logo

คอนโดเงินเหลือ คืออะไร? เกิดขึ้นได้ยังไง?

          ในช่วงนี้ที่เศรษฐกิจมันค่อนข้างฝืด โดยเฉพาะตลาดอสังหาฯ คอนโดมือหนึ่งยังขายยาก สิ่งที่กลับมาอีกแล้วในวงการอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ “คอนโดเงินเหลือ” โดยหลักการของมันก็คือ “การยื่นกู้สูงกว่าราคาซื้อขายจริง” นั่นเอง ซึ่งการซื้อ-ขายคอนโดประเภทนี้ จะมีตัวละครวนเวียนอยู่ 3 ตัวคือ ผู้ซื้อที่ต้องการเงินก้อน, นายหน้า และ Developer แล้วแต่สถานการณ์กันไป

Citi Prestige CondoNewb

วิธีการของคอนโดเงินเหลือ

         ถ้าเป็นคอนโดมือ 1 ทั่วไป จะใช้วิธียื่นกู้เกินราคาซื้อขายจริง เพราะเวลาแบงก์ปล่อยกู้ แบงก์จะไม่ได้ดูแค่ว่าคอนโดมันราคาเท่าไหร่ แต่จะส่งคนมาประเมินเองด้วยว่าคอนโดนั้นมันควรจะราคาเท่าไหร่ ซึ่งก็จะให้กู้ในราคาที่ถูกที่สุด ซึ่งวิธีการ “คอนโดเงินเหลือ” จะเป็นการที่ นายหน้าร่วมมือกับคนซื้อ บางครั้งก็มีเจ้าของโครงการร่วมด้วย ช่วยเมคราคายื่นกู้ขึ้นมา (ยื่นกู้ราคาคอนโดที่สูงกว่าความเป็นจริง)

ยกตัวอย่างเช่น

กรณีที่ 1 นายหน้าช่วยคนซื้อ ตกลงซื้อขายคอนโด โดยอาจจะไปดีลโปรโมชั่นจากเจ้าของโครงการ, ซื้อห้องจำนวนเยอะๆจาก Developer ในราคาที่ถูกกว่าราคาตลาด หรือได้ห้องมาในราคาที่ถูกกว่าราคาตลาด และราคาประเมิน สรุปแล้วได้คอนโดมีเนียมมาในราคา 1 ล้านบาท และทางนายหน้าทำเรื่องยื่นกู้ไป 1.5 ล้านบาท 

         หลังจากนั้น ธนาคารมาก็มาประเมินให้คอนโดราคาอยู่ที่ 1.4 ล้านบาท ถึงจะได้น้อยกว่าที่ยื่นกู้ไป แต่ก็ยังสูงกว่าราคาที่ตกลงกันไว้อยู่ดี คนซื้อก็จะมีเงินเหลือ(จากที่กู้แบงก์มา) 400,000 บาท

         หลังจบกระบวนการ นายหน้าอาจจะมีการพักค่าดำเนินการอะไรต่าง ๆ ไป ซึ่งเจ้าของคอนโดก็ยังมีเงินก้อนเหลือจากการยื่นกู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโดอยู่ ทั้งหมดนี้คือกระบวนการโดยสังเขปเกี่ยวกับ “คอนโดเงินเหลือ” 

กรณีที่ 2 หรือถ้าเป็นคอนโดกรณีที่เจ้าของเดิมทิ้งดาวน์ Developer ก็จะเอาเงินที่ลูกค้าคนเก่าดาวน์ไว้มาเป็นส่วนลดให้ แต่ยื่นกู้ในราคาเต็ม ส่วนเรื่องส่วนต่างจากเงินดาวน์ของเจ้าของเก่า ก็เงียบๆกันไว้สองคน ไม่ให้แบงก์รู้ราคาจริง

กรณีที่ 3 นอกจากนี้ถ้าซื้อคอนโดจาก Developer ชื่อดังที่แบงก์เชื่อถือ ถ้าแบงก์มองว่าโครงการนี้น่าจะขายง่ายได้ราคา แบงก์เขาก็ไม่ประเมินนะคะ ให้กู้ในราคาซื้อขายเลย ซึ่งในกรณีนี้เจ้าของโครงการก็จะใช้เทคนิค “ให้ส่วนลด” คือพอกู้เสร็จสรรพ ลูกค้าก็จะได้เงินก้อนกลับมาในลักษณะของส่วนลด

          ซึ่งวิธีการทั้งหมดทั้งมวลนี้ต้องห้ามแบงก์รู้นะ นอกจากห้ามแบงก์รู้แล้ว ต้องให้ห้ามบริษัทที่แบงก์จ้างมาประเมินราคาคอนโดรู้ด้วย ไม่งั้นจะโดนกดวงเงินแบบไม่ได้ผุดไม่ได้เกิดกันเลยทีเดียว ต้องเนียนต้องแอ๊บ เพราะเดี๋ยวนี้ก็ไม่ใช่ว่าจะหลอกกันได้ง่ายๆ แบงค์เขาสามารถหาข้อมูลได้นะจ้ะ

ข้อดีของคอนโดเงินเหลือ 

ดอกเบี้ยต่ำกว่าไปกู้เงินสินเชื่อประเภทอื่น เพราะเงินเหลือเงินทอนที่เราได้จากการกู้คอนโด มันคือเงินกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคล 

ได้เงินก้อนไปปิด/โปะหนี้เก่า อย่างที่บอกไว้ด้านบนเลยค่ะ ถ้าใครมีหนี้บัตรเครดิต หรือหนี้อื่น ๆ ที่เสียดอกแพง แล้วมีแพลนจะซื้อคอนโดพอดี การนำเทคนิคคอนโดเงินเหลือ ไปใช้ก็เท่ากับว่าเราโยกหนี้มาจ่ายในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงนั่นเองค่ะ แต่! ต้องอย่าลืมว่าการซื้อคอนโดเป็นหนี้ระยะยาว อย่าหวังแค่เงินก้อนมาปิดหนี้ เพราะการมันคือการเอาหนี้ก้อนใหญ่มาปิดหนี้ก้อนเล็ก ถ้าไม่มีความสามารถที่จะผ่อน คุณก็จะตกอยู่ในวังวนหนี้เหมือนเดิม   

มีเหลือไว้ตกแต่ง / ซื้อเฟอร์ฯ จะซื้อคอนโดทั้งที ไม่ใช่จ่ายตู้มเดียวแล้วจบเรื่องเสียเมื่อไหร่ ใช่ไหมล่ะคะ ดังนั้นเทคนิคคอนโดเงินเหลือก็ทำให้เรามีเงินก้อนไว้ตกแต่ง/ซื้อเฟอร์นิเจอร์ จ่ายค่าจิปาถะต่าง ๆ ที่ตามมาได้ แต่แอบกระซิบว่ามาตรการ LTV ใหม่ มีการให้กู้เงินเพิ่มได้ 10% ของราคาคอนโดเพื่อตกแต่งห้องแล้วนะคะ 

ข้อเสียของคอนโดเงินเหลือ

 ระวังโดนหนี้รัดตัว มันไม่ใช่เงินที่ได้มาฟรีๆ หรือเป็นเงินเหลือ/เงินทอนตามชื่อ แต่มันคือเงินที่เรากู้เขามา แล้วกู้มาเกินความจำเป็นอีกต่างหาก ดังนั้นถ้าไม่ได้มีความต้องการที่จะต้องใช้เงินขนาดนั้น การกู้แต่พอดีก็ยังเป็นสิ่งที่ทุกคนควรทำอยู่นะคะทุกคน 

ทำให้เกิดหนี้เสียตามมา คนเราได้เงินมาใช้ ใคร ๆ ก็ชอบอยู่แล้ว เจ้าของโครงการก็ยิ่งชอบเพราะได้ขายของ ดูเหมือนเรื่องนี้จะมีแต่คนแฮปปี้ แต่จริง ๆ แล้วสิ่งที่ยังหลงเหลืออยู่ก็คือยอดหนี้ที่เราต้องจ่ายแบงก์ในทุก ๆ เดือนเป็นระยะยาว หากเกิดสะดุดล้มขึ้นมา ไม่มีเงินใช้หนี้ สุดท้ายมันก็จะกลายเป็นหนี้เสีย คอนโดโดนยึด มีแต่พังกับพัง 

ระวังถูกหลอกให้ลงทุนกับคอนโดเงินเหลือ เหล่านายหน้าที่คอยช่วยเหลือให้คนมีได้กู้เงินซื้อคอนโดเงินเหลือ หลายๆครั้งจะมาพร้อมกับวิธีหลอกล่อใหม่ คือการเชิญชวนให้ลงทุนคอนโดเงินเหลือ คือให้เราตกลงลงทุนคอนโดเงินเหลือจากเขา มาพร้อมข้อมูลคอนโดว่า ตรงนี้ทำเลดีนะ (ซึ่งส่วนใหญ่จะไม่ค่อยให้ข้อมูลใด ๆ เกี่ยวกับโครงการให้เรารู้ และหลายๆครั้งเป็นคอนโดที่ทำเลไม่ได้ดีอะไรมาก เป็นยูนิตคั่งค้างจากโครงการที่นายหน้าได้มาในราคาถูก) นอกจากนี้ยังมีตัวล่อเป็นสัญญาผู้เช่า มายืนยันกับเราว่าจะมีคนเช่าตลอด เราก็เอาเงินค่าเช่านี้มาผ่อนก็ได้ 

          ฟังแบบนี้หลายๆคนก็คงหูผึ่งใช่ไหมคะ ได้เงินก้อนเหลือจากการกู้ ไม่ต้องผ่อนคอนโดเอง มีคนเช่าเรื่อย ๆ ก็ตกปากรับคำกันไป หลังจากนั้นนายหน้าก็ยื่นกู้ซื้อคอนโดหลาย ๆ ห้อง กับหลาย ๆ ธนาคารในเวลาเดียวกัน (ซึ่งจะทำให้ธนาคารแต่ละที่มองไม่เห็น ว่าเรากำลังยื่นกู้ใครไปแล้วบ้าง) ซึ่งพอกู้ผ่าน เราจะถือห้องอยู่เป็นจำนวนหนึ่ง ฟังดูดี โลกสวยสดใช่ไหม? 

          แต่ปัญหาจะตามมา คือสิ่งที่นายหน้าเหล่านั้นไม่เคยบอกคุณ เช่น หากเดือนไหนเราสะดุด คนเช่าไม่ขอเช่าต่อ ทำเลคอนโดไม่ได้ดีอย่างที่เขาบอก ปล่อยเช่าก็ยาก ขายก็ไม่ออก ซึ่งหากไม่มีเงินรองรับในสินทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมหลายห้องที่เราถืออยู่ จะกลายเป็นรายจ่ายรายเดือนที่แสนสาหัสมากจริง ๆ 

         ดังนั้นจงพึงระวังไว้เสมอในการจะตัดสินใจทำอะไรสักอย่างนะคะ เพราะเทคนิคดี ๆ ที่อาจจะช่วยให้เรามีชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น อาจจะทำให้มันแย่ลงจนไม่สามารถกู้กลับคืนมาได้เหมือนเดิมก็ได้ ด้วยความปรารถนาดีจาก CondoNewb