logo

          ถ้าจะถามถึงสินทรัพย์ที่นับวันก็จะมีแต่เพิ่มมูลค่า แน่นอนว่าอสังหาริมทรัพย์ย่อมเป็นอีกหนึ่งตำคอบในใจของใครหลาย ๆ คน โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ที่ยิ่งผ่านวันไป ก็ยิ่งมองเห็นคอนโดราคาแพง บ้านราคาสูง และที่ดินราคาพุ่งทะลุเพดานไปเรื่อยๆ เราเลยจะขอชวนทุกคนมาย้อนดูกันว่า ในตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีการปรับตัวและเติบโตอย่างไรบ้าง ทำไมถึงยิ่งเห็นคอนโดใจกลางเมืองกรุงเทพแพงมากขึ้นทุกที ไปดูกันเลย

. . . . . . . . . . .

 

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและดัชนีราคาที่ดินประเทศไทยย้อนหลัง 10 ปี

          ถ้าหากใครนึกสงสัยอยากจะลองย้อนดูดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและดัชนีราคาที่ดินประเทศไทย แนะนำว่าทุกคนสามารถเข้าไปดูได้เลยที่เว็บไซต์ของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยธนาคารแห่งประเทศไทยจะมีการเก็บสถิติดัชนีราคาของอสังหาริมทรัพย์อยู่เป็นประจำทุกปี ซึ่งบทความนี้เราจะพาทุกคนย้อนดูดัชนีราคาอยู่อาศัยและดัชนีราคาที่ดินประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2553 – 2563 นับรวมเวลาก็ 10 ปีพอดี ว่าอัตราการเติบโตของราคาอสังหาไทยแต่ละประเภทเป็นอย่างไรบ้าง

ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน

          บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการเติบโตของราคาน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ โดย 10 ปีที่ผ่านมา อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเฉลี่ยอยู่ที่ 3.84% โดยถ้าจะเจาะตัวเลขดูแล้วจริงๆ ราคาของบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินเติบโตสูงสุดในปี 2556 โดยมีอัตราเปลี่ยนแปลงอยู่ที่ 7.8% และต่ำที่สุดในปี 2560 โดยมีอัตราเปลี่ยนแปลงอยู่ที่ 0.5% เท่านั้น

ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดิน

          ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ก็มีอัตราการเติบโตของราคาไม่ได้สูงมากนัก แต่ก็ยังเติบโตสูงกว่าบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน โดยอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยอยู่ที่ 4.74% โดยเติบโตสูงที่สุดในปี 2556 – 2557 ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดิน 9.7% และ 9.8% ตามลำดับ และต่ำที่สุดในปี 2560 โดยมีอัตราเปลี่ยนแปลงอยู่ที่ 1.8%

ดัชนีราคาคอนโดมิเนียม

          คอนโดมิเนียมนับเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาสูง เนื่องจากความเป็นเมืองเพิ่มมากขึ้น ทำให้คนเริ่มหันมาใช้ชีวิตในอาคารชุดมากขึ้นตามไปด้วย โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยอยู่ที่ 4.96% โดยเติบโตสูงที่สุดในปี 2557 ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคา 8.9% และต่ำที่สุดในปี 2562 โดยมีอัตราเปลี่ยนแปลงอยู่ที่ 0.8%

ดัชนีราคาที่ดิน

          ที่ดินถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่นับวันก็จะมีแต่เพิ่มมูลค่า เพราะไม่สามารถหาอะไรมาทดแทนได้ โดยมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเฉลี่ย 5.36% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในปี 2558 ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงที่สุดถึง 11.2% และต่ำที่สุดในปี 2562 โดยมีอัตราเปลี่ยนแปลงอยู่ที่ -0.5% เท่านั้น

01

. . . . . . . . . . .

ทำไมคอนโดราคาแพงและราคาอสังหาฯ ถึงขยับราคาสูง?

          แน่นอนว่าเรื่องกลไกของราคาย่อมมีที่มาที่ไป ไม่ใช่ว่าใครนึกอยากจะขึ้นราคาก็ขึ้นได้ ซึ่งสำหรับราคาอสังหาฯ เองก็มีปัจจัยหลายอย่างที่เข้ามาเป็นตัวเร่งให้การเติบโตของราคาสูงเช่นเดียวกัน ซึ่งสาเหตุจากการที่คอนโดราคาแพง บ้านราคาสูง และที่ดินราคาพุ่ง เกิดขึ้นจากปัจจัยดังต่อไปนี้

คอนโดราคาแพงเพราะที่ดินมีจำกัด แต่ความต้องการไม่จำกัด

         แน่นอนว่าจำนวนประชากรนั้นมีการเติบโตขึ้นทุกปี ในขณะที่จำนวนที่ดินยังคงมีอย่างจำกัด ซึ่งทำให้เกิด Over demand ของที่ดิน ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นตลอดตามกลไกของตลาด ซึ่งเมื่อต้นทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ดินมีราคาสูงขึ้นแล้ว ก็ทำให้คอนโดใจกลางเมืองกรุงเทพมีราคาแพงตามไปด้วย บวกกับการขยายตัวของเมือง ที่เป็นปัจจัยผลักดันสำคัญให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น

คอนโดราคาแพงเพราะราคาวัสดุและต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น

         อีกหนึ่งปัจจัยที่เป็นตัวเร่งให้คอนโดราคาแพง ก็คือต้นทุนการก่อสร้างอื่น ๆ ที่ไม่ใช่แค่ที่ดินเท่านั้น โดยต้นทุนการก่อสร้างที่นอกเหนือจากที่ดิน ยังมีต้นทุนของวัสดุก่อสร้าง ซึ่งในอุตสาหกรรมการก่อสร้างนั้นก็มีการปรับเพดานราคาของวัสดุขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน รวมไปถึงการนำนวัตกรรมการก่อสร้างใหม่ ๆ เข้ามา ทำให้ต้นทุนโดยรวมสูงขึ้น เช่นเดียวกับในด้านแรงงาน ที่มีการปรับเพดานราคาค่าแรงที่สูงขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ ทั้งหมดนี้คือปัจจัยแอบแฝงที่เป็นส่วนหนึ่งในการผลักดันให้คอนโดใจกลางเมืองกรุงเทพมีราคาแพง

คอนโดราคาแพงเพราะการเติบโตของเมืองและสิ่งอำนวยความสะดวก

          อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้เราเห็นกันชัด ๆ ว่าเป็นตัวการในการเร่งให้คอนโดราคาแพงก็คือการขยายตัวของเมือง ยกตัวอย่างง่าย ๆ ให้เห็นภาพชัด ก็คือการขยายตัวของรถไฟฟ้า ที่เป็นที่รู้กันดีว่า เมื่อรถไฟฟ้าไปถึงเมื่อไร ราคาที่ดินในบริเวณนั้นจะปรับตัวสูงขึ้นทันที เพราะเป็นทำเลที่หมายตาของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยในอนาคต นอกจากนั้นยังมีเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกและแหล่งงาน ที่เริ่มขยายตัวออกมาจากใจกลางเมืองมากขึ้น ทำให้ความเป็นเมืองสูงขึ้น และเมื่อความเป็นเมืองสูงขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย

คอนโดราคาแพงเพราะสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ

          หลายคนอาจเคยสงสัยคอนโดมิเนียมบางโครงการ ที่อาจจะไม่ได้อยู่ในทำเลที่ติดรถไฟฟ้าสถานีใจกลางเมืองมากนัก แต่ทำไมถึงยังเป็นคอนโดราคาแพงที่อยู่ใน Segment ระดับสูง เหตุผลอาจมาจากการเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการให้เหนือชั้นกว่าคอนโดมิเนียมทั่วไป ไม่ว่าจะเป็นการนำนวัตกรรมใหม่ ๆ เข้ามาปรับใช้ การใช้วัสดุตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ระดับพรีเมียม หรือการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกินความคาดหมายของลูกค้า โดยส่วนใหญ่จะเป็น Theater Room, Meeting Room, Co-kitchen space, Golf simulator, Game room, Stream, Sauna, Sunken seat, Panoramic view หรือแม้แต่บริการผู้ช่วยส่วนตัวแบบ Concierge เป็นต้น ซึ่งบริการทั้งหลายเหล่านี้ ทำให้คอนโดมิเนียมมีความสะดวกสบายไม่ต่างอะไรจากโรงแรม และเป็นเหตุผลทำให้คอนโดราคาแพงขึ้นนั่นเอง

คอนโดราคาแพงเกิดจากการเก็งกำไรที่ดิน

          การเก็งกำไรในที่ดินโดยเฉพาะเขตใจกลางเมือง หรือในทำเลที่มีสถานีรถไฟฟ้าสำคัญ มักจะมีการเก็งกำไรที่ดินที่มีการเรียกขายหรือเสนอราคาขายเกินกว่าราคาตลาด โดยทั่วไปแล้วจะบวกเพิ่มกว่าราคาตลาดไปอีกประมาณ 10 – 20% ซึ่งทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างสูง และทำให้คอนโดใจกลางเมืองกรุงเทพมีราคาแพงตามไปด้วย

01

. . . . . . . . . . .

 

3 อันดับทำเลคอนโดราคาแพงและราคาที่ดินสูงที่สุดในกรุงเทพ

           พูดถึงเหตุผลที่ทำให้ที่ดินและคอนโดราคาแพงกันไปเยอะแล้ว เพื่อให้เห็นภาพกันอย่างชัดเจนมากขึ้น เราขออาสาพาทุกคนไปส่องดูทำเลที่มีราคาที่ดินและคอนโดราคาแพงที่สุดในกรุงเทพ (หรืออาจจะเรียกว่าแพงที่สุดในประเทศก็ได้) ว่าทำเลเหล่านั้นมีความพิเศษอย่างไร ทำไมถึงมีราคาที่ดินและคอนโดราคาแพงจนน่าตกใจขนาดนี้ และมีราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมประมาณเท่าไรกันบ้าง ไปดูกันเลย

 

อันดับ 1 ทำเลราชดำริ - วิทยุ – หลังสวน ครองแชมป์ที่ดินและคอนโดราคาแพงหลายสมัย

          อันดับที่ 1 ของการเป็นทำเลที่มีที่ดินและคอนโดราคาแพงคงหนีไม่พ้นทำเลไข่แดงใจกลางเมืองอย่างทำเลราชดำริ - วิทยุ – หลังสวน เพราะเป็นทำเลที่มักจะสร้างประวัติศาสตร์หน้าใหม่ของการซื้อขายที่ดินที่มีราคาสูงที่สุดในประเทศอยู่เสมอ และเป็นทำเลที่รวมแต่คอนโดใจกลางเมืองกรุงเทพมีราคาแพงในระดับ Super Luxury ไว้หลายโครงการ

          หลายคนอาจเคยตั้งคำถามว่าทำไมทำเลราชดำริ - วิทยุ – หลังสวน ถึงเป็นทำเลที่มีที่ดินและคอนโดราคาแพงอันดับหนึ่ง ทั้งที่ไม่ได้เป็นทำเลแนบชิดติดกับรถไฟฟ้าสายสำคัญ แหล่งงานก็ไม่ได้หนาแน่นเมื่อเทียบกับทำเลอื่น ต้องบอกว่าเหตุผลที่ทำเลราชดำริ - วิทยุ – หลังสวน เป็นทำเลที่มีที่ดินและคอนโดราคาแพงอันดับหนึ่ง นั่นก็เพราะเป็นทำเลไข่แดง เชื่อมทำเลสำคัญของกรุงเทพไว้รอบด้าน ไม่ว่าจะเป็น สีลม - สาทร, สยาม, อโศก และเพลินจิต – ชิดลม นอกจากนั้นยังเป็นทำเลที่มีภาพลักษณ์ของที่อยู่อาศัยสำหรับชนชั้นสูงและเศรษฐีของกรุงเทพมาตั้งแต่อดีต แวดล้อมไปด้วยเพื่อนบ้านในระดับคุณภาพอย่างสถานทูตถึง 22 แห่ง โรงแรมระดับ 5 ดาว มองเห็นวิวสวนใหญ่ของกรุงเทพอย่างสวนลุมพินีและราชกรีฑาสโมสร รวมไปถึงบรรยากาศของทำเลที่มีการปลูกต้นไม้ไว้สองข้างถนน ทำให้เอื้อต่อการเดิน เหมือนเป็น Boulevard ในต่างประเทศ และที่สำคัญคือเป็นทำเลที่แทบจะไม่มีที่ดินว่างเปล่าที่รอการพัฒนาอีกแล้ว ส่วนใหญ่ล้วนถูกจับจองและต้องรอการเปลี่ยนมือเท่านั้น ซึ่งทั้งหมดนี้คือคุณค่าสำคัญของทำเลที่ไม่มีทำเลไหนในกรุงเทพมาแทนได้

          สำหรับเรื่องของราคาที่ดินในทำเลราชดำริ - วิทยุ – หลังสวน ก็มีราคาสูงจนน่าตกใจ แต่ก็ยังได้พบเห็นดีลการซื้อขายกันอย่างต่อเนื่อง โดยจากราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ ทำเลนี้มีราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 500,000 – 900,000 บาทต่อตารางวาเท่านั้น แต่ในการซื้อขายจริงแล้ว ทำเลราชดำริ - วิทยุ – หลังสวน ได้ทุบเพดานราคาที่ดินมาตั้งแต่ในปี พ.ศ. 2549 ที่มีราคาซื้อขายกันในราคา 950,000 บาทต่อตารางวา จนมาถึงในปี พ.ศ.2563 ที่ทุบสถิติราคาที่ดินสูงที่สุดของกรุงเทพ ด้วยราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา

          แน่นอนว่าเมื่อต้นทุนสำคัญในการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างกรุงเทพมีราคาสูงขนาดนี้ คอนโดราคาแพงก็ย่อมแพงกว่าเดิมตามไปด้วย โดยทำเลราชดำริ - วิทยุ – หลังสวนเป็นทำเลที่รวมคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury ไว้มากที่สุดของกรุงเทพ แถมยังเป็นคอนโดราคาแพงที่มีทั้ง Freehold และ Leasehold อีกด้วย โดยราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 300,000 – 600,000 บาทต่อตารางเมตร โดยหลังจากดีลการซื้อขายที่น่าขนลุกล่าสุด คาดว่าน่าจะได้เห็นคอนโดราคาแพงในระดับมากกว่า 800,000 บาทต่อตารางเมตรในทำเลนี้ด้วย

 

อันดับที่ 2 ทำเลสุขุมวิทตอนต้น

          สุขุมวิทตอนต้น ยังคงเป็นทำเลระดับ High-end ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และมีความเป็นเมืองสูงมาตั้งแต่อดีต โดยเป็นทำเลที่ถือว่ายังอยู่ในโซน Central Business District ของกรุงเทพ และยังเป็นศูนย์กลางของแหล่งไลฟ์สไตล์ระดับหรูของกรุงเทพอีกด้วย

          โดยสุขุมวิทตอนต้น นับตั้งแต่ชิดลม - อโศก เป็นทำเลที่อุดมไปด้วยอาคารสำนักงานล้ำสมัย โดยมีอาคารสำนักงานที่ครองแชมป์ค่าเช่าสูงที่สุดของประเทศไว้ถึง 2 แห่ง ได้แก่ เกษร วิลเลจ และ ปาร์ค เวนเจอร์ ซึ่งมีราคาค่าเช่าสำนักงานอยู่ที่ 1,000 – 1,600 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนั้นยังเป็นแหล่งศูนย์การค้าระดับ High-end ตลอดเส้นทาง ไม่ว่าจะเป็น เกษร วิลเลจ, เอราวัณ, เซ็นทรัล ชิดลม, เซ็นทรัล เอ็มบาสซี และ เทอมินอล 21 นอกจากนั้นยังอุดมไปด้วยโรงแรมระดับ 5 ดาว ทำให้บรรยากาศของทำเลสุขุมวิทตอนต้นคล้ายคลึงกับต่างประเทศ

          สำหรับราคาที่ดินในทำเลสุขุมวิทตอนต้น มีราคาประเมินอยู่ที่ 500,000 – 900,000 บาทต่อตารางวา แต่ปัจจุบันมีการซื้อขายจริงอยู่ที่ประมาณ 2.4 – 2.7 ล้านบาทต่อตารางวา ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลนี้ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 200,000 – 300,000 บาทต่อตารางเมตร

 

อันดับที่ 3 ทำเลสีลม - สาทร ทำเล CBD ที่มีแต่คอนโดราคาแพง

          อันดับที่ 2 ของการเป็นทำเลที่มีที่ดินและคอนโดราคาแพงคงไม่หนีไปจากความคาดหมายของหลายคนเท่าไรนัก เพราะทำเลสีลม - สาทร เป็นทำเลที่เป็น Central Business District ของประเทศอยู่แล้ว เป็นแหล่งงานของบุคลากรคุณภาพจำนวนกว่าแสนคนต่อวัน เพราะฉะนั้นในเรื่องของความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลนี้จึงสูงตามไปด้วย

          นอกจากนั้นทำเลสีลม – สาทร ยังเป็นทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในทำเลครบครัน เป็นทำเลที่สามารถใช้ชีวิตได้จบอยู่ในทำเลเลยแบบ Super Compact District โดยมีทั้ง แหล่งงานขนาดใหญ่, ตลาด, ศูนย์การค้า, โรงพยาบาล, ระบบขนส่งมวลชน, โรงเรียนชั้นนำ, สวนสาธารณะขนาดใหญ่ (สวนลุมพินี), โรงแรมหรูระดับ 4-5 ดาว, แหล่งแฮงก์เอ้าท์ยามค่ำคืน และที่อยู่อาศัย นอกจากนั้นกลุ่มคนที่ใช้ชีวิตอยู่ในทำเลนี้ ยังเป็นกลุ่มคนที่มีระดับรายได้สูง โดยเฉพาะกลุ่มระดับบริหารทั้งชาวไทยและขาวต่างชาติ ทำให้ผู้ที่ซื้ออาศัยอยู่ในทำเลสีลม - สาทร ก็ ดังนั้นสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยย่อมเป็นสังคมระดับคุณภาพโดยไม่ต้องสงสัยเลย

          ในเรื่องของราคาคอนโดมิเนียมในทำเลสีลม - สาทร ก็สามารถสร้างกระแสฮือฮาและ New High ได้หลายครั้ง ตั้งแต่โครงการ Sukhothai Residence ที่มีราคาขายอยู่ที่ 200,000 บาทต่อตารางเมตรในสมัยเมื่อ 10 กว่าปีที่แล้ว ซึ่งนับว่าเป็นราคาที่สูงมาก จนมาถึงในปัจจุบันที่ทำเลสีลม - สาทร ก็ขยันมีคอนโดมิเนียมระดับ High-end เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น Saladaeng Residence, The Met Sathorn, Saladaeng One หรือ King Power Mahanakorn

          ปัจจุบันราคาประเมินที่ดินของทำเลสีลม - สาทร อยู่ที่ประมาณ 700,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางวา แต่ในการซื้อขายจริง โดยเฉพาะแปลงที่ดินที่ติดกับถนนเส้นหลัก มีการซื้อขายกันอยู่ที่ราคาสูงถึง 1.5 – 2.2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว และส่วนใหญ่ก็มักจะไม่ค่อยพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม แต่จะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานหรือโครงการมิกซ์ยูสมากกว่า

          สำหรับคอนโดมิเนียมในทำเลสีลม - สาทร มีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 180,000 – 300,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับว่าอยู่ใกล้ถนนเส้นหลักหรืออยู่ในทำเลที่ดีมากแค่ไหน

. . . . . . . . . .

 

              เป็นอย่างไรกันบ้างกับราคาที่ดินและราคาคอนโดมิเนียมที่นับวันก็มีแต่แพงกับแพงขึ้น โดยเฉพาะในกรุงเทพที่เติบโตเฉลี่ยถึง 7 - 15% ต่อปี ซึ่งสวนทางกับอัตราการเติบโตของรายได้ประชากรไทย ที่มีการเติบโตของรายได้เฉลี่ยปีละแค่ 4 – 5% ต่อปีเท่านั้น โดยเหตุผลก็มาจากปัจจัยต่าง ๆ ที่เราได้กล่าวกันไปในช่วงต้นของบทความ แต่หากมีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินและคอนโดเมื่อไร หรือมีเรื่องอะไรที่น่าสนใจเกี่ยวกับอสังหาฯ ทางคอนโดนิวบ์จะกลับมานำเสนอให้ได้ชมกันอีกอย่างแน่นอน ครั้งหน้าเราจะนำความรู้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย อะไรมาฝากกันอีกอย่าลืมติดตาม ได้ที่เว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโด ของเรานะคะ