logo

          หลังจากมีข่าวแว่ว ๆ ว่ามาตรการ LTV กำลังจะปลดล็อคเร็วนี้ๆ หรือที่เรียกกันว่า มาตรการ LTV ใหม่ ที่หลาย ๆ คนตั้งตารอคอย ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในด้านไหนบ้าง จนในที่สุดแบงก์ชาติก็ออกมาปรับเปลี่ยนมาตรการ LTV ตามคำเรียกร้อง วันนี้เราขอพาทุกคนย้อนมาดูถึงข้อดี-ข้อเสีย มาตรการ LTV ที่บังคับใช้กันอยู่ตอนนี้ดีกว่า ว่ามาตรการ LTV ใหม่ มี “ข้อดี-ข้อเสีย” ยังไง ทำไมถึงมีผลมากกับตลาดอสังหาฯ ทำไมบางคนเห็นด้วย ทำไมบางคนมองว่าตึงเกินไป และทำไมหลายๆคนถึงออกมาเรียกร้องให้ปรับเปลี่ยน และปลดล็อค กันอยู่ทุกวี่ทุกวัน

มาตรการ LTV คืออะไร?

          ก่อนอื่นสำหรับเพื่อน ๆ ที่ยังไม่รู้ว่ามาตรการ LTV คืออะไร นิวบ์ขออธิบายสั้น ๆ ให้เข้าใจกันง่าย ๆ ดังนี้ LTV ย่อมาจากคำว่า “Loan to Value” ซึ่งหมายถึงสัดส่วนการให้สินเชื่อของธนาคาร ว่าจะให้ลูกค้ากู้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน-คอนโด ซึ่งเจ้ามาตรการ LTV จะเข้ามากำหนดแบงก์ต่าง ๆ ในประเทศไทยว่า หากมีลูกค้ามาขอกู้เงินไปซื้อบ้าน – คอนโด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดหลังแรก หลังที่ 2 หลังที่ 3 ธนาคารจะสามารถให้กู้ได้กี่เปอร์เซ็นต์จากราคาบ้าน-คอนโดที่จะซื้อ ซึ่งมาตรการ LTV ปัจจุบันที่บังคับใช้เมื่อวันที่ 20 มกราคม 2563 ที่ผ่านมานี้

มาตรการ LTV มีหลักเกณฑ์ดังนี้

กู้ซื้อบ้านหลังแรก

- ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท แบงก์สามารถปล่อยกู้ได้ 100% ของราคาบ้าน-คอนโด

- ราคาเกิน 10 ล้านบาท แบงก์สามารถปล่อยกู้ได้ 90% ของราคาบ้าน-คอนโด

- สามารถกู้เพิ่มซื้อเฟอร์นิเจอร์ได้อีก 10% ของราคาบ้านและคอนโด

กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2

- ในกรณีที่ผ่อนหลังแรกเกิน 2 ปี ธนาคารให้กู้ได้ 90%

- ในกรณีที่ผ่อนหลังแรกยังไม่ถึง 2 ปี ธนาคารให้กู้ได้ 80% 

กู้ซื้อบ้านหลังที่ 3

- แบงก์จะปล่อยกู้ให้ได้แค่ 70% เท่านั้นค่ะ 

          ดังนั้นเมื่อแบงก์ให้กู้ไม่เต็ม สิ่งที่ลูกค้าแบงก์ต้องทำก็คือต้องมีเงินดาวน์จำนวนหนึ่ง นำมาโปะในส่วนที่แบงก์ไม่ได้ปล่อยกู้นั่นเอง ยกตัวอย่างเช่น ถ้าผ่อนบ้านหลังแรกเกิน 2 ปี และต้องกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ในราคา 3,000,000 บาท แต่แบงก์ให้กู้เพียง 90% ของราคาบ้าน (2,700,000) ลูกค้าต้องมีเงินดาวน์มาเพิ่มเติมอีก 300,000 บาท จึงจะครบตามราคา 

ทำไมธนาคารประเทศไทยต้องออกมากำหนดมาตรการ LTV?

          จริง ๆ แล้วแต่เดิมประเทศไทยไม่ได้มีการนำมาตรการ LTV มาใช้แต่แรก แต่เหตุผลแรกที่ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงก์ชาติต้องออกมาควบคุมโดยนำมาตรการ LTV มาใช้นั่นก็คือปัญหา “หนี้เสีย” นั่นเองค่ะ เพราะก่อนหน้าที่ธนาคารแห่งประเทศไทยจะออกมาตรการนี้นั้น เหล่าแบงก์ทั้งหลายต่างออกโปรโมชั่นเพื่อแข่งขันกันปล่อยกู้ให้กับลูกค้า จนทำให้ละเลยเรื่องการตรวจสอบ ทั้งในเรื่องความสามารถในการชำระหนี้ ว่าลูกค้าจะสามารถผ่อนชำระได้ตามที่ตกลงกันไว้หรือไม่ ซึ่งพอเรื่องนี้หย่อนเกินไป ก็ทำให้เกิดหนี้เสีย (ลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามที่ตกลงกันไว้) เป็นจำนวนมาก 

          นอกจากนี้ยังมีปัญหาเรื่องการกู้ซื้อบ้าน-คอนโด หลายหลังในเวลาเดียวกัน เพื่อเก็งกำไรในกลุ่มนักลงทุน (กลุ่มที่ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือที่เรียกกันว่าดีมานด์เทียม) ซึ่งเรื่องนี้จะทำให้เกิดการปั่นราคาที่อยู่อาศัยกันจนเกินมูลค่าจริงของบ้านและคอนโดอย่างรวดเร็ว จนทำให้คนไม่มีกำลังมากพอที่ซื้อ จนอาจจะทำให้เกิดสภาวะฟองสบู่แตกในตลาดอสังหาฯ ได้ 

        ด้วยเหตุผลทั้งหลายนี้ มาตรการ LTV เลยกลายเป็นเครื่องมือของธนาคารแห่งประเทศไทย จะทำให้เกิดความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของแบงก์ สำหรับซื้อบ้าน-คอนโด มากขึ้น เพื่อลดปัญหาดังกล่าวนั่นเอง   

ข้อดี – ข้อเสีย มาตรการ LTV


มาตรการ LTV ปัจจุบัน (มกราคม 2563) ดีกับใคร และดียังไง?

 ดีมากกับคนที่อยากซื้อบ้าน-คอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง เพราะ มาตรการ LTV ใหม่นี้ ให้วงเงินในการกู้เต็มจำนวน นอกจากนี้ยังสามารถกู้เพิ่มเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้าเข้าบ้านได้ โดยที่ไม่จำเป็นต้องมีเงินก้อนอยู่ก่อน ทำให้ใครหลาย ๆ คนที่มีความฝันอยากจะมีบ้านและคอนโดไว้อยู่อาศัยเอง ได้รับโอกาสในการเข้าถึงเงินกู้ง่ายขึ้นค่ะ สำหรับใครที่อยากจะกู้ซื้อคอนโดหลังแรกแล้วอยากรู้ว่าต้องทำยังไงถึงจะกู้ผ่านแบบ 100% นิวบ์เคยเขียนบทความไว้แล้ว จิ้มไปอ่านกันได้เลย

ข้อดีข้อที่ 2 ของมาตรการ LTV ต่อคนที่อยากจะซื้อบ้าน และคอนโดแบบอยู่อาศัยเอง คือจะทำให้คนที่ต้องการจะซื้อบ้านเพื่ออยู่เองได้ซื้อบ้านในราคาที่ตรงกับความเป็นจริงมากขึ้น เพราะนักลงทุนซื้อคอนโดมาปั่นราคาเก็งกำไรได้น้อยลง แถมมาตรการ LTV จะทำให้เหล่า Developer ต้องลดราคาคอนโดเพื่อดึงดูดให้คนซื้อ ทำให้ลูกค้าสามารถซื้อคอนโดมิเนียมกับ Developer ได้โดยตรงในราคาดี ๆ อีกหนึ่งข้อดีคือจะช่วยทำให้ประชาชนรู้จักออมเงินก่อนกู้ และจะช่วยให้ประชาชนสามารถตรวจสอบความพร้อมของตัวเองก่อนกู้ซื้อบ้านด้วย

 ดีกับนักลงทุนที่ซื้ออสังหาฯเก็งกำไร เพราะ การควบคุมการปล่อยกู้ตามมาตรการ LTV จะช่วยลดความเสี่ยงในการเกิดภาวะฟองสบู่แตก ซึ่งอาจจะทำให้อสังหาฯที่ถือไว้ราคาลดฮวบแบบรวดเร็ว อาจจะทำให้ต้องขาดทุนและเสียทรัพย์สินไปได้

 ดีกับ Developer เพราะ จะสามารถได้ดีมานด์แท้ หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากขึ้น นอกจากนี้ยังได้เม็ดเงินจากผู้อยู่อาศัยจริงโดยตรง

 ดีกับแบงก์ เพราะได้ลูกค้าที่มีความสามารถในการผ่อนชำระมากขึ้น ซึ่งจะทำให้ภาวะหนี้เสียลดลง

มาตรการ LTV ปัจจุบัน (มกราคม 2563) เสียกับใคร และเสียยังไง?

 คนที่อยากซื้อบ้าน-คอนโด หลังที่สองแต่ไม่มีเงินก้อน สำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองหลังที่สอง และมูลค่าบ้าน-คอนโด เกิน 10 ล้านบาท เพราะต้องมีเงินก้อนมาจ่ายสำหรับส่วนที่แบงก์ไม่สามารถปล่อยกู้ได้ นอกจากนี้หลายๆคนยังถูกแบงก์ปฏิเสธให้กู้ อาจเพราะถูกแบงก์มองว่าอาจจะไม่มีความสามารถที่จะผ่อนชำระได้

 คนที่อยากซื้อบ้านหลังที่ 2-3 เพราะ หากกำลังผ่อนบ้านหลังที่แรกอยู่ แล้วต้องการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 จะต้องวางเงินเพิ่มขั้นต่ำ 20% ของราคาบ้าน-คอนโด และถ้าจะกู้ซื้อบ้าน-คอนโดหลังที่ 3 จะต้องมีเงินถึง 30% ของราคาบ้าน-คอนโด ที่ต้องการซื้อ

 กระทบนักลงทุน คนที่เจ็บปวดที่สุดจาก LTV คือคนๆนี้ นักลงทุนนั่นเอง เพราะมีนักลงทุนมากมายเลยที่กู้เงินจากแบงก์มาลงทุนคอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะเป็นทั้งปล่อยเช่าหรือลงทุนแบบหวัง Capital Gain เพราะแบงก์ก็จะเขี้ยวในการปล่อยกู้มากขึ้น นั่นหมายความว่าการจะกู้แบงก์มาลงทุน อาจจะไม่ได้ง่ายเหมือนเมื่อก่อนแล้ว แถมถ้าต้องการจะกู้เพื่อซื้อบ้าน-คอนโดมาลงทุน ก็ต้องมีเงินก้อนมาโปะในส่วนที่แบงก์ไม่สามารถปล่อยกู้ให้ได้ด้วย

 กระทบ Developer เพราะเมื่อมีการควบคุมการปล่อยกู้เพื่อซื้อบ้าน-คอนโด ก็อาจจะทำให้คนซื้อบ้าน-คอนโดลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญเลย เพราะไม่ใช่ทุกคนที่จะมีเงินสดซื้อบ้าน-คอนโด นอกจากนี้ยังรวมไปถึงกลุ่มนักลงทุนที่อาจจะกู้มาลงทุนอสังหาฯ ไม่ง่ายเหมือนเก่าแล้ว ทำให้อาจจะทำให้ยอดขายซบเซาลง และมียูนิตคั่งค้างเยอะ

         นอกจากนี้มาตรการ LTV ยังกระทบไปถึงตลาดอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นตลาดประกัน โดยเฉพาะประกันสินเชื่อ หรือ MRTA ที่พอยอดขายอสังหาฯ ลดลง ยอดขายประกันก็ลดลงด้วย โดยในระยะเวลา 9 เดือน ตั้งแต่ปลายเดือนเม.ย. 2562 (เริ่มบังคับใช้มาตรการ LTV) จนถึงเดือนพฤศจิกายน 2562 ยอดเบี้ยประกันลดลงถึง 30-40% เลยทีเดียว 

         ทั้งหมดทั้งปวงนี้ ก็เป็นเพียงส่วนหนึ่งของผลกระทบที่ได้รับมาจากมาตรการ LTV ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศบังคับใช้ ซึ่งก็ต้องดูกันต่อไปว่ามาตรการ LTV ใหม่ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยหรือแบงก์ชาติ ปรับเปลี่ยนมานั้น จะส่งผลเสียหรือผลดีให้กับตลาดอสังหาฯ อย่างไร และจะช่วยดึงดูดกำลังซื้อจากดีมานด์แท้และดีมานด์เทียมได้มากน้อยแค่ไหน หรือการปรับเปลี่ยนสัดส่วน LTV เพียงเล็กน้อยทั้งหมดนี้เป็นแค่การลดความไม่พอใจของประชาชนเท่านั้น สำหรับเพื่อน ๆ ที่สนใจเรื่องคอนโดมิเนียมทั้งการอยู่อาศัยเอง และในแง่การลงทุนอสังหาฯ อย่าลืมติดตาม CondoNewb เอาไว้ เพราะเราจะคอยอัพเดทข่าวสาร และเรื่องราวเกี่ยวกับแวดวงอสังหาฯอยู่เสมอค่ะ

Written by NewbMind