logo

  Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน น่าจะเป็นอีกหนึ่งปัญหาใหญ่ในยุคนี้ของเพื่อน ๆ ที่กำลังมองหาซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม อย่างที่ทราบกันว่ากว่าจะมีความพร้อมที่จะมีบ้านหรือคอนโดมิเนียมสักแห่งเป็นของตนเองนั้นไม่ได้เรื่องง่าย เพราะเรื่องนี้ ไม่ได้เป็นแค่การซื้อทรัพย์สินเป็นของตนเอง หรือที่หลายคนมักชอบตั้งเป้าหมายชีวิตในวันที่ประสบความสำเร็จแล้ว ก็อยากจะได้รับรางวัลเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นของตนเอง เพราะความจริงแล้วที่มากกว่านั้นคือสถานะทางการเงินที่พร้อมจะเป็นหนี้ก้อนโตระยะยาวกว่า 30 ปี ซึ่งแน่นอนเมื่อเราเตรียมตัวเตรียมใจพร้อมรับมือกับเรื่องภาระหนี้ก้อนโตที่ว่านี้แล้ว กลับพบปัญหาใหญ่ก็คือ ธนาคาร Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน จนทำให้เพื่อน ๆ หลายคนสงสัย และอยากจะรู้ความจริงกันไม่น้อยเลยทีเดียว 

          ดังนั้นบทความนี้เราจะพาเพื่อน ๆ ไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับรายละเอียดของการ Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อกัน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องพื้นฐานอย่างการทำความรู้จัก Pre Approve คืออะไร ? ผลการ Pre Approve กับ การอนุมัติสินเชื่อ เหมือนกัน ต่างกันยังไงบ้าง ? รวมทั้งคำถามสำคัญที่ว่าทำไม Pre Approve ผ่าน แต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน เพราะอะไร ? หากเพื่อนๆ พร้อมแล้ว เราไปหาคำตอบกันเลย

. . . . . . . . . .

ทำความรู้จัก Pre Approve คืออะไร ?

          ปฏิเสธไม่ได้ว่ายุคนี้ หากใครก็ตามที่ต้องการจะขอสินเชื่อบ้านหรือคอนโดมิเนียม มักจะต้องได้ยินประโยคสำคัญที่ใครหลายคนก็น่าจะเคยได้ยินกัน นั่นก็คือ Pre Approve เรียกได้ว่าจะเป็นการสำรวจความสามารถในการผ่อนชำระหนี้คืนธนาคาร หรืออาจจะรวมไปถึงโอกาสที่เราจะสามารถกู้สินเชื่อบ้านผ่าน ได้รับการอนุมัติวงเงินสินเชื่อบ้านนั้นเอง ซึ่งปกติแล้วสาเหตุส่วนใหญ่ที่มักจะทำให้การอนุมัติวงเงินสินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ก็อย่างเช่น แหล่งที่มารายได้ไม่น่าเชื่อถือ หากเป็นมนุษย์เงินเดือน เรื่องนี้ก็คงไม่ใช่ปัญหา แต่สำหรับเพื่อน ๆ ที่ทำอาชีพฟรีแลนซ์, อาชีพค้าขายออนไลน์ ที่มีรายได้ในแต่ละเดือนไม่แน่นอน ย่อมทำให้การอนุมัติสินเชื่อบ้านเป็นเรื่องที่ยากมากขึ้น หรือเพื่อน ๆ ที่แม้จะมีแหล่งรายได้ชัดเจน แต่กลับมีบัตรเครดิตหลายใบ ซึ่งธนาคารอาจจะมองว่ามีโอกาสที่เกิดหนี้มากมายในอนาคตได้ ยิ่งถ้าไปดูประวัติการชำระเงินในเครดิตบูโร พบว่ามีประวัติหนี้เสียด้วยแล้ว บอกได้เลยว่า การขอสินเชื่อบ้านครั้งนี้จะกลายเป็นเรื่องยากอย่างแน่นอน

Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติ

          ด้วยเหตุนี้ เพื่อน ๆ ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมจริง ๆ จึงควรจะรู้ตัวถึงความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้นจากการอนุมัติสินเชื่อเสียก่อน ซึ่งการขออนุมัติสินเชื่อล่วงหน้าหรือที่เรียกว่า Pre Approve นี้ก็จะเกิดขึ้นภายใต้การพิจารณาของธนาคารจริง เพียงแต่ธนาคารจะประเมินความเป็นไปของสินเชื่อที่ว่านี้ ในลักษณะเบื้องต้นเท่านั้น เช่น ค่างวดผ่อนชำระที่เราจะสามารถกู้ได้โดยประมาณ, วงเงินสูงสุด และระยะเวลา นั่นเอง ซึ่งผลของการ Pre Approve จะช่วยให้การการยื่นขอสินเชื่อจริงรวดเร็วขึ้นได้ โดยผลของการ Pre Approve จะมีอายุราว 3 เดือนต่อครั้งนั่นเอง

          ซึ่งเรามักจะพบการว่าการ Pre Approve มักจะอยู่ในช่วงที่จะเพื่อน ๆ จะทำการจองอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการจะซื้อ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม โดยราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารจะนำมาพิจารณา Pre Approve ก็มักจะเป็นราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง ๆ ในขณะนั้น ส่วนเอกสารอื่น ๆ ที่ใช้ในการประกอบพิจารณา Pre Approve ก็จะขึ้นอยู่กับทางธนาคารจะเป็นผู้กำหนด เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย, สำเนาบัตรประชาชน, สลิปเงินเดือน, ใบยินยอมในการตรวจสอบเครดิตบูโร, สำเนาทะเบียนบ้าน เป็นต้น ส่วนระยะเวลาที่ใช้การ Pre Approve จะยาวนานมากน้อยแค่ไหน ก็ขึ้นอยู่กับธนาคารนั้น ๆ เช่นกัน 

ดังนั้น ก่อนที่เราจะไปหาคำตอบกันว่าทำไม Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน หากเพื่อน ๆ คนไหนสนใจอยากจะลองยื่น Pre Approve ก่อนจะขอสินเชื่อบ้านจริง ๆ ลองติดต่อหรือสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมที่ธนาคารพาณิชย์ทั่วไปในทุกสาขา กันได้เลย

. . . . . . . . . .

ผลการ Pre Approve กับ การอนุมัติสินเชื่อ ต่างกันยังไงบ้าง ?

          แน่นอนว่าเมื่อเพื่อน ๆ เกิดคำถามที่ว่าทำไม Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน อย่างที่กล่าวไปข้างต้นแล้วนั้น ก็น่าจะเริ่มเข้าใจแล้วว่า ผลการ Pre Approve จะเป็นแค่การพิจารณาเบื้องต้น รายละเอียดย่อย ๆ ที่ซ่อนอยู่อาจจะยังไม่ได้รับการพิจารณาออกเป็นข้อมูลที่แน่นอน ดังนั้น ก็มีโอกาสที่เพื่อน ๆ อาจจะพบกับเหตุการณ์ Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านได้เช่นกัน

          นอกจากนี้ อย่าลืมว่า ผลของ Pre Approve จะมีอายุเพียงแค่ 3 เดือน และผลของ Pre Approve ก็ไม่ได้หมายความว่าจะได้เงินซื้อบ้านจริง ๆ จุดนี้เองที่จะต่างไปจากการอนุมัติสินเชื่อจริง ๆ เพราะผลจากการอนุมัติสินเชื่อเท่ากับว่าเป็นการยินยอมรับว่าคน ๆ นี้จะมาเป็นลูกหนี้เรายาวไปอีก 20-30 ปี ดังนั้น ความละเอียดและความชัดเจนในปัจจัยด้านต่าง ๆ จึงถูกนำมาวิเคราะห์อย่างชัดเจนมากกว่านั่นเอง 

Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติ

. . . . . . . . . .

ทำไม Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน เพราะอะไร ?

          ก่อนที่เราจะไปหาคำตอบกันว่าทำไม Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน ความจริงจะว่าไปแล้ว องค์ประกอบสำคัญหลากหลายอย่างที่ส่งผลกระทบต่อการอนุมัติสินเชื่อนั้นก็มีอยู่มากมาย ไม่ว่าจะเป็น เรื่องของความพร้อมสมบูรณ์ของเอกสารที่ธนาคารเรียกใช้พิจารณา หรือจะเป็นข้อมูลของตัวเราเอง อาทิ เรื่องของพฤติกรรมการใช้จ่ายเงิน ภาระหนี้สินที่มีอยู่ในตอนนี้ รวมทั้งเรื่องของความน่าเชื่อถือทางอาชีพและรายได้ นอกจากนี้ ยังมีเรื่องของรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่เราต้องการจะซื้อด้วย เช่น ราคาของบ้านและคอนโดมิเนียมอยู่ในระดับที่เราสามารถผ่อนจ่ายได้จริงหรือไม่ เป็นต้น

          อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่า แม้เพื่อน ๆ จะเคยส่งรายละเอียดข้อมูลต่าง ๆ ให้กับทางธนาคารพาณิชย์ เพื่อที่จะได้ลองตรวจสอบความเป็นเป็นไปได้ในการขอสินเชื่อด้วยวิธีที่เรียกว่า Pre Approve กันไปแล้ว ซึ่งก็เชื่อว่าใครที่ได้รับผลว่า Pre Approve ผ่านก็ต้องดีใจกันไม่น้อยเลยทีเดียว แต่แล้วความฝันว่าจะได้มีบ้านหรือคอนมิเนียมของตนเอง กลับต้องมาพังทลายลงไป เพราะเมื่อถึงเวลายื่นขอสินเชื่อบ้านกับทางธนาคารพาณิชย์จริง ๆ กลับกลายเป็นว่า Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน จนเพื่อน ๆ หลายคนถึงกับสงสัยกันไปไม่น้อย

          ดังนั้นเราลองมาดูตัวอย่างที่เกิดขึ้นจริงของผู้ที่เคยมีประสบการณ์ Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน ใน 2 กรณีเป็นตัวอย่างที่อาจจะเกิดขึ้นกับใครก็ได้ หากเพื่อน ๆ พร้อมแล้ว ลองมาดูสาเหตุของการ Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน กันเลย

กรณีที่ 1 : Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน

เพราะ Pre Approve ในช่วงโปรโมชั่น แต่เมื่อยื่นขอสินเชื่อบ้าน กลับหมดโปรโมชั่นนั้นไปแล้ว

Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติ

          เพื่อน ๆ หลายคนอาจจะเห็นโปรโมชันต่าง ๆ ที่ทางธนาคารพาณิชย์ต่างพากันทำโฆษณาเพื่อเรียกร้องความสนใจของลูกค้า แน่นอนว่าสำหรับการขออนุมัติสินเชื่อล่วงหน้า (Pre-approval) ก็อาจจะมีโปรโมชันเช่นกัน สมมติว่า ช่วงนั้นธนาคารพาณิชย์มีโปรโมชัน Pre-approval แบบไม่ดูภาระหนี้สิน แน่นอน ๆ ว่า พอไม่พิจารณาในเรื่องของภาระหนี้สินแล้ว ปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลกระทบต่อการพิจารณาสินเชื่อหรือที่เรียกว่า Pre-approval ย่อมจะพิจารณาจากตัวรายได้ เช่น ความมากน้อยของรายได้, ความมั่งคงของแหล่งที่มารายได้ เป็นต้น ประกอบกับการพิจารณาไปที่ตัวราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการจะซื้อ เช่น ราคาบ้าน, ราคาคอนโดมิเนียม เป็นต้น

          ดังนั้น เพื่อน ๆ น่าจะพอเห็นภาพแล้วว่า หากเพื่อน ๆ คนไหนที่มีรายได้ประจำ มีระดับรายได้ที่เพียงพอต่อการชำระหนี้คืนธนาคารแล้ว ก็น่าจะหายห่วง หรือพูดง่าย ๆ ว่า ระดับรายได้และระดับราคาอสังหาริมทรัพย์มีความสอดคล้องกันจริง โอกาสที่จะผ่านการพิจารณา Pre-approval ย่อมเกิดขึ้นได้อย่างง่าย ๆ นั่นเอง

          แต่เมื่อเวลาผ่านไปในช่วงหมดโปรโมชันที่ว่าแล้ว แน่นอนว่า ธนาคารก็ต้องกลับมาพิจารณาภาระหนี้สินของเพื่อน ๆ ซึ่งก็เป็นเรื่องปกติของการพิจารณาอนุมติสินเชื่อบ้าน ดังนั้น หากเพื่อน ๆ คนไหนที่มีภาระหนี้สินสูง เช่น มีบัตรเครดิตหลายใบ, มีภาระหนี้ผ่อนรถ รวมทั้งยังมีประวัติหนี้เสียที่แสดงหลักฐานอยู่ในเครดิตบูโร รายละเอียดที่ยกตัวอย่างมานี้ ล้วนสะท้อนให้ธนาคารเห็นว่า เพื่อน ๆ อาจจะยังไม่พร้อมหรือมีความสามารถในการชำระหนี้คืนไม่มากพอ ทำให้ธนาคารเลือกที่จะพิจารณาให้การขอสินเชื่อครั้งนี้ของเพื่อน ๆ ไม่ผ่านอนุมัติ และกลายเป็นหนึ่งสาเหตุของการ Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน นั่นเอง

กรณีที่ 2 : Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน

เพราะ Pre Approve ในช่วงบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการซื้อยังก่อสร้างไม่เสร็จ

Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติ

          ลองมาดูอีกหนึ่งกรณีของการ Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านกันต่อเลย ในกรณีนี้ ต้องบอกก่อนว่าโดยปกติแล้วหนึ่งขั้นตอนสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อบ้านที่จะไม่ทำไม่ได้เลย นั่นก็คือ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราต้องการจะซื้อ ไม่ว่าจะอยู่ในรูปแบบของที่ดิน, อาคาร, บ้าน,ตึกแถว หรือคอนโดมิเนียม ก็ล้วนต้องผ่านการประเมินราคาของทางธนาคารทั้งนั้น ซึ่งราคาประเมินที่ว่านี้ อาจจะไม่สูงถึงระดับราคาที่เพื่อน ๆ ซื้อมาจริง ๆ ก็ได้ เพราะในการประเมินราคาทรัพย์ ธนาคารก็จะกำหนดปัจจัยในการพิจารณาราคาประเมินทรัพย์ไว้อย่างชัดเจน เช่น อายุอาคาร, สภาพแวดล้อม, ถนนการเดินทาง เป็นต้น

          สมมติว่า เพื่อน ๆ Pre Approve ช่วงบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการซื้อยังก่อสร้างไม่เสร็จ ก็เท่ากับว่า ธนาคารจะไม่ได้ทราบราคาประเมินทรัพย์นั้น ๆ ได้จริง ๆ ดังนั้น ปัจจัยสำคัญของการพิจารณาจึงอาจจะใช้ราคาตลาดหรือราคาซื้อขายที่เพื่อน ๆ ซื้อมาจริงเป็นตัวคำนวณ ประกอบกับการพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ หากปัจจัยทั้งหมดนี้สอดคล้องกัน ก็เท่ากับว่าเพื่อน ๆ มีความสามารถในการจ่ายชำระหนี้คืนจริง ก็เท่ากับว่ามีโอกาสที่จะ Pre Approve ผ่านนั่นเอง

          แต่เมื่อเวลาผ่านไป อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้านหรือคอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่เพื่อน ๆ ต้องการซื้อได้ถูกสร้างเสร็จเป็นที่เรียบร้อยแล้ว แน่นอนว่า ธนาคารก็ต้องกลับมาพิจารณาเรื่องของราคาประเมินของบ้านหรือคอนโดมิเนียมของเพื่อน ๆ ซึ่งก็เป็นเรื่องปกติของการพิจารณาปล่อยสินเชื่อบ้าน ดังนั้น หากราคาประเมินราคาทรัพย์ของเพื่อน ๆ ที่ว่านี้ มีราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อบ้านจริงที่ถูกใช้ในการคำนวณรอบ Pre Approve ก็เท่ากับมีความเป็นไปได้ว่า ระดับราคาทรัพย์ที่จะซื้อนั้น อาจไม่สอดคล้องกับระดับรายได้ของเพื่อน ๆ ก็เป็นได้ ซึ่งหากเกิดเหตุการณ์เหล่านั้น ก็เท่ากับว่าทางธนาคารอาจจะเลือกแจ้งผลการของสินเชื่อบ้านของเพื่อน ๆ ว่าไม่ผ่านอนุมัติสินเชื่อ นั่นเอง ซึ่งก็จะกลานมาเป็นหนึ่งสาเหตุที่ว่าทำไม Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน อีกด้วย

. . . . . . . . . .

         สำหรับเพื่อน ๆ ที่เคยสงสัยว่า ทำไม Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน เชื่อว่าพอได้มาอ่านบทความมาถึงตรงนี้ คงจะมีความเข้าใจมากขึ้นได้บ้างไม่มากก็น้อย อย่างไรก็ตามอย่าลืมว่า Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน ก็เป็นไปได้ ดังนั้นอย่าพึ่งนิ่งนอนใจไปจนกว่าที่เพื่อน ๆ จะได้ยื่นกู้จริง และได้รับการอนุมัติสินเชื่อจริงนั้นเอง ทั้งนี้หากเพื่อน ๆ เห็นถึงช่องว่างที่อาจเป็นสาเหตุของการ Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านด้วย 2 สาเหตุอย่างการ Pre Approve ช่วงโปรโมชั่น แต่เมื่อยื่นขอสินเชื่อบ้าน กลับหมดโปรโมชั่นนั้นไปแล้ว หรือการ Pre Approve ช่วงบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการซื้อยังก่อสร้างไม่เสร็จ ก็ลองปิดช่องว่างเหล่านี้ดูเสียก่อน เชื่อว่าโอกาสที่เพื่อน ๆ จะเกิดความมั่นใจมากขึ้น และการอนุมติสินเชื่อบ้าน ก็จะไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป อย่างแน่นอน และนี่ก็เป็นข้อมูล Pre Approve ผ่านแต่ไม่อนุมัติ ก็สามารถติดตามบทความอื่น ๆ CondoNewb เว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดได้สามารถติดตามบทความ Talk ได้เลย