logo

          เราจะมาพูดถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านกัน เป็นที่ทราบกันดีว่าเรื่องของการซื้อ ขาย หรือโอนบ้านนั้น นอกจากจะต้องการคุยรายละเอียดกับผู้ที่ต้องการซื้อ-ขายบ้านเป็นอย่างดีแล้ว อีกหนึ่งสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เลยนั่นก็คือเรื่องของค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ซึ่งไม่จำเป็นต้องทำธุรกิจใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ ก็จะต้องชำระค่าธรรมเนียมเหล่านี้ให้กับหน่วยงานราชการอย่างสำนักงานที่ดิน ดังนั้นในบทความนี้ CondoNewb จึงอยากจะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านว่าจริง ๆ แล้วคืออะไร ไม่ขั้นตอนการคำนวณแบบไหนบ้าง

 

. . . . . . . . . .

ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านคืออะไร

          สำหรับ "ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน" หมายถึง ค่าธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดินในวันโอนบ้าน โดยนอกจากค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านแล้ว ยังหมายรวมไปถึง ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าจดจำนองอีกด้วย ดังนั้นแล้วควรทำการเจรจาหรือพูดคุยก่อนว่าฝ่ายผู้ขายหรือผู้ซื้อที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมใดบ้าง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง อีกทั้งจะได้ทำให้ผู้ที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมสามารถเตรียมค่าใช้จ่ายได้ต่าง ๆ ไว้ได้ทัน 

 

ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านใครต้องรับผิดชอบ

          อย่างที่ได้กล่าวไปในข้างต้นแล้วว่า ก่อนการซื้อ-ขาย ควรทำการเจรจาเรื่องค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านกันก่อน เนื่องจากในความเป็นจริงแล้วนั้นไม่มีกฎหมายที่บังคับว่าใครต้องมีหน้าที่จ่ายค่าธรรมเนียมส่วนใดแบบตายตัว ดังนั้นจึงขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อ-ขาย อย่างไรก็ตามหลาย ๆ คนใช้หลักการดังนี้

ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน

ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน

          จ่าย 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย สำหรับผู้ที่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับการตกลง หรือออกกันคนละครึ่งก็สามารถทำได้

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

          หากถือครองต่ำกว่า 5 ปี เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% สำหรับผู้ที่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายขึ้นจะเป็นผู้ขายเพียงฝ่ายเดียว แต่หากผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ค่าภาษีก็จะงดไปนั่นเอง

ค่าอากรแสตมป์

          คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย สำหรับผู้ที่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายขึ้นจะเป็นผู้ขายเพียงฝ่ายเดียว

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

           หัก ณ ที่จ่าย (ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร) สำหรับผู้ที่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายขึ้นจะเป็นผู้ขายเพียงฝ่ายเดียว

ค่าจดจำนอง

          คิดเป็น 1% ของยอดจดจำนองทั้งหมด สำหรับผู้ที่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับการตกลง

 

. . . . . . . . . .

ตัวอย่างในการคำนวณค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน

         แน่นอนว่าไม่ใช่เพียงการซื้อขายบ้านเท่านั้นที่มีค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ยังมีกรณีอื่น ๆ อีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้ลูกหลาน สามีภรรยา หรือแม้กระทั่งการโอนให้เป็นมรดก ซึ่งแต่ละกรณีก็มีความแตกต่างกันดังนี้ 

 

กรณีโอนเพื่อการซื้อ - ขาย

         เป็นกรณีที่ไม่ว่าจะซื้อ-ขายกับใคร เป็นคนรู้จักหรือเป็นญาติใกล้ชิดก็ตาม จะมีค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านเหมือนกันทั้งหมด โดยสามารถคำนวณได้ดังนี้

 

  • ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน อย่างที่กล่าวไปในข้างต้นแล้วว่าจะต้องจ่ายอยู่ที่ 2% ของราคาขายหรือราคาประเมิน อย่างไรก็ตามตั้งแต่ในช่วงที่มีการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด 19 ซึ่งมีผลกระทบต่อการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น รัฐบาลก็ได้ออกมาตรการเพื่อกระตุ้นยอดซื้อ - ขายให้กลับมาดีขึ้นอีกครั้ง ด้วยการปรับลดค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ซึ่งจะเดิมอยู่ที่ 2% ลดลงมาเหลือ 0.01% จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564 นี้ โดยมาตรการดังกล่าวจะสามารถใช้กับการซื้ออสังหาฯ จากผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ประกอบการที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดเท่านั้น หากเป็นบ้านมือสอง คอนโดมือสอง หรือบ้านที่ปลูกสร้างเองจะไม่ได้รับสิทธิ์ นอกจากนี้จะต้องเป็นการซื้อ-ชายที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทเท่านั้น

ตัวอย่างการคำนวณ

          หากซื้อบ้านในราคา 2,500,000 บาท ก็จะสามารถนำมาคูณกับ 0.01% ได้เลย ก็จะเท่ากับว่า จะต้องเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านในจำนวน 2,500,000 x 0.01% = 250 บาท 

 

  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดโดยยึดจากราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงที่สุด โดยค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะอยู่ที่ 3.3% ของราคา

ตัวอย่างการคำนวณ

          หากราคาประเมินอยู่ที่ 2,300,000 บาท และราคาขายบ้านอยู่ที่ 2,500,000 บาทจะต้องนำในส่วนของราคาขายบ้านมาคำนวณ เนื่องจากเป็นราคาที่สูงที่สุด จะเท่ากับ 2,500,000x3.3% = 82,500 บาท

 

  • ค่าอากรแสตมป์ สำหรับค่าอากรแสตมป์นั้นจะคิดอยู่ที่อัตรา 0.5% โดยจะคิดจากราคาที่สูงที่สุดจากราคาขายหรือราคาประเมินเช่นเดียวกับค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ตัวอย่างการคำนวณ

          หากราคาประเมินอยู่ที่ 2,300,000 บาท และราคาขายบ้านอยู่ที่ 2,500,000 บาทจะต้องนำในส่วนของราคาขายบ้านมาคำนวณ เนื่องจากเป็นราคาที่สูงที่สุด จะเท่ากับ 2,500,000x0.5% = 12,500บาท

 

  • ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย สำหรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้นั้น อย่างที่ได้กล่าวไปในข้างต้นว่า เป็นส่วนที่ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบ เนื่องจากในส่วนของการขายบ้านนั้นก็จะนับว่าเป็นรายได้อย่างหนึ่งของผู้ขาย ดังนั้นผู้ขายจึงต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้นั่นเอง ทั้งนี้ในการคำนวณค่าใช้จ่ายนั้นจะเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ซึ่งจะพิจารณาจากการถือครองว่าผู้ที่นำอสังหาฯ ออกมาขายนั้น ถือครองอสังหาฯ ดังกล่าวมาแล้วกี่ปี 

         โดยสำหรับการนับจำนวนปีที่ครอบครองนั้น จะนับตามปีบัญชี นั่นก็คือจะเริ่มทำการนับตั้งแต่ 1 มกราคม ไปจนถึง 31 ธันวาคม ในปีเดียวกัน เป็นระยะเวลา 1 ปี เช่น หากถือครองอสังหาฯ มาตั้งแต่วันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2563 และจะทำการขายออกไปในวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2564 จะนับการถือครองเป็นจำนวน 2 ปี เพราะนับว่าปี 2563 เป็น 1 ปี และปี 2564 เป็นอีก 1 ปี

 

ตารางจำนวนเงินที่จะต้องนำมาคำนวณภาษีจากจำนวนปีที่ถือครอง

ตารางจำนวนเงินที่จะต้องนำมาคำนวณภาษีจากจำนวนปีที่ถือครอง

 

         นอกจากในเรื่องของการนำจำนวนปีที่ครอบครองมาคิดเป็นร้อยละที่จะต้องนำไปหักภาษีแล้ว ยังจะต้องมีการคำนวณภาษีจากเงินที่ได้จากการขายอสังหาอีกด้วย โดยสำหรับอัตราเงินได้บุคคลธรรมดา มีการคิดภาษีดังนี้

 

อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ตัวอย่างการคำนวณ

          สำหรับการคำนวณในส่วนของภาษีเงินได้นั้นแม้จะมีรายละเอียดค่อนข้างมาก แต่แน่นอนว่าก็ไม่ยากเกินไปสำหรับทุกคนอย่างแน่นอน ซึ่งการคำนวณมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน

         หากบ้านมีราคาประเมินอยู่ที่ 2,300,000 บาท และมีราคาประเมินอยู่ที่ 2,500,000 บาท และถือครองมาแล้วทั้งสิ้น 2 ปี

 

1. ราคาประเมินบ้าน 2,300,000 บาท

2. หักค่าใช้จ่าย โดยคำนวณจากปีที่ถือครอง (ถือครอง 2 ปี) = 2,300,000x84% = 1,932,000 ดังนั้นจะเท่ากับว่ามูลค่าคงเหลือที่จะนำมาคิดภาษี คือ 2,300,000-1,932,000 = 368,000 บาท

3. นำมูลค่าคงเหลือจากข้อที่ 2 มาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = 368,000/2 = 184,000 บาท

4. คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้ 184,000*5% = 9,200 

5. คูณจำนวนปีที่ถือครอง = 9,200*2 = 18,400 

 

         ดังนั้นก็จะเท่ากับว่า จะต้องเสียค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอยู่ที่ 18,400 บาท หรือสำหรับใครที่ไม่แน่ใจจริง ๆ ว่าตนเองสามารถคำนวณได้อย่างถูกต้องหรือไม่ Condonewb ก็มีเว็บไซต์สำหรับการคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาฯ มาให้ทุกคนได้ลองใช้กัน อย่างเว็บไซต์ http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp อย่างไรก็ตามการคำนวณในเว็บไซต์จะสามารถคำนวณได้เฉพาะภาษีสำหรับอสังหาฯ สำหรับการขายเท่านั้น จะไม่เกี่ยวข้อกับกรณีอสังหาฯ ที่ได้มาจากมรดกหรือเสน่หา

 

  • ค่าจดจำนอง ก็ถือเป็นค่าธรรมเนียมอีกอย่างหนึ่งซึ่งหลาย ๆ คนน่าจะคุ้นเคยกันเป็นอย่างดี โดยค่าธรรมเนียมในการจดจำนองนี้ ปกติแล้วคิดอยู่ที่ 1% แต่สำหรับในช่วงปี 2563-2564 นั้น ทางภาครัฐได้มีการประกาศใช้นโยบายปรับลดค่าจดจำนองลง เหลือเพียง 0.01% เช่นเดียวกับในส่วนของค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน เพื่อเป็นการกระตุ้นการซื้อ-ขายอสังหาฯ ให้กลับมาฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงวิกฤตโควิดนี้ โดยเงื่อนไขของการปรับลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ก็คือ จะต้องเป็นการซื้อ-ขายที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทเท่านั้น และที่สำคัญจะต้องซื้อจากผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้ประกอบการที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดเท่านั้น ดังนั้นแล้วจึงต้องเป็นการซื้อ-ขายบ้านใหม่เท่านั้น สำหรับบ้านมือสอง คอนโดมือสอง หรือปลูกสร้างเอง จะไม่สามารถใช้สิทธิ์นี้ได้ ทั้งนี้จะต้องชำระค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านและจดจำนองในครั้งเดียวกัน ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2564 โดยสำหรับการซื้อ-ขายที่นอกเหนือจากเงื่อนไขนี้ จะคิดค่าจดจำนองเป็น 1% เช่นเดิม

ตัวอย่างการคำนวณ มูลค่าไม่เกิน 3,000,000 บาท

          กรณีซื้อ-ขายอสังหาฯ มูลค่าไม่เกิน 3,000,000 บาท โดยหากยอดจดจำนองทั้งหมดอยู่ที่ 2,500,000 บาท ก็จะสามารถนำไปคูณกับ 0.01% ได้ทันที 2,500,000*0.01% = 250 ดังนั้นค่าจดจำนองที่จะต้องชำระพร้อมกับค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านจะอยู่ที่ 250 บาทเท่า ซึ่งค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ได้คำนวณมาในข้างต้นก็อยู่ที่ 250 บาท ดังนั้นค่าธรรมเนียมในสองส่วนนี้รวมกันจะเท่ากับ 500 บาทนั่นเอง

ตัวอย่างการคำนวณ มูลค่ามากกว่า 3,000,000 บาท

          กรณีซื้อ-ขายอสังหาฯ มูลค่ามากกว่า 3,000,000 บาท โดยหากยอดจดจำนองทั้งหมดอยู่ที่ 4,000,000 บาท ก็จะสามารถนำไปคูณกับ 1% ได้ทันที 4,000,000*1% = 40,000 ดังนั้นค่าจะจดนองที่จะต้องชำระก็จะอยู่ที่ 40,000 บาท

 

          เป็นอย่างไรกันบ้างกับค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่จะต้องเตรียมเอาไว้สำหรับชำระให้กับหน่วยงานราชการอย่างสำนักงานที่ดิน ที่เรียกได้ว่ามีจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว ดังนั้นสำหรับใครที่กำลังอยู่ในขั้นตอนหรือกระบวนการในการซื้อ-ขายอสังหาฯ ต่าง ๆ ก็อย่าลืมที่จะคำนวณค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน หรือค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เหล่านี้ไว้ล่วงหน้ากันด้วย เพื่อที่จะสามารถกำหนดงบประมาณที่จำเป็นจะต้องใช้ได้อย่างชัดเจน และนอกจากกรณีการโอนเพื่อการซื้อ-ขายแล้วนั้น ก็ยังมีกรณีอื่น ๆ อีกมากมายที่แตกต่างกันไป ดังนี้

 

. . . . . . . . . .

กรณีโอนมรดก

          สำหรับการโอนบ้านหรือที่ดินเพื่อเป็นมรดกนั้น ก็จะมีค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่แตกต่างจากการซื้อ-ขายอสังหาฯ ทั่ว ๆ ไป โดยกรณีการโอนเพื่อมรดกนั้น จะมีเพียงการเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านเท่านั้น โดยหากผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดาน อย่างบุตร หลาน เหลน ลื้อ หรือคู่สมรส จะเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านอยู่ที่ 0.5% จากราคาที่ประมาณมาเท่านั้น โดยในส่วนของญาติพี่น้อง หรือลูกบุญธรรม จะเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านอยู่ที่ 2% จากราคาที่ประเมินมา 

          อย่างไรก็ตามหากบ้านหรือที่ดินที่ต้องการโอนเพื่อเป็นมรดกนั้น มีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จะต้องทีการเสียภาษีในส่วนที่เกิน 100 ล้านบาทมา ในอัตรา 10% แต่หากผู้รับมรดกเป็นพ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวด หรือผู้สืบสันดาน อัตราภาษีก็จะลดลงมาอยู่ที่ 5% เท่านั้น

 

ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน

กรณีโอนให้สามี - ภรรยา

          ซึ่งไม่ใช่การโอนในรูปแบบของมรดก แต่เป็นการโอนให้แก่กัน จะมีการเสียค่าธรรมเนียมดังต่อไปนี้ ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน 0.5% ของราคาประเมิน, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน,ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน รวมไปถึงค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามหลักเกณฑ์

 

กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

         จะมีค่าธรรมเนียมที่จะต้องชำระอยู่ 2 อย่างเท่านั้น คือ ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน 0.5% ของราคาประเมิน และค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน

 

กรณีโอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

         เป็นกรณีที่ต้องการโอนให้ลูกที่เกิดจากพ่อแม่ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือผู้เป็นพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียมที่จะต้องชำระอยู่ 4 อย่าง คือ ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน 0.5% ของราคาประเมิน, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน รวมไปถึงค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามหลักเกณฑ์

 

กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง

         สำหรับกรณีสุดท้ายเป็นกรณีการโอนให้ญาติพี่น้อง ก็จะมีค่าธรรมเนียมที่จะต้องชำระคล้าย ๆ กับกรณีการโอนให้ลูกหรือสามี-ภรรยา แต่ก็จะมีข้อกำหนดที่ต่างออกไปเล็กน้อย ซึ่งค่าธรรมเนียมที่จะต้องชำระกรณีโอนให้ญาติพี่น้องซึ่งไม่ใช้การให้มรดก มีดังนี้ ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน, ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามหลักเกณฑ์ และในส่วนของค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน จะแบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ หากเป็นการโอนให้ผู้สืบสันดาน จะคิดค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน แต่หากเป็นบุคคนอื่น ๆ จะคิดค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน

 

         เป็นอย่างไรกันบ้างกับการโอนในกรณีต่าง ๆ ซึ่งบอกได้เลยว่าแม้จะมีความใกล้เคียงกันหรือคล้าย ๆ กัน แต่ในความเป็นจริงแล้วนั้น มีรายละเอียดต่าง ๆ ที่ต้องให้ความสำคัญอยู่มาก ดังนั้นสำหรับใครที่กำลังจะโอนบ้าน ไม่ว่าจะเป็นในกรณีใด ๆ ก็ตาม ควรที่จะพิจารณารายละเอียดต่าง ๆ ให้ครบถ้วน เพื่อที่จะได้ถูกต้องตามข้อกำหนด

 

กรณีการโอนบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน

         สำหรับกรณีนี้ก็ถือเป็นอีกกรณีหนึ่งที่มีความน่าสนใจ เพราะกรณีการโอนบ้านหรือที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันหลาย ๆ คนนั้น จะสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากผู้ที่มีสิทธิ์ร่วมคนอื่น ๆ เช่น บ้านและที่ดินผืนนี้ มีผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่ร่วมกันทั้งสิ้น 4 คน แต่ไม่ได้มีการแบ่งเขต เนื้อที่หรือส่วนต่าง ๆ ให้แก่กันโดยการระบุอย่างละเอียด การโอนบ้านหรือที่ดินผืนนี้จะต้องได้รับการยอมรับจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้ง 4 คนเสียก่อน 

         อย่างไรก็ตามแม้จะมีการแบ่งเขต เนื้อที่ หรือส่วนต่าง ๆ โดยระบุอย่างชัดเจนแล้ว เช่น แบ่งพื้นที่ออกเป็น 4 ส่วน ส่วนละ 5 ไร่ ให้กับทั้ง 4 คน โดยระบุว่าคนไหนได้แปลงไหน แต่การจะทำการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์นั้นก็ยังต้องได้รับการยินยอมจากผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันอยู่ดี ดังนั้นสำหรับใครที่มีกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินร่วมกันกับบุคคลอื่น ๆ และต้องการโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องได้รับการยินยอมจากผู้ถือกรรมสิทธิ์คนอื่น ๆ ก่อน เพราะไม่อย่างนั้นอาจทำให้กระบวนการต่าง ๆ เป็นโมฆะ หรือเกิดเรื่องราวฟ้องร้องกันตามมาภายหลังได้

         และแน่นอนว่ากร๊การโอนบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันนั้น จะถือว่าเป็นรายได้คณะบุคคลหรือห้างหุ้นส่วนสามัญ เนื่องจากไม่ใช่นิติบุคคล ซึ่งจะต้องมีการเสียภาษีเงินได้ดังนี้

 

ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน

ตัวอย่างการคำนวณ

          หากสามีและภรรยาร่วมกันกู้ซื้อบ้านมา โดยมีอายุการครอบครองทั้งหมด 6 ปี และราคาขายบ้านอยู่ที่ 6,000,000 บาท และราคาประเมินอยู่ที่ 5,500,000 บาท

1. หักค่าใช้จ่าย โดยคำนวณจากปีที่ถือครอง (ถือครอง 6 ปี) = 5,500,000x60% = 3,300,000 ดังนั้นจะเท่ากับว่ามูลค่าคงเหลือที่จะนำมาคิดภาษี คือ 5,500,000-3,300,000 = 2,200,000 บาท

2. นำมูลค่าคงเหลือจากข้อที่ 1 มาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = 2,200,000/6 = 366,666.67 บาท

3. คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้ จะเท่ากับ 300,000x5% = 15,000 (ยอด 66,666.67 ไม่ถึงเกณฑ์ขั้นต่ำ จึงไม่นำมาคำนวณ)

4. คูณจำนวนปีที่ถือครอง 15,000*6 = 90,000 บาท

          ดังนั้นก็จะเท่ากับว่าจะต้องเสียภาษีเงินได้อยู่ที่ 90,000 บาทนั่นเอง อย่างไรก็ตามภาษีที่จะต้องเสียไปในส่วนนี้จะเป็นการจ่ายในฐานที่เป็นคณะบุคคล ไม่ใช่ในส่วนของนิติบุคคล ซึ่งก็จะเท่ากับว่าผู้ที่ได้รับรายได้จากส่วนนี้จะยังต้องทำหน้าที่ยื่นรายได้แบบ แบบ ภ.ง.ด.90 อีกครั้งด้วยเช่นกัน ดังนั้นแล้วสำหรับใครที่กำลังอยู่ในขั้นตอนการโอนบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน นอกจากในเรื่องของค่าใช้จ่ายในส่วนต่าง ๆ แล้ว ก็อย่าลืมในเรื่องของภาษีที่จะต้องยื่นรายการรายได้เพิ่มเติมด้วย เพราะหากไม่ยื่นตามหน้าที่และมีการตรวจสอบพบอาจมีความผิดตามกฎหมายได้ 

. . . . . . . . . .

 

         เห็นดังนี้แล้ว สำหรับใครที่คิดว่าค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านนั้นเป็นค่าธรรมเนียมที่จะต้องชำระเพียงอย่างเดียวในการโอนบ้านคงจะต้องคิดใหม่แล้ว เพราะจากที่กล่าวมาทั้งหมดจะเห็นได้ว่ายังมีค่าใช้จ่ายในส่วนอื่น ๆ ที่นอกเหนือจากค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านอีกจำนวนมาก ดังนั้นใครที่ไม่แน่ใจว่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนไหน เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ ลองคำนวณคร่าว ๆ จากตัวอย่างการคำนวณที่ CondoNewb ได้นำมาฝากทุกคนในบทความนี้ จากนั้นค่อย ๆ รองต่อรองหรือเจรจาดูว่าใครจะต้องเป็นผู้ชำระเงินในส่วนของค่าใช้จ่ายส่วนใดบ้าง เพื่อที่จะได้จัดการด้านงบประมาณหรือขั้นตอนต่าง ๆ อย่างรัดกุมและป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในภายหลัง หากไม่ได้มีการตกลงในเรื่องค่าใช้จ่ายไปล่วงหน้านั่นเอง และนี่ก็เป็นบทความ Talk ที่ CondoNewb เว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดนำข้อมูลมาฝากกัน หากเพื่อน ๆ สงสัย หรือมีข้อซักถามก็สามารถไปพูดคุยได้ที่ช่องทาง Facebook ได้เลยนะครับ บทความหน้าจะเป็นเรื่องอะไรนั้นติดตามกันครับ