logo

          ปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิวไม่ใช่เรื่องใหม่หากเป็นปัญหาที่มีมานานแล้วทั้งที่เป็นข่าวและไม่ได้เป็น ซึ่งแต่ละบุคคลก็จะมีวิธีแก้ปัญหาที่แตกต่างกันออกไป ใครที่มีความรู้เรื่องกฎหมายก็สามารถใช้ความรู้ทางด้านนี้ขัดขวางการเกิดขึ้นของตึกสูง ๆ ที่จะมาบดบังวิวสวย ๆ ของเรา ซึ่งในบทความจะมีการนำเสนอการสร้างตึกใหม่บังวิว เมื่อเกิดขึ้นแล้วส่งผลกระทบต่อเราหรือไม่? อีกทั้งขัดต่อข้อบังคับของ EIA อย่างไร? คำตอบทั้งหมดที่อยากรู้มีอยู่ในบทความ Talk นี้ค่ะ

 

. . . . . . . . . .

สาเหตุที่การบล็อควิวเป็นปัญหาใหญ่ เพราะอะไร ?

          สาเหตุการสร้างตึกใหม่บังวิวทำให้เกิดปัญหาสร้างความไม่พอใจแก่ผู้อาศัยมีอยู่หลายประการด้วยกัน นอกจากบดบังทัศนียภาพอันสวยงามตั้งแต่ตอนซื้อมา การสร้างตึกใหม่บังวิว ยังสูญเสียความเป็นส่วนตัวอยู่พอสมควรอันเกิดจากการสร้างตึกมีระยะห่างที่ดูผิดหลักการทำให้ตึก ตั้งประชิดมากจนเกินไปรวมถึงการที่มีอีก 1 อาคารสูง ๆ เกิดขึ้นย่อมมีโอกาสที่อาคารดังกล่าวจะไปขวางแสงแดดและสายลมให้ส่งมาที่ห้องได้น้อยลงและประการสุดท้ายสำหรับบางคนที่ซื้อห้องพร้อมวิวเพื่อเก็งกำไร การสร้างตึกใหม่บังวิว ทำให้มูลค่าในการขึ้นราคาทำได้ยากขึ้น ยิ่งซื้อมาตอนที่ราคาสูงแล้วมาเจอปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิว ราคาอาจจะลดลงมาหรือมีมูลค่าเท่าเดิมนั่นเท่ากับว่าขาดทุนหรือเสมอตัวค่ะ

 

'มีวิธีหรือขั้นตอนอะไรบ้าง ที่ผู้ถือครองคอนโดที่ผูกมูลค่าไว้กับวิวสามารถสกัดหรือป้องกันการสร้างโครงการใหม่ๆ ไม่ให้บล็อควิวได้'

 

การสร้างตึกใหม่บังวิว

          ปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิว จะว่าไปก็เป็นปัญหาใหญ่อยู่เหมือนกันสำหรับคนที่ต้องการจะชมความสวยงามไปพร้อมกับการอยู่อาศัยซึ่งความประสงค์นี้มีมาตั้งแต่ก่อนย้ายเข้ามาอยู่ ทว่าพออาศัยไปสักพัก วิวที่เคยคิดว่าจะสวยตลอดไปทุกครั้งเวลาต้องการมองเพื่อผ่อนคลายกลับพบเพียงตึกสูง ๆ ที่มาบดบังทัศนียภาพนั้นซึ่งพอมันเกิดขึ้นก็ทำให้เราผู้ถือครองทั้งห้องและวิวต่างรู้สึกไม่พอใจ ดังนั้น เพื่อป้องกันปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิว เรามีแนวทางคร่าว ๆ ดังนี้

 

. . . . . . . . . .

ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจในเรื่องของกฎหมายผังเมืองกันก่อนดีกว่าว่ามีไว้เพื่อวัตถุประสงค์ใด?

          ชื่อเต็มของ EIA คือ Environmental Impact Assessment หรือ แปลตามตัวแปลว่า การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ความหมายหลักใหญ่ใจความหมายถึง โครงการต่าง ๆ ที่กำลังจะพัฒนาเมื่อทำไปแล้วส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมรวมถึงสุขภาพไม่ว่าจะเป็นทางบวกหรือทางลบ เช่น บางโครงการซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นอาคารพาณิชย์ คอนโด เมื่อปลูกสร้างไปแล้วมีความเสี่ยงต่อการดำรงค์อยู่ของสิ่งแวดล้อมหรือไม่? ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของมลพิษ ความร้อนที่มีมากขึ้นอันเนื่องมาจากต้นไม้ถูกตัดทำลายและเมื่อสร้างจนมีอาคารหนาแน่นจนเกินไป ส่งผลต่อความสวยงามของผังเมืองหรือไม่? ปัญหาทั้งหมดนั้นจะถูกหน่วยงานของรัฐประเมินเอาไว้ก่อนขอทำเรื่องสร้างอาคารหรือคอนโดซึ่งมีผลต่อการสร้างตึกใหม่บังวิวเช่นกัน

           ข้อดีของ EIA เมื่อมีขึ้นแล้วย่อมส่งผลดีต่อสิ่งแวดล้อม เหตุผลนั่นเป็นเพราะ ก่อนจะทำการก่อสร้างสิ่งใด ๆ ลงไป จะมีการวิเคราะห์และประเมินผลกระทบรวมถึงวิธีการเยียวยาเมื่อผลกระทบนั้นเกิดขึ้น และเมื่อไหร่ก็ตามที่มีโครงการใด ๆ ถือกำเนิดจะต้องมีการดำเนินทำเรื่องเพื่อขออนุมัติการก่อสร้าง จากนั้นรอคำตอบให้ผู้ที่มีอำนาจได้ตัดสินใจพิจารณาอย่างถี่ถ้วนถึงผลกระทบที่มีต่อสิ่งแวดล้อม เมื่อเห็นว่าไม่ได้กระทบมากก็จะได้รับการอนุมัติ

การสร้างตึกใหม่บังวิว

สิ่งที่ EIA ทำเลวิเคราะห์จะเน้นไปที่การศึกษาเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมซึ่งมี 4 ด้านดังต่อไปนี้

  • ด้านที่ 1 ทรัพยากรชีวภาพ ดิน น้ำ อากาศ เสียง มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับมนุษย์ทุกคน ถ้าดินแย่ น้ำผิดสุขลักษณะอนามัย เสียงดัง อากาศเป็นพิษอันเกิดจากการสร้างตึกสร้างอาคาร ทาง EIA ถึงจำเป็นต้องศึกษาก่อนผู้มีอำนาจจะเซ็นอนุมัติ
  • ด้านที่ 2 เมื่อมีการสร้างสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ส่งผลกระทบต่อระบบนิเวศน์หรือไม่ เช่น ทรัพยากรทางธรรมชาติ ป่าไม้ สัตว์ป่า ปะการัง และสัตว์น้ำ
  • ด้านที่ 3 คุณค่าการใช้ประโยชน์ หมายถึงเป็นการศึกษาเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในทางกายภาพและชีวภาพ เช่น การนำที่ดินเปล่า ๆ มาสร้างบ้านหรือทำเกษตร เป็นต้น
  • ด้านที่ 4 คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต เป็นเรื่องใหญ่เพราะเกี่ยวข้องกับความเป็นอยู่ของมนุษย์ เช่น เมื่อสร้างไปแล้วมีผลต่อวัฒนธรรมประเพณี ชุมชน ระบบเศรษฐกิจรวมถึงคุณค่า ความสวยความงามหรือไม่ประการใด? ซึ่งหัวข้อนี้ค่อนข้างมีผลโดยตรงต่อการสร้างตึกใหม่บังวิว ที่เรากำลังจะพาผู้ที่สนใจมาเรียนรู้แนวทางไปพร้อม ๆ กันว่า เมื่อไหร่ก็ตามที่มีการสร้างตึกใหม่บังวิว เราจะมีวิธีรับมือกันอย่างไร?

ขั้นตอนแรก

          ลองปรึกษาหารือกันเองในกลุ่มลูกบ้านก่อนดีกว่าไหมว่าปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิวที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบต่อตัวเองมากน้อยเพียงใด? ถ้ามองว่าเป็นปัญหาใหญ่ก็ให้รวบรวมสมาชิกที่พบเจอปัญหาเหมือน ๆ กันแล้วนำไปคุยกับทางโครงการได้เลย

ขั้นตอนที่ 2

          แจ้งความจำนงค์ไปยังนิติบุคคลอาคารชุดถึงผลกระทบการสร้างตึกใหม่บังวิว หากเมื่อไหร่ก็ตามที่มีอาคารชุดใหม่เกิดขึ้น ย่อมสร้างความเสียหายแก่ลูกบ้านทั้งที่ในคราวแรกได้ตกลงกันเอาไว้ว่า นอกจากห้องชุดแล้วเราจะได้วิวสวย ๆ กลับมาด้วยจากนั้นขอนัดประชุมกับทางนิติบุคคลคอนโด

ขั้นตอนที่ 3

          ประชุมกับทางกรรมการนิติบุคคลไปว่าถ้าต้องการจะให้ระงับการก่อสร้างตึกสูง ๆ สามารถทำได้หรือไม่? มีขั้นตอนอย่างไรกันบ้าง? พร้อมหยิบยกข้อกฎหมายทางด้านสิ่งแวดล้อมขึ้นมากล่าวอ้างว่าผิดหลักการในข้อใดกันบ้าง? หรือจะจ้างทนายมาด้วยซึ่งจะมีฝีปากในการเจรจาเพราะรู้ข้อกฎหมายมากกว่าเราและคณะกรรมการนิติบุคคล

ขั้นตอนที่ 4

          ในเคสที่ไม่สามารถระงับการสร้างตึกใหม่บังวิวได้ อาจจะใช้วิธีระดมทุนจากสมาชิกที่เป็นลูกบ้านด้วยกันเอง ขั้นตอนนี้เหมาะสำหรับลูกบ้านที่มีกำลังทรัพย์และให้ความสำคัญในเรื่องของความสวยงามของทัศนียภาพซึ่งถูกจัดอยู่ในหัวข้อสุดท้ายของการทำ EIA ซึ่งเหตุการณ์แบบนี้เคยเกิดขึ้นที่ต่างประเทศมาแล้วโดยจะขอกล่าวถึงในหัวข้อถัดไป

 

การสร้างตึกใหม่บังวิว

มาถึงขั้นตอนทาง EIA มีอะไรกันบ้าง ตามมาเลยค่ะ

● ก่อนคิดจะทำโครงการใดขึ้นมา เราต้องทราบเสียก่อนว่า ต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์สิ่งแวดล้อมด้วยหรือไม่? ถ้าต้องทำ เราค่อยมาศึกษาวิธีการทำ EIA

● และเมื่อมีความจำเป็นต้องทำรายงานก็สามารถว่าจ้างที่ปรึกษาที่ได้ทำเรื่องขึ้นทะเบียนนิติบุคคลเป็นผู้ทำรายงานได้เลยซึ่งจะใช้เวลาวิเคราะห์สิ่งแวดล้อมเป็นเวลาทั้งสิ้น 3-8 เดือน จะกินระยะเวลาสั้น ๆ หรือยาวนาน ให้ดูรายละเอียดที่ตั้งโครงการ สิ่งแวดล้อมโดยรอบและสถาพพื้นที่

● เมื่อทำรายงานเสร็จให้เจ้าของโครงการส่งรายงานฉบับดังกล่าวข้างต้นให้แก่สำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมซึ่งจะใช้เวลาพิจารณารายงานดังกล่าวไม่น้อยกว่า 75 วันถึงจะอนุมัติ แต่ในกรณีที่ไม่ผ่านการแก้ไข ทางสำนักงานจะส่งกลับมาให้เจ้าของโครงการซึ่งเจ้าของโครงการจะต้องนำกลับมาให้ที่ปรึกษาทำการปรับแก้ไขใหม่ไม่เกิน 30 วันถึงจะส่งกลับไปดำเนินการได้

 

. . . . . . . . . .

          ในส่วนของขั้นตอนตามกฎหมายผังเมืองเมื่อเกิดเหตุการณ์การสร้างตึกใหม่บังวิวขึ้น การซื้อสิทธิการพัฒนาความสูง (Air Right) หรือการใช้เงินแก้ปัญหาอย่างการระดมทุนกว้านซื้อที่ดินดังที่กล่าวไปแล้วเหตุการณ์นี้เคยเกิดขึ้นที่ต่างประเทศเมื่อหลายปีก่อนโดยมีรายละเอียดคร่าว ๆ ดังนี้

 

“แก้ปัญหาแบบคนรวย! เมื่อคนคอนโดหรูยอมลงขันซื้อวิว 330 ล้านบาท เพื่อไม่ให้ developer สร้างตึกใหม่มาบังวิวตัวเอง”

อ้างอิงจาก https://propholic.com/prop-globe/แก้ปัญหาแบบคนรวย-เมื่อ/

 

การสร้างตึกใหม่บังวิว

สรุปเนื้อหาประมาณนี้

          เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นที่ Newyork ณ คอนโดหรูย่านเชลซีชื่อ City Prarie ซึ่งสร้างมาตั้งแต่ปี คศ.1910 นับอายุตึกกินเวลากว่า 100 ปีมาแล้ว เป็นอาคารสูง 12 ชั้น มีเพียงแค่ 11 ยูนิตเท่านั้น จุดเด่นเน้นความเป็นส่วนตัวซึ่งแต่ละยูนิต พื้นที่เป็นรูปทรงแอลหรือลักษณะเป็น Penthouse ซึ่งผู้ครอบครองห้องจะได้สิทธิ์ชมวิวสวยที่สุดนั่นก็คือตึก Empire State ซึ่งค่อนข้างตอบโจทย์เจ้าของห้องพักที่นิยมชมชอบมองสิ่งสวยงามไปพร้อมกับการอยู่อาศัยทว่าในเวลาต่อมาปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิวก็ได้ถือกำเนิดขึ้นเมื่อจู่ ๆ มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในนาม Extell Development มีความต้องการจะพัฒนาที่ดินบริเวณนั้น ผลลัพธ์คือเมื่อไหร่ก็ตามที่สร้างตึกเสร็จ ปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิวจะไปบล็อควิวสวย ๆ ของคอนโดหรูที่มีชื่อว่า City Prarie เข้า ดังนั้นลูกบ้านทั้งหมด 11 ยูนิตถึงตัดสินใจหันมาประชุมพร้อมขอคำปรึกษากับทนายถึงปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิว ว่าจะมีวิธีแก้อย่างไร? เพราะถ้าเมื่อไหร่ก็ตามที่มีการสร้างตึกนี้ขึ้นมา มูลค่า Penthouse ย่อมตกต่ำลงมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ซึ่งในเวลาต่อมาก็ได้ข้อสรุปที่ว่าให้ช่วยกันระดมทุนจากนั้นนำเงินที่ไปรวบรวมมากว้านซื้อที่ดินแปลงนั้นจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซะเลยซึ่งในแต่ละยูนิตก็จะมีราคาที่แตกต่างกันออกไป ใครที่อยู่ชั้นล่างสุดจะจ่ายในราคาที่ต่ำกว่าคนที่ซื้อ Penthouse ในชั้นสูง ๆ ซึ่งจำนวนเงินที่รวบรวมมาได้อยู่ที่ 330 ล้านบาทเพื่อขอซื้อที่ดินต่อจากบริษัท Extell เราเรียกสิทธิ์ในการซื้อครั้งนี้ว่า Air Rights หรือการซื้อสิทธิ์ทางอากาศ

 

          นี่คือตัวอย่างกรณีศึกษาที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองเห็นศักยภาพว่าตราบใดที่วิวสวย ๆ ยังสามารถสร้างมูลค่าได้โดยไม่ยอมให้มีการสร้างตึกใหม่บังวิว แม้ว่าต้องจ่ายเงินในมูลค่าสูงกว่าราคาที่ดินประเมินไปบ้าง แต่ถ้านำมาเทียบกันแล้ว มูลค่าในอนาคตนั้นเกินคุ้มกว่าเงินที่เสียไปแน่นอน เพราะอย่าลืมว่า อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรืออาคารสิ่งปลูกสร้าง ในแต่ละปีจะมีมูลค่าที่เพิ่มขึ้นแตกต่างจากการซื้อรถที่ราคามีแต่จะตกต่ำลง ใครที่ไม่รู้ว่าจะแก้ปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิวอย่างไร? สำหรับผู้ที่ซื้อคอนโดไปแล้ว ลองประชุมและคุยกับลูกบ้านพร้อมปรึกษาทนายดู บางทีอาจจะได้คำตอบดี ๆ กลับมาค่ะ

 

. . . . . . . . . .

แนะนำแนวทางลูกบ้านคอนโดไม่อยากให้มีอาคารบังวิว

          มาถึงบางคนที่ยังคงต้องการซื้อคอนโดอาจเพราะสะดวกในแง่ของการจัดการดูแลมากกว่าซื้อบ้านหลังใหญ่ เรามีแนวทางเพิ่มเติมมาแนะนำให้กับผู้ที่สนใจไม่อยากมีปัญหาวิวคอนโดโดนบังจนต้องเสียเงินเพิ่มหรือเดินเรื่องกับบุคคลที่เกี่ยวข้องให้เสียเวลาดังนี้

 

          ในบางกรณีโดยเฉพาะผู้ที่ซื้อคอนโดในย่านที่เป็นแหล่งใกล้สาธารณูปโภคสามารถพัฒนาและปรับปรุงอาคารโครงสร้างต่าง ๆ ได้มากมายเพื่อรองรับการเจริญเติบโต พื้นที่ย่านดังกล่าวย่อมมีนายทุนมาคอยตระเวณกว้านซื้อที่ดินเพื่อทำสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิวย่อมเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นอย่างไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ในกรณีนี้อยากให้ลองทำใจยอมรับความเปลี่ยนแปลงและแก้ปัญหาโดยการนำผ้าม่านมาปิดไว้พร้อมเพิ่มไฟดาวน์ไลท์ในจุดต่าง ๆ ทั้งนี้เป็นไปเพื่อสร้างพื้นที่อันเป็นส่วนตัวให้กับเราเอง

 

          หรือในกรณีที่ตึกใหม่ยังไม่ทันได้สร้าง ลองเจรจาคุยกับผู้พัฒนาโครงการดูถึงระยะห่างระหว่างอาคารว่าควรมีระยะแค่ไหนที่จะไม่ไปสร้างความอึดอัดใจให้แก่ผู้อาศัยเดิมซึ่งสามารถบอกความต้องการให้กับสถาปนิกผู้ออกแบบรวมถึงปรึกษากับทางวิศวกรดูถึงโครงสร้างนั้น ๆ โดยอาจจะทำแนวและองศาให้ไม่ไปขวางทางแดดและลมเป็นต้นค่ะ

 

ดูก่อนซื้อคอนโด พื้นที่ข้าง ๆ จะมีอาคารสูงบังวิวไหมนะ

การสร้างตึกใหม่บังวิว

          สำหรับผู้ที่กำลังมองหาคอนโดไว้อาศัยอยู่จะปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรก็ดี ถ้าไม่อยากพบปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิว ควรมองหาทำเลที่ตั้งคอนโดที่ไม่ได้ตั้งอยู่ในย่านชุมชนที่กำลังจะเจริญเติบโตรวมถึงย่านธุรกิจ ทำเลประมาณนี้ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ตรงบริเวณแถบชานเมืองหรือในซอยลึก ไม่ได้ติดถนนใหญ่หรือใกล้เส้นทางสัญจรใด ๆ อีกทั้งไม่ได้ตั้งอยู่ใกล้ย่านธุรกิจการค้า โอกาสการสร้างตึกใหม่บังวิวย่อมเกิดขึ้นได้น้อย ถ้ายังไม่อยากปวดหัวกับเรื่องประมาณนี้ ทำเลที่ตั้งคอนโดถือว่าสำคัญ

 

          สำหรับผู้ที่สนใจ ให้ซื้อห้องที่สูงเลยจากตึกข้าง ๆ วิธีนี้สามารถแก้ปัญหาตึกใหม่บังวิวได้ค่อนข้างดีเลยทีเดียว เช่น ตึกข้าง ๆ มีความสูง 20 ชั้น สิ่งที่เราสามารถทำได้นั่นก็คือซื้อห้องที่มีความสูงบวกเพิ่มไปอีก 10 ชั้นเป็นต้น หรืออาจใช้วิธีการซื้อห้องที่อยู่ฝั่งเดียวกับวัดหรือโรงเรียนรัฐบาล แน่นอนว่าสถานที่ดังกล่าวย่อมไม่มีการระดมทุนนำมาสร้างตึกใหม่แต่อย่างใดแตกต่างจากโรงเรียนเอกชนที่สามารถใช้สิทธิ์ระดมเงินเพื่อก่อสร้างตึกใหม่ ดังนั้น ถ้าเราเลือกห้องฝั่งเดียวกับวัดหรือโรงเรียนรัฐบาล ปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิวจะไม่เกิดขึ้นให้เรารู้สึกหงุดหงิดอีก

 

         อื่น ๆ เห็นจะเป็นการเลือกคอนโดติดแม่น้ำควรเป็นห้องที่หันไปทางแม่น้ำ รับรองเลยว่าตึกใหม่บังวิวจะไม่มีวันเกิดขึ้นอีกเลยเพราะคงไม่มีเจ้าของโครงการคนไหนซื้อดินมาถมแม่น้ำเพื่อสร้างคอนโดให้เปลืองงบประมาณกันหรอกค่ะ นอกจากผิดกฎหมายสิ่งแวดล้อมแล้วยังเป็นเรื่องที่ไม่คุ้มเอาเสียเลย

 

. . . . . . . . . .

         จะเห็นได้ว่าการสร้างตึกใหม่บังวิว สำหรับผู้ที่เสพความสวยงามของวิวทิวทัศน์อันเป็นอีก 1 มาตราการ EIA ในหัวข้อที่เกี่ยวกับอารมณ์และความงามนั้นค่อนข้างเป็นปัญหาอันเป็นผลมาจากการจับจองซื้อห้องเมื่อคราวแรกนั้นได้รวมวิวทิวทัศน์สวย ๆ เข้าไว้ด้วยกัน ซึ่งราคาที่ประเมินไปย่อมสูงกว่าห้องธรรมดาที่ไม่ได้เน้นวิวทิวทัศน์แต่อย่างใดและเมื่อปัญหาการสร้างตึกใหม่บังวิวได้เกิดขึ้น ทางออกของปัญหาได้เสนอแนวทางเอาไว้แล้วคร่าว ๆ ในบทความซึ่งผู้ที่กำลังเจอปัญหาสามารถนำกลับไปปรับใช้เป็นแนวทางได้