logo

          วันนี้เราจะมาพูดถึงผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี สำหรับการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน นอกจากเรื่องความคุ้มค่าของคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะเป็นโปรโมชั่นส่วนลดต่าง ๆ ลดแลกแจกแถมของโครงการแล้ว หากในช่วงระยะเวลาผ่อนดาวน์ หรือผ่อนแบงก์ ผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี มีส่วนรวมส่วนลดหรือสามารถช่วยลดหย่อนได้ก็จะยิ่งดี เป็นการช่วยประหยัดไปได้อีกทางหนึ่ง เพราะอย่าลืมว่าไม่ใช่แค่เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดเท่านั้น ยังมีค่าธรรมเนียมการกู้ ค่าจดจำนอง ค่าประกัน ค่ากองทุน หรือค่าส่วนกลางของคอนโดอีก ถ้ามีค่าใช้จ่ายไหนมาเสริม ช่วยให้ประหยัดได้ก็ยิ่งดี อย่าง "ผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี" ซึ่งคือที่เรากำลังจะพูดถึงธุรกรรมอสังหาในครั้งนี้ มีส่วนลดช่วยลดหย่อยจะมากหรือน้อยอย่างไรนั้นไปดูกันครับ

. . . . . . . . . .

รู้จักรายการพื้นฐานที่ใช้ลดหย่อนภาษี

          ก่อนที่เราจะไปรู้จักผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีได้นั้น จะขอเอ่ยถึงการลดหย่อนภาษีในขั้นพื้นฐานก่อน ที่เราทุกคนควรจะรู้ไว้ เพื่อจะได้ช่วยเหลือในเรื่องการเงินได้บ้าง อาจกล่าวได้ว่าเมื่อเราได้เรียนรู้การจ่ายภาษีแล้ว การเรียนรู้การลดหย่อนภาษีก็ควรควบคู่กันไปนั่นเอง

ผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี

ลดหย่อนภาษีส่วนตัวรวมถึงครอบครัว

  • ลดหย่อนภาษีส่วนตัว ลดหย่อนได้ 60,000 บาท ได้ทันที ไม่ต้องมีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งนี้โดยแบ่งเป็น 2 ประเภท อย่างแรกถ้าหากได้เงินจากเงินเดือนหรือค่าจ้างประเภทเดียวเป็นรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 10,000 บาท หรือทั้งปีไม่เกิน 120,000 บาท ไม่ต้องยื่นภาษีเลย
  • ลดหย่อนภาษีส่วนตัว เมื่อได้รายได้เกิน 120,000 บาท แต่ไม่ถึง 310,000 บาท ก็ยื่นภาษีนั่นแหละ แต่ไม่ต้องจ่ายภาษี เพราะจากการคำนวณ โดยการนำเงินได้ทั้งปี 310,000 บาท หักลบ ค่าใช้จ่าย 100,000 บาท หักลบ ค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท (จากข้อด้านบน) และนำไปคำนวณอัตราภาษีโดยขั้นแรกจะได้รับยกเว้น 150,000 บาท = 0 บาท นั้นเอง (แต่ถ้ามีเงินเดือน + ค่าจ้างประเภทอื่นด้วย จะต้องยื่นแบบภาษีเมื่อมีเงินได้เกินตั้งแต่ 60,000 บาทขึ้นไป)
  • ลดหย่อนภาษีคู่สมรส ลดหย่อนได้ 60,000 บาท ต้องเป็นคู่สมรสที่จะต้องจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย และคู่สมรสต้องไม่มีรายได้ หรือถ้ามีรายได้ ก็ต้องยื่นแบบภาษีรวมกันเพื่อคำนวณ และจะได้สิทธิค่าลดหย่อนส่วนเพิ่มเติมจากส่วนนี้ด้วย
  • ลดหย่อนภาษีบุตร เนื่องจากบุตรยังไม่มีรายได้ก็สามารถนำมาลดหย่อนได้คนละ 30,000 บาท เฉพาะบุตรอายุไม่เกิน 20 ปี หรือ 21-25 ปี และกำลังเรียนอยู่ (กรณีลูกคนที่ 2 ขึ้นไป เกิดตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป จะถูกลดหย่อนได้คนละ 60,000 บาท) หรือบุตรที่เป็นคนพิการไร้ความสามารถ แม้จะอายุ 25 ปีขึ้นไป ก็ใช้ลดหย่อนภาษีข้อนี้ได้เช่นกันนะ
  • ลดหย่อนภาษีบิดามารดา ลดหย่อนได้คนละ 30,000 บาท โดยพ่อ-แม่ต้องมีอายุ 60 ปีขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นพ่อ-แม่ตัวเอง หรือพ่อ-แม่คู่สมรสก็ตาม ซึ่งมีรายได้ทั้งปีไม่เกิน 30,000 บาท มากที่สุดไม่เกิน 4 คน หรือไม่เกิน 120,000 บาท โดยพ่อ-แม่ ต้องออกหนังสือรับรองให้ด้วย ซึ่งจะต้องเป็นบุตรคนใดคนหนึ่งโดยใช้สิทธิ์ซ้ำกันระหว่างพี่น้องไม่ได้นะ
  • ลดหย่อนภาษีผู้พิการ สำหรับผู้พิการลดหย่อนได้คนละ 60,000 บาท ผู้ที่ขอลดหย่อนภาษีต้องเป็นผู้ดูแลผู้พิการคนนั้น โดยระบุชื่ออยู่ในบัตรคนพิการ หากผู้พิการเป็นพ่อ-แม่-บุตร หรือคู่สมรสก็ตาม ก็สามารถใช้สิทธิทั้งหมดควบคู่กันได้เลย เช่น พ่ออายุเกิน 60 ปี เป็นยังผู้พิการ แถมไม่มีเงินได้ ลดหย่อนได้สูงสุด 90,000 บาท (30,000+60,000 บาท)
  • ค่าฝากครรภ์และทำคลอด ค่าลดหย่อนนี้จ่ายได้ตามที่ได้จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 60,000 บาท โดยครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมดเกี่ยวกับการตั้งครรภ์ จนไปถึงทำคลอด อย่างเช่น ค่าฝากครรภ์ ค่ายาและเวชภัณฑ์ ค่าทำคลอด และค่ากินอยู่ในสถานพยาบาล

          ทั้งหมดนี้เป็นค่าลดหย่อนภาษีขั้นพื้นที่ฐานของเราที่สำคัญ พอ ๆ กับผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี เมื่อมีรายได้เกิดขึ้นย่อมมีหน้าที่เสียภาษี หรือจะต้องแจ้งไว้แม้จะยังมีรายได้ไม่ถึงเกณฑ์ แต่หากใครถึงเกณฑ์ก็มีสิทธิที่จะขอคืนภาษีได้ จ่ายค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เราได้บอกไปเบื้องต้นนั่นเอง และต่อไปจะเป็นเรื่องผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี การลดหย่อนหากเราซื้ออสังหาฯ 

. . . . . . . . . .

มาถึงผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี เสียค่าใช้จ่ายส่วนไหนลดหย่อน

          ขณะเดียวกันการลดหย่อนภาษีเพิ่มเติมเพิ่มเติมยังมีส่วเกี่ยวข้องกับเพื่อน ๆ ในเรื่องการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมโดยที่เป็นเจ้าของเองด้วย ก็ต้องยอมรับว่าเพื่อนที่กำลังกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมอยู่นี้ ยังจะได้รับประโยชน์ทางภาษีอีกด้วยเช่นกัน มาตรการภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย สำหรับเพื่อน ๆ ที่มีบ้านหลังแรก โดยเป็นบุคคลธรรมดาในการเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และยังมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านจริง เพื่อน ๆ ก็จะได้รับยกเว้นฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนเพื่อน ๆ ที่อาจจะเป็นเจ้าของบ้านและไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน อย่างเช่นคอนโดมิเนียม จะได้รับยกเว้นฐานภาษีไม่เกิน 10 ล้านบาท นอกจากนี้หากเพื่อน ๆ มีบ้านหลังอื่นที่มีราคาประเมิน 5 ล้านบาท เพื่อน ๆ ก็จะเสียภาษีประมาณ 0.02% ซึ่งอาจจะชำระเพียง 100 บาท (จากปกติอาจจะเสียภาษี 1,000 บาท)  

ผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี

          เพื่อน ๆ หลายคนคงจะเห็นแล้วว่า ปีนี้เราได้รับประโยชน์ทางภาษีจากมาตรการอสังหาริมทรัพย์กันไปไม่น้อยเลยทีเดียว แต่เพื่อน ๆ รู้หรือไม่ว่า นอกจากตัวอสังหาริมทรัพย์ที่ว่านี้ จะสามารถช่วยลดหย่อนภาษีของตัวมันเองได้แล้ว เพื่อน ๆ ยังสามารถได้ประโยชน์ในการผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีได้อีกด้วย ว่าแต่รายละเอียของประเด็นที่ว่านี้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการผ่อนคอนโดมิเนียมลดหย่อนภาษี หรือ จะเป็นการซื้อคอนโดเพื่อนำไปลดหย่อนภาษีได้จริงหรือ ? เอกสารที่จำเป็นในการผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี มีอะไรบ้าง ? ขั้นตอนในการขอลดหย่อนภาษีจากการซื้อคอนโดลดหย่อนภาษีเป็นอย่างไร ? ยกตัวอย่าง เงื่อนไข และการคำนวณยอดที่สามารถลดหย่อนได้ ? หากเพื่อน ๆ พร้อมแล้ว เราไปค้นหาคำตอบกันเลย 

. . . . . . . . . .

เตรียมผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี

          ต้องบอกเลยว่า การผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี หรือ ซื้อคอนโดลดหย่อนภาษี 2564 นั้นเป็นเรื่องจริง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะนำราคาบ้านหรือคอนมิเนียมทั้งหมดเต็มจำนวนมาลดภาษีได้ตรง ๆ เพราะความจริงแล้วตัวที่จะนำมาลดหย่อนภาษีได้ นั้นคือ ดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้าน นั้นเอง ซึ่งก็แน่นอนว่า ยิ่งราคาบ้านหรือคอนโดมิเนียมมีราคาแพง ย่อมต้องจ่ายดอกเบี้ยเป็นจำนวนมาก ก็จะเท่ากับว่าสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้มากตามไปด้วยเช่นกัน

          อย่างไรก็ตาม บ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ซื้อมานั้น จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขตามที่ประมวลกฎหมายรัษฎากรกำหนดไว้ด้วย อาทิ ต้องอยู่ในเงื่อนไขที่ว่าเป็นการกู้ซื้อบ้านหรือกู้เพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง หรือจะเป็นคอนโดมิเนียมก็ได้, บ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ซื้อนี้ต้องเป็นหลักค้ำประกันในการกู้ครั้งนี้, การกู้ซื้อบ้านหรือคอนมิเนียมครั้งนี้จะต้องเป็นการยื่นกู้กับสถาบันการเงินภายในประเทศเท่านั้น เป็นต้น

          จะว่าไปแล้ว เชื่อว่าเพื่อน ๆ ที่อ่านบทความถึงตรงนี้ น่าจะเกิดความมั่นใจได้แล้วว่า หากเพื่อน ๆ กำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมก็ตามแต่ ภาระหนี้ก้อนโตที่เกิดขึ้นนี้ นอกจากเพื่อน ๆ จะได้เกิดความภาคภูมิใจในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนตัวแล้ว ดอกเบี้ยบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่เราต้องจ่ายไปออกไปทุกเดือน ยังเป็นการผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีได้จริงอีกด้วย

. . . . . . . . . .

เอกสารที่จำเป็นในการผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี มีอะไรบ้าง ?

ผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี

          แน่นอนว่าทุกเอกสารผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี คื อองค์ประกอบสำคัญที่จะสร้างความมั่นใจได้ว่า เราเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ซื้อมาด้วยการกู้สินเชื่อธนาคารจริง และเราก็ได้จ่ายชำระหนี้คืนธนาคาร รวมทั้งดอกเบี้ยจริง ๆ ดังนั้น เพื่อน ๆ ก็คงสงสัยว่าแล้วแบบนี้ เอกสารมากมายที่เกิดขึ้นจากการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม หรือเอกสารสำคัญต่าง ๆ ในขั้นตอนสำคัญของการยื่นกู้ตลอดจนการได้รับอนุมัติสินเชื่อ จำเป็นต้องนำมาแสดงเป็นหลักฐานในการผ่อนคอนโดเพื่อจะนำไปลดหย่อนภาษีทั้งหมดเลยหรือไม่ คำตอบง่าย ๆ ที่จะบอกกับเพื่อน ๆ ก็คือ ไม่จำเป็นต้องนำเอกสารทั้งหมด แล้วแบบนี้เอกสารที่จำเป็นในการผ่อนคอนโดเพื่อจะนำไปลดหย่อนภาษี มีอะไรบ้างนั้น เพื่อน ๆ พร้อมแล้วไปหาคำตอบกันเลย

          หากเป็นการผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีทั่วไป ต้องใช้เอกสารประกอบการลดหย่อนภาษีที่เรียกว่า หนังสือรับรองดอกเบี้ยกู้ยืม (ล.ย.02) ซึ่งสามารถขอจากได้ธนาคารที่ปล่อยกู้ได้เลย ซึ่งตอนนี้นอกจากเพื่อน ๆ จะสามารถขอได้ตามสาขาธนาคารต่าง ๆ แล้ว ก็ยังสามารถขอเอกสารผ่านแอฟพลิเคชันของธนาคารนั้น ๆ ได้อีกด้วย โดยธนาคารจะส่งเอกสารมาให้ผ่านอีเมล์ นั้นเอง

           ซึ่งนอกจากเอกสารการผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีทั่วไปที่บอกไว้ข้างต้นนี้แล้ว ก็ยังมีหนึ่งนโยบายภาครัฐที่เข้ามาช่วยเหลือเพื่อนที่กำลังกู้ซื้อบ้านหลังแรก อีกด้วย โดยเพื่อนๆที่เข้าหลักเกณฑ์ที่จะสามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีด้วยวิธีนี้ได้ สำหรับเพื่อน ๆ ที่มีบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังแรกเท่านั้น และราคาคอนโดมิเนียมหรือบ้านหลังแรกที่ว่านี้ ยังจะต้องมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอีกด้วย ดังนั้นถ้าเพื่อน ๆ มั่นใจว่าตนเองมีคุณสมบัติคร่าว ๆ ตามนี้แล้วก็จะสามารถใช้สิทธิผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีกันได้เลย โดยเอกสารสำคัญสำหรับการประกอบการยื่นขอลดภาษีครั้งนี้ จะประกอบไปด้วย

  • หนังสือรับรองจำนวนเงินที่ชำระค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลังแรกนั้น ๆ
  • หนังสือรับรองการซื้ออสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก
  • สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด. ๑๓) มีตราครุฑ
  • สำเนาสัญญากู้ยืมเงิน 

          เพียงเท่านี้ เพื่อน ๆ ก็สามารถใช้เอกสารเหล่านี้แสดงถึงการผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีได้เลย

. . . . . . . . . .

ขั้นตอนในการขอผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีเป็นอย่างไร ?

ผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษี

          หากเพื่อน ๆ คนไหนที่เคยกรอกข้อมูลยื่นภาษีกันมาบ้าง น่าจะพอเข้าใจแบบฟอร์มปกติทั่วไปที่เรากรอกข้อมูลต่าง ๆ สำหรับการยื่นภาษีประจำปีที่เรียกว่า ภ.ง.ด. 90-91 จะสังเกตเห็นในส่วนของข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับรายการลดหย่อนภาษี จะมีรายการหนึ่งที่เขียนว่า ดอกเบี้ยที่อยู่อาศัย ถ้าเพื่อน ๆ เห็นช่องนี้ ก็สามารถนำตัวเลขดอกเบี้ยจากการผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีมากรอกลงในฟอร์มนี้

          แต่หากเพื่อนใช้สิทธิจากมาตรการลดดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก จำเป็นจะต้องกรอกข้อมูลในช่องที่ต่างกัน โดยช่องที่กรอกที่จะอยู่ส่วนของการคำนวนภาษีในฟอร์มกรอกข้อมูลยื่นภาษีออนไลน์ โดยจะสังเกตเห็น ช่องหนึ่งที่บอกว่า เงินได้ที่จ่ายเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ผู้มีเงินได้) พอเพื่อน ๆ เจอช่องกรอกที่ว่านี้แล้ว ก็เอาตัวเลขราคาของบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ซื้อมาแสดงอยู่ในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด.๑๓) ที่มีตราครุฑ กรอกตัวเลขได้เลย จากนั้นระบบแบบฟอร์มยื่นภาษีออนไลน์ที่ว่านี้ จะทำหน้าที่เป็นระบบที่จะคำนวนจำนวนเงินที่จะนำไปลดหย่อนภาษีครั้งนี้นั่นเอง

. . . . . . . . . .

การผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่ ?

          ต้องบอกก่อนว่า หากเป็นการผ่อนคอนโดเพื่อลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ย จะสามารถลดหย่อนได้สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท ซึ่งหากเป็นการกู้ร่วม ก็สามารถนำดอกเบี้ยมาหารกัน เพื่อให้แต่ละคนนำไปลดหย่อนภาษีได้ แต่สำหรับเพื่อน ๆ ที่ใช้สิทธิลดหย่อนภาษีจากการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังแรกนั้น จะได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีต่างกันออกไปตามแต่ระดับราคาบ้าน ดังนั้น เพื่อให้เพื่อนทำความเข้าใจกันได้ง่ายขึ้น จะแบ่งข้อมูลเรื่องสิทธิลดหย่อนภาษีดังนี้ 

กรณีเป็นบ้านหลังแรก ที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

          สำหรับเพื่อน ๆ ที่ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะได้รับสิทธิลดหย่อนซื้อบ้านหลังแรกไม่เกิน 200,000 บาท แต่มีเงื่อนไขว่าจะต้องเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่เพื่อน ๆ ซื้อมาในปี 2562 และจะต้องไม่ขายบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังแรกก่อน 5 ปี นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์อีกด้วย  

 กรณีไม่ใช่บ้านหลังแรก แต่เป็นกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมมากกว่า 1 หลัง เช่น คอนโดปล่อยเช่าของนักลงทุน เป็นต้น

สำหรับเพื่อน ๆ ที่มีบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลายแห่ง อาจจะเป็นในลักษณะการลงทุนบ้านหรือคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า ก็สามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้เช่นกัน สามารถลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 100,000 บาท นั้นเอง 

. . . . . . . . . .

          เชื่อว่า เพื่อน ๆ ที่อ่านบทความ Talk ผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีมาถึงตรงนี้แล้ว คงจะเห็นแล้วว่า การมีบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นของตนเอง ก็ไม่ได้เป็นเรื่องที่น่ากลัวเสมอไป แม้ว่าหลายคนอาจจะยังกลัวกับภาระหนี้ก้อนโตที่เกิดขึ้นในระยะยาว แต่หากมองในแง่ของการลงทุนแล้ว อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม ก็ถือเป็นหนึ่งช่องทางลงทุนระยะยาวที่น่าสนใจไม่น้อย เพราะนอกจากจะใช้ประโยชน์ที่จับต้องได้ในแง่ของการอยู่อาศัยได้แล้ว ยังเป็นทรัพย์สินส่งต่อให้ลูกให้หลานของเราในอนาคตก็ได้ เมื่อเกิดการซื้อขายขึ้นจากดอกเบี้ยธนาคารก็สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ และหากถามต่อว่าหากรีไฟแนนซ์บ้านหรือคอนโดแล้ว ยังผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีได้ต่อไหม? คำตอบก็คือ...ได้แน่นอน เมื่อรีไฟแนนซ์ธนาคารใหม่แล้ว ก็ยังเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่ ซึ่งนำมาลดหย่อนภาษีได้ตามเงื่อนไขเดิมเลย ในวันนี้ก็มั่นใจได้ว่าหากจะกู้ซื้ออสังหาฯ ก็สามารถลดหย่อนภาษีได้ ซึ่งอาจจะพูดง่ายๆ ว่าเพื่อน ๆ ก็สามารถ ผ่อนคอนโดลดหย่อนภาษีได้ด้วยนั่นเอง