logo

คอนโด Leasehold (คอนโดเช่าระยะยาว ไม่ได้กรรมสิทธิ์) เมื่อ 10 ปีที่แล้ว คอนโด Leaseholdยังคงถือว่าเป็นคอนโดมิเนียมที่คนไทยไม่ค่อยนิยม เพราะไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ขาดเป็นของตัวเอง ซึ่งคนที่ซื้อคอนโดคอนโด Leasehold มักจะเป็นชาวต่างชาติที่ต้องมาทำงานที่เมืองไทย

แต่ในปี 2020 นี้ 3 บรรทัดบนเกี่ยวกับคอนโด Leasehold อาจจะกลายเป็นเพียงตำนาน เพราะคอนโด Leasehold อาจจะกลายเป็นคอนโดที่คนไทยเริ่มมองหามากขึ้น ส่วนจะเป็นเพราะอะไรนั้น วันนี้ CondoNewb จะพาไปหาคำตอบว่าคอนโด Leasehold 2020 ทำไมถึงน่าสนใจ

1. Leasehold 2020 น่าสนใจเพราะพฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนไทยที่เปลี่ยนไป  

คอนโด Leasehold ปี2020

ผู้สูงอายุเกือบครึ่งของไทยอาศัยในเมือง ครองตัวโสดและมีแนวโน้มอยู่อาศัยแนวตั้งมากขึ้น 

สังคมผู้สูงอายุ

อย่างที่เรารู้กันดีว่าตอนนี้ประเทศไทยได้เข้าสู่สังคมสูงวัยเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งเมื่อเดือนตุลาคม 62 ที่ผ่านมา วิทยาลัยประชากรศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ร่วมกับภาคีเครือข่าย เผยสำรวจว่ามีผู้สูงอายุที่อยู่อาศัยในเมืองเพิ่มสูงขึ้นคิดเป็น 41.1% ของผู้สูงอายุทั้งหมด และผู้สูงอายุวัย 60-69 ปี โดยเฉพาะผู้หญิงมีสถานะเป็นโสด หรือหย่าร้าง และผู้สูงอายุกลุ่มนี้มีแนวโน้มสูงขึ้นที่จะอาศัยบนคอนโดมิเนียม หรืออพาร์ตเมนต์มากกว่าบ้านเป็นหลัง

คนไทยจดทะเบียนสมรสน้อยลง จดทะเบียนหย่ามากขึ้น คนโสดมีบ้าน/คอนโดเป็นของตัวเองเพียง 18%

คนไทยครองตัวโสด

ในขณะที่ Economic Intelligence Center (อีไอซี) จากธนาคารไทยพาณิชย์ วิเคราะห์ข้อมูลจากการจดทะเบียนสมรสและการจดทะเบียนหย่า ก็พบว่าคนไทยจดทะเบียนสมรสน้อยลง 5.1% แต่จดทะเบียนอย่าเพิ่มขึ้นถึง 19.7% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่สูงมากๆ ซึ่งสอดคล้องกับรายงานของ UNFPA ที่เปิดเผยว่าโครงสร้างครอบครัวของคนไทยมีขนาดเล็กลง และคนโสดมีบทบาทเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งพอเรามาดูสัดส่วนของการถือครองที่อยู่อาศัย ก็พบว่า 51% ของคนที่มีครอบครัว(ในช่วงอายุ 31-35) มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ในขณะที่กลุ่มคนโสด (31-35) ที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมีเพียง 18% เท่านั้น

2. Leasehold 2020 ทำไมถึงน่าสนใจเพราะสภาพเศรษฐกิจ : ปัญหามาตรการ LTV, ภาษีที่ดินใหม่, ที่ดินแพง และค่าเงินแข็งตัว

เศรษฐกิจประเทศไทย

เศรษฐกิจ (เสด-ถะ-กิด) คำ 3 พยางค์ ที่พูดเบาๆ ก็เจ็บจี๊ดไปถึงขั้วหัวใจของใครหลายๆคน ในปี 2019 ที่ผ่าน อสังหาฯก็ถือว่าอ่วมมากแล้วจากมาตรการ LTV ที่เข้มงวด มาก จนไม่ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการมาแก้เกมสักกี่แคมเปญก็ปลุกความคึกคักไม่ขึ้น ปีนี้เราจะได้เจอกับสิ่งที่เรียกว่า “ภาษีที่ดินใหม่ 63 ” ที่กำลังมีประเด็นไม่เว้นแต่ละวัน

นอกจากนี้ยังมีเรื่องราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งปัจจัยส่วนหนึ่งมาจากรถไฟฟ้าที่เริ่มสร้างเสร็จหลายๆสายในเวลาไล่เลี่ยกัน ทำให้มูลค่าของที่ดินเพิ่มขึ้น แต่รายได้กลับไม่พุ่งขึ้นตาม ซึ่งก็อาจจะทำให้ยอดขายคอนโดมิเนียมในปี 62 ไม่ได้เปรี้ยงปร้างแบบที่มันควรจะเป็น และสุดท้ายคือเรื่องของค่าเงินที่แข็งโป๊ก ล่าสุดหลุดลงไปถึง 29 บาท/ดอลล่า ซึ่งส่งผลกระทบสำหรับธุรกิจส่งออก ซึ่งแรงกระเพื่อมมันก็ส่งมาถึงนักลงทุนต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนอสังหาฯที่ไทย (ที่ลดลงมาตั้งแต่ปี 62 แล้ว) และประชาชนทั่วไปด้วย

Leasehold 2020 ทำไมถึงน่าสนใจและตอบโจทย์คนยุคนี้?

คอนโด Leasehold 2020

ด้วยทั้งหมดทั้งมวลที่กล่าวมาด้านบน ทั้งเรื่องพฤติกรรมการใช้ชีวิตของไทยที่เปลี่ยนแปลงไป รวมไปถึงสภาพเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย ทำให้การซื้อคอนโด Freehold อาจจะไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีที่สุดอีกต่อไปแล้ว ด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้

ราคาถูกกว่าคอนโด Freehold

Leasehold ราคาถูก

เนื่องด้วยคอนโด Leasehold เป็นคอนโดแบบเช่าระยะยาว (30 ปีแล้วต่อสัญญาเรื่อยๆ) ไม่ใช่ขายขาด ทำให้คอนโดมิเนียมประเภทนี้จะมีราคาถูกกว่าคอนโด Freehold กว่า 30-40% แต่ใช้วัสดุดี นอกจากนี้เรื่องการจัดการภายในคอนโด จะมีประสิทธิภาพมากกว่าเพราะบริการจัดการด้วย Developer เอง หรือไม่ก็จ้างบริษัทที่ได้มาตรฐานมาจัดการให้ ทำให้พื้นที่ส่วนกลางและตัวอาคารของคอนโด Leasehold ไม่เก่าง่ายและยังดูใหม่ตลอดเวลา

สำหรับข้อจำกัดของคอนโด Leasehold ที่ถือว่าเป็นสิ่งที่ทำให้คนไม่อยากซื้อคอนโดมิเนียมประเภทนี้ คือการที่ผู้ซื้อไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโด Leasehold ไปเป็นของตัวเอง หรือส่งต่อให้ทายาทได้ ซึ่งตอนนี้เหตุผลนั้นอาจจะไม่ได้สำคัญสำหรับคนไทยในยุคสมัยนี้อีกต่อไปแล้ว หากอ้างอิงจากสถิติการครองตัวโสดของผู้สูงอายุ และคนวัยกลางคนที่เลือกจะไม่มีครอบครัว การจะอยู่ในคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมือง มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ในราคาที่ถูกกว่าอย่างคอนโด Leasehold อาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าคอนโด Freehold เพราะไม่ต้องถือกรรมสิทธิ์เพื่อส่งต่อให้ใคร

คอนโด Leasehold กับทำเลทองใจกลางเมือง

คอนโด Leasehold

เรื่องนี้ยังคงถือเป็นหนึ่งในข้อดีของคอนโด Leasehold อยู่ด้วยเหตุที่ว่าอยู่ในย่านทำเลทองเนี่ยแหละ คอนโด Leasehold จึงไม่สามารถปล่อยให้คนซื้อถือกรรมสิทธิ์ได้ เพราะที่ดินย่านใจกลางเมืองส่วนใหญ่ จะเป็นที่ของของภาครัฐไม่ก็เป็นที่ดินของภาคหลวง ซึ่งปล่อยที่ดินให้เหล่า Developer เช่าระยะยาวเพื่อใช้ประโยชน์กับที่ดิน 30 – 60 ปี พอถึงครบสัญญาเช่า ก็ต้องต่อสัญญาหรือคืนที่ดินคืนให้หลวงให้รัฐ ซึ่งย่านที่คอนโด Leasehold ตั้งอยู่จะอยู่แถวๆ CBD ที่สำคัญในอย่าง ย่านราชดำริ, หลังสวน และพระราม 4 เป็นต้น

ปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนดี, นำเงินส่วนต่างไปลงทุน

ปล่อยเช่าคอนโด

แม้คอนโด Leasehold จะไม่สามารถครอบครองเป็นเจ้าของเพื่อผลกำไรแบบ Capital Gain ได้ (เพราะมูลค่าจะตกไปตามระยะเวลาตามสัญญา) แต่การลงทุนเพื่อหวังผลกำไรจากการปล่อยเช่า หรือ Rental Yield อาจจะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะสามารถปล่อยเช่าได้ในเรทค่าเช่าเดียวกันกับคอนโด Leasehold ในย่านเดียวกัน ทั้งๆที่คอนโด Leasehold มีราคาที่ถูกกว่าถึง 30-40% ซึ่งถ้า ลงทุนอย่างรอบคอบและมีข้อมูล บวกลบคูณหารดูดีๆ ก็อาจจะสร้างผลตอบแทนในระดับที่สูงกว่าการลงทุนคอนโด Freehold ก็เป็นได้

นอกจากนี้คอนโด Leasehold ส่วนใหญ่มักจะมีพื้นที่ส่วนกลางที่มีความหลากหลาย และตัวอาคารและระบบการจัดการภายในได้มาตรฐาน เพื่อให้คอนโดมิเนียมยังดูดีอยู่เสมอ ซึ่งจะส่งผลดีในการปล่อยเช่า เพราะช่วยดึงดูดผู้เช่าได้ และกลุ่มผู้เช่าที่น่าสนใจสำหรับการปล่อยเช่า ก็เช่นกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย, นักเรียนนักศึกษา และพนักงานบริษัทเอกชนต่างๆ

อีกหนึ่งประโยชน์ที่นักลงทุนจะได้รับจากการที่คอนโด Leasehold มีราคาถูกกว่า 30-40% คือการที่เราสามารถนำเงินส่วนต่างนั้นมาลงทุนในส่วนอื่นได้ เช่นคอนโดย่านใจกลางเมือง Freehold ราคา 7 ลบ. ถ้าเราเลือกซื้อกับคอนโด Leasehold ราคา 4.2 ลบ. สัญญา 30 ปี ในย่านเดียวกัน เราจะมีเงินส่วนต่าง 2.8 ลบ. ที่สามารถนำไปลงทุนด้านอื่น ซึ่งถ้าลองคำนวนว่าเรานำเงินก้อนนี้ไปลงทุนในระยะเวลา 30 ปี เงินก้อนนี้จะเพิ่มพูน และสร้างผลกำไรให้ได้อย่างสวยงามเช่นกัน

พอได้ฟังแบบนี้แล้ว นิวบ์เชื่อว่าคอนโด Leasehold น่าจะเข้ามามีบทบาทในสังคมไทยปี 2020 มากกว่าที่เคยเป็นมา เพราะตอบโจทย์ทั้งกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง และกลุ่มนักลงทุน ทั้งทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมการใช้ชีวิต แล้วเพื่อนๆ มีความคิดเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้ยังไงบ้าง ถ้าเห็นว่าบทความนี้มีประโยชน์อย่าลืมแชร์ให้เพื่อนๆอ่านกันด้วยน้า

#NewbMind