logo

          เคยสงสัยกันไหมครับ ทำไมถึงคำนวณแยกกันระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมินคอนโด บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะในส่วนของการซื้อขายที่ดิน บ้าน รวมทั้งคอนโด ซึ่งตรงนี้ใครที่เป็นมือโปรฯ หรือคนในวงการที่อยู่มานานจนเชี่ยวชาญก็อาจจะเข้าใจกันดีอยู่แล้ว ส่วนสำหรับมือใหม่ขั้น Beginner ต่างๆ นิวบ์จะอาสาขอชวนมาทำความเข้าใจถึงความเกี่ยวข้องของการคำนวณราคาประเมินคอนโด บ้าน อสังหาฯ โดยเฉพาะในส่วนของราคาประเมินคอนโด ยิ่งหากเพื่อน ๆ ชาวนิวบ์คนไหนที่กำลังคิดที่จะ Resale คอนโดหรือมองหาคอนโด Resale ขายต่อมือสองเป็นทางเลือกกันครับ

ประเภทของราคาประเมิน

          โดยทั่วไป ราคาประเมินจะจะจัดกลุ่มเป็น 2 ประเภทหลักๆ คือ

 1. ราคาประเมินราชการ ซึ่งปัจจุบันรับผิดชอบโดยกรมธนารักษ์ แต่คาดว่าในอีกไม่นานจะรวมเข้ากับ “คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” ภายใต้กระทรวงการคลังต่อไปภายใต้กฎหมายภาษีฉบับใหม่

 2. ราคาประเมินเอกชน ซึ่งสามารถแบ่งเป็นอีก 2 กลุ่มย่อย คือ

 ธนาคาร ทั่วไปเพื่อประเมินการปล่อยสินเชื่อ หรือเพื่อคำนวณมูลค่าหลักประกัน โดยจะใช้ข้อมูลหลายด้านมาอ้างอิง เช่น ราคาตลาดที่มีการซื้อขายกันจริง ราคาล่าสุดที่ธนาคารปล่อยกู้ ราคาประเมินของราชการ เพื่อหาค่าเฉลี่ยโดยประมาณของสินทรัพย์นั้นๆ

 บริษัทประเมินราคา ซึ่งในไทยมีเจ้าใหญ่ๆอย่าง เช่น CBRE, Colliers, American Appraisal เป็นต้น โดยเพื่อการทำข้อมูลวิจัย หรือเพื่อตั้งราคาซื้อ-ขายไว้ต่อรองหรือเปิดประมูลนั่นเอง 

ความแตกต่างของ ราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง และ ราคาประเมินอาคารชุด

 ราคาประเมินที่ดิน คือ การกำหนดมูลค่าของราคาที่ดินแต่ละแปลง โดยปกติแล้วราคาประเมินที่ดินจะมีการประกาศใหม่ทุกๆ 4 ปี ซึ่งมักจะเพิ่มสูงขึ้นโดยพิจารณาตามศักยภาพในการพัฒนาและความเจริญของทำเลนั้นๆ เช่น ถนนใหญ่ ถนนสายใหม่ เส้นทางรถไฟฟ้า ทางด่วน รวมถึง สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยรอบ เช่น ศูนย์การค้า แหล่งท่องเที่ยว หรือสถานที่สำคัญต่างๆ เป็นต้น อย่างไรก็ตามหากทำเลนั้นๆ ขาดศักยภาพหรือสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าว ราคาประเมินที่ดินอาจจะไม่เพิ่มขึ้นเลยก็เป็นได้ครับ

*กรมธนารักษ์ได้เลื่อนการประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จากเดิมที่เตรียมบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2563 ไปอีก 1 ปี โดยระหว่างนี้ให้ยังใช้ราคาเดิมจากรอบ 2559-2562 อ้างอิงก่อน

 ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง คือ การกำหนดมูลค่าของอาคารและสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ที่มีอยู่บนที่ดินแปลงนั้นๆ ซึ่งจะคำนวณแยกต่างหาก โดยคำนวณจากขนาดพื้นที่ใช้สอย ประเภทของวัสดุต่างๆที่ใช้ในการก่อสร้าง รวมถึงสภาพความสมบูรณ์ของอาคาร ซึ่งจะมีเรื่องของค่าเสื่อมสภาพที่จะแปรผกผันตามกาลเวลาเป็นปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

 ราคาประเมินอาคารชุด คือ การกำหนดมูลค่าของราคาอาคารชุดแต่ละห้องในโครงการ ซึ่งในส่วนนี้จะมีทั้งราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยกันทั้งคู่ครับ

ราคาประเมินเกี่ยวข้องยังไง คำนวณจากอะไรบ้าง?

          ความเกี่ยวข้องของราคาประเมินที่มีต่อสินทรัพย์อย่างคอนโด จะมีผลต่อทั้งการซื้อ ระหว่างการครอบครอง รวมถึงการขาย โดยระดับของความเกี่ยวข้องจะแบ่งได้ตามขั้นต่างๆ ดังนี้

1. การซื้อ

 • จดจำนอง ถ้าต้องกู้เงินธนาคารมาซื้อจะต้องมีการจดจำนอง โดยหากเป็นห้องมือหนึ่งซื้อตรงจากโครงการ การจำนองจะคิดบนมูลค่าที่จำนองเป็นประกันโดยธนาคารจะเป็นผู้กำหนดวงเงินดังกล่าว ไม่ได้คิดจากราคาประเมินของราชการ ต่างจากการซื้อต่อห้องมือสองที่จะอ้างอิงจากข้อมูลด้านอื่นๆประกอบด้วยอย่างที่กล่าวไปแล้วข้างต้น

 • ค่าธรรมเนียมโอน ตอนที่เราจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์รับคอนโดที่กรมที่ดิน เราต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 2% ของราคาประเมิน และค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่า โดยค่าธรรมเนียมทั้งสองอย่างนี้จะอิงกับราคาประเมินราชการครับ

2. การครอบครอง

 • ภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด โดยภาษีนี้จะอ้างอิงตามราคาประเมินราชการ โดยหากคอนโดห้องนั้นเป็นบ้านหลังแรกที่เรามีชื่อในทะเบียนบ้าน เราก็ไม่ต้องเสียภาษี แต่คอนโดห้องอื่นที่เรามีชื่อในโฉนดว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ก็จะต้องเสียภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้างและห้องชุด ซึ่งนิวบ์ได้เคยอธิบายจำนวนที่จะถูกคิดและต้องจ่ายภาษีในอัตราเท่าไหร่บ้างในบทความตามลิงค์นี้ มารู้จัก “ภาษีที่ดินใหม่ 2563” ก่อนเริ่มจ่าย สิงหาคม 63 นี้ สำหรับใครที่สนใจดูเพิ่มเติมได้ครับ 

 • การขอสินเชื่อ หากต้องการนำคอนโดที่เราเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่แล้วไปขอสินเชื่อหรือใช้เป็นหลักประกันกับธนาคารในการขอกู้เงิน เราจะต้องยึดราคาประเมินเอกชนของทางธนาคาร ส่วนราคาประเมินราชการจะไม่เกี่ยวข้องครับ

3. การขายต่อมือสอง

 • ค่าธรรมเนียมโอน ในการซื้อขายต่อเปลี่ยนมือผู้ถือครองเราจะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนและอากรแสตมป์อ้างอิงจากราคาประเมินราชการและราคาขายจริง ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนแพงกว่า คิดเหมือนกันกับกรณีเป็นผู้ซื้อเลยครับ

 • ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่าย เมื่อขายคอนโด เราจะต้องเสียภาษีบุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายด้วยเพราะนับเป็นรายได้ครับ โดยภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานี้จะอ้างอิงกับราคาประเมินครับ

 • ภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าถือคอนโดไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้ย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาในคอนโดห้องนั้นอย่างน้อย 1 ปี ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนแพงกว่าครับ

ราคาประเมินคอนโด คำนวณจากอะไรบ้าง?

          ซึ่งสิ่งที่จะนำมาใช้คำนวณเพื่อกำหนดราคาประเมินคอนโดนั้น จะคำนึงถึงปัจจัยหลาย ๆ อย่างประกอบกัน ได้แก่

 • ราคาประเมินราชการ ซึ่งราคาประเมินราชการโดยทั่วไปจะตั้งเป็นหน่วยต่อตารางเมตร โดยกำหนดนับจากชั้นแรกที่แบ่งพื้นที่ยูนิตพักอาศัย โดยเรียงระดับความแพงแปรผันตามจำนวนชั้นที่สูงขึ้น แต่พื้นที่ส่วนกลางจะไม่กำหนดราคาประเมินราชการครับ

 • ลักษณะของห้องชุด เช่น ขนาดเนื้อที่ห้องชุด รูปแบบของห้อง คุณภาพวัสดุตกแต่งภายใน การดูแลบำรุงรักษา อายุการใช้งาน ตำแหน่งตั้งอยู่บนชั้นที่เท่าไหร่ของตึก เป็นต้น

 • สภาพอาคารของโครงการ ว่าเป็นอาคารชุดระดับราคา segment ใด มีความสูงกี่ชั้น มีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้างในโครงการ จำนวนลิฟต์ เป็นต้น ซึ่งหากเป็นโครงการที่ขาดการดูแลบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอ อาคารโดยรวมอาจทรุดโทรมและส่งผลในราคาตกลงได้

 • ราคาซื้อขายจริงล่าสุด ส่วนนี้จะมีผลกับราคาประเมินเอกชนเป็นหลัก โดยมีปัจจัยร่วมในข้อถัดไปอย่าง

 • ราคาตั้งขายละแวกใกล้เคียง ของห้องชุดรูปแบบเดียวกัน ขนาดเดียวกัน ที่อยู่ในตึกโครงการเดียวกัน ชั้นเดียวกันหรือใกล้เคียง หรือห้องที่มีรูปแบบและขนาดคล้ายกันในตึกอื่นละแวกใกล้เคียงที่ลักษณะโครงการใกล้เคียงกัน มาใช้อ้างอิงเพื่อเทียบเคียงในการประเมิน

ความต่างราคาชั้นล่าง ๆ vs. ชั้นบน ๆ ในราคาประเมินคอนโด

          ในส่วนนี้คาดว่าเป็นเรื่องของการขาย “วิว” เป็นหลักครับ ซึ่งชัดเจนว่ายิ่งอยู่ชั้นบนๆสูงๆ ราคาจะแพงกว่าห้องชั้นล่างๆ โดยห้องขนาดเดียวกัน รูปแบบเดียวกัน แกนห้องเดียวกัน แต่อยู่คนละชั้น กลับมีราคาไม่เท่ากัน ซึ่งการกำหนดราคาจะแตกต่างกันไป อย่างบางโครงการอาจมีการปรับให้ราคาต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้นทุกๆ 3 ชั้น เช่น

โครงการ A กำหนดปรับราคาประเมินคอนโดทุกๆ 3 ชั้น ช่วงละ 500 บาท ต่อ ตร.ม. ดังนั้น ตัวอย่าง

• ห้องขนาด 30 ตร.ม. ชั้นที่ 4-6 กำหนดราคาต่อ ตร.ม. ละ 75,000 บาท เป็นห้องละ 2,250,000 บาท

• ห้องขนาด 30 ตร.ม. ถัดไปชั้นที่ 7-9 จะมีราคาต่อ ตร.ม. ละ 75,500 บาท เป็นห้องละ 2,265,000 บาท

• และห้องขนาด 30 ตร.ม. ที่ชั้น 10-12 จะมีราคาต่อ ตร.ม. ละ 76,000 บาท เป็นห้องละ 2,280,000 บาท เป็นต้น

          หรือบางแห่งที่อยู่ในทำเลที่วิวดีมาก ๆ อาจปรับราคาประเมินคอนโดต่อ ตร.ม. ให้แพงขึ้นทุก ๆ ชั้น ทำให้ทั้งตึกแต่ละชั้นราคาไม่เท่ากันเลย เป็นต้น โดยส่วนต่างต่อ ตร.ม. ในการจะปรับขึ้น ตร.ม. ละเท่าไหร่นั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยย่อยต่าง ๆ อย่าง เช่น ระดับ segment ของโครงการ ทำเลที่ตั้ง พื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงวัสดุที่ใช้ เป็นต้นครับ ซึ่งตรงนี้อาจทำให้ราคาประเมินคอนโดที่ใช้อ้างอิงตั้งต้นในการประเมินแต่ละชั้นไม่เท่ากันนั่นเอง

คอนโด Resale มือสอง ตั้งราคาบวกจากอะไรอีกบ้าง?

          นอกจากการอิงราคาประเมินคอนโดต่าง ๆ ทั้งราคากลางของราชการ ราคาประเมินเอกชน หรือเทียบเคียงราคาของโครงการใกล้เคียงหรือห้องขายต่อในตึกเดียวกันแล้ว สำหรับคอนโด Resale มือสองบางแห่งอาจมีการตั้งบวกราคาประเมินคอนโดเพิ่มเติมจาก

การตกแต่งต่างๆภายในห้อง ทั้งการแถมเฟอร์นิเจอร์บางส่วน หรือตกแต่งครบพร้อมอยู่อาศัย เป็นการเพิ่มมูลค่าของห้องจากการใส่สิ่งของเครื่องเรือนของใช้ต่างๆทั้งแบบ Built-In หรือ ลอยตัว เพิ่มเข้าไปจากห้องเปล่าไว้ต่อรองเรียกราคาขายต่อที่สูงขึ้นนั้นเอง

รวมค่าธรรมเนียมต่างๆไปในราคาขาย ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากรแสตมป์ รวมถึงบางกรณีอาจบวกค่าภาษีเงินได้ และ/หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเข้าไปในราคาขายอีกด้วย อนึ่งผู้ขายต่อต้องการปัดภาระค่าใช้จ่ายต่างๆบางส่วนหรือทั้งหมดให้ผู้ซื้อต่อออกให้นั่นเอง

          แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นราคาประเมินคอนโดนั้นเป็นเพียงราคาที่ประเมินกันเบื้องต้น แต่ราคาซื้อขายจริงจะจบที่เงื่อนไขอะไรบ้างก็ขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรองของผู้ซื้อและผู้ขาย ครั้งหน้า Condonewb จะนำเรื่องน่าสนใจเกี่ยวกับอสังหาฯ อะไรมาอัปเดตกันอีกอย่าลืมติด ตามกันด้วยนะครับ

Written by NewbTay