เรื่องการซื้อการอยู่อาศัยในคอนโด มันมีหลากหลายเรื่องราวที่เราต้องเรียนรู้จริง ๆ และเพื่อความสะดวกสบาย บทความนี้ขอรวบรวมเป็น 10 สิทธิพื้นฐาน กรรมสิทธิ์คอนโด ที่ชาวคอนโด ต้องรู้! ย้ำเลยนะว่าต้องรู้ แต่ถ้าไม่รู้ก็ ไปอ่านบทความและดูคลิปนี้กันได้เลยจ้า
. . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
1. ผู้ซื้อและผู้ขาย มีกรรมสิทธิ์คอนโด เป็นเจ้าของคอนโดร่วมกัน หรือเรียกว่า Co-owners
ในกรณีที่พบว่าการบริหารงานคอนโดเกิดข้อผิดพลาด มีความบกพร่องหรือเกิดความ เสียหาย เจ้าของร่วม (ผู้ซื้อและผู้ขาย) สามารถแต่งตั้งหรือถอดถอน คณะกรรมการ กรรมการ หรือผู้จัดการนิติบุคคลได้ทันที
หมายความว่าทั้งข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดให้อำนาจแก่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เมื่อพบว่าบริหารงานเกิดข้อผิดพลาดบกพร่องเป็นความเสียหายแก่เจ้าของร่วมและโครงการ
2. กรรมสิทธิ์คอนโดเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคล จำเป็นต้องมีผู้ซื้อและผู้ขาย เข้าร่วมการประชุม
ในการจัดตั้งนิติบุคคล ผู้ซื้อและผู้ขายมีหน้าที่ตรวจสอบกำกับดูแล มอบนโยบายการ บริหารงาน และจัดตั้งนิติบุคคล โดยตามรายละเอียด พ.ร.บ. อาคารชุด กำหนดให้มีสมาชิกไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน
ทุกนิติฯ ปฏิบัติ ทั่วประเทศจำเป็นต้องมีนะครับ ไม่มีไม่ได้ กรรมการจะเป็นทั้งเป็นตัวแทนฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขาย มีอำนาจหน้าที่ควบคุม ตรวจสอบกำกับดูแลมอบนโยบายการบริหารงานแก่ผู้จัดการเพื่อนำไปปฏิบัติให้สอดคล้องกับมติที่ประชุมที่เราได้ประชุมกันมาในการประชุมใหญ่นั่นเอง
3. กรรมสิทธิ์คอนโดของผู้ซื้อ ที่มีสิทธิในการตกแต่งห้องชุดได้
ข้อนี้หลายคนทราบ การตกแต่งห้องชุดในคอนโดผู้ซื้อมีสิทธิที่สามารถทำได้ แต่ต้องแจ้งนิติบุคคลทุกครั้ง อันนี้เรื่องปกติ ที่หลายคนยังสับสนๆ อยู่คือข้อต่อไปครับ
4. กรรมสิทธิ์คอนโดของผู้ซื้อไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกของคอนโด
หากผู้ซื้อทำการเปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกคอนโด เช่น การขีดข่วนกำแพงทางเดิน ผนังคอนโดในพื้นที่ส่วนกลาง จะถือว่ากระทำความผิดตามข้อบังคับ ซึ่งมีโทษปรับเป็นเงินไม่น้อยกว่า 100,000 บาท อันนี้รวมถึง อีกฝั่งของประตูคอนโดและอีกฝั่งของระเบียงห้องของเราด้วย
5. กรณีมีการเปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลาง กรรมสิทธิ์คอนโดที่ชาวคอนโดต้องรู้ คือ
เจ้าของร่วม (ผู้ซื้อและผู้ขาย) สามารถลงคะแนนเสียงในที่ประชุมคณะกรรมการเกี่ยวกับกรณีดังกล่าวได้ตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด นิติฯ ต้องแถลงให้ชัดว่าเหตุใดจึงมีการเปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลาง ถ้าเสียงในมติที่ประชุมไม่เห็นพ้องถึงกึ่งหนึ่ง ก็จะถูกปัดตกไป
6. กรรมสิทธิ์คอนโดและสิทธิของผู้ซื้อในการขอดูบัญชีรายรับรายจ่าย
งบบัญชีรายรับรายจ่ายซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลคอนโด ผู้ซื้อมีสิทธิจะขอเรียกดูได้ โดยผู้จัดการนิติบุคคลคอนโดต้องมีหน้าที่ดำเนินการตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หากฝ่าฝืน หรือกระทำความผิดจะถูกระวางโทษปรับไม่น้อยกว่า 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 500 บาท จนปฏิบัติถูกต้อง
7. กรรมสิทธิ์คอนโด ผู้ซื้อมีสิทธิสมัครเป็นกรรมการนิติบุคคลได้
ส่วนนี้ก็เป็นส่วนที่สนุกมากตอนประชุมลูกบ้านด้วยนะ ตอนเบนไปประชุมของ KAWA HAUS ก็มีลูกบ้านหลายคน หลากหลายสาขาอาชีพ เสนอเป็นกรรมการนิติบุคคลกันเยอะเลย โดยก็นั่นแหละครับ หากผู้ซื้อมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตามที่ข้อบังคับและกฎหมายอาคารชุดกำหนด สามารถสมัครเป็นกรรมการนิติบุคคลได้
8. สิทธิของผู้ซื้อในการแสดงความคิดเห็น
ผู้ซื้อสามารถแสดงความคิดเห็น แนะนำแนวทางปฎิบัติงานในที่ประชุมคณะกรรมการนิติบุคคล หรือที่ประชุมเจ้าของร่วมได้ทุกเมื่อ
9. สิทธิของผู้ซื้อในการกำหนดกฎระเบียบในคอนโด
สำหรับ กรรมสิทธิ์คอนโด ข้อนี้คือ ที่เราเห็นว่ากฏและข้อบังคับของแต่ละคอนโดแตกต่างกัน มันเกิดจากตรงนี้ครับ “ผู้ซื้อสามารถกำหนดกฎระเบียบและข้อควรปฏิบัติเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดที่เหมาะสม และต้องเป็นประโยชน์ต่อผู้อยู่อาศัย เช่น การดูแล รักษาพื้นที่ส่วนกลาง หรือทรัพย์ส่วนบุคคล เพื่อไม่ให้เกิดการเสื่อมโทรม โดยต้องผ่านการเห็นชอบจากการประชุมคณะกรรมการ”
10. สิทธิของผู้ซื้อในการยกเลิกนิติบุคคล เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลใหม่
ผู้ซื้อสามารถร่วมลงมติในที่ประชุมใหญ่เพื่อยกเลิกนิติบุคคล หากมีการกระทำผิดกฎตามที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดด้วยวิธีคะแนนเสียงกำหนดไว้ และแน่นอนว่าหมายรวมถึง การเปลี่ยนนิติบุคคลเื่อหมดสัญญาด้วย
. . . . . . . . .
และนี่คือทั้งหมดของ 10 สิทธิพื้นฐาน กรรมสิทธิ์คอนโด ที่คนจะอยู่คอนโดต้องรู้นะครับ หวังว่า กรรมสิทธิ์คอนโด ทั้ง 10 ข้อนี้ จะเป็นประโยชน์กับใครก็ตามที่คิดจะอยู่คอนโด หรือคนที่อยู่คอนโดอยู่แล้ว ก็จะได้รับทราบว่าขอบเขตของเจ้าของร่วมหรือลูกบ้านอย่างเรา ๆ คืออะไรบ้างนั่นเอง