logo

           สิ้นปีแล้ว ชาวคอนโดทุกคนน่าจะต้องเตรียมจ่ายค่าส่วนกลางกันแล้วถูกไหมครับ วันนี้คอนโดนิวบ์เลยจะมา Talk ให้ฟัง ทุกเรื่องเกี่ยวกับค่าส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็น ค่าส่วนกลางจ่ายตอนไหน จ่ายเท่าไหร่ จ่้ายแล้วนิติฯ เอาไปทำอะไร หรือแม้กระทั่งไม่จ่ายได้หรือเปล่า? คำตอบทั้งหมดอยู่ใน NewbTalk คลิปนี้ ไปดูกันเลยครับ

. . . . . . . . . . 

. . . . . . . . . .

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ไหม

          หัวข้อแรกแบบร้อนแรง แบบสับ ๆ กันไปเลย กับ “ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ไหม” ซึ่งคำถามนี้เชื่อไหมครับว่า มีคนถามเข้ามาในเพจกันเยอะมาก และมันสามารถแบ่งข้อชี้แจงสำหรับคำตอบนี้ออกเป็น 3 ส่วนด้วยกันคือ 

ในแง่ของกฎหมาย

              จริง ๆ แล้ว เรื่องของค่าส่วนกลาง บางคนอาจจะคิดว่าไม่ได้มีกฎหมายอะไรมารองรับ เป็นการเก็บจาก นิติฯ ของโครงการ แต่จริง ๆ แล้วมันมี พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับปรับปรุงปี 2551 มาตรา 11 ระบุเอาไว้เกี่ยวกับกรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลาง แบ่งเป็น 2 ส่วนด้วยกัน คือ

  • กรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือค้างชำระไม่เกิน 6 เดือน นิติบุคคลสามารถเรียกค่าปรับได้ไม่เกิน 12% ต่อปีของจำนวนที่ค้างชำระ และห้ามคิดทบต้นทบดอก
  • กรณีไม่จ่ายและค้างชำระเกิน 6 เดือน นิติบุคคลสามารถเรียกค่าปรับได้ไม่เกิน 20% ต่อปี และสามารถสั่งห้ามไม่ให้ใช้ค่าส่วนกลางได้ เช่น ตัดน้ำ ยกเลิกบัตรจอดรถ ห้ามใช้สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สปา รวมถึงไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในการประชุมแต่ละครั้งด้วย

          ซึ่งนิติฯ ก็จะมีการส่งหนังสือเตือนล่วงหน้าแหละ เผื่อกรณีลืมจ่าย หรือจ่ายล่าช้าอะไรแบบนี้ ซึ่งข้อมูลส่วนนี้ยืนยันแล้วนะครับว่า การไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะมีความผิดนะ

ในแง่ของเจ้าของร่วม

          ในส่วนนี้ผมไม่ได้มีข้อมูลมายืนยันชัดเจนนะครับ แต่อยากจะเล่าสู่กันฟังในฐานะเจ้าของร่วมว่า ค่าส่วนกลางเป็นอะไรที่เจ้าของร่วมทุกคนต้องรับผิดชอบร่วมกันเนอะ 

            การไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเป็นการเอาเปรียบเจ้าของร่วมท่านอื่น และถ้าหากไม่จ่าย นิติฯ จะมีปัญหาของการบริหารจัดการ และสุดท้ายแล้วผลมันก็กลับมาที่เจ้าของร่วมนั่นแหละเนอะ 

ในแง่ของสัญญา

              ตอนที่เจ้าของบ้านหรือเจ้าของร่วมคอนโดได้มีการทำสัญญาซื้อขาย จะมีการระบุเอาไว้แล้วว่า เจ้าของต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และตกลงไว้เเล้วว่าจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้

. . . . . . . . . .

จะเกิดอะไรขึ้นหากค่าส่วนกลางไม่พอ

         ขอยกตัวอย่าง กรณีที่ลูกบ้านพากันไม่จ่ายค่าส่วนกลางแล้วนิติฯ มีเงินไม่เพียงพอที่จะบริหารจัดการอาคารนะครับ

  • งบประมาณในการดูแลรักษาจะมีปัญหาที่เห็นเด่นชัดที่สุด คือ ส่วนกลางเราอาจจะเริ่มชำรุด เริ่มโทรม ใช้งานได้ไม่เต็มที่ 
  • ระบบรักษาความปลอดภัยอาจเกิดความบกพร่อง ทั้งในส่วนที่ต้องใช้คนและอุปกรณ์ต่าง ๆ 
  • ค่าบำรุงรักษาโครงการจะสูงขึ้น เนื่องจากมีความทรุดโทรมหลายส่วน รวมถึงอุปกรณ์ใด ๆ ที่ต้องบำรุงอย่างสม่ำเสมอจะเสียหาย
  • ผลกระทบสุดท้ายที่ย้อนมาคือ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะตกเนื่องจากขาดการดูแล 

. . . . . . . . .

นิติฯ เอาค่าส่วนกลางไปทำอะไร

         ทีนี้มาดูกันครับว่า เมื่อเราจ่ายค่าส่วนกลางไปแล้ว นิติฯ นำเงินค่าส่วนกลางเหล่านั้นไปจัดสรรอะไรบ้าง ข้อมูลจาก DDProperty นะครับบอกว่า 

  • 65% เป็นค่าจ้างในการบริหารโครงการ ค่าจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างทำความสะอาด และค่าดูแลสวน
  • 20% เป็นค่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน ได้แก่ ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ และอินเทอร์เน็ต
  • 10% เป็นค่าซ่อมบำรุงรักษา ไม่ว่าจะเป็นค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา การจัดซื้อสารเคมีดูแลสภาพน้ำในสระว่ายน้ำ การเติมน้ำมันระบบปั๊มดับเพลิง ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอุปกรณ์/เครื่องจักร ฯลฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบ้าน/คอนโดมีอายุมากขึ้น การเสื่อมสภาพ และการชำรุดของเครื่องจักรต่าง ๆ ก็มีโอกาสเกิดเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายอย่างต่อเนื่อง และมีโอกาสสูงขึ้นทุกปี ตามอายุของอาคาร และงานระบบต่าง ๆ
  • 5% เป็นค่าใช้จ่ายกิจกรรม และเบ็ดเตล็ด

          ซึ่งโดยส่วนตัวผมมองว่า เปอร์เซ็นต์ของการบริหารค่าส่วนกลางเหล่านี้ในแต่ละโครงการอาจไม่เหมือนกัน หรือ ในแต่ละปีอาจมีการปรับเปลี่ยนความมากน้อยของแต่ละอย่างไป ยังไงหากสงสัยสามารถสอบถามการบริหารค่าส่วนกลางกับนิติฯ ได้ครับ เป็นข้อมูลที่นิติฯ ต้องเปิดเผยให้กับลูกบ้านอยู่แล้ว

. . . . . . . .

ค่าส่วนกลาง ต้องจ่ายตอนไหน?

         จากข้อมูลที่เรามีนะครับ โดยปกติแล้ว แต่ละโครงการจะไม่ได้กำหนดเหมือน ๆ กันหรอกว่า ต้องจ่ายเมื่อไหร่ แต่โดยมากแล้วจะอยู่ในช่วงเดือนมกราคมครับ ซึ่งลูกบ้านก็สามารถชำระล่วงหน้าได้ครับ แต่ก็มีบางโครงการที่อยู่ใน Segment สูง ๆ ก็อาจจะมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า 2 - 3 ปีครับ

รูปแบบการจ่ายค่าส่วนกลาง

         ปกติแล้ว ค่าส่วนกลางจะมีการเรียกเก็บตามขนาดครับ โดยเราก็แบ่งประเภทของการจัดเก็บค่าส่วนกลางออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ คือ การจัดเก็บค่าส่วนกลางของคอนโด และการจัดเก็บค่าส่วนกลางของบ้านจัดสรร

  • คอนโด จะมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางเป็นตารางเมตร โดยในห้องขนาดปกติ ก็จะเรียกเก็บโดยคำนวณจากขนาดของห้องที่ระบุเอาไว้ในสัญญา มาคำนวณ เช่น ห้องขนาด 30.5 ตารางเมตร ค่าส่วนกลาง ตารางเมตรละ 55 บาท / เดือน เท่ากับ 20,130 บาท / ปี โดยหากเป็นห้องแบบ 2 ชั้นแบบ Loft ก็ต้องย้อนดูว่าในสัญญา ระบุว่าจะเก็บค่าส่วนกลางเฉพาะพื้นที่ชั้นล่าง หรือรวมชั้นบนด้วยอีกทีครับ
  • บ้านจัดสรร จะมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางเป็นตารางวาของขนาดที่ดิน โดยไม่มีการคิดพื้นที่ใช้สอยในบ้านร่วมด้วยครับ

. . . . . . . . .

ค่าส่วนกลางมีโอกาสเพิ่มขึ้นไหม?

          มีโอกาสแน่นอนครับ ลองคิดง่าย ๆ ว่าหากเวลาผ่านไป คอนโดของเรา หมู่บ้านของเราอายุมากขึ้น พวกค่าใช้จ่ายบางอย่างเช่นค่าดูแลซ่อมแซม บำรุงรักษา ก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย บางทีอาจมีเรื่องของค่าครองชีพ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าจ้างพนักงานที่ปรับตัวขึ้น ก็เป็นเหตุผลที่ค่าส่วนกลางจะถูกปรับขึ้นได้ครับ 

          แต่ก็ใช่ว่าจะทำกันได้ง่าย ๆ นะ เพราะตามหลักแล้ว หากจะมีการปรับขึ้นค่าส่วนกลาง นิติฯ จะต้องมีการเรียกประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมดก่อน และหากจะขอปรับขึ้นค่าส่วนกลางจริง ก็จะต้องมีการโหวตในมติการปรับขึ้นค่าส่วนกลางนั้น 

          และนอกจากนี้ โดยปกติแล้วในสัญญาซื้อขาย ก็มีการระบุไว้ด้วยนะครับว่า ค่าส่วนกลางจะมีการปรับขึ้นทุก ๆ 3 - 5 ปี เพื่อให้จำนวนเงินค่าส่วนกลางมีเพียงพอต่อค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นครับ

. . . . . . . . . .

ขอลดค่าส่วนกลางได้ไหม

          ประเด็นนี้ก็เป็นอีกประเด็นที่มีลูกเพจถามกันเข้ามาใน inbox ครับ ว่าในกรณีที่ส่วนกลางปิด เพราะการระบาดของ COVID-19 แบบนี้ หากอยากจะขอลดค่าส่วนกลาง สามารถได้หรือไม่

           คำตอบก็คือ ได้ครับ โดยวิธีการก็จะคล้าย ๆ กับการปรับขึ้น แต่เปลี่ยนเป็นเจ้าของร่วมต้องทำหนังสือชี้แจงไปที่นิติฯ แทน มีการเรียกประชุมใหญ่ มีการโหวต โดยสาระสำคัญของการปรับลด ก็คือเรื่องของเหตุผลเช่นเดียวกับการปรับขึ้น ว่าเหตุผลของการปรับลดคืออะไร 

         พิจารณาคำขอปรับลดนั้นว่ามีผลกระทบกับการบริหารรวมของโครงการไหม หรือต้องมีการลดจำนวนการจ้างพนักงานส่วนไหนในโครงการลงหรือเปล่า โดยสรุปแล้วยืนยันว่าทำได้ครับ

. . . . . . . . .

Q&A ทิ้งท้าย

Q : ห้องยังไม่มีคนซื้อ ใครจ่ายค่าส่วนกลาง

A : Developer จะเป็นคนรับภาระค่าใช้จ่ายตรงนี้ไปครับ

Q : บางโครงการค่าส่วนกลางถูกมากจนน่ากลัว ในอนาคตจะเป็นไรไหม

A : ปกติแล้วถ้าเป็นคอนโดที่ยูนิตเยอะ ๆ ค่าส่วนกลางก็จะถูกนะครับ 30 - 35 บาทก็มี แต่มันก็จะมีบางโครงการที่ใช้วิธีตั้งค่าส่วนกลางต่ำไว้ก่อนเพื่อดึงดูดลูกค้า ซึ่ง แน่อนนว่าในอนาคตมีความเสี่ยงที่ค่าส่วนกลางจะไม่พอแน่นอน ลองค่อย ๆ พิจารณาดี ๆ ครับ

Q : ค่ากองทุนกับค่าส่วนกลางเหมือนกันไหม

A : ไม่เหมือนกันนะครับ โดยปกติแล้วเค้าจะแยกกันนะ เงินค่ากองทุน หมายถึงเงินที่เราจ่ายตอนโอนกรรมสิทธิ์เนอะ ตรงนี้มันจะเหมือนเป็นเงินทุนสำรอง เอาไว้เผื่อกรณีฉุกเฉินนะครับ สำหรับการปรับปรุง หรือซ่อมแซมครั้งใหญ่ ๆ หรือ บางโครงการ นิติฯ ก็นำไปลงทุน ซื้อตราสารหนี้ เพื่อให้มันงอกเงยด้วย ตรงนี้จะเป็นคนละส่วนกับค่าส่วนกลางครับ

Q : นิติฯ เก็บค่าส่วนกลางเพิ่มระหว่างปี เป็นเรื่องปกติไหม

A : ปกติครับ บางโครงการนิติจะมีการเก็บเงินค่าส่วนกลางเพิ่ม ในกรณีที่อาจจะต้องเก็บเพื่อไปเติมกองทุนสำรองที่ร่อยหรอลงไป หรือ มีรายจ่ายพิเศษที่เพิ่มเข้ามา ค่าประกันทรัพย์สินส่วนกลาง งานซ่อมแซมต่าง ๆ ก็อาจจะมีการเก็บเพิ่ม แล้วแต่กรณีไปครับ

. . . . . . . . .

          และนี่ก็เป็นทั้งหมดของบทความ ไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโดได้ไหมนะครับ หวังว่าข้อมูลทั้งหมดในบทความนี้ จะช่วยตอบคำถามเกี่ยวกับเรื่องของค่าส่วนกลางให้คุณผู้อ่านที่กำลังมีข้อสงสัยได้ไม่มากก็น้อย สุดท้ายนี้ฝากแชร์บทความอสังหาฯของพวกเรา CondoNewb ด้วยนะครับ