logo

          มาพูดถึงมรดกที่ดินกันหน่อยในบทความนี้...ด้วยการดำรงชีวิตและหาเลี้ยงชีพของหลาย ๆ คนเมื่อได้ค่าตอบแทนแล้ว ด้วยความต้องการสร้างความมั่นคงให้ตนเองและครอบครัวอย่างยั่งยืน เงินจึงถูกเปลี่ยนสภาพในการเก็บรักษามูลค่าไปเป็นสินทรัพย์ สินทรัพย์ที่ฮอตฮิตรุ่นสู่รุ่นที่หลายครอบครัวปลูกฝังให้ลูกหลานเป็นเจ้าของได้แก่ที่ดิน เพราะโดยมากมันมีมูลค่าเพิ่ม สร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อต่อยอดรับค่าตอบแทนเป็นค่าเช่า และมรดกที่ดินของเจ้าของโฉนดทั้งหลายไม่มีใครมาขโมยไปได้ง่าย ๆ แบบเงินทองและอัญมณี

. . . . . . . . . .

          เมื่อเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เสียชีวิตกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นย่อมตกเป็นของทายาท การรับมรดกที่ดินหากมีการเขียนพินัยกรรมไว้ ทายาทย่อมสามารถยอมรับในที่ดินนั้น แต่ถ้าหากไม่มีพินัยกรรมจากเจ้าของมรดกที่เสียชีวิตไป ทายาทก็ต้องดำเนินการขอเป็นผู้จัดการมรดก ซึ่งรายละเอียดข้อปลีกย่อยมีหลากหลายเราจะช่วยชี้แจงให้คุณได้เข้าใจโดยเริ่มจากปัญหาของมรดกที่ดินที่พบบ่อยดังนี้

ปัญหามรดกที่ดินที่พบบ่อย

ปัญหามรดกที่ดินที่พบบ่อย

1. เมื่อทายาททั้งหมดมารับโอนมรดกพร้อมกันไม่ได้

          ให้ทายาทยื่นคำขอโดยระบุชื่อทายาททั้งหมดที่มีสิทธิ์ในมรดกที่ดิน

2. เมื่อทายาทบางคนสละสิทธิรับมรดก 

         ให้ทายาทเขียนคำร้องต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน โดยบอกรายละเอียดระบุว่าทราบเรื่องการแบ่งมรดกที่ดินแล้วและเหตุผลในการสละให้ชัดเจน

3. เมื่อทายาทไม่เสียภาษีมรดกมีผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์

          เมื่อเจ้าของมรดกเสียชีวิตทายาททุกคนที่ทราบเรื่องมรดกจะต้องเสียภาษีมรดกหากสินทรัพย์มูลค่าเกิน100ล้านบาท หากดำเนินการช้าแล้วมีมูลค่าเพิ่ม ทายาททุกคนต้องเสียภาษีเมื่อคำนวณตามมูลค่าเพิ่มและเบี้ยปรับ

กฎหมายภาษีมรดกที่เกี่ยวข้องกับปัญหานี้

 พระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 มาตรา 23 กำหนดให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีจะต้องเสียภาษีนับจากวันที่รับมรดก 150 วันตามมาตรา 17 วรรคหน่ึง 

        หากผู้ที่ไม่ได้ยื่นแบบแสดงรายการเสียภาษีภายในกำหนดเวลาให้จะต้องเสียเบี้ยปรับอีก 1 เท่าของเงินภาษีที่ต้องจ่าย ในกรณีที่รับมรดกเป็นอสังหาริมทรัพย์ผู้รับมรดกมีหน้าที่ต้องยื่นแบบและเสียภาษีภายในระยะเวลาที่ กฎหมายกำหนด และถ้าไม่ชำระภาษีก็จะต้องเสียค่าปรับและเงินเพิ่ม และถ้าผู้รับมรดกไม่มีเงินเพียงพอต่อ การชำระภาษี ผู้รับมรดกก็อาจต้องเร่งขายอสังหาริมทรัพย์บางส่วน เพื่อนำมาชำระภาษี

4. เมื่อเจ้าของมรดกที่ดินไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ก่อนเสียชีวิต

         ผู้จัดการมรดกต้องจ่ายภาษีมรดกสำหรับที่ดินถ้าหากไม่มีพินัยกรรมจากผู้เสียชีวิต หากต้องการรับมรดกที่เป็นที่ดินเมื่อเจ้าของที่ดินที่เสียชีวิตแล้วแต่ไม่ได้ทำพินัยกรรม และไม่มีผู้จัดการมรดกต้องดำเนินการ ติดต่อ ให้ทายาทที่มีสิทธิรับมรดกทุกคนที่ยังมีชีวิตอยู่เตรียมหลักฐาน ได้แก่

  • โฉนด
  • ใบแจ้งตาย (ของเจ้าของที่ดิน)
  • หลักฐานที่แสดงว่าผู้ขอ เป็นทายาทที่มีสิทธิรับมรดกเช่น บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส เป็นต้น
  • หลังจากนั้นทุกคนนำหลักฐานไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินซึ่งที่ดินมรดกนั้นตั้งอยู่

5. เมื่อเจ้าของมรดกที่ดินไม่ได้สมรสแต่มีลูกนอกสมรส

กรณีที่บิดารับรองบุตร

          บุตรนอกสมรสหรือที่เรียกภาษากฎหมายว่าบุตรนอกกฎหมายที่บิดารับรองบุครเท่านั้นสามารถรับมรดกที่เป็นที่ดินได้

          เช่น เอเป็นบุตรที่เกิดจากภรรยานอกสมรสของนายไก่ แล้วนายไก่รับรองบุตรตั้งแต่เกิด เมื่อนายไก่เสียชีวิตผู้จัดการมรดกต้องเรียกเอไปรับทราบเรื่องมรดกที่เป็นที่ดินด้วย

กรณีที่บิดาไม่ได้รับรองบุตร

          ถ้าเป็นบุตรนอกกฎหมายที่บิดายังไม่ได้รับรองไม่มีสิทธิได้รับมรดกที่ดินของบิดานอกกฎหมาย แม้บิดาจะมีพฤตินัยส่งเสีย มีหลักฐานว่าบิดาได้ส่งเสียเลี้ยงดูก่อนเสียชีวิต หรือมีพฤตินัยอยู่กินฉันสามีภรรยากับมารดาของบุตรนอกกฎหมาย

เช่น บีเป็นบุตรที่เกิดจากภรรยานอกกฎหมายของนายไข่ ครอบครัวนายไข่รับรู้ และนายไข่ไปมาหาสู่กับมารดาของบี มีความสัมพันธ์ฉันสามีภรรยา มีหลักฐานเป็นเอกสารระบุชื่อนายไข่จ่ายค่าเทอม จ่ายค่าประกัน ให้บีมาตลอด แต่นายไข่ไม่ได้รับรองบุตร เมื่อนายไข่เสียชีวิต บีไม่มีสิทธิในมรดกของนายไข่เพราะเป็นบุตรนอกกฎหมาย

ข้อแนะนำสำหรับปัญหาที่ดินมรดกกรณีนี้

          ดังนั้นหากท่านผู้อ่านท่านใดที่เป็นบุตรนอกกฎหมายที่บิดายังไม่รับรองบุตร ควรดำเนินการที่จะทำให้เห็นได้ว่าบิดานอกกฎหมายได้มีพฤติการณ์ให้การรับรอง แล้วท่านจึงจะเกิดสิทธิในการรับมรดกที่ดินของบิดานอกกฎหมายได้ต่อไปในอนาคต

6. เมื่อเจ้าของมรดกไม่ได้เขียนพินัยกรรมและไม่มีผู้จัดการมรดก

          ทายาทโดยธรรมจะเป็นผู้จัดการมรดก แต่ถ้าไม่มีทายาทมาแสดงตัวตามกฎหมาย มาตรา 1713 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บัญญัติว่า กรณีดังต่อไปนี้ทายาทหรือผู้มีส่วนได้เสียหรือพนักงานอัยการจะร้องต่อศาลขอให้ตั้งผู้จัดการมรดกก็ได้

1. เมื่อเจ้ามรดกตาย ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมได้สูญหายไป หรืออยู่นอกราชอาณาจักร หรือเป็นผู้เยาว์             

2. เมื่อผู้จัดการมรดกหรือทายาทไม่สามารถ หรือไม่เต็มใจที่จะจัดการ หรือมีเหตุขัดข้องในการจัดการ หรือใน การแบ่งปันมรดก             

3. เมื่อข้อกำหนดพินัยกรรมซึ่งตั้งผู้จัดการมรดกไว้ ไม่มีผลบังคับได้ด้วยประการใดๆ

ข้อแนะนำสำหรับปัญหาที่ดินมรดกกรณีนี้

       หากไม่มีทายาทคุณควรวางแผนเขียนพินัยกรรม หรือ มอบมรดกให้กับคนที่คุณต้องการให้ ซึ่งอาจเป็นผู้ดูแลหรือคู่ชีวิตซึ่งกฎหมายไม่ครอบคลุมสิทธิหรือมอบให้เป็นสาธารณประโยชน์

ลำดับสิทธิของทายาทเจ้าของมรดกที่ดิน

  • ทายาทที่มีสิทธิตามกฎหมายหรือเรียกว่าทายาทโดยธรรม มี 6 ลำดับ เรียงลำดับตามสิทธิได้รับมรดก ก่อน-หลัง ดังนี้
  • ทายาทลำดับที่ 1 ผู้สืบสันดาน (บุตร, หลาน, เหลน, ลื่อ)
  • ทายาทลำดับที่ 2 บิดา มารดา
  • ทายาทลำดับที่ 3 พี่น้องร่วมบิดา-มารดาเดียวกัน
  • ทายาทลำดับที่ 4 พี่น้องร่วมบิดา หรือ ร่วมมารดา เดียวกัน
  • ทายาทลำดับที่ 5 ปู่ ย่า ตา ยาย
  • ทายาทลำดับที่ 6 ลุง ป้า น้า อา
  • คู่สมรส ที่ยังมีชีวิตอยู่ถือเป็นทายาทโดยธรรม มีสิทธิรับมรดกร่วมกับทายาทโดยธรรมทุกลำดับ
  • ทายาทที่สืบสายเลือดกับเจ้าของมรดกจะเสียภาษี 5 เปอร์เซ็น ส่วนทายาทที่ไม่ได้เกี่ยวข้องทางสายเลือดยกเว้น สามีและภรรยา เสียภาษี 10 เปอร์เซ็น

          นอกจากลำดับทายาทที่มีสิทธิรับมรดกที่เป็นที่ดินแล้ว เรื่องต่อไปที่คุณว่าที่เจ้าของที่ดินควรรู้คือ ในการดำเนินการทุกขั้นตอน จะมีค่าธรรมเนียมโอนมรดกจากที่ดินที่จะต้องจ่าย ในส่วนของรายละเอียดค่าใช้จ่ายตามประเภทนั้นมีดังนี้

  • ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
  • ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
  • ค่าประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท
  • ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
  • ค่าจดทะเบียนโอนมรดก ร้อยละ 2 ตามราคาประเมินทุนทรัพย์
  • ค่าประเมินเรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ 0.5

ภาษีการแบ่งมรดกที่ดิน

ภาษีการแบ่งมรดก

          เมื่อทายาทดำเนินการแบ่งสัดส่วนมรดกที่ดินกันลงตัวแล้ว ขั้นต่อไปทายาทต้องดำเนินการเสียภาษี มรดกเป็นไปตามกฎหมายภาษีมรดกเป็นหน้าที่การดูแลของกรมสรรพากร กฎหมายภาษีมรดกที่เป็นที่ดินฉบับล่าสุด การเสียภาษีตามพระราชบัญญัติ ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 ที่เกี่ยวของกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ดังนี้

มาตรา 14 มรดกซึ่งต้องเสียภาษี

          กรณีผู้ได้รับมรดกตามมาตรา 14 (1) อสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สินใดเป็นทรัพย์สินที่อยู่ในประเทศไทยให้เป็นไปตามที่กําหนดในกฎกระทรวง

มาตรา 15

          การคํานวณมูลค่าของทรัพย์สินให้ถือตามราคาหรือมูลค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับ ทรัพย์สินนั้นเป็นมรดก ดังต่อไปนี้

          (1) กรณีเป็นอสังหาริมทรัพย์ ให้ถือเอาตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียกเก็บ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน หักด้วยภาระที่ถูกรอนสิทธิ ตามหลักเกณฑ์ที่กําหนดในกฎกระทรวง ถ้าจําเป็นต้องคํานวณเงินตราต่างประเทศเป็นเงินตราไทย ให้คิดตามอัตราแลกเปลี่ยนตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กรมสรรพากรประกาศกําหนด

มาตรา 16

          ให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีคํานวณและเสียภาษีในอัตราร้อยละ 10 ของมูลค่ามรดก ในส่วนที่ต้องเสียภาษีตามมาตรา 12 แต่ถ้าผู้ได้รับมรดกเป็นบุพการี หรือผู้สืบสันดานให้เสียภาษีในอัตรา ร้อยละ5

มาตรา 19

          ภายในหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีถึงแก่ความตาย หากไม่มี การแต่งตั้งผู้จัดการมรดกดําเนินการแทนตามมาตรา 18 ให้ทายาทซึ่งมีสิทธิรับมรดกของผู้ตายมีหน้าที่

ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดิน

การคำนวณภาษีมรดกในอัตราคงที่ 5% สำหรับบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้องทางสายเลือด

มูลค่ามรดกสุทธิ – 100 ล้านบาท* = มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี

*มูลค่ามรดกที่ไม่ต้องเสียภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก

ตัวอย่าง

การคำนวณภาษีมรดกในอัตราคงที่ 5% สำหรับบุคคลที่เกี่ยวข้องทางสายเลือด (บุพการีและผู้สืบสันดาน)

          นาย เค ซึ่งเป็นลูกเจ้าของมรดก ได้รับมรดกเป็นที่ดินมูลค่าสุทธิ 120 ล้านบาท โดยที่เจ้าของมรดก ไม่มีหนี้สินใด ๆ มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี คือ 150,000,000 – 120,000,0000 = 30,000,000 บาท

30,000,000x5% = 1,500,000 บาท

สรุปนายเจ ต้องเสียภาษีมรดกที่ดิน 1,500,000 บาท

การคำนวณภาษีมรดกในอัตราคงที่ 10% สำหรับบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้องทางสายเลือด

มูลค่ามรดกสุทธิ – 100 ล้านบาท* = มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี

*มูลค่ามรดกที่ไม่ต้องเสียภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก

ตัวอย่าง

          นาย เจ ซึ่งไม่ได้มีความเกี่ยวข้องใด ๆ ทางสายเลือด กับเจ้าของมรดก ได้รับมรดกเป็นที่ดินมูลค่าสุทธิ 120 ล้านบาท โดยที่เจ้าของมรดกไม่มีหนี้สินใด ๆ มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี คือ 150,000,000 – 120,000,0000 = 30,000,000 บาท

30,000,000x10% = 300,000 บาท

สรุปนายเจ ต้องเสียภาษีมรดกที่เป็นที่ดิน 300,000 บาท

          ถ้าหากมรดกที่เป็นที่ดินมีมูลค่าไม่ถึง 101 ล้าน ผู้รับมรดกก็ไม่ต้องกังวลเรื่องการเสียภาษีมากนัก

กฎหมายภาษีมรดกที่ดินมีประโยชน์อย่างไร

กฎหมายภาษีมรดกที่ดินมีประโยชน์อย่างไร

          ทายาทได้รู้สินทรัพย์ที่ตนเองพึงได้ เพราะผู้ทำพินัยกรรมมอบให้ก่อนเสียชีวิตเพื่อไม่ต้องภาษี และป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้น

  • ยุติธรรมสำหรับทายาททุกคนที่จะต้องรับมรดกที่ดิน
  • ทายาทอายุไม่ถึง 20 ปีบริบูรณ์ ตามกฎหมายต้องมีผู้แทนเสียภาษีแทน ทายาทไม่เสียสิทธิรับ
  • มรดก
  • ทายาทพิการ หรือ สติฟั่นเฟื่อน ตามกฎหมายต้องมีผู้พิทักษ์เสียภาษีและดูแลแทน
  • ทายาทไม่เสียสิทธิรับมรดก
  • ผู้แอบอ้างไม่สามารถมีส่วนในการแบ่งที่ดินและอสังหริมทรัพย์
  • การเสียภาษีตามที่กฎหมายกำหนดเป็นหน้าที่ของพลเมืองดีของประเทศ

ภาษีมรดกที่ดินมีเพื่ออะไร

          มีเพื่อปิดช่องว่างทางกฎหมายเมื่อมีที่ดินมูลค่าเกิน 100 ล้านบาทเสียภาษี 10 เปอร์เซ็น หรืออสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่ม ภาษีมรดกนี้จะเก็บเพียงครั้งเดียว 

ภาษีมรดกที่ดินเกี่ยวของกับอสังหาริมทรัพย์

เมื่อทายาทขายที่ดิน

          อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกจะต้องยื่นภาษีและเสียภาษี แบบเหมา 50 เปอร์เซ็น ตามที่เจ้าพนักงานที่ดินคำนวณให้ ณ วันจดทะเบียน

เมื่อทายาทรับมรดกที่เป็นอสั งหาริมทรัพย์

          มูลค่าต้องไม่เกิน 20 ล้าน หากเกิน 20 ล้านทายาทต้องเสียภาษีมรดก

ตัวอย่าง 

          สำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก การคิดภาษีประเภทนี้จะใช้ราคาประเมินในการคำนวณ หักค่าใช้จ่ายได้ 50% และนับปีแบบปีปฏิทิน

          สมมติว่านายเอสขายอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นมรดกราคา 6,000,000 บาท ราคาประเมิน 6,700,000 บาท และได้ถือครองมา 5 ปีปฏิทิน เช่น ถือครองมาตั้งแต่ปี 2559 - 2563

เงินได้จากการขาย : ให้ใช้ราคาประเมิน 6,700,000 บาท หักค่าใช้จ่าย 50% เหลือ 3,350,000 บาท 

เงินได้ต่อปี : ให้หารเงินได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง เท่ากับ 670,000 บาท (3,350,000 / 5 ปี) 

ภาษีต่อปี : ตามอัตราภาษีก้าวหน้าโดย             

  • 0 – 300,000 บาท อัตราภาษี 5%               
  • 300,001 – 500,000 บาท อัตราภาษี 10%                                                            
  • 500,001 – 750,000 บาท อัตราภาษี 15%        
  • 750,001 – 1,000,000 บาท อัตราภาษี 20% 
  • 1,000,001 – 2,000,000 บาท อัตราภาษี 25%   
  • 2,000,001 – 4,000,000 บาท อัตราภาษี 30%
  • มากกว่า 4,000,000 บาทขึ้นไป อัตราภาษี 35%  

 เสียภาษีต่อปีเท่ากับ 2,345,000 บาท {(6,700,000 x35%)}

 ภาษีจ่าย : ให้คูณภาษีต่อปี ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง : 2,345,000 x5 ปี = 11,725,500 บาท ดังนั้นภาษีหัก ณ ที่จ่ายคือ 11,725,500 บาท 

กรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีมรดกที่ดิน

  • ทายาทโดยการสมรส ไม่ใช่ทายาทโดยสายเลือด เช่น ภรรยารับมรดกที่ดินอสังหาริมทรัพย์ของ สามี การมอบมรดกที่เป็นที่ดินให้ในนามนิติบุคคล ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน แต่จะไปเสียภาษีรายปีเป็นธุรกิจ เฉพาะแทน
  • การมอบมรดกที่ดินให้รัฐ เพื่อสาธารณะประโยชน์ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล สถานรับเลี้ยง เด็ก สวนสาธารณะ เป็นต้น

          ทรัพย์อย่างมรดกที่ดินยังไม่เปลี่ยนรูปร่างแต่เรื่องความเป็นความตายไม่มีใครคาดเดาได้ และปัญหาจากทรัพย์สินระหว่างทายาทของคุณก็ยากจะคาดเดา ดังนั้นหากคุณมีทรัพย์สินควรวางแผนการส่งมอบทรัพย์สิน มรดก รวมถึงที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ไว้ตั้งแต่ตอนที่คุณยังมีชีวิตอยู่ ทรัพย์สินส่วนไหนที่สามารถส่งมอบให้ทายาทได้ก่อนก็ส่งมอบ แล้วเก็บไว้เป็นมรดกอีกส่วนหนึ่ง เพื่อลดปัญหาระหว่างทายาทและลดปัญหาค่าใช้จ่ายทางด้านภาษี เพราะบางทีกำลังทรัพย์ของทายาทอาจไม่ได้มีมากพอที่จะจ่ายภาษีจนต้องขายมรดกบางส่วนที่คุณอุตส่าห์รักษามา ส่วนทายาทต้องเรียนรู้กฎหมายภาษีมรดกที่ดิน กฎหมายมรดกไม่ใช่เรื่องไกลตัว อีกทั้งยังรักษาสิทธิ์ของตนเองที่พึงมีได้อีกด้วย นอกเหนือจากเรื่องของมรดกแล้ว เรายังมีเรื่องราวเกี่ยวกับที่ดินอีกมากมาย ที่เราได้นำเสนอให้เพื่อน ๆ ได้อ่านหาความรู้กัน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการซื้อขายที่ดิน ไปจนถึงการโอนที่ดิน พร้อมทั้งปัญหาเกี่ยวกับอสังหา ที่เราคอยอัพเดทอยู่เสมอ อย่าลืมมาติดตามบทความดี ๆ กับเราที่นี่