logo

          รู้จัก Reverse Mortgage หรือสินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ สำหรับที่บั้นปลายชีวิตก็ยังมีทรัพย์สินที่สามารถคอยช่วยเหลือเราได้ในการดำรงชีวิต หรือหากเกิดวิกฤตใดก็ตาม ด้วยปัจจุบันและอนาคต ประเทศไทยก็กำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยหรือ Aged Society ไปทุกขณะ โดยจากข้อมูลของธนาคารไทยพาณิชย์ มีตัวเลขออกมาว่า สัดส่วนประชากรของผู้สูงอายุวัย 60 ปี ขึ้นไป มากกว่า 20% หรือมากกว่า 10 ล้านคนแล้ว สำหรับในปี 2564 และด้วยสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน เราอาจจะไม่ได้เป้าหมายตามแพลน เงินที่เตรียมไว้อาจจะไม่เพียงพอ ดังนั้นสำหรับเงินที่ได้จาก Reverse Mortgage ก็อาจจะเป็นหนทางหนึ่งที่จะช่วยวิกฤตบางช่วงที่เกิดขึ้นได้โดยจะมีรายละเอียดอย่างไรนั้นไปดูบทความ Talk นี้กันเลยครับ

. . . . . . . . . . .

Reverse Mortgage คืออะไร

          หรือเรียกอย่างหนึ่งว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เป็นอีกทางเลือกทางการเงินสำหรับหลังวัยเกษียณ คำว่า Reverse Mortgage แปลเป็นไทยว่า การจำนองแบบย้อนกลับ โดยปกติแล้วหากเราจะกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร ซึ่งจะเป็นการจำนองในแบบปกติโดยบ้านหรือคอนโดนั้นจะยังเป็นของธนาคารอยู่ จนผู้ซื้อจะผ่อนกับธนาคารไปเรื่อย ๆ เมื่อผ่อนหมดในก้อนสุดท้าย บ้านหรือคอนโดที่เราได้ซื้อมานั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ ที่นี่สำหรับ การจำนองแบบย้อนกลับ คือ จะเป็นการขายบ้านล่วงหน้าโดยมีธนาคารเป็นผู้ซื้อ โดยผู้ขายจะไม่ได้รับเงินก้อน แต่จะได้เงินเป็นงวดรายเดือนแทน เช่นเดียวกันหากธนาคารจ่ายเจ้าบ้านงวดสุดท้ายแล้ว หลังจากนั้นบ้านหรือคอนโดก็จะตกเป็นของธนาคาร โดยระหว่างที่ธนาคารผ่อนเงินให้ผู้ขาย ผู้ขายก็ยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านหลังนั้นได้ปกติเลยครับ

Reverse Mortgage

          สำหรับ Reverse Mortgage แนวความคิดนี้เกิดตั้งแต่ปี 2531 ในสหรัฐอเมริกา โดยรัฐบาลให้ความสำคัญกับผู้สูงอายุเนื่องจากเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก และออกมาตรการเพื่อช่วยให้ผู้สูงอายุที่ไม่มีรายได้ให้มีเงินใช้จ่ายเลี้ยงชีพในวัยชรา โดยได้นำที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินมาเป็นหลักประกันในการกู้จากสถาบันการเงิน หากเจ้าบ้านหรือผู้สูงอายุที่เป็นเจ้าของบ้านได้เสียชีวิตลง สถาบันก็จะให้สิทธิ์กับลูกหลานหรือทายาทโดยชอบธรรมเป็นผู้ไถ่ถอนก่อน หากทายาทไม่ต้องการก็จะนำบ้านไปขายทอดตลาดต่อไป ซึ่งหากบ้านที่ขายได้สูงกว่าเงินที่กู้ไป ส่วนต่างก็จะตกเป็นของลูกหลานหรือทายาท ถ้าหากขายได้ราคาที่ต่ำกว่าวงเงินกู้ สถาบันการเงินจะมีการทำประกันส่วนต่างระหว่างมูลหนี้กับมูลค่าที่อยู่อาศัยไว้แล้ว จึงไม่ทำให้สถาบันการเงินแบกรับภาระเกินไป

. . . . . . . . . . .

ความแตกต่างระหว่าง Reverse Mortgage กับการกู้สินเชื่อบ้านทั่วไป

Reverse Mortgage Condonewb

วัตถุประสงค์

  • สินเชื่อ Reverse Mortgage : ต้องการค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพ
  • สินเชื่อกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดทั่วไป : ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

การชำระเงิน

  • สินเชื่อ Reverse Mortgage : ธนาคารเป็นผู้ผ่อนชำระให้ผู้กู้ทุกงวด
  • สินเชื่อกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดทั่วไป : ผู้กู้ชำระค่างวดให้กับธนาคาร

อายุผู้ของกู้

  • สินเชื่อ Reverse Mortgage : ผู้กู้ต้องอายุตั้งแต่ 60 - 80 ปี (ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารกำหนด)
  • สินเชื่อกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดทั่วไป : อายุผู้กู้ต้องไม่เกิน 60 - 70 ปี (ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารกำหนด)

กรรมสิทธิ์

  • สินเชื่อ Reverse Mortgage : เมื่องวดสุดท้ายจ่ายครบ บ้านจะเป็นของธนาคาร
  • สินเชื่อกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดทั่วไป : เมื่องวดสุดท้ายจ่ายครบ บ้านจะเป็นของผู้กู้

ชื่อในทะเบียนบ้าน

  • สินเชื่อ Reverse Mortgage : ต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านตลอดช่วงระยะเวลากู้
  • สินเชื่อกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดทั่วไป : ผู้กู้ไม่จำเป็นต้องมีชื่อในเล่มทะเบียนบ้านคอนโด

. . . . . . . . . . .

เหตุผลในการกู้สินเชื่อ Reverse Mortgage สินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ

          การจะทำสินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ ก็ต่อเมื่อต้องการกระแสเงินสดมาใช้จ่ายในมือในการเลี้ยงดูตัวเอง หรือในช่วงเวลาที่เกิดวิกฤตทางการเงิน และอาจไม่ได้ต้องการจะมอบทรัพย์สินที่เป็นบ้านที่อาศัยอยู่นั้น เป็นมรดกกับลูกหลาน หรือหากลูกหลานต้องการ ก็สามารถไถ่ถอนกลับมาในภายหลังได้นั่นเอง ซึ่งการทำสินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ ก็ถือว่าเป็นหนทางหนึ่งที่จะทำให้ปัญหาการเงินถูกคลี่คลายไปได้ สามารถนำมาใช้ในชีวิตประจำวันได้ แต่อย่าลืมว่าการทำ Reverse Mortgage หรือสินเชื่อบ้านผู้สูงอายุนี้ ทางธนาคารจะทยอยจ่ายให้แก่เจ้าของบ้านเป็นรายได้เดือนเท่านั้น จะไม่ได้รับเป็นเงินก้อนนะครับ หากจะต้องใช้เงินก้อนอาจจะไม่เหมาะกับวิธีนี้ 

Reverse Mortgage

Reverse Mortgage มีเงื่อนไขอย่างไร เหมาะกับใคร

           อย่างที่บอกว่า Reverse Mortgage เป็นสินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุ แน่นอนว่าก็ต้องมีข้อกำหนดเรื่องอายุ และจะมีสิ่งที่เพิ่มเติมอื่น ๆ จะมีอะไรอีกบ้างนั้นไปดูกันเลยครับ โดยคุณสมบัติที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดไว้มีดังนี้

  • ผู้กู้เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย มีอายุตั้งแต่ 60 ปี และไม่เกิน 80 ปี
  • ผู้กู้ต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
  • ผู้กู้ต้องมีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันแต่เพียงผู้เดียว (กรณีไม่มีคู่สมรส) หรือจะเป็นเจ้าบ้านเพียงผู้เดียว และหากมีคู่สมรสต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส และถือว่าเป็นการกู้ร่วม
  • หลักประกันบ้าน คอนโด และทาวน์โฮม ต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้ และต้องมีชื่อทะเบียนบ้านตลอดช่วงระยะเวลากู้ และจะต้องเป็นที่อยู่อาศัยที่ปลอดภาระจำนอง
  • หลักประกันบ้าน คอนโด และทาวน์โฮม ต้องไม่เป็นที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่บนที่ดินส่วน ไร่ หรือนา
  • หากผู้กู้ยังมีชีวิตอยู่ สามารถยื่นเอกสารกู้ ต่อหรือไถ่ถอนบ้านคืนได้ แต่ถ้าเสียชีวิตก่อนธนาคารจะนำหลักทรัพย์ค้ำประกันไปขายทอดตลาด หากทายาทไม่มาไถ่ถอนบ้านคืน
  • หากมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อย่างเช่น ค่าส่วนกลาง ค่าประกันภัย ค่าสาธารณูปโภค ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ผู้กู้ต้องสามารถชำระค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ หากธนาคารเห็นว่า ผู้กู้ไม่สามารถจ่ายค่าเหล่านี้ได้ ทางธนาคารจะกันเงินส่วนหนึ่งจากการกู้ไว้สำหรับเสียค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในอนาคต ซึ่งจะมีผลสำหรับค่างวดที่ธนาคารให้กับผู้กู้ก็จะได้รับน้อยลงไปด้วยในแต่ละเดือน (ขึ้นอยู่กับเงือนไขของแต่ละธนาคาร)

          และเมื่อคุณสมบัติครบ สามารถทำได้ ผู้กู้หรือเจ้าของบ้านจะยังสามารถอยู่ที่บ้านหลังนั้นอยู่ได้ตลอดช่วงอายุ จนกว่าธนาคารจะจ่ายงวดเงินสุดท้ายสิ้นสุดลง ทั้งนี้อย่างที่บอกว่า ลูกหลานสามารถไถ่ถอนคืนได้

ข้อควรระวังก่อนที่จะทำ Reverse Mortgage

          เกิดจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในอนาคต ที่จะส่งผลกับค่างวดรายเดือนที่ธนาคารจ่ายให้ผู้กู้อาจจะลดลงได้ หรือในแง่ของผู้กู้มีอายุยืนยาว มากกว่าอายุสัญญาที่ได้ทำกับธนาคารไว้ ถึงตอนนั้นอาจจะไม่เงินพอในการใช้จ่าย รวมถึงบ้านที่เราอยู่อาศัยตกไปเป็นของธนาคาร ซึ่งผู้กู้เองไม่สามารถอยู่ที่อยู่อาศัยนั้นได้อีกต่อไป

 

. . . . . . . . . . .

2 ธนาคารให้กู้รูปแบบ Reverse Mortgage

ธนาคารออมสิน

Reverse Mortgage

รายละเอียด และเงื่อนไข

  • เป็นบุคคลธรรมดา มีสัญชาติไทย อายุ 60 - 80 ปี และต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
  • กรณีไม่มีคู่สมรส ผู้กู้ต้องมีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันแต่เพียงผู้เดียว และไม่มีกรณีการกู้ร่วมกับบุคคลอื่น
  • กรณีมีคู่สมรส กรรมสิทธิ์ในหลักประกันจะต้องเป็นของผู้กู้และ / หรือคู่สมรสเท่านั้น โดยมีหลักเกณฑ์เงื่อนไขเพิ่มเติม ดังนี้
    • คู่สมรสต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วมด้วย และไม่มีกรณีกู้ร่วมกับบุคคลอื่น
    • คู่สมรสต้องมีคุณสมบัติเช่นเดียวกับผู้กู้ ยกเว้นอายุคู่สมรสต้องมีอายุตั้งแต่ 55 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี
  • ต้องสามารถรับภาระค่าใช้จ่าย หรือค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการขอสินเชื่อกับธนาคารได้
  • หลักประกันของผู้กู้ กรณีหลักประกันเป็นห้องชุด ต้องเป็นห้องชุดในอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด และต้องมีราคาประเมินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท
  • ต้องตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีสภาพคล่องสูง อยู่ในแหล่งชุมชนที่มีความเจริญ มีสาธารณูปโภคที่จำเป็น มีทางสาธารณประโยชน์ซึ่งรถยนต์ผ่านเข้า – ออกได้สะดวก
  • ทั้งนี้หลักประกันต้องไม่เป็นที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่เป็นที่สวน ที่ไร่ ที่นา

อัตราดอกเบี้ย เป็นไปตามธนาคารกำหนด

วงเงินให้กู้ สูงสุดต่อรายต่อหลักประกัน 10 ล้านบาท

ระยะเวลาการกู้ สูงสุดไม่เกิน 25 ปี หรือผู้กู้ต้องมีอายุไม่เกิน 85 ปี กรณีมีผู้กู้ร่วมให้นับระยะเวลาจ่ายเงินกู้ตามอายุของผู้กู้ที่มีอายุน้อยที่สุดเพียงคนเดียว (ระยะเวลาจ่ายเงินกู้ = 85 – อายุผู้กู้)

รายละเอียดเพิ่มเติม สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) 

. . . . . . . . . . .

ธนาคารอาคารสงเคราะห์

Reverse Mortgage ธอส

รายละเอียด และเงื่อนไข

  • ผู้กู้อายุ 60 - 80 ปี
  • ที่อยู่อาศัยปลอดภาระจำนอง
  • กำหนดพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเขต กทม. และปริมณฑล

อัตราดอกเบี้ย คิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากับ 6.25% ต่อปี ตลอดอายุสัญญากู้เงิน

วงเงินให้กู้ สูงสุดต่อรายต่อหลักประกัน 10 ล้านบาท

ระยะเวลาการกู้ อย่างน้อย 60 เดือน และไม่เกิน 25 ปี หรืออายุของผู้กู้ต้องไม่เกิน 85 ปี

สิทธิประโยชน์อื่น ๆ

ยกเว้นค่าธรรมเนียม

  • ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ (0.1% ของวงเงินกู้)
  • ค่าประเมินราคาหลักประกัน

ธนาคารเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม

  • ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (1,000 บาทต่อราย)
  • ค่าจดทะเบียนนิติกรรมจำนอง (1% ของวงเงินจำนอง)
  • ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยครึ่งหนึ่ง (50%)

รายละเอียดเพิ่มเติม สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) 

. . . . . . . . . . .

          และนี่ก็เป็นเรื่องราวของ Reverse Mortgage หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งก็เหมาะกับผู้สูงอายุที่กำลังมองเงินที่สามารถใช้จ่ายในช่วงหลังเกษียณหรือจะเงินฉุกเฉินในการใช้จ่าย ซึ่งแน่นอนว่าสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินหรือที่อยู่อาศัยได้ในภายหลัง หากจะถามว่าแล้วมันต่างกับการขายบ้านอย่างไร เมื่อผู้กู้ต้องการเงินมาใช้จ่ายเหมือน ๆ กัน แน่นอนว่าการทำสินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ มีข้อแตกต่างอยู่ ไม่ว่าจะเป็น ...เจ้าของบ้านยังอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น ซึ่งหากขายไปแล้วจะไม่สามารถอยู่ในบ้านนั้นได้เลย หรือการทำ Reverse Mortgage ลูกหลานยังสามารถไถ่ถอนบ้านหลังนั้นได้ในภายหลัง หากเปรียบกับการขายบ้านจะไม่สามารถทำอย่างนั้นได้เลย หรือสามารถทำได้ก็จะจ่ายเพิ่มมากขึ้น หากเจ้าของคนใหม่อยากจะได้กำไรส่วนต่างนั่นเอง ซึ่งธุรกรรมอสังหา นี้ก็ช่วยแก้ไขปัญหาได้ในระดับหนึ่ง ในส่วนของรายละเอียดดอกเบี้ยต่าง ๆ หรือค่าธรรมเนียม ก็สามารถติดต่อไปทางธนาคารโดยตรงได้ครับ