logo

          การซื้อคอนโดมิเนียม นอกจากจะมีความเสี่ยงในเรื่องของคุณภาพการก่อสร้าง เพื่อนบ้านที่เราจะต้องเจอ สิ่งแวดล้อมภายในโครงการ หรือแม้แต่โอกาสในอนาคตที่จะมีตึกสูงมาบังวิวแล้ว ความเสี่ยงอีกหนึ่งข้อที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมทุกคนมักจะคาดไม่ถึง นั่นก็คือในกรณีที่ซื้อคอนโดไปแล้ว อยู่ดี ๆ Developer ล้มละลาย ขึ้นมากระทันหันซะอย่างนั้น ซึ่งถึงแม้จะเป็นเหตุการณ์ที่มีโอกาสเกิดขึ้นได้น้อย แต่ในกรณีที่ Developer ล้มละลายนี้ ก็ยังมีมาให้เห็นในหน้าข่าวกันอยู่เรื่อย ๆ นอกจากนั้นยังมีโอกาสของเหตุการณ์คอนโดมิเนียมสร้างไม่เสร็จ เพราะเหตุเกิดจาก Developer ล้มละลายอีกด้วย แน่นอนว่าความโชคร้ายนี้ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงกับผู้ซื้อ บางคนผ่อนดาวน์มาเป็นจำนวนเงินหลายแสนบาท กลับต้องถูกปล่อยให้เคว้งคว้างเพราะโครงการถูกยึดทรัพย์ ดังนั้นถ้าไม่อยากต้องตกอยู่ในโชคร้ายที่ไม่คาดฝันแบบนี้ ควรต้องเตรียมตัวและตรวจสอบอย่างไรบ้าง เราจะพาไปดูในบทความนี้

. . . . . . . . . .

หลีกเลี่ยงเหตุการณ์ Developer ล้มละลาย ได้ด้วยการตรวจสอบให้ดี

          หลายคนตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมด้วยการให้ความสำคัญในด้าน ราคา และ ทำเล เป็นหลัก แต่อย่าลืมว่าสิ่งที่สำคัญไม่แพ้กัน นั่นคือ ‘แบรนด์’ หรือเชื่อเสียงของผู้ประกอบการ เพราะการซื้อคอนโดมิเนียมหนึ่งครั้ง มักจะมาพร้อมกับมูลค่าทางการเงินที่สูง และภาระผ่อนอีกหลายปี ดังนั้นจึงไม่ใช่ของราคาถูกที่จะซื้อกับใครก็ได้ แต่ควรเลือกผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงในระดับหนึ่ง โดยในตลาดคอนโดมิเนียม จะแบ่งลำดับของแบรนด์หรือผู้ประกอบการ ดังนี้

Brand หรือ แบรนด์

 แบรนด์คอนโด ซึ่งก็คือชื่อเรียกของโครงการในแต่ละ Segment หรือผลิตภัณฑ์ ซึ่งแบรนด์ เป็นส่วนหนึ่งของผลิตภัณฑ์ของผู้ประกอบการ ซึ่งผู้ประกอบการรายหนึ่งอาจจะพัฒนาหลายแบรนด์ ตามแต่ละกลุ่มเป้าหมายก็ได้ สิ่งที่ควรพิจารณาในเรื่องแบรนด์ก็คือ ควรต้องรู้ว่าแบรนด์นี้เป็นแบรนด์ที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นใคร, ราคาระดับไหน, มีจุดเด่นเรื่องอะไร, เป็นแบรนด์ที่ร่วมพัฒนากับบริษัทอื่นหรือไม่ โดยแบรนด์คอนโดมิเนียมที่ดี ควรจะเป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียง เป็นแบรนด์ที่ถูกพัฒนามาแล้วหลายทำเล และเป็นแบรนด์ที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ

Developer หรือ ผู้ประกอบการ

          ซึ่งก็คือบริษัทที่เป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นปัจจัยหลักที่เราต้องพิจารณา ไม่ว่าจะเป็นในด้านของระยะเวลาในการดำเนินการ, ประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม, คุณภาพด้านการก่อสร้าง, การดูแลหลังการขาย, การจัดการอาคารและนิติบุคคล หรือแม้แค่ปัจจัยอื่น ๆ เพราะ Developer คือผู้ที่จัดการดูแลโครงการทั้งหมด ดังนั้นควรเลือก Developer ที่มีชื่อเสียง หรืออย่างน้อยควรเป็นบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และมีความมั่นคงทางการเงินสูง เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดเหตุการณ์ Developer ล้มละลาย

. . . . . . . . . .

สิ่งที่ควรตรวจสอบเพื่อไม่ให้เจอเหตุการณ์ Developer ล้มละลาย

          ถ้าหากรู้แล้วว่าผู้ประกอบการเจ้าไหนที่เป็นเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมที่เราหมายตาไว้ เพื่อเป็นการตรวจสอบให้ละเอียดถี่ถ้วนมากยิ่งขึ้นและป้องกันตัวเองจากเหตุการณ์ Developer ล้มละลาย ควรตรวจสอบเพิ่มเติมในเรื่องผลการดำเนินงานที่ผ่านมาด้วย ไม่ว่าจะเป็น

มาตรฐานการก่อสร้าง

          ความสำคัญในด้านมาตรฐานจากผู้ประกอบการคือ โดยทั่วไปแล้วมาตรฐานการก่อสร้างของผู้ประกอบการแต่ละรายนั้นจะแตกต่างกัน โดยบางรายจะมีบริษัทก่อสร้างในเครือสำหรับก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมของตัวเอง แต่บางรายก็ใช้บริษัทก่อสร้างจากภายนอก ซึ่งหากตรวจสอบได้ถึงขั้นว่าผู้ประกอบการรายไหน มีการใช้บริษัทก่อสร้างอะไร ก็จะทำให้รู้ถึงคุณภาพและมาตรฐานการก่อสร้างโครงการได้ชัดเจนมากยิ่งขึ้น

คุณภาพของวัสดุ

          สำหรับในส่วนของวัสดุภายในของโครงการคอนโดมิเนียม โดยทั่วไปแล้วผู้ประกอบการก็มักจะใช้วัสดุเฟอร์นิเจอร์แบบ Fully-Fitted และ Fully Furnished จากแบรนด์เฟอร์นิเจอร์ชั้นนำ ไม่ว่าจะเป็น Index, SB, Modernform, Chic Republic หรือ อื่น ๆ เป็นต้น หรือบางรายอาจมีการใช้เฟอร์นิเจอร์ที่มีการออกแบบด้วยตัวเอง เช่น เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เลือกใช้เฟอร์นิเจอร์ชุด GeoFit ซึ่งมีเอกลักษณ์ในด้านกฟังก์ชันการใช้งานที่สามารถจัดเก็บของได้เยอะ เป็นต้น

บริการหลังการขาย

          แน่นอนว่าคอนโดมิเนียม ไม่ใช่สินค้าที่จ่ายเงินไปแล้วก็จบกัน แต่ยังมีภาระผูกพันในหลายขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็น ตั้งแต่ช่วงผ่อนดาวน์, ช่วงโอน, ช่วงเข้าอยู่ หรือแม้แต่ช่วงเข้าอยู่ไปแล้ว ดังนั้นการบริการหลังการขาย ตลอดจนการเลือกใช้นิติบุคคลเข้ามาดูแลโครงการจึงเป็นเรื่องที่สำคัญมาก ควรตรวจสอบชื่อเสียงในด้านบริการหลังการขายให้ละเอียด

ความมั่นคงของบริษัท

          ในด้านความมั่นคงของบริษัท หากเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบกิจการมานานจนคุ้นหน้าคุ้นตากันดี เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, แสนสิริ, เอสซีแอสเสท, พฤกษา เรียลเอสเตท, เอพี ไทยแลนด์, เสนาดีเวลลอปเม้นท์, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และอื่น ๆ อาจไม่ต้องตรวจสอบอะไรมาก แต่หากเป็นชื่อผู้ประกอบการที่ไม่ค่อยคุ้นนัก ก็มีความเสี่ยงที่อาจเกิดกรณี Developer ล้มละลายได้ จึงจำเป็นที่จะต้องตรวจสอบว่าผู้ประกอบการนี้เคยทำธุรกิจอะไรมาก่อน เริ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานแค่ไหน มีการพัฒนาโครงการก่อนหน้ามาแล้วหรือยัง เป็นต้น

. . . . . . . . . .

จะเกิดอะไรขึ้น ถ้าซื้อคอนโดมิเนียมไปแล้ว Developer ล้มละลาย

          ถึงแม้ในกรณีที่ Developer ล้มละลาย จะไม่ค่อยมีให้เห็นบ่อยนัก แต่ก็ยังเป็นข่าวให้พบเห็นบ้าง โดยสำหรับเหตุการณ์ซื้อคอนโดมิเนียมไปแล้ว Developer ล้มละลาย จะสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กรณี ได้แก่

กรณีที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไปแล้วแต่ Developer ล้มละลาย

          ในกรณีนี้ต้องบอกว่าเป็นโชคร้ายมาก ๆ เพราะถึงแม้เราจะเข้าซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไปแล้ว และเท่ากับว่าเราได้เป็นเจ้าของร่วมของอาคารแห่งนี้ตามกฎหมายเรียบร้อยแล้ว ทำให้ถึงแม้ว่า Developer ล้มละลาย ก็จะไม่สามารถมายึดห้องของเราได้ แต่ในทางกลับกัน ห้องอื่น ๆ ที่ยังไม่ถูกโอนจะถูกยึดทรัพย์เพื่อขายทอดตลาด ซึ่งอาจส่งผลเสียต่อภาพรวมของโครงการได้ นอกจากนั้นหากมีการจัดตั้งนิติบุคคลเรียบร้อยแล้ว ปัญหาที่อาจจะเจอก็คือการเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่เต็มที่ ซึ่งส่งผลให้คอนโดมิเนียมอาจมีสภาพทรุดโทรมไม่น่าอยู่ได้

กรณีที่ผ่อนดาวน์และยังไม่ได้โอนแต่ Developer ล้มละลาย

          ในกรณี Developer ล้มละลาย นี้ สามารถทำได้ด้วยกัน 2 ทาง นั่นก็คือ สามารถไปเรียกร้องคัดค้านว่าเงินที่จะถูกยึดทรัพย์นั้นเป็นของผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ไม่ใช่ขอDeveloper ล้มละลาย จึงไม่เกี่ยวข้องกับการกระทำผิด เพื่อให้ศาลมีคำสั่งคืนเงินดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อ ซึ่งในกรณีนี้เคยเกิดกับ บริษัท กีธา พร็อพเพอร์ตี้ ในโครงการ แดน ลิฟวิ่ง มาแล้ว โดยศาลได้ตัดสินมาว่า ในกรณีนี้ผู้ซื้อไม่มีฐานะเป็นผู้เสียหาย ซึ่งทำให้ต้องไปดูในกรณีที่ 2 นั่นก็คือฟ้องร้องกับ Developer ล้มละลายเอาเอง ซึ่งในกรณีนี้ต้องเตรียมใจไว้เลยว่าจะต้องใช้ระยะเวลานานกว่าจะได้เงินคืน

          สำหรับในกรณีที่ Developer ล้มละลาย บางกรณีอาจเป็นการทยอยคืนเงินดาวน์แก่ผู้ซื้อ หรืออาจขายโครงการต่อให้กับบริษัทอื่นเพื่อให้เข้ามาบริหารแทนต่อไป

. . . . . . . . . .

ควรติดต่อใครหากเจอเหตุการณ์ Developer ล้มละลาย

          ในกรณีที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ได้ทำการจ่ายเงินจอง ทำสัญญา และผ่อนดาวน์ตามสัญญา แต่มีเหตุการณ์ Developer ล้มละลาย ขึ้นมากลางคัน ถือว่าเป็นกรณีของโครงการสร้างไม่เสร็จตามสัญญา ซึ่งในกรณีแบบนี้สามารถฟ้องร้องกับโครงการได้ โดยคำแนะนำมีดังต่อไปนี้

  • ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุว่า จะสร้างคอนโดฯ ให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาเท่าใด เจ้าของโครงการจะต้องสร้างให้เสร็จภายในระยะเวลาอันสมควร ไม่ใช่ว่าจะสร้างเสร็จเมื่อใดก็ได้
  • กรณีที่เจ้าของโครงการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา เมื่อเจ้าของโครงการผิดสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลาเป็นสาระสำคัญ ผู้จะซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที คู่กรณีจะต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม
  • เมื่อเจ้าของโครงการก่อสร้างไม่เสร็จ (หยุดสร้างกลางคัน) หรือไม่ก่อสร้างเสร็จภายในกำหนดหรือ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในกำหนด ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้จะซื้อมีสิทธิเรียก เงินค่าจองค่ามัดจำและเงินดาวน์ทั้งหมดคืนได้ พร้อมเรียกดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 บาท ต่อปีได้นับแต่วันเริ่มต้นจ่ายเงินจอง
  • กรณีผู้ซื้อไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ขายต้องยินยอมให้ผู้ซื้อปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละสิบของราคาห้องชุด แต่ถ้าผู้ซื้อใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละสิบของราคาห้องชุดแล้วผู้ซื้อเห็นว่าผู้ขายไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ผู้ซื้อยังมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้อีก
  • การฟ้องคดีเป็นการฟ้องคดีผู้บริโภค ผู้ซื้อคอนโดไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล
  • หลักฐานที่สำคัญในการฟ้องร้อง ได้แก่ หลักฐานการโฆษณา, โบรชัวร์, เว็บไซต์ของผู้ขายหรือเจ้าของโครงการ
  • ผู้ซื้อสามารถเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ (ถ้ามี) ที่เกิดขึ้นมาระหว่างที่ไม่สามารถเข้าไปอาศัยอยู่ในคอนโด ได้ด้วย
  • ก่อนที่จะยื่นฟ้องผู้ซื้อควรมีหนังสือบอกกล่าวไปยังเจ้าของโครงการ
  • สำหรับในกรณีที่ ศาลจะมีคำสั่งแต่งตั้งผู้พิทักษ์ทรัพย์ ที่ได้รับการแต่งตั้งให้ดูแลกิจการของบริษัทต่อไป ซึ่งผู้ซื้อสามารถรวมตัวเพื่อติดต่อกับผู้พิทักษ์ทรัพย์นี้ได้ โดยการยื่นฟ้องร้อง ผู้ซื้อควรรวมตัวกันแล้วไปยื่นฟ้องร้องต่อกรมบังคับคดี เพื่อต่อสู้คดีในศาลล้มละลายกลาง

. . . . . . . . . .

          แน่นอนว่าเหตุการณ์เลวร้ายอย่าง Developer ล้มละลายแบบนี้ คงไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้นกับตัวเอง เพราะเสียทั้งเงินเสียทั้งเวลา และอาจยังต้องเสียกำลังใจไปอีก ดังนั้นข้อสำคัญที่สุดก็คือ การตรวจสอบข้อมูลของผู้ประกอบการให้ละเอียดตั้งแต่ต้น ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องความมั่นคงทางการเงิน, ผลการดำเนินงานที่ผ่านมา, ชื่อเสียงที่ได้รับ, คุณภาพการก่อสร้าง หรือแม้แต่การดูแลและบริการหลังการขาย เพื่อไม่ให้คอนโดมิเนียมที่วาดฝันให้เป็นวิมาน จะต้องกลายเป็นฝันร้ายในอนาคต ในคราวหน้านิวบ์จะนำข้อมูลดี ๆ หรือเรื่องน่ารู้ของอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเภท เพื่อน ๆ สามารถติดตามได้ในเว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดทาง CondoNewb ที่นี่เลย