไม่ได้อีกโซน ก็คือพื้นที่ย่านบางนา แนวถนนบางนา-ตราดบริเวณสี่แยกบางนาจนถึงแยกต่างระดับถนนศรีนครินทร์ เนื่องจากมีศูนย์กลางธุรกิจสำคัญๆมากมายทั้งศูนย์ประชุม BITEC บางนา อาคารสำนักงาน Grade A อย่าง BHIRAJ TOWER at BITEC ไปจนถึง ไทยประกันชีวิต สาขาบางนา และศูนย์การค้า Central Plaza Bangna นอกจากนี้ในยังมีโครงการ Mixed-Use Mega Project แห่งใหม่บริเวณนี้คือ Bangkok Mall ซึ่งต่อไปจะกลายเป็นแม่เหล็ก Magnet สำคัญอีกแห่งของทำเลทองแห่งนี้อีกด้วยครับ

โครงการที่น่าสนใจ :

  • IDEO O2 จาก Ananda Development โดยราคาห้องโปรโมชั่นที่ 2.59 ลบ.
  • IDEO Mobi Sukhumvit – Eastpoint จาก Ananda Development โดยราคาห้องโปรโมชั่นที่ 2.99 ลบ.
  • The Coast Bangna จาก BKK Grand Asset โครงการชิดติด Skywalk โดยราคาห้องโปรโมชั่น 2 BEDROOM ที่ 5.xx ลบ.
  • The Sky Sukhumvit จาก Property Perfect โดยราคาโปรโมชั่นเริ่มต้นที่ 2.59 ลบ.

*ข้อมูล ณ ม.ค. 2563

ทำเลธุรกิจอื่นๆ

อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ – พหลโยธิน – อารีย์

          นับว่าเป็นย่านที่คึกคักด้วยสำนักงาน ศูนย์การค้า และโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆไม่แพ้ย่านอื่น ไม่ว่าจะมีทั้ง สำนักงานใหญ่เครือข่ายโทรคมนาคมเจ้าดังอย่าง AIS, อาคาร Pearl Bangkok สำนักงานใหญ่ของ Pruksa, สำนักงานใหญ่เดิมธนาคารกสิกรไทย รวมถึงหน่วยงานภาครัฐอย่างกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและกรมสรรพากร แต่ด้วยเป็นทำเลที่รอบ 2-3 ปีมีโครงการใหม่ๆเปิดตัวค่อนข้างน้อย อีกทั้งยังเป็นย่านที่อยู่อาศัยของชาวไทยมีฐานะ ราคาที่ดินค่อนข้างสูง และอยู่ใกล้เขตทหารและที่ดินของรัฐ จึงเป็นข้อจำกัดให้ทำเลนี้ยังเติบโตได้ช้าครับ

ย่านพหลฯ-อารีย์ ถนนพหลโยธิน เขตพญาไท

ย่านพหลฯ-อารีย์ ถนนพหลโยธิน เขตพญาไท ทำเล Midtown พร้อมด้วยสำนักงานมากมายไม่ไกลใจกลาง CBD

==============================

“Central Business District สำคัญยังไง มากน้อยแค่ไหน?”

 สรุปง่ายๆสั้นๆว่า … “สำคัญมาก” ครับ 

          ถ้าให้อธิบายละเอียดละก็ ที่สำคัญก็เพราะตามที่กล่าวไว้ในนิยาม ไม่ว่าจะเป็น ย่าน Central Business District, New Central Business District หรือพื้นที่เศรษฐกิจอื่น ๆ ก็เพราะว่าเป็นแหล่งงานและที่ทำงานของคนส่วนใหญ่ที่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลรอบ ๆ ทั้งหน่วยงานของภาครัฐและบริษัทเอกชน แม้ว่าสำหรับบางสาขาอาชีพในยุคนี้จะสามารถทำงานจากที่บ้าน Work from Home หรือ ทำงานจากที่ไหนก็ได้ขอแค่มีคอมกับสัญญาณ Wifi หรือ Co-Working Space แถวไหนก็ตามแต่จนไม่จำเป็นต้องเข้าออฟฟิศใจกลางเมือง

          แต่ก็ต้องยอมรับว่าสาขาอาชีพอื่น ๆ นั้นยังต้องมีสถานประกอบการเป็นหลักแหล่ง รวมถึงรูปแบบงานส่วนใหญ่ยังต้องเก็บข้อมูลงานไว้กับองค์กรณ์เป็นหลัก รวมทั้งหลาย ๆ คนไม่อยากแบกงานไว้กับตัวตลอดเวลากลัวว่าจะรบกวน Work Life Balance เก็บงานไว้ห่างบ้านห่างเวลาอื่น ๆ ในชีวิตดีกว่าอะไรแบบนี้ ออฟฟิศย่านธุรกิจก็เลยยังมีความจำเป็นอยู่

          รวมถึงสถานที่จับจ่ายใช้สอย และร้านอาหาร แหล่งรวมต่างยังเป็นที่นิยมให้ผู้คนเลือกที่จะออกมาพบปะสังสรรค์กันมากกว่าอยู่ติดกับบ้านบ่อย ๆ อีกทั้งอาชีพสายบริการและกิจการค้าขายยังไม่ถูกแทนที่ด้วยหุ่นยนต์ไปง่าย ๆ ทำให้ย่าน Central Business District ยังเป็นศูนย์รวมของกิจกรรมทางสังคมและเศรษฐกิจของเมืองอยู่ไม่ลดทอนไปไหนนั่นเองครับ

          ส่วนว่าจะเลือกที่อยู่อาศัยทำเลใด คอนโดโครงการไหน นิวบ์คิดว่าอาจเลือกจากทั้งความพร้อมทางการเงินและไลฟ์สไตล์ของตัวเองเป็นหลักมากกว่าครับไม่ใช่เลือกจากย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจ Central Business District ถ้าใครชื่นชอบที่จะอยู่ใกล้ที่ทำงาน แหล่งพบปะจับจ่าย เดินทางง่ายด้วยรถไฟฟ้า ย่าน Central Business District, New Central Business District หรือย่านธุรกิจไหน ๆ ก็น่าจะเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจไม่น้อยเลยใช่ไหมครับ 

Written by NewbTay