logo

          คอนโดโดนยึด!! ประโยคบอกเล่าที่ฟังแล้วแสนจะเจ็บปวดเหลือเกิน เชื่อว่าคงไม่มีใครอยากปล่อยให้คอนโดในดวงใจที่เลือกเฟ้นเป็นอย่างดี อุตส่าห์เก็บหอมรอมริบผ่อนจ่ายในทุก ๆ เดือนเพื่อจะได้เป็นเจ้าของจริง ๆ ในสักวันต้องมาถูกยึดไป แต่ด้วยสภาพเศรษฐกิจที่ถดถอย ผลพวงจากโรคระบาดโควิด-19 การถูกเลิกจ้างและลดเงินเดือน รวมถึงข้อจำกัดต่าง ๆ ในปัจจุบัน ทำให้ภาระการชำระหนี้ในแต่ละเดือนจากที่เมื่อก่อนคือหนี้สินปกติที่สามารถชำระได้ พอเกิดวิกฤตที่กระทบต่อรายได้ทุกช่องทางแบบนี้ ทำเอาหลายคนต้องหลังพิงฝาหมดปัญญาผ่อนคอนโดอันเป็นที่รัก จนต้องยอมให้บ้านและคอนโดถูกยึดกันเป็นแถว แต่ช้าก่อน!! เราเชื่อว่าทุกปัญหาย่อมมีทางออกเสมอ บางทีการปล่อยให้คอนโดโดนยึดอาจจะไม่ใช่ทางออกที่ดีที่สุดเสมอไป มาดูเหตุผลที่เราไม่ควรปล่อยให้คอนโดนั้นโดนยึดกันดีกว่า

. . . . . . . . . .

ถูกธนาคารฟ้อง ส่อแววคอนโดโดนยึด?

รู้หรือไม่? แค่การผิดนัดชำระหนี้เพียงงวดเดียว ก็สามารถเป็นมูลเหตุให้ธนาคารฟ้องได้แล้วนะ!

          บางคนอาจจะไม่รู้ว่าการไม่ส่งค่างวดหรือส่งค่างวดช้าอาจะทำให้โดนธนาคารเจ้าหนี้ฟ้องจนถึงขึ้นโดนยึดคอนโดได้ ในขั้นตอนการยึดคอนโดกรณีที่ขาดส่งค่างวดสินเชื่อบ้านหรือคอนโด บอกเลยว่าเสี่ยงที่คอนโดจะโดนยึดโดยปกติในสัญญาเงินกู้จะมีกำหนดไว้ว่าจะต้องจ่ายค่างวดในวันที่เท่าไร่ของเดือน ซึ่งลูกค้าก็ควรจ่ายค่างวดไม่เกินวันที่กำหนดไว้และควรจ่ายค่างวดตามกำหนดอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้ค่างวดไปตัดดอกเบี้ยและเงินต้นตามที่ได้กำหนด ลูกค้าสามารถจ่ายก่อนได้แต่ไม่ควรจ่ายช้า เพราะหากจ่ายช้าค่างวดจะถูกแบ่งไปจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้น เนื่องจากดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านหรือคอนโดจะคิดเป็นรายวัน

          แต่ละธนาคารเขาก็จะมีข้อกำหนดจำนวนวันที่ลูกค้าสามารถจ่ายค่างวดช้าได้โดยที่ยังไม่คิดอัตราดอกเบี้ยผิดนัด ซึ่งบางธนาคารก็อาจจะกำหนดที่ 75 วัน บางธนาคารอาจจะเร็วหรือช้ากว่านี้ก็ได้ นั่นหมายความว่า หากคุณขาดส่งค่างวดบ้านหรือคอนโดเกินกว่า 75 วัน ธนาคารเขาจะเริ่มคิดดอกเบี้ยในอัตราผิดนัดที่จะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยปกติ เช่น อัตราดอกเบี้ยปกติของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 6-8% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยผิดนัดสูงสูดจะอยู่ที่ 15-18% เกินเท่าตัวเลยนะคู้นนน!! อันนี้ก็แล้วแต่ธนาคารอีกทีนะว่าจะคิดเท่าไหร่ เอาเป็นว่าถ้าคุณขาดส่งเกินกำหนดนี้เมื่อไหร่ก็จะโดนคิดที่อัตราดอกเบี้ยผิดนัดนี้ทันที

          ในกรณีที่คุณขาดส่งแค่งวดเดียวอาจะเป็นเพราะว่าลืมเอยหรือจ่ายไม่ทันเอย เมื่อส่งค่างวดเข้าไปใหม่ค่างวดนั้นก็จะโดนตัดดอกเบี้ยเยอะ จนเหลือยอดให้ตัดเงินต้นแค่นิดเดียว พอถึงงวดถัดไปหากจ่ายไม่ตรงอีกเกินกำหนดก็จะโดนอัตราดอกเบี้ยผิดนัดนี้อีก จะทำให้กลายเป็นว่าเงินค่างวดที่คุณส่งไปเท่ากันทุก ๆ เดือนจะเอาไปจ่ายแค่ดอกเบี้ยเท่านั้นเงินต้นก็ไม่ลด บางครั้งจ่ายดอกเบี้ยยังไม่พอก็กลายเป็นหนี้ทบต้นเข้าไปอีกทุกครั้ง คือถ้ารู้ตัวว่าลืมส่งค่างวดแล้วควรรีบจ่ายทันทีและต้องจ่ายงวดต่อไปให้ตรงตามกำหนดด้วย เพื่อทำให้การผ่อนชำระกลับมาเป็นปกติให้ได้

          แต่จะบอกว่า...ปกติหากคุณขาดส่งค่างวดตั้งแต่งวดที่ 1 ทางเจ้าหน้าที่ธนาคารเขาก็จะโทรมาเตือนคุณแล้ว แต่ถ้ายังขาดส่งค่างวดบ้านหรือคอนโด 3 งวดติดต่อกันอีก ทางธนาคารจะถือว่าหนี้อันนี้กลายเป็นหนี้เสียและจะส่งข้อมูลไปยังเครดิตบูโรนั่นก็คือคุณจะมีประวัติการเป็นหนี้ที่ไม่ดีนั่นเอง และในขณะที่ดอกเบี้ยผิดนัดรวมถึงค่าปรับและค่าทวงหนี้ต่าง ๆ ถ้าจ่ายค่างวดล่าช้าก็จะถูกคิดคำนวณไปเรื่อย ๆ ตลอดเวลาที่เรายังค้างชำระหนี้อยู่ หนี้สินก็จะมีดอกเบี้ยพอกพูนขึ้นเรื่อย ๆ จนกลายเป็นตัวเลขหนี้ที่น่าตกใจได้

          เมื่อสินเชื่อกลายเป็นหนี้เสียหรือ NPL ไปแล้ว ธนาคารมีสิทธ์ที่จะดำเนินการตามกฎหมายโดยการฟ้องร้องต่อศาล พิพากษาให้คอนโดโดนยึดขายทอดตลาดเพื่อนำเงินที่ได้มาชำระหนี้ และหากเงินทีได้จากการขายทอดตลาดนั้นไม่พอ ตัวลูกหนี้เองก็ยังต้องชำระเงินส่วนที่ขาดไปให้กับทางธนาคารด้วยนะ จะเห็นได้ว่าสาเหตุหลัก ๆ ของการโดนฟ้อง บ้านหรือคอนโดโดนยึดนั้นก็มาจากการผิดนัดชำระค่างวดนั่นเอง ซึ่งการขาดส่งค่างวดหากเกิดจากปัญหาทางด้านการเงินที่คุณไม่สามารถแก้ไขภายในระยะเวลาอันสั้น และไม่สามารถหาเงินมาหมุนได้อย่างแน่นอน แนะนำว่าควรติดต่อไปที่ธนาคารเจ้าหนี้เพื่อพูดคุยปรึกษาหาทางออกร่วมกัน ทางธนาคารเขาก็อาจมีแนวทางในการประนอมหนี้ให้ได้ เช่น ลดอัตราดอกเบี้ยให้เป็นพิเศษ ขยายระยะเวลาการผ่อนชำระให้ยาวออกไป ทำให้ค่างวดที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนลดลง หรือขอหยุดผ่อนค่างวดสักระยะเวลาหนึ่งหรือจ่ายแค่ดอกเบี้ย อะไรก็ว่ากันไป เพราะหากรอให้ถึงขั้นตอนที่ธนาคารฟ้องศาลเพื่อยึดบ้านหรือคอนโด จะเป็นเรื่องที่ยุ่งยากและเสียเวลาและเสียค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับคดีความมากมาย

. . . . . . . . . .

ถ้าปล่อยให้คอนโดโดนยึดแล้วจะเป็นอย่างไร?

          “ผ่อนต่อไม่ไหวแล้ว ปล่อยให้คอนโดโดนยึดเลยดีมั้ย” เชื่อว่านี่อาจเป็นความคิดของหลาย ๆ คนที่กำลังเผชิญกับปัญหาการชำระหนี้อยู่ ณ ตอนนี้โดยเฉพาะการผ่อนบ้านหรือคอนโด เพราะไม่รู้จะหาเงินจากที่ไหนมาผ่อนหรือคิดหาทางแล้วก็ไม่รู้จะทำอย่างไร ใจเย็น ๆ ก่อนจ้าเราเชื่อว่าปัญหานี้มันมีทางออกที่คุณยังคิดไม่ถึงก็ได้

          เหตุที่ว่าทำไมเราถึงไม่ควรปล่อยให้ธนาคารยึดบ้านหรือปล่อยคอนโดโดนยึด เพราะบางคนอาจจะไม่ทราบหรือลืมคิดไปว่า ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 733 เขาได้กล่าวไว้ว่า ‘ถ้าเอาทรัพย์จำนองหลุด และราคาทรัพย์สินนั้นมีประมาณต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ก็ดี หรือถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่นั้นก็ดี เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใดลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้น’ ทุกคนเห็นคำว่า ‘เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใดลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้น’ หรือเปล่า ประโยคนี้เองที่อาจทำให้คุณคิดว่า “ปล่อยคอนโดโดนยึดแล้วจะจบ!”

          ก่อนที่คุณจะตัดสินใจให้คอนโดโดนยึด ลองกลับไปดูที่สัญญาเงินกู้ที่เซ็นไว้ก่อนว่า มีข้อความตรงไหนที่ระบุและตกลงกับธนาคาร ด้วยทำนองที่ว่า ‘ถ้ามีการขายทรัพย์ออกไปแล้วขาดเงินอีกเท่าไหร่ ลูกหนี้จะต้องชำระหนี้ที่เหลือจนครบ’ อยู่หรือไม่ ถ้ามีข้อความดังกล่าว แล้วคุณตัดสินใจให้คอนโดโดนยึด สิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังจากนี้คือ

  • ในกรณีที่ธนาคารยึดทรัพย์แล้วขายทอดตลาด ราคาขายเท่ากับหนี้พอดี้พอดี ก็ถือว่าเจ๊ากันไปไม่มีอะไรค้างคาต่อกัน และ
  • กรณีที่ธนาคารยึดทรัพย์ไปแล้วขายทอดตลาด ธนาคารหักหนี้ไปแล้วเกิดเงินเหลือเท่าไหร่ ก็ถือว่าเป็นส่วนของเราที่ควรจะได้

          ก็ถือว่าทั้ง 2 กรณีนี้จบแบบจบจริง ๆ แต่! ในกรณีที่ธนาคารยึดทรัพย์แล้วขายทอดตลาดไปแล้วเกิดขาดทุนขึ้นมา ธนาคารหักหนี้ไปไม่พอ เหลือยอดหนี้คงเหลือเท่าไหร่ คุณต้องหามาจ่ายเพิ่มน๊า อันนี้แหละที่บอกไว้ว่าปล่อยให้คอนโดโดนยึดไปก็ใช่ว่าเรื่องทั้งหมดจะจบ เข้าใจตรงกันนะ!

          และจะบอกอีกว่า ยอดหนี้ที่เหลืออยู่ มันยังมีดอกเบี้ยอีกนะ ไม่ใช่ยอดหนี้เปล่า ๆ เจ้าดอกเบี้ยก็จะขึ้นอยู่กับในสัญญาที่ระบุไว้ สมมติตอนกู้ซื้อบ้านหรือคอนโคดอกเบี้ยอาจจะอยู่ที่ 4–7% พอผิดนัดชำระหนี้ ก็จะมีดอกเบี้ยปรับที่อาจสูงถึงร้อยละ 15 ก็ได้ แล้วดอกเบี้ยก็จะเดินไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะจ่ายครบ นอกจากนี้ธนาคารเขาจะมีเวลา 10 ปี นับตั้งแต่ศาลตัดสินว่าเรามีหนี้ที่ต้องจ่าย ในการสืบทรัพย์ของลูกหนี้ ถ้าคุณเบี้ยวไม่จ่ายยอมจ่ายธนาคารอีก อาจจะถูกสืบทรัพย์ว่าคุณมีรถ มีบ้าน มีที่ดินหรือมีทรัพย์สินปลอดภาระอยู่ไหม แล้วถ้ามี คุณก็มีสิทธิ์จะโดนเจ้าหนี้บังคับขายทอดตลาดเพื่อเอาเงินมาจ่ายหนี้ ขั้นสุดที่ว่าถ้ายัง ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย ไม่มีอะไรให้ยึดแล้ว คุณอาจจะถูกฟ้องล้มละลาย เครดิตเสีย ทำธุรกรรมทางการเงินไม่ได้อีกนานนนนน

. . . . . . . . . .

ผ่อนไม่ไหว แต่ไม่อยากปล่อยให้คอนโดโดนยึดต้องทำไง?

          ถ้าวันหนึ่งเดินทางมาถึงจุดที่เราผ่อนบ้านหรือคอนโดไม่ไหวแล้วจริง ๆ จะทำอย่างไรกับคอนโดที่ยังคงค้างชำระอยู่ แต่ก็ไม่อยากให้คอนโดโดนยึดไป มาดูแนวทางจัดการกับปัญหาไปพร้อม ๆ กัน

1. เริ่มวางแผนทางการเงินเพื่อจัดอันดับความสำคัญในการชำระหนี้ เช่น จ่ายค่าหนี้คอนโดเป็นอันดับแรก ส่วนหนี้บัตรเครดิต และหนี้อื่น ๆ ให้ทยอยจ่ายตามลำดับอย่างเหมาะสม

2. ลดค่าใช้จ่ายในส่วนที่ไม่จำเป็น หรืออาจต้องตัดสินใจขายทรัพย์สินบางอย่างที่สามารถช่วยลดภาระหนี้ลงได้ เช่นอาจจะมีรถยนต์ 2 คัน ตัดใจขายไปซะคันนึง เป็นต้น

3. ลองเจรจาประนอมหนี้เพื่อขอผ่อนชำระหนี้หรือขยายระยะเวลา ตามเงื่อนไขของธนาคารโดย

          3.1 การปรับโครงสร้างหนี้ สามารถทำได้หลายรูปแบบโดยเน้นไปที่การขยายระยะเวลาของเงินกู้ เพื่อให้สามารถผ่อนชำระในอัตราหนี้ที่ต่ำลงหรือลดอัตราดอกเบี้ยในการกู้ยืมเงิน

          3.2 รีไฟแนนซ์สินเชื่อคอนโด อย่าลืมดูดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมให้ดี เพื่อใช้พิจารณาถึงภาระหนี้ที่จะเกิดขึ้นใหม่หลีกเลี่ยงความผิดพลาดเป็นครั้งที่สอง

          3.3 ประกาศขายคอนโดที่ผ่อนไม่หมดเป็นทางเลือกสุดท้าย กรณีที่ไม่สามารถชำระหนี้และมีแนวโน้มทางการเงินไม่มั่นคงอย่างถาวรด้วยการตัดสินใจประกาศขายคอนโดต้องพิจารณาถึงความคุ้มค่าที่อาจเกิดขึ้น เพื่อให้ได้เงินก้อนมาใช้หนี้ หากมีส่วนต่างที่เกิดขึ้นก็สามารถผ่อนชำระได้ในภายหลัง เพื่อรักษาเครดิตของประวัติการถูกยึดทรัพย์

4. ประกาศให้เช่าคอนโด เป็นอีกหนึ่งวิธีที่น่าสนใจ โดยการกำหนดค่าเช่าอาจไม่ต้องสูงมากหรือถึงขั้นเท่ากับราคาผ่อนต่อเดือน วิธีนี้จะช่วยแบ่งเบาภาระการผ่อนในแต่ละเดือนได้ของคุณได้และไม่ต้องปล่อยให้คอนโดโดนยึดอีกด้วย

. . . . . . . . . .

          เห็นไหมว่าถึงผ่อนไม่ไหวก็ไม่จำเป็นต้องปล่อยให้คอนโดโดนยึดเสมอไป ทุกปัญหาย่อมมีทางออกเสมอ กลับมาตั้งสติและค่อย ๆ เรียนรู้หาวิธีการที่เหมาะสมในการแก้ปัญหาอย่างเข้าใจ พร้อมการวางแผนอย่างเป็นขั้นตอน เพียงเท่านี้ก็ไม่ต้องกังวลว่าคอนโดโดนยึดอีกต่อไป สำหรับในครั้งหน้าเราจะนำสาระน่ารู้เรื่องที่อยู่อาศัยอะไรมาฝากกันอีกอย่าลืมติดตาม ได้ที่เว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดของเราทาง CondoNewb ได้เลย