logo

          จากสถานการณ์ที่โควิด-19 กำลังแพร่ระบาดระลอก 3 ในประเทศไทยขณะนี้ ได้ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง เพราะมีผู้ติดเชื้อเป็นจำนวนมาก ทำให้ประชาชนเดือดร้อน คนทำงาน ผู้ประกอบการ ร้านค้า และหน่วยงานในด้านต่าง ๆ เรียกว่ารายได้หดหาย ขณะที่ยังมีภาระค่าใช้จ่ายเท่าเดิม จนทำให้เศรษฐกิจต้องชะลอตัวลงเป็นอย่างมาก ในส่วนของรัฐบาลก็ได้มีมาตรการกระตุ้นเยียวยา ผู้ได้รับผลกระทบรอบใหม่ ผ่านของโครงการต่าง ๆ ออกมาอย่างมากมาย ซึ่งก็มีทั้งโครงการเดิม โครงการใหม่ และมาตรการบรรเทาความเดือดร้อนอื่น ๆ เช่น เราชนะ ที่เพิ่มวงเงินให้อีกคนละ 2,000 บาท ม.33 เรารักกัน เพิ่มวงเงินให้ผู้ประกันตน โครงการยิ่งใช้ยิ่งได้ ที่รัฐได้สนับสนุน e-Voucher เพื่อใช้จ่ายซื้อสินค้าและอาหารต่าง ๆ รวมถึงโครงการคนละครึ่ง เฟส 3 ที่เพิ่มวงเงินให้อีกคนละไม่เกิน 3,000 บาท เรียกว่าออกมาช่วยเหลือ เพื่อเร่งให้มีการใช้จ่าย เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจกันอย่างเต็มกำลัง และอีกหนึ่งความเดือดร้อนของคนอยู่หมู่บ้านหรือคอนโด ก็คือค่าใช้จ่ายค่าส่วนกลาง โดยเฉพาะในช่วงไวรัสระบาด ทำให้ไม่สามารถใช้งานส่วนกลางต่าง ๆ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้ ห้องหนังสือ ฯลฯ ได้เลย แต่ในเมื่อใช้ไม่ได้ เรากลับต้องจ่ายค่าส่วนกลางเหมือนเดิมทุกเดือน เราจะทำยังไงกันดี วันนี้เราจะพาไปเจาะลึกปัญหาและข้อมูลด้านต่าง ๆ พร้อม ๆ กันว่าค่าส่วนกลาง ลด งด หรือไม่จ่ายได้ไหมในช่วงโควิด

. . . . . . . . .

ค่าส่วนกลาง คืออะไร?

          ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee) หมายถึง ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการภายในโครงการทั้งหมด เพื่อเป็นค่าจัดจ้าง ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น ค่าจ้างนิติบุคคลฯ ค่าบริหารจัดการ ค่าแม่บ้าน ค่าดูแลสวน ค่าดูแลสระว่ายน้ำ ค่าบำรุงรักษาลิฟต์ ค่าทาสีอาคาร ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ฯลฯ โดยจะเป็นการเรียกเก็บจากผู้พักอาศัย หรือเจ้าของร่วมในโครงการ ทั้งหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม เป็นภาระค่าใช้จ่ายตามกฎหมายที่เรามีหน้าที่ต้องรับผิดชอบ ตั้งแต่วันที่เราเริ่มครอบครองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งค่าใช้จ่ายทั้งหมดนั้นจะคิดคำนวณจากพื้นที่ของเรา เช่น

  • หากเป็นบ้านจัดสรร จะคิดตามการครอบครองที่ดินต่อตารางวา เช่น โครงการ ก. มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 1,000,000 บาทต่อเดือน มีพื้นที่สร้างบ้านขาย 50 ไร่ (20,000 ตารางวา) ก็เท่ากับ 1,000,000 หารด้วย 20,000 = 50 ค่าส่วนกลางในเบื้องต้น โครงการ ก. จึงอยู่ที่ 50 บาทต่อตารางวาต่อเดือน ดังนั้น ถ้าบ้านของเรามีเนื้อที่ 50 ตารางวา ก็เท่ากับ 50 x 50 = 2,500 บาทต่อเดือน หรือ
  • หากเป็นคอนโด จะคิดตามพื้นที่ใช้สอยต่อตารางเมตรต่อเดือน เช่น โครงการ ข. มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 1,000,000 บาทต่อเดือน มีการสร้างพื้นที่ใช้สอยขาย 20,000 ตารางเมตร ก็เท่ากับ 1,000,000 หารด้วย 20,000 = 50 บาท ค่าส่วนกลางในเบื้องต้น โครงการ ข. จึงอยู่ที่ 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ดังนั้น ถ้าห้องคอนโดของเรามีพื้นที่ 30 ตารางเมตร ก็เท่ากับ 30 X 50 = 1,500 บาทต่อเดือน

          โดยในแต่ละโครงการอาจจะเรียกเก็บการชำระเงินแตกต่างกันไป เช่น เรียกเก็บแบบรายเดือน ราย 3 เดือน รายปี ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการของนิติบุคคล หรือตามมติที่ประชุมของเจ้าของร่วมในแต่ละโครงการ

. . . . . . . . .

คลายข้อสงสัย ปิดส่วนกลาง งดใช้พื้นที่ แต่ทำไมเรายังต้องจ่ายค่าส่วนกลางเท่าเดิม?

          มีหลายคนสงสัยว่าจากสถานการณ์ไวรัสโควิด-19 ระบาด ทำให้พื้นที่ส่วนกลางหลาย ๆ ส่วน ต้องปิดหรือระงับการใช้งาน ซึ่งบางพื้นที่ปิดการใช้งานมาเป็นระยะเวลานานแล้ว และยังมองไม่เห็นว่าจะสามารถเปิดให้ใช้งานได้อีกเมื่อไหร่ เช่น ล็อบบี้ ห้องอ่านหนังสือ สระว่ายน้ำ สวนหย่อม ลานกีฬา ห้องฟิตเนส ฯลฯ แต่ทำไมเรายังต้องจ่ายส่วนกลางเท่าเดิมเหมือนเก่าอยู่อีก รู้สึกว่าจ่ายแพงกว่าความเป็นจริง รู้สึกไม่คุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไป

          ขอตอบแบบนี้เลยว่า จริง ๆ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษานั้น แทบจะไม่ได้ลดลงจากเดิมเลย ทำให้การเก็บค่าส่วนกลางเท่าเดิมยังเป็นเรื่องจำเป็น เพราะแม้จะเห็นว่าทุกส่วนปิด หรือระงับการใช้บริการ แต่ทุกพื้นที่นั้นยังคงมีค่าใช้จ่ายในการดูแลเหมือนเดิม ต้องมีการซ่อมบำรุงอย่างสม่ำเสมอทุกพื้นที่ ยกตัวอย่างเช่น

ห้องฟิตเนส หรือห้องที่ต้องใช้งานร่วมกัน

          แม้จะไม่เปิดให้ใช้บริการ แต่อุปกรณ์ เครื่องมือเครื่องใช้ต่าง ๆ เช่น ลู่วิ่งไฟฟ้า จักรยานนั่งปั่น รวมถึงเครื่องออกกำลังกายชนิดต่าง ๆ นั้น ยังต้องมีการตรวจตราและซ่อมบำรุงอยู่ตลอดเวลา เพื่อไม่ให้เกิดการทรุดโทรม เมื่อสามารถเปิดให้บริการได้ ก็จะต้องพร้อมใช้งาน หรือเรื่องของการทำความสะอาด แม้ว่าจะปิดก็ตาม แต่ฝุ่นหรือคราบสกปรกต่าง ๆ ก็เกิดขึ้นตลอดเวลา ยังคงต้องมีแม่บ้านทำความสะอาดอุปกรณ์และพื้นที่ทุกวัน

สระว่ายน้ำ

          สระว่ายน้ำก็ไม่ต่างจากห้องฟิตเนสคือ แม้จะไม่เปิดใช้งาน แต่การดูแลรักษายังต้องทำเป็นปกติทั่วไป เพราะหากไม่ดูแลรักษา เมื่อถึงวันเปิดใช้งานจริง ๆ จะไม่สามารถทำได้เช่นกัน โดยปกติทั่วไปแล้ว สระว่ายน้ำต้องรักษาสภาพของน้ำให้สะอาดอยู่เสมอ เช่น ต้องเปลี่ยนน้ำทุก 3 - 5 วัน เติมคลอรีน ปรับสภาพน้ำ รวมถึงอุปกรณ์อื่น ๆ ที่ต้องดูแลเช่นกัน เช่น ล้างฟิลเตอร์กรองสิ่งสกปรก ปั้มน้ำ เครื่องวัดระดับค่า pH รวมถึงการทำความสะอาดรอบ ๆ บริเวณสระ

สวนหย่อมส่วนกลาง สนามเด็กเล่น

          ปกติส่วนนี้เป็นส่วนที่ต้องมีการดูแลอยู่เป็นประจำ แม้จะไม่มีสถานการณ์โควิด-19 เพราะต้องมีการเก็บกวาด ทำความสะอาด ตัดแต่งกิ่งไม้ให้เรียบร้อย รวมถึงมีคนสวนมาคอยพรวนดิน รดน้ำต้นไม้ ใส๋ปุ๋ย ฯลฯ เพราะหากปล่อยทิ้งไว้ไม่ดูแล เพียงไม่ถึงเดือนก็จะกลายเป็นพื้นที่รก สะสมสิ่งสกปรก และอาจจะมีสัตว์มีพิษที่เป็นอันตรายมาอาศัยอยู่ รวมถึงต้นไม้อาจเหี่ยวเฉาตายลงไปได้ 

พื้นที่อื่น ๆ ล็อบบี้ Co-Working Space ห้องสมุด

          เป็นส่วนของพื้นที่ที่ต้องมีการดูแลเหมือนปกติเช่นเดียวกัน แม้ว่าจะไม่เปิดใช้งานก็ตาม ยังคงต้องมีช่างคอยซ่อมบำรุง มีแม่บ้านคอยทำความสะอาดอุปกรณ์ต่าง ๆ ให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานอยู่เสมอ เพราะเมื่อสถานการณ์คลี่คลายแล้ว และเมื่อเปิดใช้งานได้อีกครั้ง ก็จะสามารถใช้ได้ทันที

. . . . . . . . .

รู้หรือไม่ว่าในช่วง โควิด-19 ระบาด คอนโดมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ ที่เพิ่มขึ้นมา

          หลายคนที่เป็นกังวลหรือตั้งข้อสงสัยว่า ในเมื่อปิดการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ ไปแล้ว ค่าส่วนกลางก็น่าจะลดลง คงจะคลายข้อสงสัยจากคำตอบด้านบนไปได้บ้างแล้ว ว่าทำไมบ้านจัดสรรหรือโครงการคอนโดต่าง ๆ ถึงยังต้องเก็บเงินเท่าเดิม จริงอยู่อาจจะมีค่าใช้จ่ายที่ลดลงไปบ้าง แต่ก็เป็นเพียงส่วนน้อยเท่านั้นเอง เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ฯลฯ แต่รู้หรือไม่ว่า ในสถานการณ์ไวรัสโควิด-19 ระบาดนั้น ยังทำให้นิติบุคคลส่วนกลางต้องมีค่าใช้จ่ายในส่วนอื่น ๆ เพิ่มขึ้นมา จากมาตรการป้องกันโรคติดต่อด้วย เช่น

  • ค่าอุปกรณ์ในการดูแลสุขภาพอนามัยส่วนรวม เช่น เจลแอลกอฮอล์ที่ติดตั้งตามประตูทางเข้าอาคาร ล็อบบี้ ในลิฟต์ โถงทางเดินต่าง ๆ เครื่องเหยียบกดแอลกอฮอล์ อุปกรณ์วัดอุณหภูมิที่ต้องติดตั้งตามจุดต่าง ๆ
  • อุปกรณ์ป้องกันสำหรับบุคคล พนักงานนิติฯ ช่างซ่อมบำรุง แม่บ้าน พนักงานรักษาความปลอดภัย เช่น หน้ากากอนามัย ถุงมือยาง แว่นตานิรภัย ชุด PPE
  • ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ที่ต้องเพิ่มจำนวน และเวลาการทำงาน เพื่อตรวจรถผ่านเข้าออก และตรวจวัดอุณหภูมิตามจุดที่กำหนด
  • ค่าแม่บ้าน ที่อาจต้องเพิ่มเวลา และความถี่ในการทำความสะอาดจุดสัมผัสต่าง ๆ เช่น ล็อบบี้ ทางเข้าอาคาร โถงทางเดิน หรือในลิฟต์โดยสาร ฯลฯ
  • ค่าจัดจ้างบริษัทฉีดพ่นยาฆ่าเชื้อ อบโอโซน เพื่อทำความสะอาดพื้นที่ หรือหากเกิดมีผู้ติดเชื้อไวรัสในโครงการ หรือค่าจัดซื้อเครื่องฉีดพ่นยา

. . . . . . . . .

ถ้าอยากให้ลดค่าส่วนกลาง ทำได้หรือไม่?

          ค่าส่วนกลาง คือ เงินกองกลางที่นิติบุคคลเรียกเก็บเอาจากเจ้าของร่วมผู้พักอาศัย เพื่อนำไปใช้ในการบริหารจัดการภายในโครงการ จะเรียกว่าเป็นเงินเพื่อนำไปใช้ในการอำนวยความสะดวก ให้กับทุกคนที่อยู่ภายในโครงการ เพราะอุปกรณ์ต่าง ๆ นั้น ยิ่งใช้ไปก็เสื่อมสภาพลงทุกวัน การมีเงินเก็บส่วนกลางที่มั่นคง จะทำให้วางแผนบำรุงรักษาสิ่งต่าง ๆ ได้ง่าย ส่วนใหญ่แล้วจะแยกบริหารเงินเป็นส่วน ๆ แบ่งเป็นส่วนค่าใช้จ่าย และเงินฝากธนาคาร โดยที่ประชุมร่วม อาจจะมีการลงมติให้นำเงินไปใช้ลงทุนในส่วนต่าง ๆ เพื่อผลกำไรก็ได้ เช่น นำไปซื้อสลาก หรือซื้อกองทุนต่าง ๆ เพื่อเป็นการลงทุน ให้เกิดดอกเบี้ย

          อย่างที่ได้บอกไปแล้วว่า การเก็บเงินส่วนกลางนั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่ลูกบ้าน หรือเจ้าของร่วมได้ตกลงกันในสัญญา ตามกฎหมายค่าส่วนกลางไว้แล้ว ตั้งแต่ตอนซื้อบ้านหรือซื้อคอนโด และเป็นข้อบังคับที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ แต่ด้วยสถานการณ์ไวรัสโควิด-19 ที่อาจกินเวลายาวนาน ยังไม่รู้จะสิ้นสุดเมื่อไหร่ เพื่อเป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ของเจ้าของร่วม ทางนิติบุคคลก็น่าจะปรับลดให้ได้ เพราะแทบจะไม่ได้ใช้งานกันเลยจริง ๆ ก็ต้องบอกว่า แม้จะขอลดโดยตรงไม่ได้ แต่ก็ยังพอมีช่องทางขอลดค่าส่วนกลางได้อยู่เหมือนกัน นั่นก็คือเอาเรื่องเข้าที่เป็นประชุมใหญ่ ประชุมวิสามัญหรือสามัญก็ได้ เพื่อตกลง ออกความเห็น ถกเหตุผลด้านต่าง ๆ เรื่องขอลดค่าส่วนกลาง หรือให้ปรับใหม่ และผ่านการเห็นชอบ โดยการลงมติจากเสียงส่วนใหญ่นั่นเอง

. . . . . . . . .

การปรับลดค่าส่วนกลางส่งผลอะไรบ้าง

          แน่นอนว่าการปรับลดค่าใช้จ่าย ยังไงก็ต้องส่งผลกระทบไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง แต่การจะปรับลดจะมีช่องทางให้ทำได้ ตามที่ได้บอกไปแล้ว แต่ก็ต้องศึกษาข้อมูล ดูถึงข้อเท็จจริง และทิศทางความเป็นไปได้ต่าง ๆ ประกอบด้วย ในเบื้องต้นเราต้องรู้ก่อนว่า นิติบุคคลนั้นมีค่าใช้จ่ายค่าบริหารจัดการอะไรบ้าง โดยเปรียบเทียบระหว่างช่วงเวลาปกติ กับช่วงเวลาที่มีสถานการณ์ไวรัสโควิด-19 ระบาด ลองเปรียบเทียบดูว่า ช่วงที่เปิดกับปิดพื้นที่ส่วนกลางนั้น ค่าใช้จ่ายแตกต่างกันอย่างไร ตรงส่วนนี้จะเป็นรายละเอียดที่ค่อนข้างเห็นเป็นตัวเลขชัดเจน เช่น ค่าบำรุงรักษาต่างกันหรือไม่ ค่า รปภ. ค่าแม่บ้าน ค่าคนดูแลสวน ต่างกันมากแค่ไหน ซึ่งหากค่าใช้จ่ายไม่ได้แตกต่างกันกับช่วงปกติ การปรับลดย่อมส่งผลเสียมากกว่าอย่างแน่นอน เพราะถ้าปรับลดค่าส่วนกลางระยะยาวไปกระทบเงินทุนสำรอง จนทำให้รายได้ไม่พอกับรายจ่าย ผลเสียที่จะเกิดขึ้นแน่ ๆ ก็คือ การดูแลโครงการ สาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมถึงความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย

. . . . . . . . .

สรุปแล้วเราไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่?

          ในทางตรง หากเราไม่จ่ายค่าส่วนกลางนั้นย่อมส่งผลเสียต่อตัวเราเอง ที่เป็นเจ้าของห้องชุด เพราะอาจจะถูกระงับไฟฟ้า หรือระงับการจ่ายน้ำประปาจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ หรือแม้แต่การค้างจ่ายหลาย ๆ รอบ ก็จะส่งผลเสียต่อเราในทางอ้อมด้วยเช่นกัน ยกตัวอย่างเช่น

1. ขาดการบำรุงรักษาอุปกรณ์

          หากโครงการที่เราอยู่อาศัยนั้น ขาดเงินค่าส่วนกลางสำหรับใช้ในการบำรุงรักษา ดูแลส่วนกลางสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้อยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งาน เมื่อขาดการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง ก็จะส่งผลให้พื้นที่ส่วนกลางทรุดโทรม เช่น หากไม่มีการดูแลสระน้ำที่ดีพอ ไม่ได้ล้างกรองทำความสะอาด สระว่ายน้ำก็อาจจะสกปรก ไม่ถูกหลักสุขอนามัย เมื่อเราไปใช้งานก็จะส่งผลเสียต่อสุขภาพ หรืออาจจะต้องยกเลิกการใช้สระว่ายน้ำ หรืออุปกรณ์ฟิตเนส ที่ขาดการซ่อมบำรุง ทำให้ไม่สามารถออกกำลังกายได้ หรือในด้านความปลอดภัย อาจจะต้องลดจำนวน รปภ. เพราะว่าค่าใช้จ่ายไม่เพียงพอ ส่งผลต่อความปลอดภัยในการอยู่อาศัยด้วย

2. มูลค่าโครงการลดลง

          โครงการไหนที่มีการดูแลรักษาสาธารณูปโภคเป็นอย่างดี ทั้งเรื่องสภาพแวดล้อม บริเวณรอบ ๆ ดูแลต้นไม้ให้ร่มรื่น สวยงาม มีไฟฟ้าสว่างไสวเพื่อความปลอดภัย มีห้องอ่านหนังสือ สวนหย่อมเพื่อนั่งเล่นพักผ่อนสวย ๆ หรือมีพื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ เพื่ออำนวยความสะดวก ก็จะทำให้มีคนอยากมาอยู่อาศัย แต่ในทางกลับกัน หากขาดเงินส่วนกลางในการดูแลสิ่งเหล่านี้ ไม่มีค่าส่วนกลางสำหรับใช้จ่ายในการดูแลรักษา ในระยะยาวก็จะส่งผลให้บรรยากาศในการอยู่อาศัยไม่ดี ไม่น่าอยู่ ไม่สวยงาม และส่งผลทำให้มูลค่าของโครงการลดลง ขายต่อได้ยากและราคาตก 

          แม้ในทางปฏิบัติอื่น ๆ นิติบุคคลอาจไม่มีอำนาจมากก็ตาม แต่กฎหมายค่าส่วนกลางได้ให้สิทธิ์นิติบุคคลสามารถคิดค่าปรับ กรณีเราจ่ายส่วนกลางช้าเกินกำหนด หรือคิดดอกเบี้ยกรณีค้างค่าส่วนกลางได้ โดยค่าปรับนั้นทางนิติบุคคล หรือมติที่ประชุมเจ้าของร่วมเป็นผู้กำหนด และต้องแจ้งให้ลูกบ้าน ผู้อยู่อาศัย รู้ก่อนวันเข้าอยู่ และหากเราค้างชำระ เราจะไม่สามารถขอออกใบปลอดหนี้ เพื่อทำการโอนซื้อ-ขายคอนโดได้ สรุปง่าย ๆ หากเราไม่จ่ายส่วนกลางก็คือ

  • นิติบุคคล มีสิทธิ์ระงับการใช้พื้นที่ส่วนกลางในคอนโดหรือหมู่บ้าน เพื่อให้ชำระเงินค้างก่อนได้
  • นิติบุคคล มีสิทธิ์คิดค่าปรับหรือดอกเบี้ย กรณีที่จ่ายเงินช้า โดยจะต้องแจ้งจำนวนค่าปรับที่เป็นไปตามข้อบังคับก่อน 
  • นิติบุคคล มีสิทธิ์ฟ้องศาลให้ลูกบ้านจ่ายเงินค้างชำระได้

. . . . . . . . .

          ค่าส่วนกลาง ลด งด หรือไม่จ่ายได้ไหมในช่วงโควิดนั้น ขึ้นอยู่กับมติของที่ประชุมร่วมของโครงการ แต่ความสำคัญของค่าส่วนกลางคือการได้เอาไปใช้ในการบริหารจัดการ ในด้านที่เป็นผลดีต่อการอยู่อาศัยของเรา รวมทั้งดูแลรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพราะสามารถใช้เงินที่เรียกเก็บในแต่ละปี มาจัดการใช้งานให้เหมาะสมและมีประสิทธิภาพ แม้ว่าเวลานี้เราจะอยู่ในช่วงสถานการณ์ไวรัสโควิด-19 ระบาด แต่การดูแลงานด้านต่าง ๆ ก็ยังต้องทำต่อไป ดังนั้น การจ่ายค่าส่วนกลาง เป็นการใช้จ่ายเพื่อส่วนรวม เพื่อสร้างความสะดวกสบาย และความสุข ในการอยู่ในที่พักอาศัย ในคราวหน้านิวบ์จะนำสาระน่ารู้เรื่องการอยู่อาศัยในคอนโดอะไรมาแบ่งปันเพื่อน ๆ อีก สามารถติดตามได้ในเว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดทาง CondoNewb ที่นี่เลย