logo

ดูที่ดิน ดูอย่างไรถึงจะไม่ถูกหลอก แล้วจะใช้หลักเกณฑ์อะไรกันบ้าง? CondoNewb มีแนวทางคร่าว ๆ มาแนะนำให้กับผู้ที่สนใจจะซื้อที่ดินดี ๆ สักแปลงค่ะ ไม่ว่าจะเป็นการสำรวจที่ดินก่อนซื้อ สิ่งที่ควรคำนึงถึงก่อนตัดสินใจ มีอะไรบ้าง? ปัจจัยและเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ควรนำมาพิจารณา? วิธีและการป้องกันตัวก่อนจะถูกหลอกให้ซื้อที่ดินในกรณีที่ไม่สามารถนำมาใช้ทำประโยชน์อย่างที่ดินตาบอด เป็นต้น ทุกเรื่องราวในการดูที่ดินที่เราอยากได้ คำตอบมีอยู่ในบทความค่ะ

. . . . . . . . . .

5 วิธีดูที่ดินก่อนซื้อ ให้ไม่ขาดทุน เอาที่ดินไปต่อยอดได้

5 วิธีดูที่ดินก่อนซื้อ

           การดูที่ดิน จะเพื่อการลงทุนหรือการใดก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นการสร้างเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการ และเพื่อทำการเกษตร สำหรับผู้ที่สนใจ เป็นเรื่องจำเป็นค่อนข้างมาก เหตุผลนั่นเป็นเพราะ เมื่อไหร่ก็ตามที่เราได้ลงพื้นที่จริง เราจะเห็นความชัดเจนไม่ว่าจะเป็นสภาพแวดล้อมรอบ ๆ ที่ดินแปลงที่เราสนใจ ใครเป็นเจ้าของที่ดินตัวจริง? และเมื่อใช้ที่ดินผืนนั้นสร้างประโยชน์ไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือทำกิจการส่วนตัว สิ่งที่ได้กลับมานั้น เกินคุ้มหรือไม่ประการใด? รวมถึงอยากซื้อที่ดิน แต่ไม่รู้ใครเป็นเจ้าของ? ก็เป็นอีก 1 ปัญหาที่เราต้องหาทางออก ดังนั้นการลงไปดูที่ดินถึงเป็นเรื่องจำเป็นและค่อนข้างเกิดประโยชน์สำหรับผู้ที่สนใจจับจองที่ดินแปลงงาม ๆ สักแปลงค่ะ

 

1. ก่อนซื้อที่ดินควรคำนึงถึงอะไรบ้าง ในส่วนของตัวพื้นที่ของที่ดินที่สนใจ?

 

           การซื้อที่ดิน ถ้าจะพูดไปแล้วไม่สามารถนำมาเปรียบเทียบกับการซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ใช้เงินเพียงหลักพันแต่อย่างใด ยกตัวอย่าง การซื้อพัดลมสักตัว สามารถซื้อกลับมาใช้งานต่อที่บ้านได้และเมื่อไหร่ก็ตามที่เกิดอาการชำรุด ยังสามารถซ่อมหรือเปลี่ยนใหม่ได้เลย แต่การซื้อที่ดินกลับมีความแตกต่างมากไปกว่านั้น เพราะใช้เงินจำนวนมหาศาลอีกทั้งยังมีเรื่องของค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่น ๆ อีกมากมาย เช่น ในส่วนของค่าเดินทาง การดำเนินการทางด้านเอกสาร ค่าบริหารจัดการเวลาและอื่น ๆ ที่ไม่ได้กล่าวถึง เหล่านี้ล้วนเป็นเรื่องที่มีความเกี่ยวโยงกันอย่างเห็นได้ชัดและหลีกเลี่ยงไม่ได้ เมื่อไหร่ก็ตามที่มีการซื้อที่ดินมา จะเพื่อที่อยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือทำกิจการ อย่างใดอย่างหนึ่ง สิ่งที่ได้รับ มีจุดคุ้มทุนกับเงินและเวลาที่เสียไปหรือไม่ประการใด? ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินสักแปลง เราควรดูปัจจัยแวดล้อมสำคัญ ๆ กันก่อนดูที่ดินว่าควรคำนึงถึงอะไรกันบ้างค่ะ

 

การหาพิกัดที่ดิน

          จะซื้อทั้งทีต้องรู้ก่อนว่าที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่ตรงบริเวณไหน? ทั้งนี้ส่งผลต่อราคาและการอยู่อาศัยในภายภาคหน้า เช่น ความใกล้ไกลแหล่งสาธารณูปโภคหรือไม่ประการใด? ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่า เมื่อไหร่ก็ตามที่สถานที่ตั้งของตัวที่ดินอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกมากเท่าไหร่ ราคายิ่งสูงมากขึ้นเท่านั้นอันเป็นเรื่องปกติ ในทางกลับกัน หากไกลแหล่งสาธารณูปโภค ราคาที่ดินก็จะลดต่ำลงมาค่ะ

 

การเดินทางสะดวกไหม?

          เพราะเราคือผู้สนใจที่กำลังมองหาที่ดินดี ๆ สักแปลงที่ต้องใช้ทั้งเงินและเวลาในการดั้นด้นมาดูที่ดินถึงที่ ดังนั้น หากการเดินทางมายังที่ดินดังกล่าวมีความยุ่งยาก ย่อมส่งผลต่อเราอย่างแน่นอน เพราะฉะนั้น การเดินทางควรสะดวก เราไม่ควรเสียเวลาไปทั้งวันเพื่อที่ดินที่ตั้งห่างไกลความเจริญหรือสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ถนนหนทาง ไฟฟ้า เข้าไม่ถึงจนเกินไปนัก

 

2. ปัจจัยและเงื่อนไขอะไรที่ต้องพิจารณาเป็นพิเศษ?

ทางเข้าออก

          จะดูที่ดินทั้งทีอีกทั้งยังสละเวลาขับรถวิ่งมาดูถึงที่ แต่พอมาถึงกลับพบว่าทางเข้าออกนั้นยังคงเป็นดินลูกรังเต็มไปด้วยน้ำนองขังในช่วงหน้าฝน จะบังคับพวงมาลัยรถทั้งทีก็พบว่าต้องคอยประคองไม่ให้ล้อรถไถลจนตกคูหรือหลุมใด ๆ พอมาถึงหน้าแล้ง มีแต่ฝุ่นเต็มไปหมดและพอตรวจดู ถนนเส้นนี้กว่าจะพัฒนาคงอีกหลายสิบปี ไฟฟ้าก็ยังเข้าไม่ถึง ดังนั้น สำหรับคนที่ต้องการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ภายในไม่กี่ปีหลังเซ็นสัญญาซื้อขาย ทางเข้าออกลักษณะนี้ไม่ขอแนะนำเป็นอันขาดค่ะ เพราะไม่รู้ว่าเมื่อไหร่เอกชนหรือหน่วยงานราชการจะเข้ามาปรับปรุงถนนหนทางรวมถึงสาธารณูปโภคที่จำเป็น ๆ ค่ะ

 

สภาพทำเลแวดล้อม

          คำว่า “ทำเล” ตามพจนานุกรมไทย แปลว่า ถิ่นที่ ภูมิที่ตั้ง ตำบล โดยปกติมักใช้กับแหล่งทำมาหากิน เช่น ทำเลใกล้ห้างสรรพสินค้า ทำเลใกล้รถไฟฟ้า เป็นต้น ดังนั้น การเลือกทำเลถึงเป็นเรื่องสำคัญ เพราะส่งผลต่อการทำกิจการรวมถึงใช้เป็นที่อยู่อาศัยในภายภาคหน้า

           ทำเลที่ดี ควรพิจารณาเป็นพิเศษ การดูที่ดิน ดูแล้วเกิดประโยชน์ทำเลที่ควรหลีกเลี่ยง ได้แก่ ทำเลใกล้แม่น้ำ เขื่อน รวมถึงเสาไฟฟ้าความแรงสูง เป็นอีก 1 เรื่องสำคัญที่ควรรู้ เพราะส่งผลต่อการก่อสร้างบ้านจะเพื่อปล่อยเช่าก็ดีหรืออาศัยอยู่เอง เช่น การสร้างบ้านใกล้เสาไฟฟ้าความแรงสูงย่อมเป็นอันตรายต่อตัวผู้อาศัยทั้งอยู่เองหรือในฐานะผู้ขออาศัย เป็นต้นค่ะ ดังนั้น คงไม่มีใครเอาชีวิตไปเสี่ยง ยกเว้นซื้อมาเพื่อทำการเกษตรและปลูกไม้มรดกค่ะ

 

กรรมสิทธิ์โฉนด

          อยากซื้อที่ดินแต่ไม่รู้เป็นของใคร โฉนดที่ดินเป็นเรื่องสำคัญ การจะซื้อที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่มีใครเสียเปรียบ สิ่งแรกที่ควรทำ เมื่อต้องการดูที่ดินนั่นก็คือขอดูโฉนดที่ดิน เพราะโฉนดที่ดิน ตามกฎหมาย แสดงสิทธิการครอบครองของเจ้าของที่ดินตัวจริงบนที่ดินแปลงนั้น โดยมีชื่อที่ตรงกับหน้าบัตรประชาชน พร้อมหมายเลขระวางที่ดินแสดงอยู่บนโฉนดที่ดินแปลงที่เรากำลังสนใจอย่างถูกต้องตามกฎหมายค่ะ ดังนั้นการดูที่ดินในแต่ละครั้ง นอกจากทางเข้า-ออก ทำเลและตัวเจ้าของที่ดินแล้ว โฉนดที่ดินยังเป็นอีก 1 สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามค่ะ

ปัจจัยประกอบในการเลือกที่ดิน

3. ปัจจัยประกอบในการเลือกที่ดินสำหรับรูปแบบการใช้ประโยชน์ต่าง ๆ

ข้อกฎหมาย

          เป็นเรื่องสำคัญมาก ๆ ทั้งในส่วนของผู้ครอบครองที่ดินโดยใช้โฉนดที่ดิน ออกโดยกรมที่ดินยืนยันสิทธิ์นั้น ซึ่งผู้ถือโฉนดที่ดินอีกทั้งยังมีสิทธิ์ครอบครองในที่ดินผืนดังกล่าว ต้องปฏิบัติตามกฎหมาย เบื้องต้นที่ต้องทำคือ การเสียภาษีที่ดิน เป็นประจำทุกปีอีกทั้งเมื่อครอบครองเป็นเจ้าของแล้วก็ต้องมีการนำที่ดินดังกล่าวมาใช้ประโยชน์ ไม่ปล่อยที่ดินให้รกร้างหรือไม่แวะมาดูแลที่ดินผืนนั้น เพราะเมื่อผ่านไปนานวันเข้าโดยไม่ใช้ประโยชน์ใด ๆ ที่ดินผืนนั้นย่อมตกเป็นของรัฐโดยชอบธรรม ดังนั้น เมื่อดูที่ดินจนถึงขั้นตกลงซื้อขายระหว่างกันแล้ว ขั้นตอนถัดมาคือ ต้องรู้ในเรื่องของตัวบทกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินด้วยค่ะเพื่อการครอบครองที่ยาวนานและเป็นของเราตลอดไป

 

สภาพแวดล้อมที่ตั้ง

           เช่น ซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัย ซื้อที่เพื่อทำการเกษตร เพื่อลงทุนเชิงพาณิชย์ หรือซื้อที่ดินเพื่อการลงทุนในเชิงอุตสาหกรรม คำถามดังกล่าวข้างต้นจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อ วัตถุประสงค์ในการซื้อ เราซื้อที่ดินผืนนั้นไปทำอะไรกันบ้าง? ซึ่งแต่ละคนก็จะวางเป้าหมายที่ไม่เหมือนกัน

 

          สำหรับคนที่มีกำลังทรัพย์หรือกู้เงินจากธนาคารโดยใช้หลักทรัพย์ค้ำประกัน ซื้อที่ดินเพื่อปล่อยเช่าหรือทำกิจการ ทำเลนั้นค่อนข้างมีความสำคัญเช่นเดียวกับการซื้อมาเพื่ออยู่อาศัยเอง ดังนั้น ควรอยู่ไม่ไกลจากแหล่งสาธารณูปโภค มีความสะดวกในการดำเนินชีวิต เดินทางง่าย ไฟฟ้าเข้าถึง มีชุมชนไม่ไกลจากที่ตั้งของตัวที่ดินเป็นต้น

 

          ในขณะเดียวกัน สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเอาไว้ทำเกษตรหรือโรงงาน ทำเลดังกล่าวข้างต้นควรตั้งอยู่ตรงบริเวณแถบชานเมืองทั้งนี้เป็นไปเพื่อไม่เป็นการรบกวนผู้อาศัยข้างเคียง เพราะการทำเกษตรหรือธุรกิจโรงงานมักมีเรื่องของเสียง กลิ่น ควัน เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการทำกิจกรรมค่ะ

 

 4.เราจะรู้ได้ยังไงว่าที่ดินที่เราสนใจซื้อมีใครเป็นเจ้าของ?

           คำถามนี้จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อ มีการนัดดูที่ดินทันทีที่มีผู้สนใจจะซื้อที่ดินผืนดังกล่าวแต่ติดปัญหา ใครเป็นเจ้าของที่ดินตัวจริง? ปัจจุบันมีวิธีเช็คง่าย ๆ ดังต่อไปนี้

  • วิธีที่ 1 ให้เจ้าของที่ดินแสดงโฉนดที่ตัวเองถือครองให้กับเราที่กำลังสนใจจะซื้อที่ดิน ซึ่งในโฉนดที่ดินจะแสดงรายชื่อเจ้าของที่ดินตัวจริงบนโฉนด สามารถตรวจเช็คบนหน้าบัตรประชาชนได้ว่าตรงกันหรือเปล่า?
  • วิธีที่ 2 สามารถตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินผ่าน App ของกรมที่ดิน Landsmaps โดยให้ใส่เลขที่โฉนดลงไปก็สามารถเช็คได้ว่า ใครเป็นเจ้าของที่ดินตัวจริง ซึ่งผู้ที่สนใจสามารถขอหมายเลขโฉนดที่ดินล่วงหน้าก่อนนัดหมายลงไปดูที่ดินกับทางเจ้าของที่ดินได้เลยค่ะ
  • วิธีที่ 3 ง่าย ๆ เลยค่ะ เป็นวิธีแบบเก่า สอบถามจากคนระแวกนั้นว่า ที่ดินผืนดังกล่าวนั้นเป็นของใคร? ก็สามารถรู้คำตอบได้ แต่วิธีนี้อาจมีความเสี่ยงในแง่ที่ว่า เมื่อมีการเปลี่ยนผู้ถือครองภายในครอบครัวของเจ้าของที่ดินตัวจริง บางครั้ง คำตอบอาจจะคลาดเคลื่อนไปบ้าง

 

การป้องกันตัวถูกหลอกให้ซื้อที่ดิน

5. วิธีและข้อแนะนำในการป้องกันตัวจากการถูกหลอกให้ซื้อที่ดินที่ไม่ทำประโยชน์

 

ที่ดินตาบอด

          ลักษณะของที่ดินตาบอด เป็นที่ดินที่ทำให้ผู้ที่หลวมตัวซื้อมาไว้ในครอบครอง เมื่อไหร่ก็ตามที่ต้องการเดินเข้าออกสู่ที่ดินของตัวเองก็พบว่าค่อนข้างยุ่งยากเพราะต้องเดินผ่านที่ทางของคนอื่นอีกทั้งยังไม่มีทางออกสู่สาธารณะใด ๆ อันสร้างความกระอักกระอ่วนใจแก่ผู้ซื้อนักเวลาเดินทางมายังที่ดินของตนเอง ดังนั้น ที่ตาบอดควรเป็นอีก 1 ที่ดินต้องห้ามไม่ควรซื้อมาเก็บไว้ เพราะไม่สามารถทำประโยชน์ใด ๆ ได้เลย อีกทั้งเมื่อมีการตรวจพบว่าเจ้าของที่ดินคนก่อนหน้าเราหลอกให้ซื้อที่ตาบอด แม้ทางกฎหมายจะให้สิทธิ์ฟ้องร้องตามมาตราที่ 1349 เพื่อทำเรื่องขอเปิดทางออกสู่สาธารณะก็ดี ถือว่าเป็นเรื่องเสียเวลาอยู่พอสมควร

 

วิธีป้องกัน

          ลงไปดูที่ดินด้วยตัวเองก่อนทำสัญญาซื้อขายซึ่งสามารถตรวจสอบจากเลขโฉนดที่ดินผ่าน App Landsmaps ของกรมที่ดินด้วยตัวเองหรือจะใช้วิธีแบบดั้งเดิม เมื่อหาพิกัดที่ตั้งของตัวที่ดินได้แล้ว ให้นัดหมายเจ้าของที่ดินหรือใครที่ทำเรื่องผ่านบริษัทนายหน้าค้าที่ดิน เดินทางไปยังสถานที่ตั้งของแปลงที่ดินดังกล่าวได้เลยค่ะ เพราะการเห็นสถานที่จริง ทำให้เรามองสภาพแวดล้อมโดยรวมได้อย่างละเอียด จะได้ไม่โดนหลอกให้ซื้อที่ดินที่ไม่สามารถทำประโยชน์ใด ๆ ได้

          หลอกขายที่ดินที่ไม่ใช่สิทธิ์ของผู้ขาย เช่น ที่ดินไม่มีโฉนด ที่ดินของผู้อื่น เป็นต้น รูปแบบนี้มาในลักษณะตั้งใจเอาเปรียบและคดโกงเราโดยเฉพาะอย่างแท้จริง และเมื่อโดนหลอกไปแล้ว ความที่เอกสารไม่มีอยู่จริงและผู้ขายเป็นใครก็ไม่รู้และไม่ใช่เจ้าของที่ดินตัวจริง การติดตามดำเนินเรื่องแม้จะเอาผิดทางกฎหมายได้ ดูเป็นเรื่องยุ่งยากด้วยซ้ำไปเมื่อตรวจพบในภายหลังว่า ตัวผู้ขายไม่สามารถติดต่อได้ บางครั้งอาจไหวตัวทัน หนีไปกบดานอยู่ที่อื่น เป็นต้น ดังนั้น เพื่อป้องกันการถูกโกงจากผู้ที่หวังในทรัพย์ของเรา นอกเหนือจากการติดต่อผู้ขายเพื่อดูที่ดิน การขอโฉนดพร้อมสำเนาบัตรประชาชน เป็นเรื่องที่เราสามารถทำได้ เมื่อตรวจสอบแล้วไม่ตรงกัน ก็สามารถตัดสินใจได้ว่าไม่ควรซื้อที่ดินแปลงนั้น หรือบางรายอาจตรวจสอบกับทางกรมที่ดินหรือผ่าน App Lansmaps ที่ดินแปลงนั้นเป็นของใคร? เลขที่โฉนดตรงกันหรือเปล่า ? ก็เป็นอีก 1 หนทางป้องกันการถูกโกงได้ค่ะ

ดูที่ดิน ดูอย่างไรไม่ให้พลาด สำหรับคนที่กำลังมองหาที่ดินสักแปลงจะมีไว้เพื่อการใดก็ตาม คงเห็นแนวทางคร่าว ๆ กันแล้วนะคะว่า การดูนั้น มีปัจจัยอะไรกันบ้าง? ไม่ว่าจะเป็นทางเข้าออก ทำเล สภาพแวดล้อม ที่ดินแบบไหนที่ไม่ควรซื้อมาเก็บไว้ ลักษณะการซื้อขายแบบใดที่จะส่อเค้าว่าจะโดนโกง และเมื่อเจอปัญหา ทางบทความได้เสนอแนวทางดังกล่าวเอาไว้แล้วคร่าว ๆ ค่ะ เพื่อที่ว่า การดูที่ดินนั้นจะเป็นไปอย่างถูกต้อง ไม่สร้างปัญหาให้กับเราภายหลังค่า