logo

          หนึ่งในปัจจัยที่ทำให้คนชื่นชอบการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม คือ พื้นที่ส่วนกลางซึ่งนับเป็นส่วนประกอบสำคัญของโครงการ ไม่ว่าจะเป็น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น เลานจ์ สปา หรืออื่น ๆ เป็นต้น เนื่องจากเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในเมือง โดยพื้นที่ส่วนกลางเหล่านี้ก็มักจะมีอุปกรณ์ที่จำเป็นจะต้องได้รับการดูแลรักษา ในกรณีที่อุปกรณ์มีการชำรุดเสียหาย หรืออยู่ในสภาพที่ไม่พร้อมใช้งาน ซึ่งอาจเป็นผลให้เกิดอุบัติเหตุในคอนโดได้ ซึ่งเมื่อเกิดเหตุการณ์แบบนี้ ทำให้หลายคนตั้งคำถามว่าหากเกิดอุบัติเหตุในคอนโดขึ้น จะสามารถเรียกร้องความรับผิดชอบจากฝ่ายไหนได้บ้าง บทความนี้มีคำตอบ

. . . . . . . . . .

อุบัติเหตุในคอนโดเกิดจากส่วนไหนได้บ้าง?

          เนื่องจากคอนโดมิเนียม มีลักษณะของการเป็นอาคารชุดและอาคารที่อยู่อาศัยร่วม ซึ่งมีจำนวนผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์ร่วมหลายคน และมีหลายองค์ประกอบภายในอาคาร ดังนั้นอุบัติเหตุในคอนโดจึงมาได้จากหลายส่วน ซึ่งอาจส่งผลต่อความเสียหายกับร่างกายและทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็น

ปัญหาจากการทำความสะอาด

          หลายโครงการมักมีการทำความสะอาดอาคารเป็นประจำ เช่น การถูพื้นทำความสะอาด ซึ่งทำให้พื้นทางเดินลื่น และอาจทำให้เกิดอุบัติเหตุในคอนโดจึงจากการลื่นล้มได้

ปัญหาจากการซ่อมแซม

          สำหรับอาคารคอนโดมิเนียมที่ต้องได้รับการซ่อมแซมตามอายุการใช้งาน ไม่ว่าจะเป็น การซ่อมแซมโครงสร้าง, การซ่อมแซมระบบ หรือ การซ่อมแซมท่อ ซึ่งการจัดการระหว่างการซ่อมแซมที่ไม่เรียบร้อย อาจทำให้เกิดอุบัติเหตุในคอนโดได้ เช่น การสะดุดล้ม หรือข้าวของเสียหาย เป็นต้น

ปัญหาจากอุปกรณ์ชำรุดทรุดโทรม

          คอนโดมิเนียมเป็นอาคารที่มีพื้นที่ส่วนกลางและอุปกรณ์หลายอย่างที่ใช้ร่วมกัน ซึ่งอุปกรณ์ทุกชิ้นนั้นจำเป็นต้องได้รับการตรวจสอบดูแลและบำรุงรักษาตามอายุการใช้งาน โดยอยู่ในความรับผิดชอบของนิติบุคคลอาคารชุด ไม่ว่าจะเป็น ลิฟต์, อุปกรณ์ฟิตเนส หรืออุปกรณ์ในพื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ ซึ่งหลายโครงการที่ไม่ได้มีการตรวจสอบดูแลอุปกรณ์อย่างละเอียด อาจทำให้เกิดอุบัติเหตุในคอนโดแก่ลูกบ้านได้

ปัญหาจากโครงสร้างและระบบ

          โครงการคอนโดมิเนียมที่มีอายุการใช้งานตั้งแต่ 20 – 30 ปีขึ้นไป มักมีอายุของโครงสร้างและระบบที่ใกล้หมดอายุการใช้งาน ในส่วนนี้นิติบุคคลจำเป็นต้องตรวจสอบดูแลอย่างละเอียด เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดอุบัติเหตุในคอนโด เช่น ไฟรั่ว เป็นต้น

ปัญหาจากผู้ร่วมพักอาศัยด้วยกันเอง

          เนื่องจากคอนโดมิเนียมเป็นอาคารที่อยู่อาศัยร่วม ดังนั้นอุบัติเหตุในคอนโดที่เกิดขึ้นอาจเกิดมาจากผู้อยู่อาศัยร่วมด้วยกันเอง ไม่ว่าจะเป็น สิ่งของร่วงตกลงมาใส่ทรัพย์สิน, น้ำรั่ว, ท่อน้ำอุดตัน, เพลิงไหม้จากการสูบบุหรี่, เครื่องใช้ไฟฟ้าลัดวงจร เป็นต้น

. . . . . . . . . .

หากเกิดอุบัติเหตุในคอนโดขึ้นมาใครรับผิดชอบ?

          หลายคนมักมีความเข้าใจว่า พื้นที่ส่วนกลางนั้นอยู่ในความรับผิดชอบของดีเวลลอปเปอร์ เนื่องจากเป็นผู้ติดตั้งและจัดซื้ออุปกรณ์ทุกอย่างในพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด เนื่องจากพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดมิเนียมจะถูกโอนมอบให้กับเจ้าของร่วม โดยเจ้าของร่วมก็จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ส่วนกลาง โดยก่อนรับโอนเจ้าของร่วมมีหน้าที่จะต้องตรวจสอบก่อนรับมอบให้เรียบร้อยด้วย โดยส่วนที่ดีเวลลอปเปอร์จะรับผิดชอบนั้น จะเป็นเฉพาะในกรณีที่วัสดุอุปกรณ์ ไม่เป็นไปมาตรฐานที่ระบุไว้ก่อนหน้า หรือการก่อสร้างติดตั้งไม่ถูกต้องจนทำให้เกิดอุบัติเหตุในคอนโดเท่านั้น

          โดยผู้ที่ดูแลอุปกรณ์และส่วนต่าง ๆ ในคอนโดมิเนียมโดยตรงจะเป็นนิติบุคคล ซึ่งเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วม มีหน้าที่ดูแลและบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมดให้พร้อมใช้งานและปลอดภัยอยู่เสมอ ดังนั้นหากมีอุบัติเหตุในคอนโดจนทำให้เกิดความเสียหายต่อร่างกายและทรัพย์สิน โดยมีสาเหตุมาจากอุปกรณ์ในพื้นที่ส่วนกลางที่ไม่ได้รับการตรวจสอบดูแล เสื่อมสภาพ และชำรุด จะอยู่ในความรับผิดชอบของนิติบุคคลอาคารชุดทั้งหมด

          ผู้เสียหายสามารถแจ้งเรื่องที่เกิดขึ้นให้กับนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง เพื่อตรวจสอบหาสาเหตุของความไม่ปลอดภัย หลังจากนั้นจะเป็นการระบุหาผู้รับผิดชอบ เพื่อเรียกค่าเสียหายและค่าชดเชยต่าง ๆ จากบริษัทประกันภัย หรือจากผู้รับผิดชอบโดยตรง

. . . . . . . . . .

ถ้าคอนโดไฟไหม้ใครรับผิดชอบ

          ในกรณีที่เกิดร้ายแรงอย่างอัคคีภัย ซึ่งทำให้เกิดความเสียหายอย่างมากต่อทรัพย์สิน ทำให้หลายคนตั้งข้อสงสัยว่าถ้าคอนโดไฟไหม้ใครรับผิดชอบ ซึ่งโดยปกติแล้วหากทำการยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดมิเนียม ธนาคารมักจะให้ทำประกันภัยคอนโด โดยประกันภัยคอนโดสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ

          1. ประกันภัยอาคาร

          เป็นประกันภัยที่คุ้มครองอาคารคอนโดมิเนียม โดยแบ่งออกเป็น ประภันภัยที่คุ้มครองพื้นที่ส่วนกลางของอาคารทั้งหมด และประกันภัยสำหรับบุคลที่ 3 เพื่อป้องกันความเสียหายและอุบัติเหตุในคอนโดที่อาจเกิดจากบุคคลภายนอก

          2. ประกันอัคคีภัย

          เป็นประกันภัยที่ทุกธนาคารจะให้ผู้กู้นั้นทำประกันภัยนี้ โดยแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ ประกันอัคคีภัยสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมรากฐาน และประกันอัคคีภัยทรัพย์สินภายในสิ่งปลูกสร้าง

          โดยในกรณีที่เกิดไฟไหม้ หากสาเหตุมาจากพื้นที่ส่วนกลางที่อยู่ในความรับผิดชอบของนิติบุคคลอาคาร เราสามารถเรียกร้องกับนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้นิติบุคคลสามารถเรียกค่าเสียหายจากประกันภัยได้ แต่หากสาเหตุมาจากผู้ร่วมพักอาศัยห้องอื่น ต้องเรียกร้องค่าเสียหายจากเจ้าของห้องนั้น หากเจ้าของห้องนั้นทำประกันอัคคีภัยก็สามารถเรียกค่าเสียหายจากประกันภัยได้

. . . . . . . . . .

นิติบุคคลบางแห่งมีการเรียกค่าประกันตกแต่งคอนโด

          สำหรับบางโครงการ มติจากเจ้าของร่วมในการจัดการอาคารชุด มีการยินยอมให้เรียกเก็บค่าประกันตกแต่งคอนโด ซึ่งหลายคนอาจยังมีความสบสันว่าเป็นเรื่องที่ปกติและควรจ่ายหรือไม่ โดยทั่วไปแล้วหากมติของเจ้าของร่วมในอาคาร มีการยินยอมและเห็นชอบร่วมกันเป็นลายลักษณ์อักษร นิติบุคคลอาคารชุดก็สามารถดำเนินการตามข้อตกลงร่วมนั้นได้เลย อย่างค่าประกันตกแต่งคอนโด คือค่าประกันที่นิติบุคคลจะเก็บกับเจ้าของห้องชุด ในกรณีที่มีการตกแต่งหรือปรับปรุงห้อง เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความเสียหายต่อเจ้าของร่วมห้องอื่น ๆ โดยอาจเป็นการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ชัดเจน หรือประเมินจากค่าแบบก่อสร้างและตกแต่ง เป็นต้น โดยหากเจ้าของห้องที่ทำการตกแต่งไม่ได้ทำความเสียหายใด ๆ ต่อทรัพย์สินของส่วนกลางหรือห้องอื่น ๆ ก็อาจได้เงินค่าประกันกลับคืนเต็มจำนวน

ประกันภัยจะชดเชยอุบัติเหตุในคอนโดและเหตุร้ายแรงอย่างไฟไหม้อย่างไร

          ในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ร้ายแรงภายในคอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะเป็น น่ำท่วม, ไฟไหม้, อาคารถล่ม และอื่น ๆ และมีการทำประกันภัยอาคารไว้แล้ว ประกันภัยจะจ่ายชดเช่ยความเสียหายให้ตามเงื่อนไขซึ่งระบุไว้ในกรมธรรม์ โดยเราซึ่งเป็นเจ้าของร่วมของอาคาร ก็จะได้รับการชดเชยค่าเสียหายนี้ด้วย โดยคิดจากสัดส่วน

ขนาดพื้นที่ใช้สอยภายในห้อง (ตร.ม.) x 100 /พื้นที่อยู่อาศัยทั้งหมดในอาคาร
= จำนวนเงินประกันอาคารที่จะได้รับ

เช่น หากเราเป็นเจ้าของห้องขนาด 30 ตร.ม. ในอาคารคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่พักอาศัยทั้งหมด 10,000 ตารางเมตร เราจะได้รับเงินชดเชยโดยคิดจาก ขนาดห้อง 30 x 100 / ขนาดพื้นที่ใช้สอยคอนโด 10,000 = 0.3% ของค่าเสียหายที่ทางโครงการเรียกร้องจากประกัน เช่น หากโครงการเรียกร้องค่าเสียหายได้ 1,000 ล้านบาท เราจะได้รับเงินชดเชยคืนประมาณ 3 ล้านบาท นั่นเอง

. . . . . . . . . .

          จะเห็นได้ว่าอุบัติเหตุในคอนโดเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวกว่าที่คิด สิ่งสำคัญที่สุดในการป้องกันคือควรตรวจสอบว่าคอนโดมิเนียมของเรามีการทำประกันภัยต่าง ๆ ครบถ้วนหรือไม่ และนิติบุคคลมีการจัดการที่เรียบร้อยแค่ไหน เช่น การตรวจสอบดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง การจัดการความเรียบร้อยภายในอาคาร และผลงานการดำเนินการของบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดที่ผ่านมา เป็นต้น รวมถึงตัวเราเองที่ควรทำประกันภัยคอนโดมิเนียมทุกครั้ง เพราะหากสาเหตุของความเสียหายเกิดขึ้นจากเรา เราจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบไปเองเต็ม ๆ เพื่อป้องกันให้อุบัติเหตุห่างไกลจากเรามากที่สุด ในคราวหน้านิวบ์จะนำสาระน่ารู้เรื่องการอยู่อาศัยอะไรมาแบ่งปันเพื่อน ๆ อีก สามารถติดตามได้ในเว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดทาง CondoNewb ที่นี่เลย