logo

          สวัสดีคุณผู้อ่านทุกท่านครับ NewbTalk ในวันนี้ เรามาว่ากันด้วยเรื่องของ ดราม่าอสังหา เพราะดราม่า มีอยู่ในทุกวงการ ไม่เว้นแม้แต่วงการอสังหาริมทรัพย์เองก็ตาม และตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา วงการอสังหาฯ ไทย ก็มีดราม่าต่าง ๆ เกิดขึ้นมากมาย แต่ต้องบอกก่อนว่า ดราม่าอสังหา ในที่นี้ หมายถึง เรื่องราวที่เป็นการร้องเรียน ข้อพิพาทต่าง ๆ นานา เช่น ซากคอนโดหรูที่แหลมบาลีฮาย และคอนโดมิเนียม Ashton อโศก ซึ่งเราสามารถเรียนรู้และใช้ดราม่าเหล่านี้เป็นกรณีศึกษาได้เช่นเดียวกัน โดยในบทความนี้ ได้ทำการเปรียบเทียบ ดราม่าอสังหา ทั้งสองเหตุการณ์เอาไว้ให้เป็นที่เรียบร้อยแล้วครับ

. . . . . . . . . .

ซากคอนโดหรู แหลมบาลีฮาย เมืองพัทยา

          มาเริ่มกันที่เคส ที่ค่อนข้างเป็นข่าวใหญ่ในวงการอสังหาฯ ไทย เป็น ดราม่าอสังหา ในยุคประมาณสัก 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งผมจะขอพาทุกคนเดินทางไปที่พัทยา บริเวณแหลมบาลีฮายกันก่อนเลย จุดนี้ถ้าหากว่าใครชอบเดินทางไปเกาะล้าน หรือขึ้นไปสักการะกรมหลวงชุมพรบริเวณจุดชมวิวเขาพระตำหนัก คงจะต้องเคยเห็นซากคอนโดหรูที่ตั้งสูงตระหง่านอยู่บริเวณนี้อย่างแน่นอน

          คอนโดหรูที่เป็น ดราม่าอสังหา โครงการนี้ มีชื่อว่า “วอร์เตอร์ฟรอนด์ สวีท แอนด์ เรสซิเดนท์ ครับ ถูกพัฒนาโดยบริษัท บาลีฮาย จำกัด เป็นคอนโดมิเนียมและโรงแรมความสูงกว่า 53 ชั้น จำนวน 1 อาคาร ด้านในจะประกอบไปด้วยยูนิตพักอาศัยและห้องพักทั้งสิ้น 315 ยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างหรูหราและเป็นที่ฮือฮาตอนเปิดขายมากทีเดียว

         ซึ่งอันดับแรก ต้องบอกก่อนเลยครับว่า โครงการนี้ เขามีการขออนุญาตก่อสร้างอาคารถูกต้องเรียบร้อย EIA ก็ผ่านแล้ว เรียกได้ว่ามีการขออนุญาตทุกอย่างถูกต้อง พร้อมสร้างเป็นที่เรียบร้อยแล้วนั่นแหละ ตามคำกล่าวของนายกเทศมนตรีเมืองพัทยา ณ ขณะนั้นนะ

ขออนุญาตสร้างเรียบร้อย ปัญหาคืออะไร?

          ปัญหาที่ทำให้เกิดน ดราม่าอสังหา คือ โครงการนี้ได้รับเสียงวิพากษ์วิจารณ์อย่างหนาหูมาก ถึงความเหมาะสมของตัวอาคาร ซึ่งอย่างที่ทุกคนเห็นกันว่า ตัวทำเลของโครงการนั้น เรียกได้ว่าเกือบจะริมทะเลบริเวณเชิงเขาพระตำหนัก ตรงแหลมบาลีฮายเลย โดยผู้ที่ร้องเรียนให้เหตุผลว่า โครงการนี้บดบังทัศนียภาพของเมืองพัทยาและแหลมบาลีฮาย โดยบดบังทั้งตัวป้าย PATAYA City บริเวณเขาพระตำหนัก และบดบังจุดชมวิวบนเขาพระตำหนัก ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวของพัทยาอีกด้วย

          ซึ่งคำวิจารณ์ต่าง ๆ ที่เกิด ดราม่าอสังหา เหล่านี้ ไม่ใช่เหตุผลที่ทำให้ตัวโครงการชะงักและหยุดก่อสร้างในที่สุดนะครับ แต่เหตุผลที่แท้จริงคือ “ตัวอาคารมีการก่อสร้างผิดแบบ” จากตามที่ยื่นขออนุญาตไป โดยมีบันไดหนีไฟ และก็ปล่องลิฟต์ ที่ไม่เป็นไปตามโครงสร้างที่ยื่นขอ

ไทม์ไลน์ ดราม่าอสังหา ของคอนโดหรูพัทยา

          อย่างที่ทราบกันว่า วอร์เตอร์ฟรอนด์ สวีท แอนด์ เรสซิเดนท์ เป็น ดราม่าอสังหา ที่กินระยะเวลายาวนานมาก ไทม์ไลน์ของ ดราม่าอสังหา โครงการนี้ เริ่มต้นตั้งแต่สิบกว่าปีก่อน เมื่อปี 2551 โดยไทม์ไลน์ ถูกไล่ตามนี้เลยครับ

  • 2551 โครงการ วอร์เตอร์ฟรอนด์ สวีท แอนด์ เรสซิเดนท์ ยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้าง
  • 2556 เริ่มก่อสร้าง และมีการตรวจพบว่าการก่อสร้างผิดรูปแบบจากที่ยื่นขออนุญาตไว้
  • 2557 การก่อสร้างโครงการหยุดชะงัก สื่อเริ่มเสนอข่าว และมีกลุ่มต่อค้านเคลื่อนไหว
  • 2558 ตามแผนเดิม ต้องเป็นช่วงที่โครงการสร้างเสร็จ หากแต่ก็ยังไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างต่อได้ เนื่องจากเมืองพัทยายังไม่ออกใบอนุญาตก่อสร้างให้ด้วยเหตุผลเดิม
  • 2559 ทางผู้พัฒนาโครงการ ออกมายินยอมพร้อมปฏิบัติตามเงื่อนไขของเมืองพัทยา โดยจะลดระดับความสูงของโครงการลง และมีการแก้แบบการก่อสร้าง และเมืองพัทยาก็ยังไม่มีการออกใบอนุญาตให้
  • 2561 ครบรอบ 10 ปีของ ดราม่าอสังหา ครั้งนี้ นับตั้งแต่มีการขออนุญาตก่อสร้าง เหตุการณ์แรกคือ กลุ่มผู้ซื้อเริ่มมีการรวมตัว เรียกร้องสิทธิจากเรื่องที่เกิดขึ้น ในขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการได้มีการยื่นเรื่องล้มลาละลาย พร้อมหนี้สิน 2.39 พันล้านบาท และร้องต่อศาลให้มีการนำกลุ่มผู้ซื้อ เข้าไปมีส่วนร่วมในแผนการฟื้นฟูกิจการด้วย แต่ศาลไม่รับคำร้อง
  • 2561 เหตุการณ์ต่อมา ทนายความจากฝั่งผู้ซื้อโครงการได้แถลงคำพิพากษาของศาลฎีกาว่า ที่ดินของโครงการ วอร์เตอร์ฟรอนด์ สวีท แอนด์ เรสซิเดนท์ มิชอบด้วยกฎหมาย เพราะเป็นที่ดินที่แบ่งขายด้วยเอกสารสิทธิ์เดียวกันกับ “อาชาแลนด์” ที่มีปัญหาอยู่ อยากให้รัฐเข้ามาตรวจสอบ
  • 2561 เหตุการณ์ที่สาม ผู้พัฒนาโครงการ ได้ถอนคดีการยื่นล้มละลาย ส่งผลให้การฟื้นฟูกิจการชะงัก และกลุ่มผู้ซื้อ เตรียมรวบรวมเอกสารเพื่อทำการส่งฟ้อง เรียกทรัพย์สินคืน

            จนตอนนี้ อัปเดตล่าสุดที่ผมรู้ข่าวมาคือปลายปีที่แล้ว ดราม่าอสังหา นี้ ยังไม่ได้มีความชัดเจนว่าจะลงเอยอย่างไร แต่ว่าเรื่องการรื้อถอนอาคาร จริง ๆ ก็ทำมานานมากแล้วนะ คือเมืองพัทยาก็มีการพยายามที่จะรื้อถอนทำลายโครงการอาคารที่สร้างไปแล้วด้วย โดยมีการขอความร่วมมือจากกรมโยธา แต่ก็ได้รับการปฏิเสธโดยอ้างว่าจำนวนผู้เชี่ยวชาญไม่มากพอ ทำให้เมืองพัทยาต้องเร่งทำหนังสือไปยังบริษัทเอกชนผู้เชี่ยวชาญจำนวน 11 แห่งเพื่อหาแนวทางการดำเนินการต่อไปครับ

. . . . . . . . . . .

          พอมาถึงส่วนนี้ เริ่มมีการพูดถึงการรื้อถอนอาคารกันเกิดขึ้น และทุกคนคงทราบกันดีว่า โครงสร้างอาคารที่ถูกสร้างไปเต็มความสูงแล้ว การรื้อถอนคงทำได้ไม่ง่ายนัก จำเป็นจะต้องใช้ระยะเวลา ใช้เงินทุน รวมถึงใช้วิศวกรที่มีความชำนาญ ดราม่าอสังหา นี้ จึงทำให้ผมนึกไปถึงเหตุการณ์ที่เพิ่งเกิดสด ๆ ร้อน ๆ ในปี 2564 คือกรณีของโครงการ Ashton อโศก ที่ล่าสุด ศาลมีคำสั่งถอนใบอนุญาต และมีผลย้อนหลัง จนมีหลายคนมาพูดคุยกันถึงประเด็นการรื้อถอนอาคารด้วย ซึ่งเดี๋ยวเราไปว่ากันด้วยเรื่องนี้กันในส่วนต่อไปเลยครับ

. . . . . . . . . .

Ashton อโศก กับการถูกถอนใบอนุญาต และมีผลย้อนหลัง

            ขอบอกว่า ดราม่าอสังหา นี้ ไม่พูดถึงไม่ได้เลย เนื่องจากเป็นสิ่งที่ทำให้เกิดบทความนี้ขึ้นมา สำหรับกรณีของ Ashton อโศก ที่มีคำสั่งศาลให้เพิกถอนใบอนุญาต และมีผลย้อนหลัง ซึ่งทำเอาสั่นสะเทือนไปทั้งวงการ กระทบหลายฝ่ายไม่ว่าจะเป็นเจ้าหน้าที่รัฐ ผู้พัฒนาโครงการ นักลงทุน และที่สำคัญ ลูกบ้านที่เข้าอยู่ในโครงการไปแล้วกว่า 2 ปี ร่วม 600 ครอบครัว

          หากสรุปคร่าว ๆ เลยคือ ทางโครงการ Ashton อโศก ได้รับคำสั่งศาลปกครอง ให้เพิกถอนใบอนุญาต และมีผลบังคับใช้ย้อนหลัง นั่นหมายความว่า แม้ขณะนี้ ตัวอาคารจะสร้างเสร็จ ลูกบ้านเข้าอยู่หลายร้อยห้องมาร่วม ๆ 2 ปี ก็จะถูกเพิกถอนใบอนุญาตอยู่ดี

          คือจริง ๆ มันมีการฟ้องร้องกันมาตั้งแต่ช่วงที่โครงการก่อสร้าง ประมาณปี 2561 แล้วล่ะครับ เป็นช่วงที่ก่อนจะโอนซะอีก แต่สุดท้ายก็ผ่านพ้นมาและสามารถสร้างได้จนเสร็จ แม้คดีจะยังคงคาอยู่ที่ศาลปกครอง

           โดยหลัก ๆ แล้วใน ดราม่าอสังหา นี้ คนที่ยื่นฟ้องก็คือ ชาวบ้านที่ได้รับผลกระทบ จำนวน 15 คน และ สมาคมต่้อต้านภาวะโลกร้อน โดยหลายคนเข้าใจผิดว่าเขายื่นฟ้องไปที่เดเวลอปเปอร์ก็คืออนันดา แต่จริง ๆ ไม่ใช่ แต่เข้าฟ้องไปที่ ผอ.เขตวัฒนา ผอ.สำนักการโยธา ผู้ว่าราชการกรุงเทพฯ ผู้ว่าราชการ รฟม. และก็คณะ กรรมการ EIA

          ใจความสำคัญของการฟ้องร้องครั้งนี้คือ 

ทำไมหน่วยงานราชการ หรือ กทม. จึงออกใบอนุญาตให้ทำการก่อสร้างโดยมิชอบ

โดยกลุ่มผู้ร้องอ้างว่า ที่ดินที่ทำพการก่อสร้าง ไม่เป็นไปตามกฎกระทรวง

ซึ่งถือว่าเป็นคำฟ้องที่ใหญ่ที่สุดในกระบวนการฟ้องร้องครั้งนี้เลย

อะไรที่ทำให้ Ashton อโศก มิชอบด้วยกฎหมาย

          โดยปกติแล้ว การสร้างอาคาร โดยเฉพาะอาคารที่สูง 50 ชั้นแบบโครงการนี้ ต้องมีทางเข้าออก หรือเป็นถนนสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 12 เมตร ซึ่งอนันดาก็ได้ทำการเช่าทางเข้าออกกับที่ดินของ รฟม. บริเวณ MRT สุขุมวิท และสร้างทางเข้าออกกว้าง 13 เมตร ก็ได้ใบอนุญาตมา ก่อสร้างเสร็จ โอนให้ลูกบ้านไป

           ซึ่งระหว่างที่ก่อสร้าง ดราม่าอสังหา ก็ดำเนินไปเรื่อย ๆ เพราะคำร้องต่อศาลที่สมาคมโลกร้อนและชาวบ้าน 15 ท่านได้ร้องต่อศาลก็ยังอยู่ จนกระทั่งปี 64 วันที่ 30 ก.ค. ที่ผ่านมา ศาลปกครองกลางชั้นต้นก็ได้อ่านคำพิพากษา สรุปว่า ถนนที่เช่าทาง รฟม. ที่อนันดาไปสร้างทางเข้าออก 13 เมตร ไม่ใช่ถนนสารธารณะ 

              โดยเมื่อคำพิพากษาถูกเผยแพร่ ก็เกิดความแตกตื่นแหละ ทั้งลูกบ้านกว่า 578 ครอบครัวในโครงการ นักลงทุน ตัวผู้พัฒนาโครงการเอง แต่ ทางเดเวปลอปเปอร์ก็คืออนันดาเนี่ยก็ได้ออกมา ค้านคำพิพากษานั้น ว่าตนเองเห็นต่างและยืนยันจะใช้สิทธิอุทรณ์จนถึงที่สุด พร้อมยืนยันว่าจะอยู่เคียงข้างเจ้าของร่วมทุกคน ไม่ทิ้งกันไปไหนแน่นอน

ผลกระทบที่เกิดกับลูกบ้านของ Ashton อโศก

          ทางกลุ่มลูกบ้านของ Ashton อโศก ได้มีการรวมตัวกัน และทำการ Live ในกลุ่มปิด เพื่อชี้แจ้งผลกระทบที่เกิดขึ้น รวมถึงประกาศข้อเรียกร้อง แบ่งออกได้เป็น 3 ข้อหลัก ๆ คือ

  • รีไฟแนนซ์ไม่ได้ เพราะธนาคารตีความว่าโครงการมีปัญหา ก็ไม่อนุมัติการรีไฟแนนซ์ 
  • ทำธุรกรรมใด ๆ ไม่ได้ เช่น การโอน การขาย ทำไม่ได้เลย
  • คือ กลุ่มลูกบ้านได้ขอให้คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค พิจารณาแนวทางการเยียวยาลูกบ้านในโครงการด้วย

. . . . . . . . . .

บทเรียกที่ได้จาก ดราม่าอสังหา ทั้งสองโครงการ

          เรื่องแรกที่เราสามารถเรียนรู้ได้จาก ดราม่าอสังหา ทั้งสองโครงการนี้เลย คือ ทั้งสองโครงการผ่าน EIA และมีใบอนุญาตถูกต้องตามกฎหมายทุกอย่าง นั่นแปลว่า การจะซื้อคอนโด ดูใบอนุญาตก่อสร้าง ดูผลการประเมิณ EIA ให้ผ่าน อาจไม่พออีกต่อไป

          ถ้าจะว่ากันตามตรง ทั้งสองโครงการเป็นระดับ Luxury ทั้งคู่ มาจาก Developer ที่ดูแล้วน่าจะมีทั้งทุนและพาวเวอร์ในการที่จะต่อรองทางกฎหมายได้ แต่สุดท้ายแล้ว กฎหมายมันก็คือกฎหมายครับ

          ฉะนั้น เราอาจจะต้องย้อนกลับไปดู ถึงเรื่องของที่ดิน เรื่องทางกฎหมายต่าง ๆ นานาด้วยซึ่งมันเป็นเรื่องยากแหละ เข้าใจเลย แตบางทีเจอคอนโดทำเลสวย ๆ ปัง ๆ แต่แอบแปลก ๆ ก็เช็คนิดหนึ่งได้ครับ หรือไม่ก็ไปลองดูท่าทีของชุมชนโดยรอบ เผื่อจะได้ข่าวอะไรบ้าง 

          แต่ ข้อเท็จจริงคือ การฟ้องร้องคอนโด มันเป็นเรื่องธรรมดาอยู่แล้วนะครับ ก็ให้ช่างน้ำหนัก ดูคำฟ้องให้ดีว่าเป็นแค่ขอเรียกค่าเสียหายจากผลกระทบ หรือแบบ ฟ้องร้องเพราะการก่อสร้างทำให้เดือดร้อนอะไรแบบนี้หรือเปล่า วิเคราะห์เป็นเคส ๆ ไปครับ

. . . . . . . . . .

          ก็จะประมาณนี้ครับสำหรับเรื่องราวของ ดราม่าอสังหา ที่ทาง CondoNewb หยิบยกเอามาพูดถึง และวิเคราะห์เปรียบเทียบให้ได้อ่านกัน ท้ายที่สุดแล้ว ตัวผมเองก็ยังค่อนข้างมั่นใจว่าในกรณีของ Ashton อโศก ทางอนันดาจะทำถึงที่สุดเพื่อรักษาผลประโยชน์ของลูกบ้านและตนเอง เนื่องจากมีการยืนยันว่าเอกสารทุกอย่างได้ถูกดำเนินการอย่างถูกต้องทุกประการ ก็หวังว่ากระบวนการยุติธรรมจะทำงานอย่างมีประสิทธิภาพ และผลสุดท้ายจะได้ข้อสรุปที่เป็นที่น่าพอใจกับทุกฝ่ายครับ