logo

          ในรอบปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีโครงการคอนโดจำนวนมากมายแถลงปิดการขาย 100% ตั้งแต่รอบ PreSales หรือไม่นานหลังจากรอบ Grand Opening แต่เมื่อถึงช่วงที่โครงการก่อสร้างเสร็จสิ้นถึงกำหนดโอนห้อง ผู้ซื้อบางส่วนเลือกที่จะเบี้ยวนัด ไม่มารับโอน เกิดปัญหาเกิดปัญหาห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ทำให้จำนวนยูนิตบางส่วนจำนวนนั้นต้องตีกลับมาค้างสต๊อกในมือของดิเวลลอปเปอร์ เพื่อต้องระบายต่อ

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน คืออะไร?

ห้องหลุดดาวน์ คือ สินทรัพย์ หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีการวางเงินจองหรือเงินทำสัญญาซื้อขายระหว่างผู้ซื้อไปแล้ว โดยในช่วงแรกผู้ซื้อจะทำการผ่อนจ่ายไปก่อนระยะหนึ่ง หากผู้ซื้อเกิดสภาวะขาดความคล้องตัวทางการเงินบางประการในช่วงผ่อนดังกล่าว ทำให้ไม่สามารถผ่อนยอดดาวน์ต่อไปได้ตามระยะเวลาที่กำหนด ห้องที่จองไปแล้วจะตีกลับไปอยู่ในสต๊อกของดิเวลลอปเปอร์ เป็น “ห้องหลุดดาวน์”

ห้องหลุดโอน คือ ห้องที่เมื่อถึงกำหนดที่โครงการก่อสร้างเสร็จสิ้น และเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ แม้ผู้ซื้อจะผ่อนเงินดาวน์ครบตามวงเงินดาวน์และระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่มีข้อขัดข้องบางประการทำให้ไม่สามารถทำการโอนได้ ซึ่งส่วนมากจะเป็นการทำสัญญากู้เงินกับธนาคารไม่ผ่าน ทำให้ไม่มีวงเงินที่จะทำการผ่อนค่าสินทรัพย์ส่วนที่เหลือต่อไปได้ ห้องจะยังค้างสต๊อกในมือของดิเวลลอปเปอร์ เป็น “ห้องหลุดโอน” นั้นเอง 

ความไม่พร้อมด้านการเงินคือสาเหตุของห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ความไม่ชัดเจนของต่างชาติก็มีส่วน

 ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ในฝั่งผู้ซื้อชาวไทยส่วนมากมักเกิดจากปัญหาความไม่มั่นคงทางการเงินทั้งจากภาระค่าใช้จ่ายรัดตัว หรือการมีหนี้สิน ทำให้กู้กับธนาคารไม่ผ่านเมื่อถึงรอบโอน รวมถึง

 ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ในฝั่งผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติซึ่งส่วนใหญ่อาจจะตั้งใจซื้อเพื่อลงทุน แต่อาจเกิดขาดความคล่องตัวทางการเงินที่ประเทศบ้านเกิด หรือพิจารณาแล้วว่าคอนโดที่ซื้อไม่คุ้มค่าที่จะลงทุนต่อ เมื่อถึงกำหนดรับโอนก็ไม่มาตามนัด ปล่อยให้เป็นห้องเหลือสต๊อกจนเกิดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน เป็นปัญหาให้ Developer ต่อไป

ยอดขายรอบ PreSale ชี้วัดไม่ได้ สุดท้ายห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน

          นับว่าเป็นบทเรียนให้บรรดาดิเวลลอปเปอร์และสถาบันการเงินต้องปรับตัวขนานใหญ่ นอกจากการเร่งระบายห้องค้างสต๊อกด้วยโปรโมชั่นส่งเสริมการขายต่างๆแล้ว ธนาคารต่างๆก็เข้มงวดในการปล่อยกู้มากยิ่งขึ้นเพื่อลดการเกินหนี้เสีย รวมถึงมาตรการ LTV จากภาครัฐในการกัดผู้ซื้อที่ยังไม่พร้อมออกไปจากระบบด้วย ส่วนตัวโครงการใหม่ๆที่เตรียมจะเปิดตัวหรือพัฒนาโครงการใดๆออกมาขาย โดยเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายที่เน้นกลุ่มผู้ซื้อ Real Demand ที่ต้องการอยู่เองมากขึ้น และผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินจริงๆ

          อีกทั้งผู้พัฒนาต่างๆ ลดระดับ Segment ในโครงการใหม่ๆลง ให้ระดับราคายังเข้าถึงได้จริง และลดการเกิดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน แม้จะขายจองหมดโครงการในรอบ PreSale ก็ตาม ซึ่งด้วยสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน หากโครงการมีราคาตั้งต้นที่สูง ก็ยิ่งมีโอกาสเสี่ยงที่ผู้ซื้อบางส่วนโอนไม่ผ่าน หรือทิ้งโอนเพราะโครงการมีโอกาสเสี่ยงที่จะไม่สร้างกำไรหรืออาจขาดทุนได้

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ผลดี - ผลเสียยังไงกับตลาดคอนโด?

          กรณีนี้หลายฝ่ายเห็นว่าผู้ที่จะได้ประโยชน์สูงสุดจากสภาวะห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน คือผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินมากพอ ที่ยังสนใจในโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ๆและมีห้องเหลือโอนดังกล่าว ทำให้ได้เห็นสภาพจริงของโครงการและทำเลก่อนตัดสินใจ รวมถึงได้ห้องที่ราคาจับต้องได้มากขึ้น เนื่องจากดิเวลลอปเปอร์จะต้องออกมาตรการส่งเสริมการขายและโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมต่างๆมาดึงดูดผู้ซื้อ เพื่อระบายห้องค้างสต๊อกดังกล่าวเหล่านี้

          ขณะที่ผู้ที่ได้รับผลกระทบนอกจากจะเป็นตัวดิเวลลอปเปอร์ที่ขายห้องได้ไม่หมดจริงๆและต้องกดราคาเพื่อดึงความสนใจผู้ซื้อแล้ว ในส่วนของผู้ซื้อที่ต้องการเก็งกำไรเพื่อลงทุนจะมีอุปสรรคในการที่จะปล่อยห้องมือสองเพื่อ ReSale ขายต่อ เนื่องจากหากต้องการปล่อยห้องในตึกเดียวกันที่ยังมีห้องหลุดโอนอยู่ จะไม่สามารถเรียกราคาขายต่อที่สูงไปกว่าราคาโปรโมชั่นของทางดิเวลลอปเปอร์ได้ เพราะจะไม่ดึงดูดผู้ซื้อต่อ ซ้ำร้ายในบางกรณีก็อาจจะต้องกดราคาจนเหลือเท่าทุนที่ซื้อรอบแรกอีกด้วย

          นอกจาก ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน จะสะท้อนให้เห็นสภาพของคอนโดแต่ละโครงการแล้ว ยังฟ้อนให้เห็นถึงสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้นด้วย สำหรับใครที่กำลังคิดจะซื้อห้องเพื่ออยู่อาศัยหรือปล่อยเช่าก็คำนวณกำลังในการชำระหนี้ด้วยนะ จะได้ไม่เกิดปัญหาห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอนอีก

Written by NewbTay