logo

          มาอีกแล้ว คอนเทนต์เช็คลิส ตรวจสอบ สำรวจตนเอง วันนี้เป็นคิวของใครก็ตามที่กำลังจะซื้อที่ดิน อย่าลืม เช็คให้ชัวร์ 9 เรื่อง ที่ต้องรู้ ก่อนซื้อที่ดิน เบนเองก็ ซื้อที่ดินในต่างจังหวัดเก็บไว้สร้างบ้านเหมือนก็ ก็เห็นว่าเป็นประโยชน์เลยเอามาแชร์กัน ขอขอบคุณข้อมูลจาก Thai Realestate Business Scool ด้วยครับ

. . . . . . . . .

. . . . . . . . .

เรื่องที่ 1 ตำแหน่งและรูปร่างของที่ดิน

           อย่างแรกที่เราต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินคือ ตำแหน่งและรูปร่างของที่ดิน วิธีการตรวจสอบ ได้แก่ การดูขอบเขตที่ดินผ่านเว็บไซด์ของกรมที่ดิน ดูลักษณะที่ดินผ่าน Google maps หรือการลงพื้นที่ไปสำรวจที่ดินด้วยตัวเอง ไม่ว่าอย่างไรก็ตามคุณต้องรู้ตำแหน่งที่ถูกต้อง และ รูปร่างที่ดิน ซึ่งมีผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคาร เพราะรูปร่างที่ดินที่มีมุมมาก หรือ แคบจนเกินไป ก็จะพัฒนาอาคารได้ยาก

เรื่องที่ 2 ทางเข้า-ออก ของที่ดิน

          ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเมื่อเราซื้อที่ดินมาแล้วที่ของเรามีทางเข้าออกถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ! ซึ่งวิธีนี้อาจดูด้วยตาเปล่าอย่างเดียวไม่ได้ ต้องตรวจสอบเขตผ่านทางเว็บไซต์ของราชการ เพราะที่ดินบางทำเลอาจดูเหมือนมีทางเข้าออกที่รถและคนสามารถใช้ได้แต่ตามกฎหมายถนนนั้น 

         ง่าย ๆ คือ เป็นที่ดินของบุคคลอื่น ทำให้เราไม่มีสิทธิใช้ได้นั่นแหละ หากที่ดินของเราติดถนน เราต้องตรวจสอบด้วยว่าเป็นถนนสาธารณะ หรือ ถนนส่วนบุคคล เพราะมีผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคารเช่นกันนะครับ

เรื่องที่ 3 สีผังเมือง

        อันนี้ CondoNewb เคยอัปเดตสีผังเมืองไปละ เดี๋ยวเบนขึ้นรูปให้ดู สีผังเมืองมีผลอย่างไร สีผังเมืองในแต่ละพื้นที่จะแต่งต่างกัน เพื่อควบคุมการขยายตัวของเมือง แต่ละพื้นที่จึงมีศักยภาพในการพัฒนาอาคารต่างกันนั่นเอง การจะซื้อที่ดินใจกลางเมือง หรือจะซื้อที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามักจะมีศักยภาพตามสีผังเมืองที่สูงกว่าที่ดินเขตนอกเมือง หมายความว่าจะสามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่กว่าแม้มีที่ดินขนาดเท่ากัน และสามารถพัฒนาอาคารประเภทพาณิชยกรรมได้โดยมีเงื่อนไขน้อยกว่า ดังนั้นก่อนเราจะซื้อที่ดินนั้นจึงจำเป็นที่จะต้องตรวจสอบสีผังเมืองให้ดีด้วย ดังเช่น กรณีตัวอย่างที่แนบมานี้นะครับ

  • กรณีที่ 1

          ที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่สีแดง พ.3 ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม มี FAR 7 และ OSR 4.5% จะพัฒนาอาคารได้สูงสุด 22,400 ตร.ม. (ตามข้อกำหนด FAR) โดยต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคารเพียง 144 ตร.ม. จากพื้นที่ดิน 1,600 ตร.ม. และสามารถพัฒนาอาคารได้หลากหลายประเภท

  • กรณีที่ 2

          ที่ดินตั้งอยู่ห่างออกไปเพียง 10 เมตร แต่ไปตกอยู่ในพื้นที่สีเหลือง ย.3 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย FAR 2.5 และ OSR 12.5% จะสามารถพัฒนาอาคารได้สูงสุด 4,000 ตร.ม. (ตามข้อกำหนด FAR) โดยต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคาร 400 ตร.ม. เท่ากับว่าพัฒนาอาคารได้ขนาดเล็กลง อีกทั้งยังไม่สามารถมารถพัฒนาอาคารบางประเภท หรือ ต้องพัฒนาภายใต้เงื่อนไขต่าง ๆ เช่น สร้างอาคารพานิชยกรรมขนาดตั้งแต่ 1,000 ตร.ม. ขึ้นไปไม่ได้ เป็นต้น

          จากใน 2 กรณีนี้ จะเห็นได้เลยว่า ศักยภาพของการพัฒนาที่ดิน จะขึ้นอยู่กับสีของผังเมืองเลย ฉะนั้น เรื่องสีของผังเมืองสำคัญมาก มองข้ามไม่ได้เลยนะครับหากคิดว่าจะนำที่ดินไปพัฒนา หรือซื้อเพื่อปล่อยให้นักพัฒนามาเช่าหรือซื้ออีกที

เรื่องที่ 4 การเวนคืน

         ก่อนซื้อที่ดินควรตรวจสอบว่าจะมีการเวนคืนที่ส่งผลกระทบกับที่ดินของเราหรือไม่

เรื่องที่ 5 พื้นที่ห้ามก่อสร้าง

         อันนี้จะ คล้ายกับการตรวจสอบแนวเวนคืน ในแต่ละพื้นที่อาจมีประกาศกระทรวงมหาดไทย ที่จะกำหนดว่าห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท เช่น พื้นที่รอบสนามบิน ที่เราเห็นกันว่าจะไม่มีตึกสูง เพราะ จะมีข้อกำหนดว่าในระยะใกล้ๆ เช่น ระยะ 300 เมตรจากแนวเขตที่ดินของสนามบินไม่สามารถสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 12 เมตร ห้องแถวหรือตึกแถว เป็นต้น ในขณะที่ระยะที่ไกลออกไปก็จะปรับข้อกำหนดต่าง ๆ กันไป ก่อนการซื้อที่ดินจึงควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าจะสามารถพัฒนาอาคารได้ตามที่เราวางแผนไว้หรือไม่

. . . . . . . . .

          ขอคั่นช่วงสักนิด 5 ข้อเมื่อสักครู่ มันเป็นเหมือนกันการดูที่ดิน ก่อนที่จะซ์้อเนอะ ซึ่งหัวข้อของเรามันคือ 9 ข้อ 9 เรื่องที่เราต้องเช็ค ฉะนั้นส่วนต่อไปที่เหลืออีก 4 ข้อจะเป็นในขั้นตอนของการตรวจเอกสารต่าง ๆ ของตัวที่ดินครับ เดี๋ยวมาเริ่มกันเลย

เรื่องที่ 6 ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์

          ด้านหลังโฉนดที่ดินจะมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินใตอยู่ อันนี้เราต้องตรวจสอบให้ดีนะครับ

เรื่องที่ 7 การจดจำนอง (ถ้ามี)

         ด้านหลังโฉนดที่ดินจะแสดงข้อมูลนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น หากติดจำนองกับธนาคารอยู่ก็จะสามารถตรวจสอบได้

เรื่องที่ 8 การรอนสิทธิ

          ได้แก่ ภาระจำยอม สัญญาเช่า ที่ดินใต้แนวสายไฟฟ้าแรงสูง เป็นต้น ซึ่งจะส่งผลอย่างมากต่อมูลค่า ราคาทีดิน เพราะทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มที่นั่นเอง

เรื่องที่ 9 หากที่ดินของคุณอยู่ในพื้นที่เสี่ยง

          เช่น อาจครอบคลุมสีผังเมือง 2 สี หรืออยู่ใกล้กับแนวเวนคืนมาก ทำให้คุณไม่มั่นใจว่าที่ดินอยู่ในแนวเขตสีผังเมือง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้างใด ก็ควรส่งเอกสารตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อความมั่นใจ

. . . . . . . . . .

 และนี่คือทั้งหมดของบทความ เช็คให้ครบ! 9 เรื่องที่ต้องรู้ ก่อนซื้อทีดิน หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับคนที่กำลังจะซื้อที่ดินไม่มากก็น้อยครับ