logo

          สำหรับสายลงทุน การซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่านั้นเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมอย่างมาก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นรูปแบบการลงทุนที่ยังสามารถทำกำไรได้อยู่ เพราะอย่างลืมว่าที่อยู่อาศัยก็ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ทุกคนต้องการ อีกทั้งเรื่องทำเลคอนโดที่ทดแทนกันไม่ได้นั้นย่อมยังมีราคา ความต้องการที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะทำเลดีอยู่กลางใจเมือง ที่ยังสามารถให้ผลตอบแทนได้ทั้งผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ตลอดระยะเวลาที่รอให้มูลค่าของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นตามกลไกราคาของตลาด หรือผลตอบแทนจากกำไรส่วนต่างราคา (Capital Gain) ซึ่งเกิดจากการขายคอนโดมิเนียมหลังจากที่ราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นตามกลไกก็ยังเป็นที่น่าพอใจอยู่ และนี่ก็เป็นบทความ Talk ที่เราจะมาลงลึกในรายละเอียดกันว่าคอนโดมือสองนี้ให้ผลตอบแทนดีไหม มีปัจจัยการเลือกอย่างไรบ้าง

. . . . . . . . . .

           โดยการซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าก็นับว่าเป็นรูปแบบของการลงทุนคอนโดมิเนียมที่ได้รับความสนใจ เนื่องจากมีข้อได้เปรียบบางประการที่เหนือกว่าการซื้อคอนโดมือหนึ่ง แต่อย่างไรก็ตาม แน่นอนว่าทุกการลงทุนนั้นย่อมตามมาด้วยความเสี่ยงเสมอ ซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าก็ด้วยเช่นกัน ดังนั้นบทความนี้เราจะพาไปเจาะลึกถึงข้อดีและข้อด้อยของซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าการกันแบบหมดเปลือกกันเลย

 

ซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่า

ปัจจัยบวกของการซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่ามีอะไรบ้าง

          ต้องบอกว่าถึงแม้คอนโดมิเนียมมือหนึ่งจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามการขยายตัวของเมืองและความต้องการของที่อยู่อาศัย แต่ว่าการซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าก็ยังเป็นตัวเลือกที่ได้รับความสนใจและความนิยมอยู่ โดยหากผู้ลงทุนสามารถเลือกยูนิตในการลงทุนในตำแหน่งที่ดี ศึกษาความต้องการของตลาดเช่าคอนโดมิเนียมมามากพอ การซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่านั้นสามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจได้อย่างแน่นอน โดยข้อดีของซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าการมีดังนี้

ซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่า

ซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าต้องได้คอนโดในทำเลดี

          ถึงแม้ว่าคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ จะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา โดยเฉพาะในทำเลรถไฟฟ้าที่มีการขยายตัวเพิ่มมากขึ้น แต่ก็ต้องอย่าลืมว่าที่ดินในทำเลทอง โดยเฉพาะที่ดินทำเลแนวรถไฟฟ้าสายหลักหรือทำเลใจกลางเมืองนั้นถูกจับจองไปแทบทั้งหมดแล้ว โดยเฉพาะทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง และสามารถสร้างผลตอบแทนจากการเช่า (Rental yeild) ที่สูงอย่างน่าพอใจ ไม่ว่าจะเป็น ทำเลเพลินจิต, นานา, เอกมัย, ทอฝหล่อ, อโศก, สีลม, สาทร, ราชเทวี, พญาไท, พระราม 9 และรัชดา เป็นต้น

           ซึ่งทำเลเหล่านี้เป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง เนื่องจากเป็นศูนย์รวมและที่ตั้งของสถานที่ระดับแม่เหล็ก ทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกในเมืองอื่น ๆ จึงเป็นทำเลที่สามารถดึงดูดผู้เช่าได้อย่างต่อเนื่อง และมีการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมอย่างแต่เนื่องเช่นกัน โดยกลุ่มผู้เช่ายังมีความหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นดีมานด์จากวัยทำงานชาวไทยและนักธุรกิจ หรือตลาด Expat ต่างชาติ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพและความสามารถทางการเงินสูง

การซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าได้ราคาที่ดี

          แน่นอนว่าปัจจัยสำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนในคอนโดมิเนียม คือความสามารถในการซื้อมาในราคาที่ต่ำ เพื่อให้สามารถสร้างผลตอบแทนและกำไรได้ในระดับที่สูงที่สุด ซึ่งคอนโดมิเนียมมือสองมักจะมีราคาขายที่ถูกกว่าคอนโดมือหนึ่งในทำเลเดียวกันอย่างชัดเจน นอกจากนั้นเมื่อเทียบราคาต่อยูนิตแล้ว คอนโดมือสองยังได้ขนาดพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าคอนโดมือหนึ่งในราคาที่เท่ากันอีกด้วย โดยเฉพาะในทำเลทองที่อยู่ใจกลางเมืองหรือทำเลรถไฟฟ้า ราคาขายของคอนโดมือสองนั้นจะถูกกว่าคอนโดมือหนึ่งในระดับหลายหมื่นบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเมื่อต้นทุนถูกลง ก็ทำให้สามารถสร้างผลตอบแทนได้มากขึ้นนั่นเอง

ซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าทำให้สามารถมองเห็นตลาดอย่างชัดเจนมากกว่า

           แน่นอนว่าเมื่อได้ชื่อว่าเป็นคอนโดมือสอง ก็หมายความว่ามีการเข้าอยู่ของผู้อยู่อาศัยเรียบร้อยแล้ว จุดนี้เป็นข้อดีสำหรับการซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่า เนื่องจากผู้ลงทุนจะสามารถมองเห็นได้อย่างชัดเจนว่า กลุ่มผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมแห่งนี้เป็นกลุ่มคนประเภทไหน ตลาดเช่าในคอนโดมิเนียมแห่งนี้เป็นอย่างไร รวมไปถึงสภาพของโครงการ ไม่ว่าจะเป็น พื้นที่ส่วนกลาง, ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยจริง หรือแม้แต่การบริหารจัดการของนิติบุคคลโครงการ ซึ่งเมื่อเห็นภาพของผู้เช่าซึ่งเป็นลูกค้าได้อย่างชัดเจนมากขึ้น ก็ทำให้สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้ถูกใจยิ่งขึ้น

ซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่า รู้ราคาตลาดเช่าและคู่แข่งได้ดีกว่า

           แน่นอนว่า เราไม่ได้เป็นผู้ลงทุนคอนโดมิเนียมคนเดียวในโครงการ หรือในทำเลนั้นแน่ ๆ อยู่แล้ว ผู้เช่ามีตัวเลือกมากมายที่สามารถเลือกเช่าได้ ซืงปัจจัยสำคัญที่ผู้เช่ามักนำมาใช้เปรียบเทียบนั่นก็คือราคาเช่านั่นเอง ซึ่งการ ซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่า จะทำให้ผู้ลงทุนรู้ราคาตลาดในโครงการและในทำเลนี้ก่อนหน้าที่จะตัดสินใจลงทุน เพราะสามารถดูราคาได้จากคู่แข่งนั่นเอง เพื่อพิจารณาว่าการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าในราคาตลาดประมาณนี้ จะได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่ เป็นการลดความเสี่ยงจากการลงทุนได้อย่างหนึ่ง

 

. . . . . . . . . .

ความเสี่ยงของการซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่ามีอะไรบ้าง

           แน่นอนว่าการซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่า นั้นไม่ได้มีแต่ปัจจัยบวกอย่างเดียวเท่านั้น เพราะไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในรูปแบบไหนก็ล้วนมีความเสี่ยงมาด้วยเสมอ โดยความเสี่ยงของการซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่ามีดังนี้

ซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่า

สภาพของคอนโดมิเนียม

          คอนโดมิเนียมมือสอง ย่อมมีสภาพที่ทรุดโทรมมากกว่าคอนโดมิเนียมมือหนึ่งอย่างแน่นอนอยู่แล้ว โดยเฉพาะการซื้อต่อจากเจ้าของเก่า ซึ่งสภาพห้องอาจทรุดโทรมไม่สมบูรณ์ หากเป็นความทรุดโทรมภายนอกยังสามารถแก้ไขด้วยการซ่อมแซมปรับปรุงห้องได้ แต่หากเป็นความทรุดโทรมจากโครงสร้างและระบบ ย่อมต้องสร้างความลำบากอย่างแน่นอน ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อควรต้องตรวจสอบสภาพและความสมบูรณ์ของทั้งห้องและโครงการอย่างละเอียดที่สุด

งบประมาณของการรีโนเวทอาจบานปลาย

          ข้อนี้เป็นความเสี่ยงที่ต่อเนื่องมาจากเรื่องของสภาพของคอนโด โดยส่วนใหญ่การซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่า ผู้ลงทุนมักจะทำการรีโนเวทและตกแต่งห้องก่อนปล่อยเช่าเสมอ หากเป็นคอนโดมิเนียมมือหนึ่ง อาจจะเพียงแค่ซื้อเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวหรือตกแต่ง Built-in บางส่วน แต่สำหรับคอนโดมิเนียมมือสอง อาจจำเป็นต้องลงทุนกับการรีโนเวทและปรับปรุงห้องที่มากกว่า โดยเฉพาะในเรื่องของระบบ ซึ่งอาจเป็นผลให้งบประมาณบานปลาย ทำให้จากที่ได้คอนโดปล่อยเช่าในราคาถูก แท้จริงแล้วอาจจะแพงกว่าการซื้อคอนโดมือหนึ่งก็ได้

ความเสี่ยงจากการขายต่อ

          ถึงแม้คอนโดมิเนียมจะเป็นสินค้าที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนจากการขาย (Capital gain) ได้ดี แต่อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมนั้นมีช่วงเวลาของการสร้างผลตอบแทนด้วยเช่นกัน โดยคอนโดมิเนียมที่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการขายได้ดี มีกำไรที่น่าพอใจ มักจะเป็นคอนโดที่มีอายุประมาณ 5 – 7 ปี และอายุไม่เกิน 10 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดกับการขายต่อ ดังนั้นหากเราอคอนโดมือสองปล่อยเช่า ควรซื้อคอนโดมิเนียมที่มีอายุไม่เกิน 5 – 7 ปี เพราะหากเกินไปกว่านี้ ถึงแม้จะได้คอนโดมิเนียมมาในที่ราคาที่ไม่แพง แต่ว่าผลตอบแทนจากการขายที่เราจะได้นั้นก็มีโอกาสลดลงด้วยเช่นกัน เพราะมีโอกาสที่คอนโดเก่าราคาตกสูงมาก

ความเสี่ยงจากประวัติของคอนโดมิเนียมหรือนิติบุคคล

          แน่นอนว่าคอนโดมือสอง คือคอนโดที่มีผู้อยู่อาศัยจริงมาแล้ว ซึ่งอาจมีทั้งผู้อยู่อาศัยที่พอใจและไม่พอใจในการอยู่อาศัยในที่นั้น ข้อสำคัญคือ ก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าต้องลองเข้าไปตรวจสอบประวัติของคอนโดมิเนียมแห่งนั้นให้ดี ว่ามีกระแสในแง่ลบหรือไม่ รวมไปถึงการสอบถามจากผู้อยู่อาศัยจริงหรือผู้ที่อยู่ในบริเวณนั้น ๆ ว่าหากอยู่อาศัยจริงแล้วจะเป็นอย่างไร เพราะมีความเสี่ยงว่าผู้เช่าอาจจะไม่เช่าเพราะประวัติในแง่ลบของคอนโดเหล่านี้ก็ได้

 

. . . . . . . . . .

             หลายปัญหาและข้อข้องใจสำหรับสายลงทุนที่กำลังลังเลว่าจะปล่อยเช่าคอนโดดีไหม หากจะซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าจะสามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจได้ไหม และหากซื้อคอนโดมือสองมาแล้วคอนโดเก่าราคาตกหรือไม่ ซึ่งปัญหาเหล่านี้ ขึ้นอยู่กับว่าคอนโดมิเนียมมือสองที่เราจะซื้อนั้นอยู่ในทำเลที่ได้เปรียบและเป็นที่ต้องการมากแค่ไหน ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ สภาพแวดล้อมของโครงการ เอื้อต่อการอยู่อาศัยและจะตอบโจทย์ผู้เช่าได้อย่างไร ดังนั้นหากจะซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าลงทุนต้องศึกษาตลาดให้ดีที่สุด และนี่ก็เป็นข้อมูลจาก CondoNewb เว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโด ที่นำมาฝากกัน ใครที่กำลังลงทุนคอนโดมือสองก็สามารถนำข้อมูลซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่านี่เลือกสรรคอนโดให้ตรงใจผู้จะเช่า ผู้จะซื้อ กลุ่มเป้าหมายของเพื่อนได้ครับ