logo

           ก่อนหน้านี้ เราเคยพูดถึงที่ดินผืนใหญ่ ใจกลางกรุงเทพฯ กันมาแล้วหลายครั้ง ไม่ว่าจะเป็นที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ บริเวณถนนพระรามที่ 4 ซึ่งปัจจุบันนี้เป็นที่ตั้งของโครงการมิ๊กซ์ยูสแสนล้าน ONE BANGKOK และเราก็ยังเคยพูดถึงที่ดินกว่าพันไร่ ใจกลางปทุมวันและสยาม อย่างที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กันไปเมื่อไม่นานมานี้ด้วย

          ส่วนในวันนี้นั้น เราจะมาพูดถึงที่ดินอีกแปลงที่ก็ขนาดใหญ่ไม่แพ้ที่ดินทั้งสองผืนที่กล่าวมา รวมถึงก็ยังอยู่กลางเมือง เป็นทำเลศักยภาพสูง และจะกลายเป็นอภิมหาโปรเจกต์อีกแห่งหนึ่ง นั่นก็คือ “ที่ดินมักกะสัน” นั่นเองครับ

. . . . . . . . .

. . . . . . . . .

ย้อนอดีตสู่ที่ดินมักกะสัน

          สำหรับใครที่ใช้งาน APRL หรือถนนอโศกดินแดง / ถนนจตุรทิศ หรือทางด่วนศรีรัชกับเฉลิมมหานครเป็นประจำ คงจะเคยผ่านที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมือง บริเวณชุมทางรถไฟมักกะสัน ที่อยู่ติดกับสถานี APRL มักกะสัน และย่านเศรษฐกิจอย่างอโศกและพระราม 9

          เชื่อไหมว่าที่ดินผืนที่เราเห็นนั้น มีขนาดมากกว่า 700 ไร่ โดยเจ้าของดั้งเดิม คือ ร.ฟ.ท. หรือ การรถไฟแห่งประเทศไทย ครับ โดยความเป็นมาของที่ดินผืนนี้ สมัยก่อนเขาจะเรียกกันว่า “โรงงานมักกะสัน” หรือ “ชุมทางมักกะสัน” 

            ด้านในจะเป็นโรงงานรถไฟขนาดใหญ่ ที่ถือว่ามีความสำคัญกับประวัติศาสตร์รถไฟของไทยมาก ๆ ครับ เนื่องจากในสมัยนั้น โรงงานรถไฟมักกะสัน ถือเป็นโรงงานรถไฟขนาดใหญ่เพียงแห่งเดียว ที่สามารถซ่อมและประกอบหัวรถจักรและรถพ่วงทุกชนิดได้อย่างสมบูรณ์

           เนื่องจากราว ๆ ปี 2450 - 2450 การเดินทางหรือขนส่งด้วยรถไฟก็ยังถือว่าค่อนข้างมีความสำคัญ โรงงานแห่งนี้ก็มีหน้าที่ซ่อมบำรุงทุกประเภท ให้กับรถจักรและล้อเลื่อนของกรมรถไฟสายเหนือ ซึ่งย้ายมาจากหัวลำโพง ส่วนสายใต้ก็อยู่ที่โรงงานบางกอกน้อยเหมือนเดิม 

           ซึ่งในวันที่ 27 ก.ค. ปี 2460 นั่นแหละ ได้มีพระราชกฤษฎีการวมกรมรถไฟสายเหนือและสายใต้เข้าเป็นกรมเดียวกัน และทรงแต่งตั้งพระเจ้าบรมวงศ์เธอ กรมพระกำแพงเพชรอัครโยธิน ให้ทรงดำรงตำแหน่งผู้บัญชาการกรมรถไฟหลวง และได้รับพระบรมราชานุญาตให้รวมโรงงานซ่อมเข้าไว้ที่โรงงานมักกะสันแค่แห่งเดียว

            ประวัติตรงนี้ค่อนข้างเป็นประวัติคร่าว ๆ มาก ๆ นะครับ เพราะจริง ๆ แล้วโรงงานรถไฟมักกะสันเองก็ค่อนข้างมีประวัติที่ยาวนานเลยแหละ ผ่านเหตุการณ์มาหลายอย่างไม่ว่าจะเป็นสงครามโลกครั้งที่ 1 การเปลี่ยนแปลงระบบการปกครอง การขยายโรงงาน และอะไรต่าง ๆ อีกมากมาย ผมนำข้อมูลมาจาก www.rotfaithai.com สามารถไปตามอ่านกันได้เลยนะครับ

. . . . . . . . . .

ขอบเขตของที่ดินมักกะสัน

          อันดับแรก วงสีแดง ที่เบนวงมานะครับ คือ ที่ดินมักกะสัน ที่เราพูดถึงกัน จะเห็นว่าเป็นพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ ใจกลางเมือง และมี สถานีรถไฟฟ้า APRL มักกะสันตั้งอยู่ ส่วนด้านในที่เป็นพื้นที่ของ รฟท. ตั้งแต่ดั้งเดิมมีอะไรบ้างเดี๋ยวเรามาว่ากัน ตอนนี้ขอพูดเรื่องตำแหน่งของที่ดินมักกะสันก่อนเนอะ

ทิศเหนือของที่ดินมักกะสัน

          จะติดกับเขตดินแดงครับ บริเวณตรงนี้ก็จะเป็นชุมชนดินแดง แฟลตดินแดง สามเหลี่ยมดินแดง รวมถึงประชาสงเคราะห์ต่าง ๆ ทางด้านซ้ายมือ ส่วนทางด้านขวามือ จะเป็นกลุ่มคอนโดโซนพระราม 9 ติดกับแยกพระราม 9 ครับ ที่จะมีตึกเยอะ ๆ แน่น ๆ ซึ่งแน่นอนว่า คอนโดเหล่านี้ ห้องที่หันมาทางที่ดินมักกะสัน ณ ปัจจุบันก็คือได้วิวพื้นที่สีเขียวไปด้วยเลย

ทิศตะวันออกของที่ดินมักกะสัน

          ต่อไปทิศตะวันออก จะเป็นเนื้อที่ของเขตห้วยขวางครับ ก็จะมีคอนโด Life อโศก ตั้งอยู่ ถัดออกไปก็เป็น การทางพิเศษแห่งประเทศไทยครับ

ทิศใต้ของที่ดินมักกะสัน

          ส่วนทิศใต้ จะเป็นเขตวัฒนาครับ ตรงนี้ก็จะอยู่ระหว่าง เพลินจิต นานา อโศก เป็น โซนเมืองทางฝั่งถนนสุขุมวิท ฝั่งซอยเลขคี่ครับ ก็จะเป็นเมืองแบบแน่น ๆ เลย

ทิศตะวันตกของที่ดินมักกะสัน

          สุดท้าย ทิศตะวันตก จะเป็นเขตราชเทวี ซึ่ง ก็เป็นเขตที่ที่ดินมักกะสันขึ้นตรงอยู่ด้วยนะครับ ฝั่งนี้ก็จะเป็นฝั่งที่ติดกับถนนพหลโยธิน มีวังสวนผักกาด ฯลฯ 

. . . . . . . . .

จุดเด่นเรื่องการเดินทางของที่ดินมักกะสัน

          การเดินทางถือเป็นจุดเด่นหลักของที่ดินมักกะสันผืนนี้เลยครับ เพราะบริเวณโดยรอบ เป็นจุดเชื่อมต่อของการเดินทางหลากหลายรูปแบบ ซึ่งเดี๋ยวเราจะมาค่อย ๆ ไล่กันไปแต่ละรูปแบบ จากแผนที่ที่แนบมาให้นี้เลยครับ

การเดินทางด้วยรถยนต์

เส้นสีเหลือง

  • ถนนจตุรทิศ ซึ่งเป็นถนนที่เชื่อมต่อระหว่าง พระราม 9 - มักกะสัน - ประชาสงค์เคราะห์ และแยกราชเทวีครับ 

สีน้ำเงิน

  • ถนนอโศก - ดินแดง เชื่อมต่อระหว่างถนนสุขุมวิท - ถนนเพชรบุรี - และแยกพระราม 9

สีชมพู

  • ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ มุ่งหน้าจากประตูน้ำ ไปสู่พัฒนาการ

สีฟ้า

  • สีฟ้าค่อนข้างเป็นเส้นระโยงระยางนี้ คือ ทางด่วนครับ ก็จะเป็นจุดที่เชื่อมต่อกัน ระหว่างทางด่วนเส้นแนวนอน คือ ทางวด่วนพระราม 9 หรือทางด่วนศรีรัช ส่วนเส้นแนวตั้ง คือทางด่วนดินแดง มุ่งหน้าบางนา หรือทางด่วนเฉลิมมหานครนั่นเองครับ

การเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ

เส้นสีเขียว

  • แนวรถไฟฟ้า APRL และรถไฟรางภาคพื้น โดยรถไฟฟ้า APRL จะเริ่มต้นจาก APRL สถานะพญาไท ผ่านราชปรารภ แล้วจึงมาถึงสถานีมักกะสัน ก่อนจะวิ่งไปเรื่อย ๆ จนถึงสนามบินสุวรรณภูมิครับ ซึ่งบริเวณสถานีมักกะสัน จะอยู่ตัดกับ สถานีรถไฟมักกะสัน และสถานีรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน สถานีเพชรบุรีด้วย รวมถึงในอนาคตยังเป็นจุดของไฮสปีดเทรนด้วย
  • ส่วนรถไฟรางภาคพื้น ก็จะวิ่งออกมาจากสถานีรถไฟหัวลำโพง ไปตามแนวเดียวกันไปเรื่อย ๆ เลยครับ

เส้นสีม่วง

  • คลองแสนแสบ เป็นการเดินทางทางเรือ โดยก็จะมีท่าเรืออโศก ซึ่งเชื่อมต่อกับ MRT เพชรบุรี สถานีรถไฟมักกะสัน และ APRL มักกะสันด้วย ซึ่งก็เรียกได้ว่าเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางระหว่างรางกับเรือเลยด้วยครับ

          ซึ่งในอนาคต การเดินทางระบบราง จะถือเป็นหัวใจสำคัญที่ทำให้บริเวณมักกะสันเป็นจุดเชื่อมต่อหลัก เนื่องจากจะมีการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เป็นการเชื่อมต่อระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ( EEC ) เข้าสู่กรุงเทพฯ ชั้นในครับ

. . . . . . . . . .

ภายในที่ดินมักกะสัน

          ส่วนต่อไป เรามาดู ส่วนต่าง ๆ ภายในที่ดินมักกะสันกันครับ ว่าในปัจจุบัน ด้วยเนื้อที่กว่า 500 ไร่ ประกอบไปด้วยอะไรบ้าง หลัก ๆ แล้วนะครับ ที่ดินมักกะสัน จะถูกแบ่งออกเป็น 4 ส่วนใหญ่ ๆ เป็นการแบ่งคร่าว ๆ ด้วยกัน ดังนี้ครับ

ส่วนที่ 1

          มีเนื้อที่ทั้งหมด 165 ไร่ อาคารดั้งเดิมที่เราเห็นอยู่ด้านในจากแผนที่นี้นะครับ คือ กลุ่มอาคารพัสดุ จำนวน 5 หลัง และ พื้นที่อาคารโรงงานครับ ซึ่งเป็นพื้นที่ของตัวโรงงานรถไฟมักกะสันนั่นแหละครับ

ส่วนที่ 2

          มีเนื้อที่ทั้งหมด 35 ไร่ จากข้อมูลระบุว่าเป็นพื้นที่สับเปลี่ยนย่านโรงงานครับ ปัจจุบันนี้ก็จะเป็นพื้นที่โล่ง ๆ มีต้นไม้ขึ้นปกคลุม รวมถึงก็ยังมีเหมือนกับเป็นบ่อน้ำด้านในด้วยนะครับ

ส่วนที่ 3

          มีเนื้อที่ทั้งหมด 140 ไร่ครับ ตรงนี้จะเป็นพื้นที่ที่หลาย ๆ คนคุ้นเคยกันดี เพราะจะเป็นที่ตั้งของ สถานี้รถไฟฟ้า APRL มักกะสัน นอกจากนี้ จากข้อมูลนะครับก็ ระบุด้วยว่าพื้นที่ตรงนี้ เป็นพื้นที่ย่านโรงงานมักกะสัน นะครับ ซึ่งปัจจุบัน ดูจากในแผนที่ก็เป็นพื้นที่สีเขียวเช่นเดียวกันครับ

ส่วนที่ 4

           ส่วนสุดท้าย เป็นส่วนที่ยื่นลงมาทางด้านทิศใต้ครับ พื้นที่ตรงนี้ ปัจจุบัน ถ้าเราดูจากเเผนที่ จะเห็นเป็นกลุ่มอาคาร ซึ่งเป็นที่พักของพนักงาน รฟท. หรือที่เราจะคุ้นหูกันในชื่อ นิคมมักกะสันครับ และยังเป็นพื้นที่ส่วนเดียวที่ มีถนนตัดผ่านด้วยก็คือถนนเพชรบุรีนั่นเอง นอกจากนี้ก็ยังมี โรงพยาบาลบุรฉัตรไชยการ ซึ่งเป็นโรงพยาบาลของการรถไฟแห่งประเทศไทย ตั้งอยู่ในที่ดินส่วนนี้ด้วยครับ

. . . . . . . . . .

แรงกระเพื่อมที่ทำให้ที่ดินมักกะสัน กลับมายิ่งใหญ่

             อันดับแรก ไม่เท้าความยาวสาวความยืดนะครับ ขอพูดถึงสิ่งที่เป็นกระแสกันก่อนเลย นั่นก็คือ ข่าวที่ว่า เจ้าสัว CP คนดีคนเดิม และเครือเจริญโภคภัณฑ์ ได้รับสัมปทานคู่สัญญา รฟท. ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ 3 ส่วนคือ พื้นที่ไฮสปีดเทรนด์เชื่อม 3 สนามบิน, APRL และที่ดินมักกะสันจำนวน ประมาณ 140 - 150 ไร่ ติด APRL มักกะสันไป

             ซึ่งกระแสที่ออกมาคือ ที่ดินผืนนี้ CP จะใช้เม็ดเงินลงทุน ประมาณ 1.4 แสนล้านบาท ว่ากันว่า หากก่อสร้างแล้วเสร็จ จะเป็นโครงการมิ๊กยูสที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย มีไฮสปีดแทรนด์เชื่อม 3 สนามบิน ดึงคนจากทั่วโลกเข้าสู่ตัวโครงการ เป็นแลนด์มาร์กใหม่ เชื่อมระหว่างย่าน EEC ภาคตะวันออกและย่านธุรกิจใจกลาง กทม. เข้าด้วยกัน 

          ด้านในจะมีซูเปอร์ทาวเวอร์ความสูง 550 เมตร 120 ชั้น สูงที่สุดในไทยแซงหน้าทุกตึก ที่เคยบันทึกเอาไว้ ซึ่งจะสร้างมูลค่ามหาศาลให้กับทั้ง รฟท. และ CP รวมถึงกระจายความเจริญไปยังชุมชนรอบข้างด้วย

          และจากข้อมูลที่ผมได้มา เขาบอกอีกด้วยว่า โครงการนี้ จะมีความ “แตกต่าง” จากบิ๊กโปรเจกต์ต่าง ๆ ที่เคยเกิดขึ้น ซึ่งข้างในโครงการของ CP จะมีโรงแรม 2 สเกล คือเป็นระดับ Luxury หรือสูงกว่านั้น อย่างน้อย 2 ตึก มีอาคารสำนักงาน พื้นที่รีเทล เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลล์ ซึ่งเขายกมาว่า แตกต่างกับ เดอะฟอเรสเทียส์ แน่นอน คือยกชื่อมาพูดถึงกันเลยทีเดียว

          นอกจากนี้ ทาง CP บอกว่า จะกันพื้นที่ บริเวณถนนอโศก ให้เป็นพื้นที่สีเขียว ขนาดไม่ต่ำหว่า 50 ไร่ รวมถึง ยังจะมีการเจาะอุโมงค์ เชื่อมต่อระหว่าง MRT สถานีเพชรบุรี และสถานีรถไฟไฮสปีดเทรนเข้าด้วยกันอีกด้วย ซึ่งโครงการของ CP นี่คือ มาแน่ ที่ดินได้ไปแล้ว ระบบรถไฟทั้ง APRL และ รถไฟไฮสปีดเทรนก็ได้ไปแล้ว สามอย่างนี้มาแน่นอน

              แต่แน่นอนว่าโครงการระดับอภิมหาโปรเจกต์ บนที่ดินที่ “เป็นพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่” กลางเมืองแบบนี้ จะต้องมีอีกกระแสที่ออกมาค้านกันอย่างแน่นอน มีหลาย ๆ เสียงนะครับ ออกมาตั้งคำถามว่า ที่ดินกว่า 500 ไร่ตรงนี้ จริง ๆ แล้ว คนกรุงเทพต้องการอะไรกันแน่ ระหว่าง ความเจริญทั้งหมด ที่ทาง CP จะทำ หรือ สวนสาธารณะมักกะสัน

            โดยฝั่งที่บอกว่าควรจะอนุรักษ์เอาไว้ ก็ได้ให้เหตุผลมาค่อนข้างหลากหลายมุม ว่าบริเวณตรงนี้เป็นพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ หากมีการเข้ามาทำเป็นสวนสาธารณะ จะทำให้กรุงเทพฯ มีแหล่งโอโซนเพิ่มขึ้น ที่ดินตรงนี้ เคยเป็นแหล่งรับน้ำธรรมชาติเวลาฝนตกหนักของกทม. ด้านในมีอาคารเก่าแก่และความทรงจำเกี่ยวกับ รฟท. ที่ควรค่าแก่การอนุรักษ์ 

             ซึ่งส่งผลให้ แนวคิดหลัก ๆ ของที่ดินมักกะสัน ถูกแบ่งออกเป็นหลากหลายแนวคิดมากครับ ไม่ว่าจะเป็นมักกะสันคอมเพล็กซ์ คล้าย ๆ แบบที่ CP ต้องการจะทำ แนวคิดมักกะสันสวนสร้างสรรค์ ที่จะกันพื้นที่สีเขียวเอาไว้ 80% และพื้นที่ทำประโยชน์เพื่อสังคมอีก 20% จากเครือข่ายมักกะสัน และออกแบบโดยสถาบันอาศรมศิลป์ (ข้อมูลปี 2015) เหมือนที่เราได้กล่าวไปเมื่อสักครู่นี้

             หรือ จากรัฐบาล คสช. เอง ก็มีแนวคิดที่จะพัฒนาที่ดินมักกะสันด้วยเช่นกัน โดยจะมีการแบ่งพื้นที่ออกเป็น 3 ส่วนคือ พื้นที่สวนและพิพิธภัณฑ์รถไฟ พื้นที่เขิงพาณิชย์ ซึ่งเป็นที่ดินที่ทาง CP ได้ไป จำนวน 140 ไร่ และพื้นที่เชิงพาณิชย์เฟส 2 อีก 177 ไร่ ซึ่งจากข้อมูลทั้งหมดนี้ แน่นอนว่า ข้อมูลจาก CP อัปเดตที่สุด ผมค้นเจอจากประมาณเดือนตุลา 64 เดือนที่แล้วนี่เองครับ

. . . . . . . . . .

          และนี่ก็คือทั้งหมดของบทความ ที่ดินมักกะสัน ที่คอนโดนิวบ์นำมาฝากทุกคนครับ ผมเชื่อว่าเมื่อโครงการของ CP ทั้งหมดแล้วเสร็จ แม้จะอยู่ท่ามกลางหลากหลายกระแสทั้งด้านบวกและลบ เเต่แน่นอนว่ามันก็จะยังคงเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทยมาก่อน และมีผลดีในแง่ของเศรษฐกิจ รอติดตามข่าวสารเพิ่มเติมได้ครับ หากมีความคืบหน้า คอนโดนิวบ์จะนำมาฝากทุกคนอย่างเร็วที่สุดแน่นอน