logo

          เนื่องด้วยทำเลดี ๆ มักจะมีสิ่งปลูกสร้างจับจองกันหมดแล้ว การหา บ้านมือสอง เพื่อได้ทำเลที่ต้องการ รวมทั้งสภาพแวดล้อมดั่งใจเราหวังนับว่าเป็นอีกทางเรื่องที่ดีไม่น้อย ซึ่งในบทความนี้นิวบ์จะพาเพื่อน ๆ ไปรู้เรื่องราวเกี่ยวกับ บ้านมือสอง ให้ครบทุกมุมมอง ว่าทำไมคนเดี๋ยวนี้ทำไมเลือกซื้อ บ้านมือสอง วิธีเลือก บ้านมือสอง มีอะไรบ้าง และไปดูราคาบ้านในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลกันว่าตอนนี้ราคาเป็นอย่างไร มีความน่าสนใจแค่ไหน นิวบ์ได้รวบรวมแบบเจาะลึกมาให้เพื่อน ๆ ได้อ่านกันที่นี่แล้ว

. . . . . . . . . .

 

สมัยก่อนทำไมคนเลือกซื้อบ้านมือหนึ่งมากกว่าบ้านมือสอง ?

          ก่อนที่เราจะไปดูความน่าสนใจของ บ้านมือสอง เรามาย้อนอดีตกันก่อนดีกว่าว่า ทำไมแต่ก่อนคนไทยถึงนิยมซื้อบ้านมือหนึ่งมากกว่า ทั้ง ๆ ที่แถบยุโรปนั้นจะนิยมซื้อ บ้านมือสอง มากกว่าบ้านมือหนึ่ง อาจจะบอกว่าในสมัยก่อนนั้นยังไม่มีอสังหาริมทรัพย์มากมายเท่าในปัจจุบัน และค่าเงินรวมทั้งเศรษฐกิจในอดีตมีความรุ่งเรืองมากกว่า การหาซื้อบ้านมือหนึ่งในราคา 1 – 2 ล้านบ้านในแถบกรุงเทพฯ นับว่าเป็นเรื่องง่ายมาก ๆ

          และเมื่อคนมีรายได้ มีกำลังที่จะซื้อบ้าน และได้ในทำเลที่ดีจริงไม่แปลกที่ใครเลือกซื้อบ้านหนึ่ง ของที่ได้เหมือนใหม่ ประหนึ่งว่าเราได้เป็นเจ้าของคนแรก ซึ่งก็คนแรกจริง ๆ นะคะ แต่ถ้าเลือกซื้อ บ้านมือสอง เราก็เหมือนได้บ้านต่อมาจากเขาอีกที ซึ่งคนไทยไม่น้อยเลยที่เลือกอยากมีบ้านมือหนึ่ง เพียงเพราะไม่อยากอยู่ต่อจากใคร ซึ่งอาจเป็นเพราะความเกรงกลัวอะไรบางอย่าง เช่น บ้านนี้เคยมีคนตายหรือไม่ บ้านนี้มีผีหรือเปล่า บ้านนี้มีคดีหรือทำเรื่องไม่ดีไว้หรือไม่

          แต่ในปัจจุบันนี้ค่านิยมในเรื่องพวกนี้มีความเชื่อน้อยลง อาจด้วยเนื่องทำเลดี ๆ จำนวนมากถูกจับจองกันหมดแล้ว ถ้าอยากได้บ้านมือหนึ่งอาจต้องออกไปซื้อนอกเมือง ซึ่งไกลจากจุดประสงค์ที่ต้องการอีก หากมาหาที่อยู่ บ้านมือสอง แล้วมาปรับเปลี่ยนรีโนเวทใหม่ หรือทุบทิ้งแล้วสร้างใหม่ก็อาจจะง่ายกว่า

          แน่นอนว่าปัจจัยเรื่องราคาเมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่งและมือสอง ยังไง บ้านมือสอง ก็มีราคาถูกกว่า ซึ่งบางครั้งอาจถูกกว่า 20 – 30% หากเป็นบ้านที่ติดคดีหรืออยู่ในช่วงปล่อยขายจากธนาคารเผลอ ๆ อาจลดถึง 50% ซึ่งหากเราได้ของราคาถูก มาตกแต่งซะใหม่ ก็กลายเป็นของที่น่าอยู่ได้เหมือนกัน และต้องบอกเลยว่ามีคนไม่น้อยเลยที่ลงทุนที่ไม่ใช่การอยู่อาศัย โดยนิวบ์จะขอยกตัวอย่างการลงทุนตามนี้เลยค่ะ

  1. ซื้อมาเพื่อรีโนเวทใหม่แล้วปล่อยขาย
  2. ซื้อมาเพื่อรีโนเวทใหม่เพื่อปล่อยเช่า
  3. ซื้อมาเพื่อรีโนเวทใหม่เพื่อทำการพาณิชย์

          แน่นอนว่าการซื้อ บ้านมือสอง เพื่อรีโนเวทบ้านด้วยสาเหตุใดก็ตาม จะต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายทั้งในแง่ของค่ารีโนเวทบ้าน รวมทั้งค่าซื้อบ้านและที่ดิน เพื่อคำนวณความคุ้มค่าที่จะได้จากอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ หากมีการประเมินหรือควบคุมค่าใช้จ่ายไม่ดีพอ อาจทำให้ขาดทุนในการลงทุนได้ ซึ่งก็ไม่ได้มีแต่ 2 เรื่องนี้เท่านั้น แต่จะต้องดูทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายที่เราอยากเสนอขายด้วย หรือว่าง่าย ๆ เพื่อน ๆ อาจต้องศึกษาเกี่ยวกับเรื่องการตลาดสักหน่อย เบสิคที่ควรรู้ก็จะมีเรื่องของวิเคราะห์ SWOT และ 4P ส่วนประสมทางการตลาด ถ้าลองลิสต์และศึกษาให้ถี่ถ้วนก็สามารถเพิ่มประสิทธิภาพในการลงทุนไม่ว่าประเภทใดก็ตามได้มากขึ้น

. . . . . . . . . .

ความน่าสนใจของบ้านมือสองเมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่งมีอะไรบ้าง ?

          ต่อมาเรามาดูความน่าสนใจของ บ้านมือสอง เมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่งมีอะไรที่น่าสนใจบ้าง ซึ่งหลัก ๆ นิวบ์จะขอเน้นพูดถึง บ้านมือสอง แล้วแซม ๆ รายละเอียดบ้านมือหนึ่งเล็กน้อยนะคะ โดยรายละเอียดทั้งหมดมีตามนี้เลยค่ะ

มีราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง

          สำหรับ บ้านมือสอง แน่นอนว่าส่วนใหญ่จะมีราคาที่ถูกกว่ามือหนึ่งในทำเลเดียวกัน เนื่องจาก บ้านมือสอง ก็เหมือนของที่ใช้งานแล้ว อีกทั้งยังมีค่าเสื่อมสภาพและอื่น ๆ อีกมากมาย เลยทำให้มีราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง บางครั้งบ้านอาจเป็นของที่หลุดมาจากคดีทำให้ราคาถูกลงไปอีก และยิ่งบ้านที่อยู่ในคดีนานเท่าไหร่ ราคาบ้านก็จะยิ่งถูกลงเรื่อย ๆ เพราะเป็นกฎหมายที่จะต้องปล่อยขายบ้านโดยเร็ว ถึงแม้จะต้องขายขาดทุนก็ตาม

มีทำเลที่ดีกว่าบ้านมือหนึ่ง

          เรื่องนี้คือสิ่งทำให้ใครหลายคนเลือกซื้อ บ้านมือสอง เพราะมีทำเลที่ดีกว่า ในขณะที่บ้านมือหนึ่งที่สร้างจากโครงการต่าง ๆ ก็จะขยับขยายไปแถบชานเมือง หรือจังหวัดในปริมณฑลมากกว่า เพราะไม่มีที่ดินที่สามารถสร้างโครงการบ้านได้ หรือต่อให้มีจริง ๆ ก็จะเป็นราคาที่สูงมาก การซื้อมือสองในทำเลที่ใกล้เคียงกันจึงนับว่ามีความน่าสนใจมากกว่า

สามารถเห็นเพื่อนบ้านได้ก่อน

          สิ่งที่ทำให้อยู่เย็นเป็นสุขคงหนีไม่พ้นเรื่องเพื่อนบ้าน การซื้อบ้านมือหนึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรือปล่อยขายยังไม่หมด การจะรู้ว่าเพื่อนบ้านเป็นอย่างไรเป็นเรื่องยากมาก ๆ เพราะไม่ต่างอะไรกับการซื้อล็อตเตอร์รี่ที่เราไม่สามารถเดาได้เลยว่างวดนี้จะออกอะไร แต่ถ้าเราซื้อ บ้านมือสอง ก็สามารถเดินสำรวจเพื่อนบ้าน และสิ่งแวดล้อมบริเวณนั้นได้แบบสบายๆ

ได้เห็นตัวบ้านจริง ๆ ในขณะที่บ้านมือหนึ่งเห็นเพียงแค่บ้านตัวอย่าง

          นิวบ์เชื่อว่าจุดนี้เป็นจุดแข็งสำหรับ บ้านมือสอง คือเราสามารถตรวจสอบเช็คทุกรายละเอียดก่อนซื้อได้ ซึ่งถ้าหากเช็คได้ดี พบจุดบกพร่องเยอะ เราก็จะสามารถประเมินสภาพบ้านได้ หรืออยากจะปฏิเสธไม่ซื้อเลยก็ได้เหมือนกัน แต่ถ้าซื้อบ้านมือหนึ่งอย่างไรเราก็ต้องรับบ้านหลังนั้น ถึงแม้จะเจอจุดบกพร่องที่ทางโครงการสามารถแก้ให้ได้ก็ตาม

มีวัสดุที่แข็งแรงคงทนกว่าบ้านมือหนึ่ง

          ต้องยอมรับก่อนเลยว่า บ้านมือสอง ส่วนใหญ่จะมีวัสดุที่ดีกว่าบ้านมือหนึ่ง ในแง่ของความแข็งแรง ทนทาน มีความหนา คือ อึด ถึก ทนกว่าบ้านมือหนึ่ง ซึ่งหากใครไปเดินดูบ้านเพื่อเปรียบเทียบกันบ่อย ๆ จะสังเกตจุดนี้ได้เป็นอย่างดี ซึ่งไม่ใช่ว่าบ้านมือหนึ่งจะไม่มีวัสดุแข็งแรงให้เลือกซื้อเลย แต่ถ้าเทียบกันกับบ้านมือหนึ่งและสองที่มีราคาใกล้เคียงกัน เราจะเห็นความแตกต่างชัดเจน

สามารถซื้อกับเจ้าของโดยตรงได้

          สำหรับใครที่อยากผ่อนกับเจ้าของโดยตรง โดยที่ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยให้กับธนาคารก็สามารถทำได้ ในขณะที่การผ่อนธนาคารจะให้เงินกู้ประมาณ 80% เปอร์เซ็นของราคาบ้านทั้งหมด และต้องเสียดอกเบี้ยพอ ๆ กับราคาบ้าน ซึ่งหากเจรจาตกลงกับเจ้าของบ้านได้เราอาจจ่ายแค่ราคาบ้านเท่านั้น ซึ่งในข้อนี้นิวบ์มีขยายความเพิ่มในหัวข้อ “ผ่อน บ้านมือสอง กับเจ้าของบ้านดีหรือไม่อย่างไร” ซึ่งเพื่อน ๆ สามารถเลื่อนไปตามอ่านกันได้นะคะ

สามารถต่อรองราคาที่ยืดหยุ่นได้มากกว่า

          สำหรับ บ้านมือสอง สามารถต่อรองราคากับเจ้าของบ้านได้ง่ายกว่า ซึ่งปกติแล้วการตั้งราคาก็จะดูที่ทำเลเป็นหลัก และสามารถรู้ราคาบ้านโดยรอบ เพื่อมาขอต่อรองเพิ่ม – ลดราคาได้ ในขณะที่บ้านมือหนึ่งจะมีการฟิกซ์ในระดับนึง หรือก็คือเป็นราคาไปตามที่เขาตกลงนั่นเอง การที่เราเจรจาขอราคาตามที่ต้องการเป็นเรื่องยากมาก ๆ

สามารถเข้ามาอยู่อาศัยได้ทันที

          หาก บ้านมือสอง มีสภาพไม่โทรมมากนัก อีกทั้งยังมีเฟอร์นิเจอร์มาให้ครบ เพื่อน ๆ ก็สามารถเข้ามาอยู่ได้ทันที โดยที่ไม่ต้องปวดหัวกับการซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่ หรือเสียเวลาตกแต่งบ้าน ใช้เวลานานกว่าที่จะสามารถเข้ามาอยู่ได้

            หลัก ๆ แล้วความน่าสนใจก็มีประมาณนี้ แต่ใช่ว่า บ้านมือสอง ไม่มีข้อเสียเลย ซึ่งการซื้อบ้านแบบนี้เราจะต้องใส่ใจในทุกรายละเอียด พิถีพิถันในการตรวจสอบทุกกระบวนการ เอกสารที่ต้องเตรียมเราอาจต้องเหนื่อยเป็นเท่าทวีคูณ แต่เพื่อให้ได้มาซึ่งของดี นิวบ์คิดว่าเพื่อน ๆ ควรรอบคอบให้มากสุด มันอาจจะเหนื่อยจนถอดใจ แต่ถ้าอยากได้ บ้านมือสอง จริง ๆ ต้องฮึดสู้กันหน่อยนะคะ

. . . . . . . . . .

ราคาขายบ้านมือสองในกรุงเทพฯ และเขตปริมณฑล

            ต่อไปนิวบ์จะพาเพื่อน ๆ ไปดูราคาบ้านเดี่ยวมือสอง กทม., บ้านมือสอง สมุทรปราการ, บ้านมือสอง ปทุมธานี ว่าส่วนใหญ่แล้วมีราคาประมาณเท่าไหร่ ซึ่งราคาที่นิวบ์ได้รวบรวมมานั้นเป็นประกาศขายจากเว็บไซต์ต่าง ๆ รวมทั้งราคาจากหลากหลายธนาคาร เราไปดูกันกันเลยดีกว่าค่ะ ว่าราคาขายโดยประมาณอยู่ที่เท่าไหร่บ้าง

บ้านเดี่ยวมือสอง กทม.

  • 50 ตร.วา ราคาขายโดยประมาณอยู่ที่ 4.9 ล้านบาท
  • 70 ตร.วา ราคาขายโดยประมาณอยู่ที่ 8.5 ล้านบาท
  • 100 ตร.วา ราคาขายโดยประมาณอยู่ที่ 8.5 ล้านบาท

บ้านมือสองสมุทรปราการ

  • 50 ตร.วา ราคาขายโดยประมาณอยู่ที่ 3.6 ล้านบาท
  • 70 ตร.วา ราคาขายโดยประมาณอยู่ที่ (ยังไม่มีราคาขาย)
  • 100 ตร.วา ราคาขายโดยประมาณอยู่ที่ 6 ล้านบาท

บ้านมือสองปทุมธานี

  • 50 ตร.วา ราคาขายโดยประมาณอยู่ที่ 3.75 ล้านบาท
  • 70 ตร.วา ราคาขายโดยประมาณอยู่ที่ 6.5 ล้านบาท
  • 100 ตร.วา ราคาขายโดยประมาณอยู่ที่ 4 ล้านบาท

          สำหรับราคาที่นิวบ์ได้รวบรวมมานั้นเป็นราคาคร่าวๆ ที่มีประกาศขาย แน่นอนว่าขนาดพื้นที่ สิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งทำเลจะมีราคาที่ไม่เท่ากัน ถึงแม้ขนาดพื้นที่เท่ากัน หรืออยู่ใกล้ทำเลเดียวกันก็ตาม ซึ่งราคาที่นิวบ์ไปรวบรวมมาเพื่อน ๆ จะเห็นว่าบางทีราคาพื้นที่ต่อตร.วา แตกต่างกัน แต่ก็มีราคาเท่ากันได้ การเช็คราคาบ้านที่ดีที่สุด คือเลือกจากทำเลที่สนใจ พร้อมไปดูสถานที่จริง แล้วลองเช็คราคารอบ ๆ บ้านหรือรอบโครงการอีกทีว่าราคาเป็นไปอย่างเหมาะสมหรือไม่ เพื่อไว้ในการตัดสินใจเลือกซื้อ

. . . . . . . . .

 

แนะนำวิธีเลือกบ้านมือสองก่อนตัดสินใจซื้อ

         ต่อไปนิวบ์จะแนะนำวิธีเลือก บ้านมือสอง ก่อนตัดสินใจซื้อ ว่ามีอะไรที่เราจะต้องพิจารณาบ้าง โดยหลัก ๆ แล้วให้ยึดตามความต้องการของตัวเองและคนในครอบครัวเป็นหลัก อย่าเลือกเพราะคนอื่นแนะนำ คนอื่นบอกดี แต่ให้เชื่อตามสิ่งที่ตัวเองได้ศึกษาหาข้อมูล ได้ไปสำรวจสถานที่จริงกันมาแล้ว เอาเป็นว่าเราไปดูกันเลยการเลือกซื้อบ้านก่อนตัดสินใจซื้อว่ามีขั้นตอนอะไรบ้าง ?

  1. เลือกทำเลที่ตั้งว่าตรงกับที่เราต้องการหรือไม่
  2. เลือกราคาบ้านรวมทั้งรูปแบบบ้านที่เรารับได้
  3. ลองเดินทางไปดูบ้านจริงเพื่อจะได้รู้เส้นทางการเดินทาง
  4. เมื่อไปถึงบ้านจริงให้ทำการสำรวจสภาพแวดล้อมโดยรอบ
  5. ลองสำรวจบ้านเบื้องต้น หากติดต่อเจ้าของหรือนายหน้าไว้ให้พาชมบ้าน
  6. สำรวจสิ่งอำนวยความสะดวกสถานที่นั้น ๆ มีสิ่งที่ต้องการครบพร้อมหรือไม่
  7. ตรวจเช็คเรื่องความปลอดภัยและสภาพสังคมบริเวณนั้นให้ดี
  8. ลองประเมินค่าบ้านรวมทั้งค่ารีโนเวทและซ่อมบำรุงคุ้มค่าที่จะซื้อหรือไม่
  9. หากซื้อบ้านหลังนี้ช่วยทำให้สะดวกขึ้นจริงหรือไม่
  10. คิดว่าเราจะอยู่บ้านนี้ไปกี่ปี ในอนาคตหากจะขายมีโอกาสหรือไม่

          หลักการเลือกซื้อบ้านเบื้องต้นก็จะมีขั้นตอนประมาณนี้ ซึ่งความจริงแล้วแต่ละคนก็จะมีเทคนิคการเลือกบ้านที่แตกต่างกันไป หากเพื่อน ๆ มีกูรูทางด้านนี้อาจปรึกษาหารือ ลองหาวิธีการตรวจเช็คสภาพบ้านก่อนที่จะตัดสินใจซื้อก็ได้เหมือนกัน การซื้อบ้านไม่ควรตัดสินใจคนเดียวหรือเพียงลำพัง และต้องใช้เวลาอย่างถี่ถ้วนในการเลือกซื้อนะคะ

. . . . . . . . . .

 

ขั้นตอนการตรวจบ้านมือสองควรดูอะไรบ้าง ?

           สำหรับขั้นตอนการตรวจ บ้านมือสอง มีหลายสิ่งที่เพื่อน ๆ จะต้องดู โดยสามารถดำเนินการตามรายละเอียดเบื้องต้นที่นิวบ์แนะนำให้เพื่อน ๆ ได้อ่านกันได้เลย ซึ่งแต่ละขั้นตอนก็อยากให้เพื่อน ๆ ใส่ใจในรายละเอียดให้มากที่สุด เพื่อเป็นประโยชน์กับตัวเอง และหากเจอปัญหาจะได้หาทางแก้ไข และประเมินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เตรียมเงินให้เป็นไปอย่างเหมาะสมด้วย

            1.การตรวจบ้านไม่ควรไปคนเดียว ควรไปหลาย ๆ คนจะได้ช่วยกันคิด ช่วยกันประเมิน หากพากูรูไปด้วยจะเป็นเรื่องที่ดีมาก ๆ และต้องให้เวลากับมัน เป็นไปได้ควรตรวจสอบ บ้านมือสอง ตั้งแต่เช้าจนถึงเย็นไปเลยเพื่อความชัวร์สุด ห้ามไปตรวจบ้านตอนกลางคืน หรือตรวจบ้านที่มีแสงน้อยเป็นอันขาด เพราะเราจะไม่เห็นรายละเอียดของบ้านทั้งหมด

            2.การตรวจบ้านไม่ใช่แค่การมองด้วยตาเปล่า แต่ควรตรวจทุกซอกทุกมุม รวมทั้งจุดที่มองไม่เห็นอย่างเช่น ตัวโครงสร้าง ตัววัสดุที่มีความทรุดโทรมแค่ไหน รวมทั้งระบบน้ำ ระบบไฟ และระบบอื่น ๆ ภายในบ้านว่าเป็นอย่างไร หากเจอจุดไหนก็ให้ทำการบันทึกไว้ เพื่อไว้เจรจาต่อราคา หรือให้เจ้าของบ้านลองแก้ปัญหานั้นก่อนที่จะขายให้เราได้หรือไม่

            3.นอกจากจะตรวจภายในบ้านแล้ว เราจะต้องตรวจนอกบ้านด้วย ซึ่งจะต้องดูในแง่ความสม่ำเสมอของหน้าดิน ตัวบ้านมีทรุดหรือไม่อย่างไร เพื่อประเมินว่าเราจะปรับปรุงอะไรตรงไหนได้บ้างก่อนที่จะเข้าไปอยู่ รวมทั้งหากบ้านมีต้นไม้ขนาดใหญ่ รากได้มาถึงบริเวณฐานบ้านหรือไม่ เป็นต้น

            4.ขั้นตอนนี้อาจจะดูแปลกสักหน่อย นอกจากตรวจตัวบ้านแล้ว เราอาจแอบสังเกตเจ้าของบ้านด้วยก็ได้ค่ะ ว่าเขามีพฤติกรรมอย่างไร เขาให้ความร่วมมือกับเราดีหรือไม่ หากไม่ให้ความร่วมมือที่ดีอาจตีความในแง่ลบก่อนว่าบ้านอาจมีอะไรบางอย่างที่ไม่โอเคก็เป็นได้ หรือหากเขาเชียร์ขายเราเกินเหตุ เราก็ต้องรอบคอบเชื่อตามสิ่งที่เราคิด อย่างหลงคารมไปกับตัวเจ้าของบ้านเด็ดขาด แต่ถ้าหากเจ้าของบ้านเต็มใจที่จะให้ตรวจสอบ เราก็หายห่วงได้ในระดับนึงว่าอย่างน้อยเจ้าของบ้านก็จริงใจพอ

            หลักการเบื้องต้นการตรวจสอบบ้านก็จะมีประมาณนี้นะคะ ซึ่งนิวบ์แนะนำอีกอย่างให้เพื่อน ๆ ทำลิสต์รายการเพื่อติกถูกว่าห้องไหน ส่วนไหนในบ้านที่เราได้ตรวจไปแล้วบ้างเพื่อที่ว่าเราจะได้ไม่ลืมขณะตรวจเช็คบ้าน และสำหรับนิวบ์ว่าการพากูรูไปด้วย หรือพาคนกลางอย่างนายหน้าไปด้วยจะเป็นสิ่งที่ดีที่สุด เพื่อที่จะให้มีคนคุยหรือเจรจากันได้ หากว่าการสื่อสารของตัวผู้ซื้อและผู้ขายไม่ลงรอย แต่ก็ขอยึดหลักตามความคิดของตัวเองเป็นหลักนะคะ อย่าเอนเอียงเชื่อใครโดยไม่เห็นสิ่งที่พิสูจน์ได้ด้วยตา และทางที่ดีเราควรคุยค่าใช้จ่ายทุกสิ่งทุกอย่างให้ละเอียด ว่าส่วนไหนใครเป็นคนจ่ายบ้าง หากทำเป็นสัญญาลายลักษณ์อักษรก็เป็นการสร้างความการันตีได้มากขึ้น

. . . . . . . . . .

 

ผ่อนบ้านมือสองกับเจ้าของบ้านดีหรือไม่อย่างไร

            ในปัจจุบันนี้ต้องยอมรับเลยนะคะว่าโลกออนไลน์ทำให้เราได้ใกล้กันขึ้น การประกาศขายบ้านด้วยตัวเจ้าของบ้านก็เริ่มมีมาให้เห็นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะกับทางเฟสบุ๊ค ซึ่งหลาย ๆ คนก็อาจสนใจ บ้านมือสอง เหล่านั้น แต่ก็ไม่แน่ใจว่าควรจะผ่อนกับเจ้าของโดยตรงหรือเปล่า เดี๋ยวนิวบ์จะขอรวบรวมแนวคิดตามแบบฉบับนิวบ์ให้เพื่อน ๆ ได้อ่านกันตามนี้เลยดีกว่า

พิจารณาข้อดีและข้อเสียของการเลือกผ่อนบ้านมือสอง

ข้อดี

1. ไม่ต้องผ่อนดอกเบี้ยแพงก็ได้ราคาบ้านตามท้องตลาด

          หากมีการเจรจาในเรื่องของราคาบ้านกับตัวเจ้าของ ซึ่งอาจตกลงในราคาที่ถูกกว่าหรือแพงกว่าในราคาท้องตลาดได้ แต่ราคาจะไม่แพงไปกว่าการกู้ซื้อจากธนาคารแน่นอน ซึ่งนับว่าเป็นข้อดีหากผ่อนกับตัวเจ้าของเลย แต่ถ้าซื้อสดนับว่าเป็นเรื่องที่ดียิ่งขึ้นไปอีก

2. เข้าไปเช่าอยู่ แต่เงินเช่ากลายเป็นเงินผ่อนดาวน์ได้

          อันนี้เป็นหนึ่งในเงื่อนไขที่เจ้าของบ้านกับตัวผู้เช่าหรือผู้ซื้อในอนาคตสามารถตกลงกันได้ คืออาจจะมีบางคนเช่าบ้านอยู่ แต่ในอนาคตอยากจะซื้อขึ้นมาจริง ๆ อาจยื่นข้อเสนอนี้ให้กับเจ้าของบ้านได้ หากเจ้าของบ้านอยากขายบ้านนี้ให้เราจริง ๆ ก็จะไม่อยากกับการเจรจาในจุดนี้ หรือไม่จำเป็นต้องเช่าบ้านมาอยู่แล้ว เราสามารถยื่นข้อเสนอนี้ให้เจ้าของบ้านได้เลยเช่นกัน

3. ติดต่อง่ายไม่ต้องเสียเปอร์เซ็นให้นายหน้า

          ยุคสมัยนี้เราสามารถประกาศขายได้แบบไม่ต้องเสียเปอร์เซ็นให้นายหน้า ถ้าหากเจ้าของบ้านและผู้ซื้อนัดพบกันเองได้ ซึ่งเปอร์เซ็นส่วนแบ่งตรงนั้น จะสามารถนำไปใช้เป็นค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หรือเป็นส่วนลดราคาบ้านได้ ซึ่งนับว่าเป็นข้อดีสำหรับผู้ที่มีความรู้ในระดับนึงแล้ว เพราะอย่างไรก็ตามการที่มีนายหน้าจะช่วยผ่อนแรงเราได้เยอะพอควร

ข้อเสีย

1.การเลือกผ่อนกับเจ้าของนับเป็นความเสี่ยงของคนทั้งสองฝ่าย

          ความเสี่ยงที่ว่านั้นคือหากใครคิดที่จะผิดสัญญามีสิทธิชวดเงิน ชวดบ้านได้แบบง่าย ๆ อย่างเช่น เจ้าของบ้านให้ผ่อน แต่คนซื้อดันเปลี่ยนใจไม่ซื้อแล้วก็จะทำให้เสียโอกาสจากการขายบ้านให้คนอื่นได้ หรือถ้าเจ้าของบ้านหลอกลวงตั้งแต่แรกให้ผ่อนจ่าย โดยที่ยังไม่ได้บ้านหรือเข้าไปอยู่ก็เห็นกันได้บ่อย ๆ มีความเสี่ยงที่จะเป็นมิจฉาชีพสูง

2.การเลือกผ่อนกับเจ้าของ ตัวเจ้าของบ้านอาจชิ่งเปลี่ยนใจขายเลย

          หลายครั้งระหว่างการผ่อนก็เป็นไปได้ด้วยดี แต่อยู่ ๆ หากเจ้าของดันได้ลูกค้ารายใหม่ที่ยอมจ่ายเงินสด เราก็มีสิทธิที่จะโดนชิ่งได้ แน่นอนว่าหากเจ้าของบ้านใจดีหน่อยก็อาจจะคืนเงินให้ แต่ถ้าเจ้าของที่ใจไม่ดีก็อาจไม่คืนเงินมาก็เป็นได้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นเราจะเสียโอกาสจากการได้บ้านหลังนี้อย่างแน่นอน

แนวทางการป้องกันเบื้องต้น

          แนวทางการป้องกันเบื้องต้นควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งการทำสัญญานั้นเพื่อน ๆ สามารถหาเอกสารอ้างอิง แล้วมาเปลี่ยนถ้อยคำหรือเพิ่มเงื่อนไขตามแต่ที่ตกลงกันไว้ จากนั้นก็ให้ทำสำเนาเซ็นกำกับไว้ทั้งสองฝ่าย รวมทั้งพยานทั้งฝ่าย ทั้งนี้ทั้งนั้นเงื่อนไขต่างๆ ควรกำหนดค่าเสียหาย หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้ทำการผิดสัญญา และเมื่อเหตุการณ์ไม่ได้เป็นไปอย่างที่ตกลงกันไว้ ก็สามารถฟ้องร้องศาลได้

          แต่ทางแก้ที่ถูกต้องและชัวร์กว่าสำหรับนิวบ์ก็แนะนำว่าให้ผ่อนกับทางธนาคารอย่างไรปลอดภัยที่สุด ถึงแม้เราจะต้องเสียดอกเบี้ย หรือได้เงินกู้ซื้อมาไม่ครบ แต่ก็สามารถป้องกันการโกงและการผิดสัญญาของทั้งสองฝ่ายได้นะคะ ซึ่งในอนาคตเองนิวบ์ก็ไม่มั่นใจว่าจะมีวิธีที่ชัวร์สำหรับการผ่อนกับเจ้าของบ้านกับผู้ซื้อบ้านโดยตรงได้หรือไม่ แต่กฎหมายก็มีการรองรับเรื่องนี้ในระดับนึงนะคะ

. . . . . . . . . .

 

เมื่อซื้อบ้านมือสองมีอุปสรรค์อะไรบ้างที่เราควรต้องรู้ไว้

          สำหรับอุปสรรคที่เจอเมื่อซื้อบ้านสำหรับนิวบ์จะขอโฟกัสไปที่ตัวบ้านนะคะ ส่วนเรื่องเอกสารหรือการทำสินเชื้อต่าง ๆ สามารถไปตามอ่านได้ในหัวข้อต่อไป ซึ่งอุปสรรคที่เจอเมื่อซื้อบ้านหลัก ๆ แล้วก็จะมีตามนี้เลยค่ะ

ได้บ้านที่มีสภาพทรุดโทรมหรือเกินกว่าที่คิดไว้มาก

            การที่เรามาอยู่ก่อนซื้อคงเป็นไปได้ยากมาก ๆ สิ่งที่ทำได้มากที่สุดก็คือจ้างคนให้มาตรวจสอบสภาพบ้านให้ละเอียด ทั้งในแง่ของโครงสร้าง ระบบภายในบ้านต่าง ๆ และอื่น ๆ แต่ถ้าหากได้เข้ามาอยู่เราจะเห็นความทรุดโทรมได้ชัดเจนมากขึ้น หากใครที่เลือกซื้อบ้านจะต้องทำใจเรื่องพวกนี้กันเอาไว้สักหน่อย

โครงการที่เข้าไปอยู่อาศัยไม่ได้ดีจริง นิติบุคคลไม่มีความน่าเชื่อถือ

            หลายครั้งที่เราพบว่าการบริการต้อนรับก่อนซื้อบ้านเป็นที่น่าประทับใจ แต่นานวันผ่านไปกลับพบว่าโครงการที่เข้าไปอยู่อาศัยไม่ได้ดีจริงอย่างที่คิด นิติบุคคลทำงานไม่เป็นระบบ ทำงานล่าช้า หรือแม้แต่การคอรัปชั่นต่าง ๆ ก็มีให้เห็นกันอยู่บ่อย ๆ

ส่วนกลางขาดการบำรุงซ่อมแซมหรือปิดร้าง

            หากบ้านที่เราเข้าไปอยู่เป็นโครงการบ้านที่มีคนอยู่น้อยมาก ๆ หรือขายไม่หมดสักที ต้องทำใจในเรื่องนี้ก่อนเลยว่า ส่วนกลางอาจไม่มีการซ่อมบำรุงหรืออาจปิดไปเลย เพราะไม่มีคนใช้งาน หรือก็คือไม่คุ้มค่าที่จะซ่อมบำรุง ไม่ค่อยมีคนใช้ ก็ไม่จำเป็นต้องมี

ระบบรักษาความปลอดภัยไม่ดี

            หลายครั้งเราอาจได้ระบบรักษาความปลอดภัยไม่ดี ซึ่งสามารถเกิดได้ในหลายสาเหตุ ไม่ว่าจะมีงบประมาณไม่พอในการจ้างบริษัทดี ๆ พนักรักษาความปลอดภัยไม่ได้มาตรฐาน มีเงินจ้างคนได้แค่ไม่กี่คน จึงไม่สามารถครอบคลุมความปลอดภัยของโครงการได้ทั้งหมด ปล่อยให้บุคคลภายนอกเข้ามาอย่างง่ายดาย เป็นต้น

เพื่อนบ้านละเมิดสิทธิส่วนบุคคล

            สิ่งที่เรามักจะเห็นเป็นประจำนั่นก็คือการที่เพื่อนบ้านละเมิดสิทธิของคนอื่น ไม่ว่าจะเป็นในแง่ของพื้นที่ที่อาจมีล้ำเส้นมาบ้าง อย่างการจอดรถขวางทางเข้าหน้าบ้าน ละเมิดในเรื่องของเสียง กลิ่น หรือสร้างปาร์ตี้งานสังสรรค์ไม่หยุดหย่อน ล้วนแต่ก่อปัญหาให้เราทั้งนั้น

            สำหรับอุปสรรคเมื่อได้ซื้อบ้านก็จะมีประมาณนี้ ซึ่งแน่นอนว่ามันจะมีเรื่องยิบย่อยอีกมาก สำหรับนิวบ์คิดว่าบางปัญหาเราไม่สามารถแก้ไขได้ทั้งหมด อาจต้องหลีกเลี่ยงไม่ซื้อตั้งแต่แรก หรือหากซื้อแล้วก็ต้องหาวิธีเจรจาอยู่ร่วมกัน หรือถ้าไม่สามารถลงตัวได้อาจจะต้องพึ่งพาให้นิติบุคคลมาจัดการ แต่ถ้าเรื่องใหญ่กว่านั้นอาจต้องเรียกตำรวจให้มาไกล่เกลี่ยให้แทน

. . . . . . . . .

 

ข้อจำกัดของการซื้อบ้านมือสองที่เราควรรู้ไว้

          หลัก ๆ ข้อจำกัดของการซื้อบ้านจะมีในเรื่องของสินเชื่อจากธนาคารเป็นหลัก เพราะจะไม่สามารถกู้เงินมาซื้อบ้าน 100 เปอร์เซ็นได้ หลัก ๆ จะอยู่ที่ประมาณ 75 – 80 เปอร์เซ็นของราคาบ้าน ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและการวางเงินดาวน์บ้านที่หากวางมากหน่อย ก็อาจเพิ่มเปอร์เซ็นได้ขึ้นมาบ้าง

           นอกจากเรื่องสินเชื่อก็ยังมีเรื่องของการเตรียมการเอกสาร ถ้าหากใครซื้อบ้านมือหนึ่งทางโครงการก็สามารถพูดคุยกับธนาคารและดำเนินเรื่องให้ได้อย่างเต็มที่ แต่ถ้าซื้อบ้านด้วยตัวเองแบบนี้ ก็จัดเตรียมเอกสาร รวมทั้งการช่วยเหลือจากธนาคารจะเป็นไปอย่างยากลำบากมาก ๆ เพราะเราต้องเดินเรื่องเองทั้งหมด ทั้งนี้มีโอกาสที่จะไม่ผ่านสูงเมื่อเทียบกับการซื้อบ้านมือหนึ่งด้วย

           เรื่องราวที่นิวบ์ได้รวบรวมมานั้นเป็นอย่างไรกันบ้างคะทุกคน ซึ่งนิวบ์หวังว่าเพื่อน ๆ จะได้ประโยชน์ไม่มากก็น้อยนะคะ หากใครที่กำลังจะซื้อ บ้านมือสอง จะต้องตัดสินใจให้ดี ไปสำรวจบ้านจริง และสภาพแวดล้อมโดยละเอียด เป็นไปได้อาจหาโอกาสลองไปเช่าอยู่แถวนั้น เพื่อรู้สภาพแวดล้อมโดยรอบก็นับเป็นเรื่องที่น่าสนใจไม่น้อย เพราะบ้านก็เป็นเหมือนที่เราต้องอยู่อาศัยไปนาน ๆ การได้บ้านราคาถูก แต่สภาพแวดล้อมไม่เป็นใจ ก็อาจไม่คุ้มค่าที่จะเสี่ยงซื้อ สุดท้ายนี้นิวบ์ก็ขอลาเพื่อน ๆ กันไปก่อน หากอยากรู้เรื่องราวอสังหาริมทรัพย์ดี ๆ ทั้งบ้าน ทาวน์โฮม คอนโดต่าง ๆ สามารถติดตามได้ใน CondoNewb เป็นประจำทุกวันนะคะ