logo

           “ในอนาคตต่างชาติซื้อคอนโดอาจจะได้ถึง 70 - 80% ของโครงการ, อาจจะถือสัญญาเช่าระยะยาวได้ถึง 50+40 ปี และอาจจะซื้อบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรได้ตั้งแต่ราคา 10-15 ล้านบาท” ทั้งหมดทั้งมวลนี้คือเรื่องราวที่รัฐบาลกำลังหารือกันเพื่อออกพ.ร.ก. เปิดทางให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม, บ้าน เพื่อหวังที่จะดึงเม็ดเงินจากต่างชาติเข้าประเทศ เนื่องจากในช่วงนี้ชาวต่างชาติกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในช่วงวัยเกษียณ ซึ่งประเทศไทยก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งประเทศที่ได้รับความสนใจ ซึ่งวันนี้เราจะพาเพื่อน ๆ ไปเจาะลึกเกี่ยวกับร่างพ.ร.ก.ตัวนี้ที่กำลังเป็นที่ถกเถียงกัน ว่าจะมีความแตกต่างจากพ.ร.ก.เดิมอย่างไร? พร้อมกรณีศึกษาจากประเทศอื่น ๆ ว่าหลังเปลี่ยนกฎหมายการซื้อคอนโด ข- บ้าน ปล่อยให้ต่างชาติเข้ามามีบทบาทในตลาดอสังหามากแล้ว จะเกิดผลกระทบอย่างไรบ้าง

. . . . . . . . . .

เปิดพ.ร.ก. ใหม่ต่างชาติซื้อคอนโด – บ้านปี 2564

พรก อสังหาต่างชาติซื้อคอนโด

1. ถือครองอสังหาได้ 70-80% ของโครงการ

  • เดิม : ต่างชาติสามารถถือครองได้สูงสุดเพียง 49% ของโครงการเท่านั้น 
  • ใหม่ : ต่างชาติสามารถถือครองได้สูงสุดถึง 70-80% ของโครงการ แต่กำหนดเงื่อนไขว่าสัดส่วนของต่างชาติที่ถือครองเกิน 49% มานั้น จะไม่มีสิทธิในการออกเสียง (โหวต) ในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อไม่ให้ต่างชาติเข้ามาครอบครองและกำหนดระเบียบที่จำกัดสิทธิของคนไทย

 

 2. ต่างชาติซื้อบ้านในไทยโครงการจัดสรรได้ในราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป แต่ไม่เกิน 49% ของโครงการ

  • เดิม : หากจะซื้อบ้านเดี่ยวในประเทศไทย ต้องราคา 40 ล้านบาทขึ้นไป และที่ดินในการใช้งานจะต้องไม่เกิน 1 ไร่
  • ใหม่ : สามารถซื้อบ้านเดี่ยวในไทยได้ในราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่จะต้องซื้อในโครงการจัดสรรเท่านั้น และต้องมีสัดส่วนไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในโครงการ 

3. เพิ่มเติมสัญญาเช่า จากเดิม 30 ปี เป็น 50+40 ปี

  • เดิม : พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เดิมกำหนดไว้ว่าให้ต่างขาติเช่าที่ดินเพื่อลงทุนได้สูงสุดเพียง 30 ปี
  • ใหม่ : จะมีการแก้พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี+40 ปี เพื่อตอบโจทย์ชาวต่างชาติที่ต้องการมาอยู่อาศัยในประเทศไทยระยะยาว 

          ซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้นั้น จะเป็นการเปลี่ยนแปลงเพียงชั่วคราวในระยะเวลาเพียง 3-5 ปีเท่านั้น เป็นมาตรการเร่งด่วนในช่วงวิกฤต COVID-19 เพื่อเปิดรับกำลังซื้อของต่างชาติที่จะเข้ามาซื้อคอนโดในประเทศไทย 

การเปลี่ยนแปลงสัดส่วนต่างชาติซื้อคอนโด - ซื้อบ้านในไทย ขายชาติจริงไหม?

ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

          หลังจากที่มีการเปิดเผยเรื่องรายละเอียดเกี่ยวกับการดันพ.ร.ก.ต่างชาติซื้อคอนโด – ซื้อบ้านในไทย ภายใต้เงื่อนไขนี้ออกมา หลาย ๆ คนก็ออกมาค้านหัวชนฝา และมองว่าพ.ร.ก.ฉบับนี้เป็นการขายชาติให้ต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของอสังหาฯในไทย และกังวลว่าจะทำให้ราคาของอสังหาฯไทย เพิ่มขึ้นจนคนไทยไม่สามารถเอื้อมถึงได้ แม้ในปัจจุบันอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย จะเติบโตขึ้นสวนทางกับการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ของประเทศ จนทำให้คนไทยส่วนใหญ่ไม่สามารถจะครอบครองคอนโด และบ้านได้อย่างที่ต้องการแล้วก็ตาม แต่หลาย ๆ ฝ่ายโดยเฉพาะฝั่งของประชาชนก็กังวลว่าพ.ร.ก.ฉบับนี้จะเพิ่มสปีดของราคาอสังหาฯในไทยให้สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และทำให้เม็ดเงินไหลออกนอกประเทศอีกด้วย

         ในบทความนี้ เราจะลองมาวิเคราะห์ถึงข้อมูลและความเป็นไปได้ รวมไปถึงพูดคุยในประเด็นที่หลาย ๆ คนกังวลว่าสุดท้ายแล้ว พ.ร.ก.นี้จะกลายเป็นพ.ร.ก.ขายชาติไปจริงหรือไม่ 

พ.ร.ก. นี้ทำเม็ดเงินไหลออกนอกประเทศจริงหรือไม่?

          สิ่งที่หลาย ๆ คนกังวลก็คือการปล่อยให้ต่างชาติซื้อคอนโดเกิน 49% จะทำให้เม็ดเงินที่ควรจะเป็นของคนไทยไหลออกจากนอกประเทศ ซึ่งในส่วนนี้นั้นอาจจะไม่ได้เป็นความจริงทั้งหมด เพราะเมื่อต่างชาติมีการซื้ออสังหาฯในประเทศไทย อย่างน้อยที่สุดส่วนหนึ่งจะมีการจ้างงานคนไทยให้ดูแลส่วนของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้เกิดการจ้างงานในส่วนนี้ นอกจากนี้พ.ร.ก.ฉบับนี้ โดยหลัก ๆ แล้วทำเพื่อตอบโจทย์ชาวต่างชาติที่ต้องการมาใช้ชีวิตวัยเกษียณในประเทศไทย หนึ่งในจุดมุ่งหมายของการเกษียณอายุของชาวต่างชาติ ดังนั้นการดึงให้ชาวต่างชาติเข้ามามีที่อยู่อาศัยในประเทศไทยนั้นจะช่วยเพิ่มเงินในส่วนของการจับจ่ายใช้สอย เพื่อการอุปโภคบริโภคในไทยให้เพิ่มมากขึ้นด้วย

กังวลต่างชาติเข้ามาฟอกเงิน – คนไทยไร้ที่อยู่

          อีกหนึ่งความกังวลที่ตามมาคือเรื่องราวเกี่ยวกับการถือครองของชาวต่างชาติที่มากขึ้นเกือบ 1 เท่าตัว ซึ่งประชาชนมองว่าอาจจะเป็นช่องโหว่ให้เป็นการซื้ออสังหาเพื่อฟอกเงิน ซื้อยกทั้งตึก แต่ไม่มีคนอยู่ ซึ่งจะทำให้พื้นที่ที่คนไทยควรจะได้อยู่อาศัยก็กลายเป็นห้องว่างไป ซึ่งในส่วนนี้มีความเป็นได้สูงที่จะเกิดขึ้น หากรัฐบาลไม่จับตามองการซื้ออย่างเข้มข้น ซึ่งนิวบ์มองเห็นว่าจะลดเพดานต่างชาติซื้อคอนโดลงมาให้ไม่เกิน 65-70% เพื่อป้องกันการครอบครองยกตึก 

 

        และแม้ว่าจะมีข้อบังคับว่าสิทธิในการออกเสียง (โหวต) ในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุดจะอยู่ที่ต่างชาติ 49% ส่วนที่เหลือไม่มีสิทธิ์ในการออกเสียงนั้น ในทางปฏิบัตินั้นมีแนวโน้มว่าต่างชาติที่ครอบครองเป็นส่วนมากในโครงการนั้นจะมีการควบคุมนิติบุคคล ได้อยู่ดี ดังนั้นการลดสัดส่วนการครอบครองของต่างชาติลงมาก็อาจจะช่วยลดปัญหาที่จะเกิดขึ้นนี้ได้ไม่มากก็น้อย

ราคาอสังหาฯจะแพงขึ้นไหม? หากต่างชาติซื้อได้เยอะขึ้น

           เรื่องราคาอสังหาฯ ที่ปรับตัวสูงขึ้นนั้น ในปัจจุบันก็ถือว่าสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปีเฉลี่ยอยู่ที่ 5-6% ซึ่งหากย้อนกลับมามองรายได้ของคนไทยโดยยึดค่าแรงขั้นต่ำเป็นเกณฑ์ที่สูงขึ้นเพียงปีละ 1.8% (ข้อมูลค่าแรงของปี 2561 และ 2563) แค่หักส่วนของเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นตลอด ก็แทบจะไม่ได้รู้สึกถึงความแตกต่าง ดังนั้นเราคงต้องยอมรับกันว่าราคาอสังหาฯในไทยนั้น อยู่ในช่วงราคาที่เกินเอื้อมสำหรับคนไทยมานานแล้ว ซึ่งปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นคอนโด หรือบ้านเพิ่มสูงขึ้นก็เป็นผลพวงมาจากการขยายตัวของเมือง และการสร้างรถไฟฟ้าที่ทยอยเสร็จไปหลายสาย ทำให้ราคาของที่ดินขึ้นสูงทุกปี แต่ความเจริญ และสถานที่สำคัญ ๆ ของประเทศยังกระจุกตัวอยู่เพียงทำเลไม่กี่ทำเลในกรุงเทพฯมหานคร ทำให้ราคาของคอนโดเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ 

        มาพูดถึงตัวพ.ร.ก.ต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย ตัวนี้กันบ้างดีกว่าว่าจะส่งผลให้ราคาของอสังหาฯ เพิ่มขึ้นได้จริงมากน้อยแค่ไหน โดยหากเราจะอ้างอิงประเทศที่เคยเปิดให้ต่างชาติเข้ามาครอบครองอสังหาฯ อย่างสหราชอาณาจักร งานวิจัยการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในสหราชอาณาจักร (UK) ของ 'ฟิลิปา ซา ' พบว่าการเข้ามาครอบครองอสังหาฯ ของต่างชาตินั้นส่งผลให้ราคาของอสังหาฯเพิ่มขึ้นจริง โดยเฉพาะย่านที่ชาวต่างชาตินิยมอยู่อาศัย แต่การแพงขึ้นของราคาอสังหาฯที่หลาย ๆ คนกังวลว่าจะเกิดขึ้นโดนนายทุนต่างชาติ ก็อาจจะมีปัจจัยที่ควบคุมราคาไม่ให้สูงเกินไป นั่นก็คือกำลังซื้อของคนไทยนั่นเอง ซึ่งหากราคาแพงเกินไป ไม่มีคนซื้อ สุดท้ายราคาก็จะปรับต่ำลงมาเพื่อให้ขายได้อยู่ดี เหมือนที่หลาย Developer ยอมหั่นราคาลงมาในช่วงภาวะเศรษฐกิจ COVID-19 นั่นเอง

         ดังนั้นหากจะสรุปความกังวลนี้ เราคงจะต้องบอกว่าเรื่องราคาอสังหาฯที่สูงขึ้นจนคนไทยเอื้อมไม่ไหว ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้านมันมีมาตั้งนานแล้ว และปัจจัยโดยส่วนใหญ่เป็นปัจจัยภายในที่เกี่ยวข้องกับการบริหารของประเทศ ซึ่งน่ากังวลกว่าการที่ต่างชาติซื้อคอนโด – ซื้อบ้าน เพื่อมาขายให้คนไทยเสียอีก 

ให้ต่างชาติซื้อได้ แต่ต้องไม่ตัดคนไทยออกจากสมการ

ปากซอยสุขุมวิท 101

         ในมุมมองของ CondoNewb นั้น พ.ร.ก.ต่างชาติซื้อคอนโด - บ้าน ตัวนี้ ไม่ได้แต่ข้อเสียไปเสียทุกมิติ เพราะยังมีส่วนที่ประเทศไทย และคนไทยจะได้ประโยชน์จากการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยอยู่ หากคนที่เข้ามาซื้อส่วนใหญ่คือกลุ่มต่างชาติวัยเกษียณที่ต้องการมาอยู่ที่ประเทศไทยแบบยาว ๆ ทั้งในแง่ของการปล่อยคอนโด – บ้านในสต็อกที่ค้างไว้ และเรื่องของเม็ดเงินในแง่ของการอุปโภคบริโภคที่จะเกิดขึ้น และหากต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯเพื่อลงทุน ก็จะทำให้เกิดการจ้างงานคนไทยเพื่อดูแลอสังหาฯที่ซื้อไว้ ก็เป็นการเพิ่มโอกาสในการมีรายได้ของคนไทยมากขึ้น 

         แต่สิ่งที่ต้องกังวล คือรัฐบาลจะทำอย่างไร ให้คนไทยยังสามารถซื้ออสังหาฯในประเทศได้อยู่ ซึ่งปัจจัยหลัก ๆ ก็จะเป็นเรื่องของค่าแรงขั้นต่ำที่เติบโตไม่ทันราคาอสังหาฯ และเรื่องของปัจจัยเอื้อต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียม, การลดหย่อนภาษี และสุดท้ายคือเรื่องของภาคอสังหาฯ ที่รัฐบาลต้องเข้ามาดูแล ไม่ว่าจะเป็นการควบคุมราคาบ้าน - คอนโด และค่าเช่าไม่ให้สูงจนเกินไป ไปจนถึงรัฐบาลอาจจะต้องการลงทุนกับนโยบายการเคหะแห่งชาติ ให้มากขึ้นเพื่อเพิ่มที่อยู่อาศัย ราคาไม่สูงจนเกินไปให้ประชาชนในกลุ่มที่มีรายได้น้อย และประชาชนกลุ่ม First Jobber ที่ต้องการที่อยู่อาศัย แต่ยังไม่มีกำลังมากพอที่จะซื้ออสังหาฯในราคาตลาด 

และทั้งหมดนี้คือเรื่องราวเกี่ยวกับพ.ร.ก. อสังหาฯ ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยที่เราหยิบยกมาพูดคุยกับเพื่อน ๆ ซึ่งจะต้องจับตามองกันต่อไปว่าพ.ร.ก.ฉบับนี้นั้นจะถูกประกาศใช้เมื่อไหร่ จะมีมาตรการส่วนไหนที่ปรับแต่งเพื่อให้เข้ากับสภาวะของเศรษฐกิจประเทศไทยมากที่สุด โดยทำให้ประเทศไทยได้ประโยชน์มากที่สุด โดยไม่ทิ้งใครเอาไว้ข้างหลัง ซึ่งนอกเหนือจากเรื่องนี้แล้ว เรายังบทความดี ๆ เกี่ยวกับแวดวงอสังหาฯ คอยอัพเดทให้เพื่อน ๆ ได้ติดตามกันอยู่เสมอ พร้อมทั้งรีวิวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ๆ ที่น่าสนใจ อย่าลืมติดตามเราเอาไว้ แล้วพบกันใหม่บทความหน้าค่ะ