logo

           สำหรับมือใหม่ที่กำลังคิดจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะลงทุนคอนโดด้วยแล้ว อยากให้มาทำความรู้จักกับศัพท์ลงทุนอสังหาฯ กันสักหน่อย เพราะมั่นใจว่าหลายคนอาจจะมึนตึ๊บขึ้นได้เวลาที่ไปเจอกับคำศัพท์อสังหาฯ แปลกๆ หรือเป็นศัพท์เฉพาะของวงการนี้ ถามว่าทำไมต้องรู้จักคำศัพท์ลงทุนอสังหาฯ เหล่านี่ด้วยล่ะ..คือจะบอกว่า ถ้าคุณเป็นมืออาชีพแล้วอาจจะไม่มีปัญหา แต่พอขึ้นชื่อว่าเป็นมือใหม่แค่นั้นแหล่ะค่ะ ยังไงก็ต้องศึกษาคำศัพท์อสังหาฯ ก่อนตัดสินใจลงทุนกันอยู่แล้ว เพราะการที่เรารู้คำศัพท์ธุรกิจอสังหาฯ ไว้ก่อน ก็ถือว่าเป็นการเตรียมความพร้อม สร้างความเข้าใจ ก่อนเลือกวิธีลงทุนได้อย่างถูกต้อง อย่างน้อยระหว่างทางของการลงทุน พอไปเจอกับคำศัพท์ลงทุนอสังหาฯ อะไรเข้า ก็จะได้เข้าใจและวิเคราะห์ข้อมูลได้ทันที ไม่ต้องเสียเวลาไปค้นหาว่ามันหมายความอะไร เป็นการลดความเสี่ยงที่สามารถเกิดขึ้นได้ทุกโอกาสด้วยนะคะ ไม่รอช้าละกันค่ะ ไปรู้จัก 21 ศัพท์อสังหาฯ มือใหม่ก่อนลงสังเวียนลงทุนคอนโดกันเลย

 

ศัพท์ลงทุนอสังหาฯ

. . . . . . . . . .

ศัพท์ลงทุนอสังหาฯ มีอะไรบ้าง

1. Presales

          คำศัพท์ลงทุนอสังหาฯ คำแรกที่ต้องรู้ก็คือ Presales คำนี้มักจะได้ยินบ่อยๆ ตามโครงการเปิดตัวใหม่อย่างคอนโดหรือบ้าน โดย Presales ก็จะหมายถึงราคาเปิดตัวหรือการซื้อในช่วงเปิดโครงการก่อนการสร้างครับ เป็นการตั้งราคาซื้อขายก่อนเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ จึงข้อดีของมันคือนักลงทุนจะได้ราคาต่ำกว่าตลาด ถูกกว่าตอนโครงการสร้างเสร็จเรียบร้อย ของแถมเพียบ แถมยังสามารถเลือกจองตำแหน่งห้องชุดได้ก่อนใครด้วย แต่ข้อดีแบบนี้บางครั้งก็อาจจะต้องแลกมากับความเสี่ยงนะคะ เพราะว่าการซื้อโครงการในช่วง Presales เราจะยังไม่เห็นตัวโครงการหรือสัมผัสบรรยากาศจริงก่อน อาจมีโอกาสวืดได้ ว่าโครงการนี้จะยังไงก็แน่น๊า

 

2. Resales

          คือ คอนโดยูนิตใด ๆ ก็ตามที่เคยมีเจ้าของมาแล้ว และนำมาขายต่อ ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนดาวน์ หรือโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว นั่นหมายความว่า จะเป็นห้องที่นักลงทุนซื้อไว้เพื่อเกร็งกำไรก็ดี และจะเป็นการขายต่อจากผู้อาศัยก็ได้ โดยส่วนใหญ่แล้วราคาจะสูงกว่าคอนโดราคาพรีเซล แต่ก็ขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องก่อนหน้าด้วยเช่นกัน

3. Capital Gain

 ศัพท์ลงทุนอสังหาฯ คำนี้สำคัญมากสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ค่ะ เพราะมันหมายความถึงอัตราค่าเฉลี่ยกำไรจากการขายอสังหาฯ ถือได้ว่าเป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจซื้อคอนโดฯ เลยล่ะ เป็นการเก็งกำไรที่เกิดขึ้นจากมูลค่าของอสังหาฯ ซึ่งมีการปรับตัวจากวันที่ซื้อ คุ้มไม่คุ้มก็ดูกันได้ตรงนี้แหละค่ะ วิธีคำนวณง่ายๆ ก็คือ

(กำไร ÷ ต้นทุนที่ซื้อมา) x 100 = % Capital Gain

 

4. Rental Yield Rate

          คำศัพท์ลงทุนอสังหาฯ อีกคำหนึ่งที่นักลงทุนมือใหม่ทุกคนจำเป็นต้องทำความเข้าใจให้ดีนะคะ ถ้าเป็นไปได้ศึกษาให้รู้ลึกไปเลยจะเยี่ยมมากๆ ค่ะ เพราะ Rental Yield Rate หรือที่เรียกกันสั้นๆ ว่า Yield นั้น มันก็คือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดหรือบ้านตลอดทั้งปีนั่นเองค่ะ เราที่เป็นนักลงทุนสามารถคาดคะเนเอาจากสูตรคำนวณนี้ได้เลย

(ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน ÷ ราคาที่ซื้อมา x 100 = % Rental Yield Rate

           ซึ่งโดยปกติแล้ว Rental Yield Rate สำหรับคอนโดใจกลางกรุงเทพฯ หรือคอนโดตามแนวรถไฟฟ้านั้นจะให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 5 – 7% หากคิดออกมาแล้วอยู่ในระดับนี้ก็ถือว่าโครงการนั้นๆ ควรค่าแก่การลงทุนค่ะ

 

Rental Yield Rate

5. Occupancy Rate

 ศัพท์ลงทุนอสังหาฯ คำนี้หมายถึง อัตราการเข้าอยู่อาศัยของโครงการนั้นๆ อันนี้สามารถวัดคุณภาพของตัวโครงการได้จากจำนวนผู้พักอาศัย ดูง่ายๆ เลยก็คือโครงการไหนมีคนเข้าอยู่อาศัยเยอะ ก็แปลว่ามีความต้องการเข้าอยู่อาศัยสูง เช่น โครงการ A ที่พระราม 9 มีคนเข้าอยู่อาศัยมากถึง 80% แสดงว่าโครงการนั้นเป็นที่นิยม ซึ่งข้อมูลตรงนี้เหมาะแก่การลงทุนเพื่อเก็งกำไรจาก Capital Gain และ Rental Yield สามารถดูควบคู่ไปด้วยกันได้เพราะจะทำให้ขายหรือปล่อยเช่าได้ไม่ยาก กำไรเห็นๆ เลยนะคะเนี่ย

 

6. Property Fund

          สำหรับศัพท์ลงทุนอสังหาฯ คำนี้มือใหม่หลายคนอาจยังไม่คุ้นเคยมากนัก แต่เป็นที่รู้จักกันดีในกลุ่มนักลงทุนรูปแบบกองทุน สำหรับ Property Fund นั้นก็คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาฯ และกำไรที่ได้จากการบริหารอสังหาฯ หักต้นทุนการบริหารที่ต้องเสียไปแล้ว ที่เหลือก็จะนำไปแบ่งให้กับบรรดาผู้ถือหน่วยลงทุน หรือการจ่ายเงินปันผลนั่นเองค่ะ แต่กองทุนนี้ให้ผลตอบแทนระยะยาวอย่างต่อเนื่องนะคะ อาจจะไม่ค่อยเหมาะกับการเก็งกำไรสักเท่าไหร่ ที่สำคัญคือลงทุนได้เฉพาะอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยเท่านั้นค่ะ

 

7. REIT (Real Estate Investment Trust)  

          สำหรับใครที่อยากจะเป็นนักลงทุนอสังหาฯ แบบเต็มตัวต้องจดคำนี้ไว้เลยนะคะ ส่วนมากคนจะรู้จัก REIT ในรูปแบบของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ จัดตั้งและบริหารงานโดย บลจ.หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาฯ ที่สำคัญคือต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต. คล้ายคลึงกับ Property Fund แต่ว่า REIT นั้นจะมีเกณฑ์การลงทุน การจัดการ และกำกับดูแลอสังหาฯ ที่ยืดหยุ่นและเป็นสากลมากกว่า สามารถลงทุนได้ทั้งอสังหาฯ ของไทยและต่างชาติ มี REIT manager คอยดำเนินการแทน มี Trustee เป็นผู้กำกับดูแลการเก็บรักษาทรัพย์สิน ดังนั้นนักลงทุนจึงสบายใจ โปร่งใสไร้กังวลค่ะ

 

8. CBD / New CBD

 ศัพท์ลงทุนอสังหาฯ คำต่อไป มารู้จัก CBD กรุงเทพฯ (Central Business District) ก่อนนะคะ สำหรับ Central Business District คือย่านศูนย์กลางธุรกิจ เป็นสถานที่ที่เกิดกิจกรรมทางสังคมและเศรษฐกิจมากที่สุด อย่าง อาคารสำนักงาน ศูนย์รวมห้างสรรพสินค้าชั้นนำ โรงแรม บวกกับมีการคมนาคมขนส่งที่สะดวกสบายด้วย ในปัจจุบันย่านที่เป็น CBD ก็จะมี เพลินจิต สีลม สาทร ราชประสงค์ ราชดำริ สยาม สุขุมวิท และอโศก

          New CBD (New Central Business District) คำนี้หมายถึง ย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ที่ได้ขยายเมืองตามการพัฒนาของระบบคมนาคมขนส่ง ให้มีการเดินทางที่สะดวกสบายมากขึ้น และยังเป็นทำเลที่คาดว่าจะเจริญตาม CBD เดิมอีกด้วย ทำให้นักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่ สนใจย่านเหล่านี้เป็นพิเศษ เพราะเป็นย่านที่ยังมีราคาไม่สูงมากเท่ากับพื้นที่ที่เป็น Downtown บวกกับการคาดการณ์และวิเคราะห์ด้านทำเล สิ่งแวดล้อม และสิ่งอำนวยความสะดวกในละแวกนั้น ที่มีโอกาสเกิดขึ้นพร้อมความเจริญในอนาคต

 

9. Prime Areas

          เรื่องทำเลที่ตั้ง ถือเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาฯ ซึ่ง Prime Areas ก็คือทำเลศักยภาพ มีมูลค่าต่อตารางเมตรสูง มักเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง หรืออยู่ในโซน CBD อย่าง สีลม สาทร สุขุมวิท ชิดลม ทองหล่อ เอกมัย ซึ่งเป็นโซนที่มีการแข่งขันสูง ทำให้ราคาอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ใน Prime Locations นั้น สูงตามไปด้วยนั่นเองค่ะ

 

10. Backlog

 ศัพท์ลงทุนอสังหาฯ อีกคำที่ควรรู้จักก็คือ Backlog จะเป็นยอดรายได้จากการขายที่สำเร็จลุล่วงของโครงการ อธิบายแบบให้เข้าใจง่าย ๆ ก็หมายถึง เป็นยอดขายที่มาจากการรอโอนกรรมสิทธิ์ยูนิตของคอนโดที่มีการจองจากรอบ Presale ซึ่งโดยทั่วไปการขาย Presale จะมีการนับยอดรวมเป็นไตรมาสในแต่ละปี หรือทุก ๆ 3 เดือน เนื่องจากการขาย Presale คอนโดจะสามารถจัดรอบขายได้หลายรอบจนกว่าโครงการจะก็สร้างเสร็จพร้อมโอน โดยหลังจากการขายในแต่ละรอบไตรมาสจะมีการทบยอดขายขึ้นไปทำให้ยอด Backlog จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งเมื่อยอด Backlog ถึงเป้า มากพอตามที่ทาง Developer ตั้งไว้สำหรับโครงการนั้น ๆ จึงจะนำยอด Backlog ที่ได้ ไปทำการยื่นขอกู้ทุนก่อสร้างกับทางธนาคาร เพื่อก่อสร้างคอนโดต่อจนเสร็จพร้อมโอนห้องนั่นเอง

 

11. Credit Advice

 ศัพท์ลงทุนอสังหาฯ คำนี้ หมายถึงหนังสือแจ้งยอดเงินที่โอนจากต่างประเทศเข้าบัญชี โดยผู้ซื้อต่างชาติต้องโอนเงินเข้าบัญชีของโครงการเพื่อซื้อคอนโดนั่นเองค่ะ

 

12. Demand

 ศัพท์ลงทุนอสังหาฯ คำนี้เชื่อว่านักลงทุนหลาย ๆ คนคงเคยได้ยินบ่อย ๆ อย่างแน่นอนค่ะ หมายถึงความต้องการซื้อของผู้ที่กำลังมองหาการซื้อหรือเช่าที่พักอาศัย

 

13. MRR (Minimum Retail Rate)

 ศัพท์ลงทุนอสังหาฯ คำนี้หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย 

 

14. MLR (Minimum Loan Rate)

          คำนี้ก็เช่นกันค่ะ คนที่เข้าสู่วงการอสังหาฯ ก็น่าจะได้ยินบ่อย ๆ คำนี้หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา

 

15. Leasehold

 ศัพท์ลงทุนอสังหาฯ คำนี้หมายถึงการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมเช่าที่ดินของบุคคลอื่น มีกำหนดระยะเวลา 30 ปี ก่อสร้างห้องชุดขายผู้ซื้อห้องชุด เมื่อเราซื้อห้องชุดจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในการถือครอง แต่จะได้สิทธิ์การอาศัยระยะเวลา 30 ปี หลังจากครบกำหนดสัญญาเช่า มูลค่าทรัพย์สินมีค่าเท่ากับศูนย์เพราะต้องคืนสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดินค่ะ

 

16. Freehold

          ศัพท์อสังหาคำนี้หมายถึงการขายขาด คอนโด Freehold คือคอนโดที่เจ้าของโครงการสร้างบนที่ดินของตนจึงทำให้มีกรรมสิทธิ์ 100% สามารถขายหรือโอนให้ผู้อื่นได้ หรือหมายความว่าถ้าเราซื้อคอนโด Freehold กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของเราได้ 100% ค่ะ ซึ่งแตกต่างจาก Leasehold

 

ศัพท์ลงทุนอสังหาฯ ที่เกี่ยวกับการออกแบบและพื้นที่

         นอกจากคำศัพท์ที่เกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯ แล้ว ศัพท์ที่นักลงทุนมือใหม่ควรต้องรู้ด้วยนั้นก็คือศัพท์ที่เกี่ยวกับการออกแบบและพื้นที่นั่นเองค่ะ เพราะยังไง ๆ ก็ต้องมีความเกี่ยวข้องกับการลงทุนอย่างแน่นอน ไปดูกันว่ามีศัพท์คำว่าอะไรบ้าง

 

Fully Fitted

คอนโด Fully-Furnished

17. Bare Shell

          ศัพท์คำนี้เวลาที่เราอาจจะไปดูห้องคอนโดสักแห่งสำหรับลงทุน หลาย ๆโครงการก็จะมีคนมาแนะนำห้องแบบต่าง ๆ ซึ่งหนึ่งในนั้นก็คือ ห้องแบบ Bare Shell หมายถึง ห้องขายเปล่าจากโครงการ ไม่มีการตกแต่งภายใน ยกเว้นงานระบบบางประเภทเท่านั้น เพื่อให้ลูกค้าไปตกแต่งใหม่ด้วยตนเองนั่นเองค่ะ

18. Fully Fitted 

          คือ รูปแบบการขายห้องชุดที่ทางโครงการเตรียมชุดเฟอร์นิเจอร์มาให้บางส่วนแล้ว เช่น ชุดครัวที่มีเคาน์เตอร์พร้อมอ่างล้างจาน สุขภัณฑ์ในห้องน้ำ หรือตู้บิลท์อินในบางจุดของห้อง รูปแบบห้องคอนโด Fully Fitted จะเหมาะกับการซื้อเพื่อการอยู่เอง เนื่องจากเราจะได้ตกแต่งห้องเอง

 

19. Fully Furnished

          คือ ห้องชุดที่ทางโครงการเตรียมเฟอร์นิเจอร์พร้อมเข้าอยู่มาให้เรียบร้อยแล้ว ไม่ว่าจะเป็นชุดครัว สุขภัณฑ์ห้องน้ำ โต๊ะรับประทานอาหาร โซฟา ชั้นวางทีวี เตียง ตู้เสื้อผ้า ฯลฯ เรียกว่าแทบจะมีมาครบทุกอย่างสำหรับการอยู่อาศัย

20. Common Area

          หมายถึง พื้นที่นั่งเล่นหรือพื้นที่รักแขกภายในห้องพักของเรา หรือจะเป็นพื้นที่ที่เราสามารถทำเป็นฟังก์ชั่นใดก็ตามความต้องการของผู้อยู่อาศัยเลย

 

21. EIA (Environmental Impact Assessment Report)

          ศัพท์คำนี้หมายถึง รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นการศึกษาเพื่อคาดการณ์ผลกระทบทั้งในทางบวกและทางลบจากการพัฒนาโครงการ เพื่อกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อม และใช้ในการประกอบการตัดสินใจพัฒนาโครงการ ถ้า EIA ประเมินแล้วไม่ผ่านโครงการนั้นจะไม่สามารถก่อสร้างขึ้นได้ค่ะ

 

. . . . . . . . . .

          สำหรับศัพท์ลงทุนอสังหาฯ หากเราเข้าใจความหมายในเบื้องต้นดีแล้ว นอกจากจะช่วยให้เราสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างรอบคอบแล้ว ยังทำให้เราสามารถต่อยอดการลงทุนให้ไปได้ไกลเร็วได้อีกด้วยค่ะ และเพื่อน ๆ สามารถอ่านบทความ Talk สำหรับการลงทุนคอนโดได้เช่นกัน และติดตามข้อมูลข่าวสารที่ช่องทาง Facebook : CondoNewb ได้อีกด้วย