logo

          ไม่ว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน สิ่งที่เพื่อน ๆ จะต้องรู้นั้นคือ ผังสีกรุงเทพ ซึ่งสิ่งนี้เป็นตัวกำหนดว่าบริเวณพื้นที่เหล่านั้น จะสามารถสร้างอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดหรือแบบใดได้บ้าง เพื่อที่ว่าพื้นที่จะเกิดประโยชน์สูงสุด หรือเหมาะสมต่อพื้นที่ภายในจังหวัดกรุงเทพ ซึ่งในบทความนี้นิวบ์จะพาไปทำความเข้าใจกันก่อนว่าผังสีกรุงเทพคืออะไร แต่ละสีหมายถึงอย่างไรบ้าง และเมื่อเทียบตั้งแต่อดีต – ปัจจุบันแล้ว มีการเปลี่ยนแปลงไปมากน้อยแค่ไหน โดยข้อมูลนี้ถือว่าเป็นปีที่อัปเดตล่าสุดของปี พ.ศ. 2565 ซึ่งเพื่อน ๆ สามารถเอาข้อมูลบทความ Talk เหล่านี้ไปใช้พิจารณาในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกันได้เลย

 

. . . . . . . . . .

ผังสีกรุงเทพ คืออะไรและทำไมถึงต้องมีขึ้นมา

 ผังสีกรุงเทพ หากอธิบายให้เข้าใจแบบง่าย ๆ คือการนำพื้นที่ในกรุงเทพ ฯ มาแบ่งโซนทำสีต่าง ๆ เพื่อชี้ให้เห็นว่าพื้นที่ไหนเหมาะทำประโยชน์ในด้านใดบ้าง นอกจากนี้ยังรวมไปถึงความปลอดภัย การคมนาคมที่อาจส่งผลต่อการสร้างอสังหาริมทรัพย์ ณ บริเวณนั้น รวมถึงข้อห้ามในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ ณ พื้นที่บริเวณนั้นก็มีเช่นเดียวกัน ซึ่งในส่วนนี้จะนำไปสู่ข้อกฎหมายผังเมืองที่ได้มีการกำหนดเอาไว้เป็นที่เรียบร้อย หากเลือกที่จะซื้อและทำการฝ่าฝืนไม่เป็นตามที่กำหนด อาจถูกให้รื้อถอนและเสียโอกาสในหลาย ๆ อย่างได้ ดังนั้นการเลือกซื้อพื้นที่ไม่ว่าจะทำการใดก็ตามแต่ควรสอดคล้องกับผังเมืองกรุงเทพฉบับ ล่าสุด ที่นิวบ์จะอัปเดตให้เพื่อน ๆ ได้อ่านในหัวข้อต่อ ๆ ไป

ผังสีกรุงเทพ

           แต่ทีนี้เพื่อน ๆ มาทำความเข้าใจเกี่ยวกับผังสีกรุงเทพ เพิ่มเติมกันอีกสักนิด อย่างที่ได้กล่าวไปแล้วว่าแต่ละพื้นที่ที่สามารถกำหนดสีขึ้นมาได้นั้น เกิดจากการที่กฎหมายผังเมืองได้กำหนดไว้ โดยมีกรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นผู้ออกแบบผังเมือง ซึ่งได้ระบุถึงพื้นที่แบบใดสามารถใช้สอยแบบไหน พื้นที่แบบใดไม่สามารถใช้สอยแบบไหนได้บ้าง รวมทั้งแต่ละพื้นที่สามารถมีความสูงของอาคารได้เท่าใด แต่ที่มาของการกำหนดจุดมุ่งหมายสำคัญ คือ การจัดระเบียบสังคมให้เป็นไปอย่างเป็นระเบียบ ลดปัญหาที่อาจกระทบเป็นวงกว้าง ยกตัวอย่างเช่น

           โรงงานกิ่งแก้ว บริเวณอำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ ที่เกิดเหตุการณ์ไฟไหม้เมื่อปี 2564 ที่ผ่านมา ถือว่าเป็นเหตุการณ์ไฟไหม้ที่รุนแรงเพราะส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง เนื่องด้วยภายในโรงงานมีวัตถุไวไฟและสารเคมี ที่ใช้เวลาในการดับได้ก็ใช้เวลานานถึง 2 วัน จึงทำให้ต้องอพยพผู้อยู่อาศัยในรัศมี 5 กิโลเมตรออกมา สภาพอากาศบริเวณนั้นย้ำแย่และกว่าจะฟื้นฟูกลับมาให้เป็นเหมือนเดิมจะต้องใช้เวลานานมาก ๆ ซึ่งในส่วนนี้เพื่อน ๆ สามารถตามอ่านเหตุการณ์ต่อได้ที่นี่ รวมชื่อโครงการที่อยู่อาศัย และโรงงานกิ่ง 

           และเมื่อได้มาเปิดผังเมืองของจังหวัดสมุทรปราการกลับพบว่าบริเวณนั้นเป็นพื้นที่สีแดง ซึ่งสีแดงในที่นี้ถูกจัดให้เป็นพื้นที่พาณิชย์ การทำการค้ารูปแบบต่าง ๆ รวมไปถึงการเป็นสถานที่ท่องเที่ยว ซึ่งถือว่าเป็นการก่อสร้างโรงงานที่ผิดผังสีที่ได้กำหนดเป็นอย่างมาก และเมื่อเกิดเหตุการณ์ร้าย ๆ ก็ทำให้ส่งผลเป็นวงกว้างตามที่เพื่อน ๆ ได้เห็นกันนี่เอง ดังนั้นการกำหนดผังสีในแต่ละจุดจึงสำคัญเป็นอย่างมาก โดยการกำหนดสีเหล่านี้ก็ได้คำนึงถึงประโยชน์และโทษในแง่มุมต่าง ๆ เป็นที่เรียบร้อยหมดแล้ว

 

. . . . . . . . . .

แต่ละสีคืออะไรในผังเมืองกรุงเทพฉบับ ล่าสุด หมายถึงอะไร

             ทีนี้ก็มาถึงเนื้อหาส่วนสำคัญที่นิวบ์อยากจะพาเพื่อน ๆ ไปศึกษาให้รู้จริงและทำความเข้าใจกันแบบชัด ๆ ว่า สีผังเมืองกรุงเทพ ที่ได้มีการกำหนดไว้แต่ละสีจะหมายถึงอะไรบ้าง เพราะสิ่งนี้มีส่วนสำคัญในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะรูปแบบใดก็ตาม ถ้าให้ยกตัวอย่าง สมมติว่าเพื่อน ๆ อยากเปิดร้านอาหาร การเลือกพื้นที่ที่ส่วนใหญ่ถูกกำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัย ถือว่าเป็นทางเลือกที่ดีเพราะมีคนอาศัยอยู่เยอะจะทำให้ขายอาหารได้ง่าย ต่อไปไปดูพร้อมกันเลยดีกว่าค่ะ ว่าแต่ละสีคืออะไรในผังสีกรุงเทพ

ผังสีกรุงเทพ

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย มีทั้งหมด 3 สี

  • สีเหลือง : จัดว่าเป็นที่ดินที่มีคนอยู่อาศัยที่น้อย โดยส่วนใหญ่แล้วจะอยู่แถบชานเมืองของกรุงเทพฯ ที่เพื่อน ๆ มักจะเห็นเป็นโครงการหมู่บ้านต่าง ๆ เป็นส่วนใหญ่ที่มักจะสร้างบ้านเดี่ยวหรือไม่ก็ทาวน์โฮม จะสร้างที่อยู่แบบอื่น ๆ ไม่ได้
  • สีส้ม : จัดว่าเป็นที่ดินที่มีคนอยู่อาศัยที่ปานกลาง สำหรับพื้นที่ส่วนใหญ่มักจะอยู่ในเมืองชั้นใน และพื้นที่นี้จะสามารถสร้างที่อยู่ได้ทุกรูปแบบซึ่งจะเป็นการทำโครงการหมู่บ้านต่าง ๆ รวมไปถึงการทำอาคารชุดเพื่อการอยู่อาศัยก็ได้เช่นเดียวกัน
  • สีน้ำตาล : จัดว่าเป็นที่ดินที่มีคนอยู่อาศัยที่หนาแน่นมาก สำหรับพื้นที่นี้มักจะอยู่ในเมืองชั้นในที่ติดกับพื้นที่แหล่งทำธุรกิจจึงทำให้ประชากรที่อยู่ในทีนี้หนาแน่น ที่จะสามารถสร้างที่อยู่อาศัยแบบแนวตั้งอย่างคอนโดได้ แต่ทั้งนี้บางจุดอาจมีกำหนดความสูงเอาไว้เช่นกัน

ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

  • สีแดง : จัดว่าเป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ถ้าหากเป็นบริเวณชานเมืองจะสามารถสร้างธุรกิจศูนย์การค้าเพื่อเน้นความเป็นอยู่ของผู้คนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่สีเหลืองได้ และถ้าหากเป็นบริเวณเมืองชั้นในก็จะสามารถทำการค้าได้แทบทุกรูปแบบ ธุรกิจได้หลากหลายประเภท รวมไปถึงแหล่งท่องเที่ยวต่าง ๆ

ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม มีทั้งหมด 2 สี

  • สีม่วง : จัดว่าเป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรม ในการทำโรงงานรูปแบบต่าง ๆ ทั้งนี้ก็มีการแบ่งย่อยแบบคร่าว ๆ คือ การทำโรงงานอุตสาหกรรมที่ส่งผลต่อมลภาวะน้อย หรือเป็นอุตสาหกรรมด้านการผลิตจะต้องอยู่ในพื้นที่นี้อย่างเดียวเท่านั้น
  • สีม่วงเม็ดมะปราง : จัดว่าเป็นที่ดินประเภทคลังสินค้า หรือก็คือโกดังเก็บสินค้าประเภทต่าง ๆ ที่จะต้องมีการกระจายตัวไปยังภูมิภาคต่าง ๆ

           สำหรับพื้นที่บริเวณผังสี กทมสีม่วงยังคงสามารถสร้างที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ได้ แต่จะไม่สามารถสร้างโครงการแนวสูง หรืออาคารชุดขนาดใหญ่ได้ คือหากจะสร้างจะต้องมีความสูงที่น้อย เช่น หอพัก อพาร์ตเมนท์ เป็นต้น ซึ่งในจุดนี้โรงงานที่เกิดขึ้นใหม่จะต้องคำนึงถึงระยะห่างของที่อยู่อาศัยด้วยว่าเป็นไปอย่างเหมาะสมหรือไม่ เพื่อให้เกิดความปลอดภัยแก่ผู้อาศัย

ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มีทั้งหมด 2 สี

  • สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว : สำหรับผังสีกรุงเทพ บริเวณนี้จะเน้นการอนุรักษ์ในทรัพยากรธรรมชาติ ความเป็นชนบทและเกษตรกรรมเพื่อรักษาให้คงเดิมที่สุด
  • สีเขียว : สำหรับผังสีกรุงเทพ บริเวณนี้จะเน้นเกี่ยวกับการทำเกษตรเพื่อปลูกพืชผักต่าง ๆ รวมถึงการเพาะเลี้ยงสัตว์ต่าง ๆ อาจมองว่าเป็นแหล่งที่ตั้งของการทำเกษตรกรรมที่เน้นการทำเพื่อเน้นการสร้างรายได้และเศรษฐกิจเกษตรได้

ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย

  • สีน้ำตาลอ่อน : ในส่วนของพื้นที่ผังสีกรุงเทพ นี้จะถือว่ามีไม่ค่อยเยอะ เพราะจะเน้นอยู่บริเวณพื้นที่รัตนโกสินทร์ ที่บริเวณนี้จะถูกอนุรักษ์ไว้ให้คงความเป็นไทย อันเนื่องเกี่ยวกับสถาปัตยกรรม ศิลปวัฒนธรรม ประวัติศาสตร์ เน้นพรีเซนต์ความดั้งเดิมแบบไทย ๆ ที่เน้นขับให้เป็นแหล่งท่องเที่ยว

ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

  • สีน้ำเงิน : สำหรับผังสีกรุงเทพ สีนี้จะเน้นเกี่ยวกับภาครัฐทุกส่วน โดยจะกระจายอยู่ทั่วกรุงเทพที่อาจเห็นเป็นช่วง ๆ ย่อม ๆ ไม่ว่าจะเป็นกระทรง ทบวง กรมต่าง ๆ ที่ดินว่างเปล่า สาธารณูปโภค สถานที่ที่จัดว่าเป็นพื้นที่สาธารณะ เพื่อให้เกิดประโยชน์เป็นการส่วนรวม จะถูกจัดอยู่ในพื้นที่บริเวณนี้

           ถ้าอ่านมาถึงตรงนี้เพื่อน ๆ จะเห็นได้ว่าการแบ่งผังสี กทม คือว่าเป็นอะไรที่สำคัญมาก ๆ ซึ่งในจุดนี้หากมีการจัดวางที่ดี ก็จะเป็นการเสริมสร้างสังคมที่ดีได้ แต่เพื่อน ๆ หลายคนอาจจะงงว่าบางพื้นที่ที่ถูกกำหนดไว้ว่าห้ามสร้างอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ แต่ทำไมถึงยังมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อยู่ ต้องบอกก่อนว่าผังเมืองกรุงเทพ เพิ่งมีครั้งแรกตอนปี 2535 จึงไม่แปลกหากไปบังเอิญพบเจออสังหาริมทรัพย์ไม่ควรอยู่ ณ พื้นที่แห่งนั้นบ้าง ซึ่งแน่นอนว่าก็เริ่มมีการปรับหลาย ๆ เพื่อปรับภูมิทัศน์ให้ดียิ่งขึ้น

 

. . . . . . . . . .

การเปลี่ยนแปลงของผังสีกรุงเทพ อดีต - ปัจจุบัน เป็นอย่างไรบ้าง

             คราวนี้ก็มาถึงเนื้อหาส่วนสำคัญว่าตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันได้มีการเปลี่ยนผังสี กทม ในลักษณะไหนมาแล้วบ้าง ซึ่งนิวบ์ต้องขอบอกก่อนว่าการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้มีการคำนวณเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดของคนกรุงเทพหรือคนต่างจังหวัดที่ต้องการย้ายมาที่แห่งนี้เป็นอย่างมาก สมมติว่าผู้คนเริ่มเข้ามาทำงานที่กรุงเทพกันมากขึ้น ดังนั้นการขยายพื้นที่อยู่อาศัยจากที่เคยอยู่ใกล้กับชานเมือง ก็ขยายออกไปอีกเพื่อให้ที่อยู่อาศัยเพียงพอ นี่จึงเป็นเหตุให้ต้องมีการอัปเดตผังเมืองกรุงเทพ ใหม่ โดยของเดิมจะอยู่ที่ปี พ.ศ. 2556 ในขณะของใหม่คือของปี พ.ศ.2563 และมีกำหนดใช้ในปี พ.ศ.2564 โดยการเปลี่ยนแปลงตั้งแต่ อดีต - ปัจจุบันมีดังนี้

การเปลี่ยนแปลงขนาดผังสีกรุงเทพ

ผังสีกรุงเทพ

สรุปเนื้อหาจากตารางการเปลี่ยนแปลงผังสีกรุงเทพ

  • ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) ลดลงจากของปี 2556 เหลือ 246,116.80 ไร่
  • ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) เพิ่มขึ้นจากของปี 2556 เป็น 60,983.10ไร่ แสดงให้เห็นว่ากลุ่มคนเริ่มขยับขยายมายังพื้นที่นี้มากขึ้น จึงได้มีการขยายพื้นที่ในส่วนนี้เพิ่มขึ้น
  • ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล ) ลดลงจากของปี 2556 เหลือ 246,116.80 ไร่ อาจเกี่ยวเนื่อง 2 ส่วน คือ ประชากรได้ย้ายไปอาศัยบริเวณที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) หรืออีกนัยหนึ่งเป็นการเพิ่มพื้นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมให้มากยิ่งขึ้น
  • ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) เพิ่มขึ้นจากของปี 2556 เป็น 49,074.20 ไร่
  • ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (สีขาวทแยงเขียว) ลดลงจากของปี 2556 เหลือ 53,779.61 ไร่ ซึ่งถือว่าเป็นการลดพื้นที่ส่วนนี้เยอะมาก ส่วนหนึ่งกระจายไปยังพื้นที่สีอื่น ๆ และอีกส่วนหนึ่งก็เพิ่มที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) เข้ามา
  • ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) เพิ่มขึ้นจากของปี 2556 เป็น 293,702.67 ไร่

การเปลี่ยนแปลงในแง่ของทำเลเมื่อมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านส่งผลต่อการเปลี่ยนผังสีกรุงเทพ

           เมื่อเทียบระยะเวลาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2556 จนมาถึงปี พ.ศ. 2565 จะเห็นได้ว่ามีโครงการรถไฟฟ้าปรากฏขึ้นหลายโครงการ จึงส่งผลให้ในหลายทำเลต่างก็มีทิศทางที่เติบโตหรือมีการขยายตัวที่ดีขึ้นด้วยดังทำเลต่อไปนี้

  • พหลโยธิน - การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเขียว สีชมพู และสีแดง
  • ประชาชื่น - การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเขียว สีชมพู และสีแดง
  • แจ้งวัฒนะ - การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเขียว สีชมพู และสีแดง
  • หลักสี่ - การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเขียว สีชมพู และสีแดง
  • ลาดพร้าว – การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีส้ม และสีชมพู
  • นวมินทร์ – การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีส้ม และสีชมพู
  • รามคำแหง – การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีส้ม และสีชมพู
  • บางกะปิ – การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีส้ม และสีชมพู
  • รามอินทรา – การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีส้ม และสีชมพู
  • มีนบุรี - การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีส้ม และสีชมพู

การเปลี่ยนแปลงในแง่ของทำเลเมื่อประชากรขยายตัวส่งผลต่อการเปลี่ยนผังสีกรุงเทพ

           อีกสิ่งหนึ่งที่สามารถสังเกตได้ก็คือประชากรที่อาศัยอยู่ที่กรุงเทพ รวมถึงคนต่างจังหวัดที่ได้เข้ามาอยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น จึงทำให้เกิดการขยายพื้นที่ในการอยู่อาศัยไปในหลายทำเลดังต่อไปนี้

  • ลาดกระบัง ทำเลนี้ได้มีการปรับพื้นที่เพื่อรองรับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก และสนามบินสุวรรณภูมิเฟส 3
  • วัชรพล ทำเลนี้จัดว่าเป็นทำเลทองที่มีการขยายตัวของแหล่งที่อยู่อาศัยที่จะเห็นได้จากโครงการต่าง ๆ มากมายปรากฏขึ้น เป็นการขยายตัวของกรุงเทพทางด้านบน
  • หนองจอก และตลิ่งชัน เป็นทำเลที่มีการขยายตัวของประชากรที่เพิ่มขึ้น โดยอาจมาจากจังหวัดข้างเคียง ที่ต้องการเข้ามาอาศัยอยู่ทางด้านตะวันออก – ตกของกรุงเทพ
  • พระราม 4, คลองเตย, พระราม 3, เจริญนคร, คลองสานและพระนคร ถูกจัดให้เป็นพื้นที่ที่จะต้องพัฒนาให้เป็นพื้นที่สำคัญในการขับเคลื่อนทางธุรกิจ เป็นแหล่งเศรษฐกิจชั้นดี

. . . . . . . . . .

          สรุปแล้วการรู้ข้อมูลเกี่ยวกับผังสีกรุงเทพ ถือว่าเป็นสิ่งที่มีประโยชน์มาก ๆ เพราะมีผลในเรื่องของความเป็นอยู่ การเลือกที่อยู่อาศัย ราคาที่ดิน ณ บริเวณนั้น ๆ รวมไปถึงการทำธุรกิจต่าง ๆ ล้วนเป็นสิ่งที่สามารถแสดงให้เห็นผ่านทางแผนผังนี้ได้ ซึ่งทิศทางการปรับเปลี่ยนเพื่อน ๆ จะเห็นว่ามีการปรับเปลี่ยนที่มีอยู่พอสมควร ดังนั้นในอนาคตพื้นที่เหล่านี้ก็มีทิศทางที่เปลี่ยนแปลงไปเช่นเดียวกัน สุดท้ายนิวบ์ก็หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับเพื่อน ๆ นอกจากผังสีกรุงเทพแล้ว ครั้งหน้านิวบ์ก็ไม่ลืมที่จะนำความรู้บทความที่น่าสนใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะมาเล่าให้เพื่อน ๆ ได้อ่านแบบเข้าใจง่าย ๆ สามารถติดตามได้ใน CondoNewb เป็นประจำทุกวันนะคะ