logo

          NewbTalk ในวันนี้เรามาในประเด็นที่เรียกได้ว่า ค่อนข้างจะเป็นข้อถกเถียงกันมาก ระหว่างนักลงทุนคอนโด นิติบุคคล และกลุ่มลูกบ้าน อย่างเรื่องของการ “ปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด” เดี๋ยววันนี้มาคุยกันว่า สรุปแล้วการ ปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด สามารถทำได้หรือไม่ เพราะก็จะมีบางส่วนที่บอกว่า 

“ทำได้นะ ไม่เห็นเป็นอะไร เพราะยังไงเราก็ไม่มีรถอยู่แล้ว”

กับอีกส่วนที่บอกว่า

“ไม่ได้ สิทธิที่จอดรถควรสงวนเอาไว้ให้ลูกบ้านในคอนโดเท่านั้น”

          ซึ่งจะเห็นได้ว่าพอเป็นประเด็นที่มีการแบ่งความคิดเห็นออกเป็นสองฝ่ายแบบนี้ ในฐานะที่เป็นข้อพิพาทระหว่างเจ้าของร่วมในคอนโดเดียวกัน ถือเป็นเรื่องที่ค่อนข้างละเอียดอ่อนมาก ฉะนั้นในบทความนี้ เราจะมาค่อย ๆ อธิบายทีละส่วนครับ

. . . . . . . . .

การปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด คืออะไร ?

          โดยในส่วนแรก จะขอเริ่มอธิบายก่อนว่าการ “ปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด” คืออะไร ต้องขอเริ่มต้นอธิบายแบบนี้ครับว่า ในการลงทุนคอนโด นักลงทุนบางราย จะได้ผู้เช่าเป็นคนที่ไม่มีรถ แต่ ในการซื้อคอนโดหรือลงทุนคอนโด ทางโครงการจะมอบอุปกรณ์ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้รถยนต์ในการเข้า-ออกโครงการ ไม่ว่าจะเป็น Key card, Easy Pass หรืออุปกรณ์ร่วมอื่น ๆ ตามแต่ที่โครงการจะวางระบบไว้ ให้กับลูกบ้านทุกคน แม้จะมีรถหรือไม่มีรถก็ตาม

             และในกรณีที่นำคอนโดไปปล่อยเช่า แล้วผู้เช่าที่เช่าคอนโดกับเราไม่มีรถ เราก็ไม่จำเป็นต้องมอบอุปกรณ์เหล่านั้นให้ผู้เช่าก็ได้ ซึ่งนักลงทุนบางคนก็จะเก็บอุปกรณ์เหล่านั้นเอาไว้เฉย ๆ แต่ตรงนี้แหละครับที่ทำให้เกิดช่องทาง ตามสไตล์นักลงทุนนั่นแหละ ที่สามารถเอาอุปกรณ์เหล่านั้น ไปปล่อยเช่าที่จอดรถได้อีกทอดหนึ่ง เพื่อนำไปเติมไปเสริม Rental Yield หรืออะไรก็ตามแต่ เพราะอุปกรณ์สำหรับจอดรถเหล่านั้น ก็เอาไว้เพื่อให้รถเข้าออกโครงการเท่านั้น ไม่สามารถเข้าไปภายในโซนพักอาศัยได้อยู่แล้ว โดยหลัก ๆ ก็จะมีการปล่อยเช่าอยู่ 2 รูปแบบคือ 

ปล่อยเช่าที่จอดคอนโด แบบเวียน 

          การปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโดแบบเวียน หากอธิบายอย่างง่าย มันคือการปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด สำหรับคนที่ใช้เป็นที่จอดรถชั่วคราว เช่น สมมุติว่า ผมมีบ้านอยู่ในเส้นทางที่จะต้องขับผ่านคอนโดโครงการนี้ไปทำงานทุกเช้า ซึ่ง จากบ้านผมมาที่โครงการ ไม่มีรถไฟฟ้า แต่ตรงบริเวณโครงการ มีรถไฟฟ้า ถ้าหากผมมาจอดรถที่คอนโดโครงการนี้ ผมก็สามารถนั่งรถไฟฟ้าไปทำงานได้ ในขณะที่ถ้าหากผมไม่มีที่จอดรถ ผมก็จำใจต้องไปทำงานโดยการขับรถ เพราะจากบ้านผมมาที่รถไฟฟ้าเดินทางไม่สะดวก และที่รถไฟฟ้าก็ไม่มีที่จอดรถ ประมาณนี้ครับ 

          ฉะนั้นแล้วผู้ที่เช่าที่จอดรถคอนโดแบบเวียน ก็จะขับรถมาจอดที่คอนโดในตอนเช้า นั่งรถไฟฟ้าไปทำงาน กลับมาตอนเย็น ก็ขับรถออกจากคอนโด เพื่อกลับบ้านนั่นเอง

ปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด ระยะยาว

            การปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด แบบระยะยาว เป็นการปล่อยเช่าที่จอดรถสำหรับคนที่อยู่ในระแวกใกล้เคียง โดยยกตัวอย่างเช่น สมมุติ บ้านของผู้ที่จะเช่าที่จอดรถอยู่ห้วยขวาง ซึ่งเป็นที่รู้กันดีว่าพื้นที่ค่อนข้างหนาแน่น เต็มไปด้วยอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยจนเต็มพื้นที่ ทำให้ในกรณีที่ครอบครัวขยายตัว มีการซื้อรถเพิ่ม แต่ยังอยู่ในบ้านหลังเดิม ที่จอดรถจึงไม่พอ คนกลุ่มนี้จึงมองหากการเช่าที่จอดรถระยะยาว จอดแบบทั้งวัน ทั้งคืน จอดทิ้งไว้ในที่ปลอดภัย โดยกลุ่มนี้แหละครับที่จะจอดรถ เหมือนกันกับลูกบ้านในโครงการทุกอย่าง คือ เช้าออกไปทำงานพร้อมกัน เย็นกลับมาพร้อมกัน

          สรุปง่าย ๆ การ เช่าที่จอดรถในคอนโด 2 ประเภทนี้มีการใช้งานที่แตกต่างกันในเรื่องของเวลา ถ้าเป็นแบบแรก รถของผู้เช่าที่จอดรถคอนโด ก็จะเข้ามาจอดในช่วงเวลาทำงาน ซึ่งอาจจะเป็นเวลาที่ลูกบ้านก็นำรถออกไปทำงานเช่นกัน และเมื่อเขาเลิกงานกลับมา เอารถออกไป ลูกบ้านก็กลับเข้ามาในโครงการพอดีแต่ประเภทที่สอง จะมีโอกาสสูงที่ผู้เช่าที่จอดรถ จะมีไทม์ไลน์ในการจอดตรงกับลูกบ้าน ซึ่งตรงนี้ ก็นำพาไปสู่ปัญหาที่ลูกบ้านคนอื่นๆ เรียกร้องในหัวข้อต่อไปครับ

. . . . . . . . .

เสียงจากลูกบ้านสำหรับการ ปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด

           สำหรับประเด็นการ ปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด เราจะเป็นต้องมาฟังเสียงจากทางฝั่งลูกบ้านในโครงการ ซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยจริงกัน ซึ่งจากการไถ่ถามคนรู้จัก ลูกเพจ และหาข้อมูลมาพอสมควร เสียงส่วนมากของลูกบ้านจะไม่ค่อยเห็นด้วยกับการลงทุนรูปแบบนี้ครับ

          ซึ่งผมก็เข้าใจทั้งฝ่ายนักลงทุนและลูกบ้านนะ ในมุมลูกบ้าน เรื่องของความเป็นส่วนตัวค่อนข้างสำคัญ หากเราซื้อคอนโดโครงการไหน เราก็จะมองว่าที่นี่คือบ้านของเรา คือพื้นที่ที่ค่อนข้างเป็นส่วนตัว ทุก ๆ พื้นที่ ควรเป็นที่ที่ใช้งานร่วมกันสำหรับบุคคลภายหรือเจ้าของร่วมเท่านั้น

          การที่บุคคลภายนอกเข้า-ออก เป็นประจำ แม้จะเป็นเพียงในส่วนของพื้นที่จอดรถ มันก็สร้างความไม่สบายใจได้มากทีเดียว

            อีกประเด็นที่น่าสนใจและเชื่อว่าหลายคนประสบพบเจออยู่แน่นอนก็คือ ปัญหาที่จอดรถคอนโดไม่พอ เนี่ยแหละ จริงอยู่ที่เจ้าของห้องก็มีสิทธิที่จะจอดรถได้ทุก ๆ คนอย่างเท่าเทียมกัน แต่อย่าลืมว่าที่จอดรถคอนโดส่วนใหญ่ ไม่ได้รองรับการจอด 100% ของจำนวนยูนิตพักอาศัย

             ฉะนั้น การสงวนสิทธิที่จอดรถ สำหรับลูกบ้านที่พักอาศัยในคอนโดจริง ๆ ย้ำว่าพักอาศัยในคอนโดจริง ๆ นะครับ ก็เป็นสิ่งที่ค่อนข้างจำเป็น อันนี้คือความเห็นจากลูกบ้านนะ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดที่ใกล้รถไฟฟ้ามาก ๆ ก็จะไม่ได้มีจำนวนที่จอดรถเยอะ เเละแน่นอนว่ามันก็จะชนกันเลยระหว่างนักลงทุนที่รู้สึกว่ามีดีมานในการปล่อยเช่าที่จอดรถได้ กับลูกบ้านที่จอดรถทิ้งเอาไว้เพราะในชีวิตประจำวันไม่จำเป็นต้องใช้รถ ก็จะทำให้มีปัญหาที่เรื่องจำนวนที่จอดรถ อีกได้ 

. . . . . . . . .

จุดจบข้อถกเถียงของการ ปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด

             ทีนี้มาดูกันว่า ปัญหาและข้อถกเถียงเหล่านี้ มันไปจบที่ตรงไหน จากการหาข้อมูล และจากประสบการณ์ส่วนตัว CondoNewb ได้ทำการไปสอบถามกับทางนิติบุคลอาคารชุด ของคอนโดที่ CondoNewb ได้ลงทุนเอาไว้ในประเด็นของการ ปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด

          สิ่งที่น่าสนใจคือ นิติฯ บางโครงการ ไม่ได้ เตรียมรับมือกับการปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโดเอาไว้ด้วยครับ นั่นแปลว่าอันดับแรกเลย กรรมการนิติบุคคลหรือลูกบ้าน ที่พอจะทราบข้อมูลเรื่องนี้ ต้องยื่นเรื่องเข้าสู่มติการประชุมลูกบ้าน เอาไว้ด้วย เพื่อให้ลูกบ้านทุกคนและนิติฯ รับทราบ รวมถึงจะได้มีการลงความเห็นในประเด็นนี้กันอย่างจริงจังครับ

          เพราะสุดท้ายแล้ว เรื่องการปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด จะถูกกำหนดว่าทำได้หรือทำไม่ได้โดยนิติฯ ครับ ฉะนั้น นักลงทุนที่อยากจะปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด จะต้องสอบถามนิติฯ ก่อนเลยว่าสามารถทำได้หรือไม่ มีกฎข้อบังคับอย่างไร ส่วนลูกบ้านเองก็ต้องเข้าไปประชุมลูกบ้าน เพื่อดูมติการประชุมของประเด็นนี้ และโหวตตามความคิดเห็นของตนเองด้วยวว่าโอเคกับการปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโดหรือไม่

          โดยนิติฯ ของโครงการที่จะที่อนุญาตให้ปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด ผมมองว่า ถ้าจะอนุญาต จะต้องสำรวจจำนวนที่จอดรถเรื่อย ๆ เพราะโดยปกติแล้วในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จแล้วเข้าอยู่ใน 1 - 2 ปีแรก ที่จอดรถจะยังเหลือ ๆ แต่พอ 3 ปีเป็นต้นไป จะเริ่มแน่นแล้ว ฉะนั้น การอนุญาติให้เช่าที่จอดรถคอนโด ก็จะต้องทำเป็นสัญญาปีต่อปีเอาไว้ จะดีที่สุด เมื่อถึงตอนที่จำนวนรถจากลูกบ้านเริ่มหนาแน่นขึ้น ก็สามารถยกเลิกกฎตรงนี้ได้ครับ

. . . . . . . . .

          คือจริง ๆ อย่างที่ผมได้บอกไปตั้งแต่ต้นบทความแหละครับว่ามันเป็นประเด็นที่ค่อนข้างละเอียดอ่อน และแบ่งความเห็นของลูกบ้านออกเป็นสองฝั่ง ทั้งลูกบ้านที่เป็นผู้อยู่อาศัยจริง ที่ต้องการความเป็นส่วนตัว และรู้สึกไม่สบายใจหากคนนอกจะเข้า-ออกโครงการอยู่ตลอดเวลา แม้จะอยู่เพียงแค่ในส่วนของที่จอดรถก็ตาม กับลูกบ้านอีกส่วนที่เป็นนักลงทุน ซึ่งมองเห็นโอกาสที่จะทำเงินและทำกำไรจากการปล่อยเช่าพื้นที่ที่หากทิ้งไว้ก็น่าเสียใจ 

          ซึ่งก็อยากที่ผมบอกแหละครับ ลองมาคุยกัน ลองปรึกษานิติฯ ลองให้นิติฯ ได้มีการพูดเรื่องการ ปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด ในมติการประชุมลูกบ้าน ตรงนี้เราก็สามารถออกความเห็นหรือเสนอแนะได้ ลูกบ้านเอง ถ้าไม่เห็นด้วยกับการปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโด ก็ยืนยันตามนั้น ส่วนนักลงทุนเอง อยากบอกเหตุผลว่าในช่วงตึกเพิ่งสร้างเสร็จ ที่จอดรถยังว่าง ๆ ขอปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโดก่อนได้ไหม หลังจากนั้นพอคนเริ่มอยู่เยอะ เราค่อยมาดูว่าจะยกเลิกการปล่อยเช่าที่จอดรถคอนโดได้ไหม แบบนี้ก็ดูเป็นทางออกที่ดีนะครับ