logo

          การซื้อบ้าน หรือคอนโดมือสองของหลาย ๆ คน อาจจะมีวัตถุประสงค์ รวมถึงข้อจำกัดที่แตกต่างกันออกไป บางคนอาจจะมองว่าการซื้อบ้านมือหนึ่ง ใช้งบประมาณที่สูงเกินไป ในสภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ยังไม่พร้อมที่จะลงทุน หรือบางคนอาจจะมองว่าการซื้อบ้าน และคอนโดมือสอง หากสามารถเลือกได้บ้านที่ดี บนทำเลแวดล้อมที่มีคุณภาพ ก็ถือเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า ในราคาที่ประหยัดงบประมาณลงไปได้อย่างมากมาย แต่การซื้อบ้าน และคอนโดมือสองนั้น อาจมีรายละเอียดหลาย ๆ ด้านที่ต้องรู้และทำความเข้าใจ รวมทั้งข้อดี-ข้อเสีย ปัจจัยในการเลือก วันนี้เราจะมาดูข้อจำกัดในการซื้อบ้าน หรือคอนโดมือสอง ไปพร้อม ๆ กันเลย

. . . . . . . . . .

บ้าน และคอนโดมือสอง ดีอย่างไร

          อย่างที่บอกไปแล้วว่า หากเราเลือกบ้าน และคอนโดมือสองได้อย่างเหมาะสม ลงตัว ยิ่งได้บ้านดีมีคุณภาพมากเท่าไหร่ ก็แทบไม่ต่างจากการซื้อบ้านมือหนึ่งในราคาที่ถูกลงมาอย่างมากมายเลยทีเดียว ดังนั้น สิ่งสำคัญในการเลือกซื้อบ้าน และคอนโดมือสอง คือ การหาข้อมูลให้ชัดเจน รวมทั้งการตรวจดูบ้านอย่างละเอียดรอบคอบให้มากที่สุด ก่อนอื่นเรามาดูข้อดีของบ้าน และคอนโดมือสองกันก่อนดีกว่า หรือใครต้องการซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่า อยากรู้ให้ผลตอบแทนดีไหม อ่านบทความซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่า ให้ผลตอบแทนดีไหม 

ข้อดีคอนโดมือสอง

ย้ายเข้าได้เลย ไม่ต้องรอ

          หากเปรียบเทียบกับการซื้อบ้าน หรือโครงการคอนโดมือหนึ่ง ส่วนใหญ่จะเป็นการจองล่วงหน้า ตั้งแต่โครงการยังไม่เริ่มสร้าง หรือยังสร้างไม่แล้วเสร็จ ทำให้เราต้องแบกภาระค่าใช้จ่ายในส่วนอื่นเพิ่มขึ้น เช่น ต้องอยู่ที่เก่ารอไปก่อน แต่หากเป็นบ้าน และคอนโดมือสอง เมื่อตกลงทำสัญญาเสร็จสิ้น ก็เรียกได้ว่าเก็บกระเป๋าย้ายเข้าอยู่ได้ทันที

ประหยัดงบประมาณ ราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง

          ปัจจัยสำคัญสำหรับหลาย ๆ คนในการเลือกบ้าน และคอนโดมือสอง คือ งบประมาณ หรืออยากประหยัดค่าใช้จ่าย ดังนั้น บ้านมือสอง หรือคอนโดมือสอง จะมีราคาที่ถูกกว่ามาก

เลือกสภาพแวดล้อมได้อย่างเหมาะสม

          การเลือกซื้อบ้าน และคอนโดมือสอง เราสามารถสำรวจสภาพแวดล้อมความเป็นอยู่ได้จากความเป็นจริงว่า มีความสะดวกสบายจริงหรือไม่ ปลอดภัยหรือเปล่า สิ่งอำนวยความสะดวกรอบ ๆ พื้นที่มีอะไรบ้าง การเดินทางในชั่วโมงเร่งด่วนทำได้ยากลำบาก หรือตั้งอยู่ในที่ที่แออัดมากเกินไป

กำหนดทำเลที่อยู่อาศัย ใกล้เมืองได้มากกว่า

          การซื้อบ้านมือหนึ่งที่อยู่ทำเลใจกลางเมือง หรือในย่าน CBD ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะบ้าน และคอนโดมือสอง บริเวณที่มีรถไฟฟ้าผ่าน แต่หากเป็นบ้านหรือคอนโดมือสอง เราจะสามารถเลือกอยู่บนทำเลใจกลางเมืองได้ง่ายกว่า

คุณภาพและมาตรฐานในการก่อสร้างไม่แตกต่าง

          บ้านและคอนโดมือสอง ถึงแม้จะเป็นบ้านเก่าที่ผ่านการใช้อยู่อาศัยมาแล้วก็ตาม แต่หากเราเลือกได้บ้านที่มีคุณภาพ วัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ได้มาตรฐาน เจ้าของบ้านเดิมใส่ใจดูแลซ่อมแซมอย่างทั่วถึง ก็ไม่ต่างจากเราซื้อบ้านมือหนึ่งเช่นกัน

ไม่มีค่าใช้จ่ายตกแต่งเพิ่มเติม

          บ้าน และคอนโดมือสอง โดยส่วนใหญ่จะขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์ หรือผ่านการตกแต่ง Built-in ไว้แล้ว ไม่ต้องมาเสียเวลาตกแต่งใหม่ทั้งหลังเหมือนบ้านมือหนึ่ง ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ได้มาก

. . . . . . . . . .

การกู้ซื้อบ้าน และคอนโดมือสอง

          สถาบันการเงินต่าง ๆ จะให้กู้เงินซื้อบ้านหรือคอนโดสำหรับอยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท แต่หากมีจำนวนที่สูงกว่านี้จะอนุมัติวงเงินในการกู้ประมาณ 70-80% ซึ่งรวมถึงกรณีกู้ซื้อบ้าน และคอนโดมือสองด้วยเช่นกัน โดยจะรวมถึงวงเงินสูงสุดของสินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อตกแต่งบ้าน รวมทั้งสินเชื่ออื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง มีหลักเกณฑ์ดังนี้

บ้านมือสอง

  • บ้านหรือคอนโดหลังแรก จะได้วงเงินสูงสุด 100%
  • บ้านหรือคอนโดหลังที่สอง โดยหลังแรกผ่อนไปแล้ว 3 ปีขึ้นได้ จะได้วงเงินสูงสุด 90%
  • บ้านหรือคอนโดหลังที่สอง โดยหลังแรกผ่อนไปแล้วไม่ถึง 3 ปี จะได้วงเงินสูงสุด 80%

          จากหลักเกณฑ์ด้านบนจะเห็นได้ว่าการกู้ซื้อบ้าน และคอนโดมือสอง จะไม่สามารถได้รับอนุมัติเงินกู้เต็มจำนวน จึงจำเป็นต้องวางแผนการเงินล่วงหน้าให้ดี ก่อนตัดสินใจซื้อ และต้องเตรียมความพร้อมด้านเอกสาร ดังนี้

  • เอกสารสำคัญส่วนตัว เช่น สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน รวมถึงเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งต้องมีรายละเอียดสำคัญต่าง ๆ เช่น ราคาเต็ม จำนวนเงินที่ใช้มัดจำ จำนวนเงินเหลือที่ต้องชำระ ระยะเวลาว่าต้องชำระภายในเมื่อไหร่ นอกจากนั้นยังมีรายละเอียดค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจำนอง ค่าอากร ฯลฯ
  • เตรียมเงินสำหรับเป็นค่าใช้จ่าย เช่น หากเรากู้ได้วงเงิน 90% ต้องจัดเตรียมเงินไว้ 10% เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายส่วนต่าง นอกเหนือจากวงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติจากธนาคาร หรือสถาบันการเงิน เช่น ค่ามัดจำกรณีทำสัญญาจะซื้อจะขาย ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

          และคอนโดนิวบ์มีทริคซื้อคอนโดมือสอง มีวิธีซื้ออย่างไรให้ได้คอนโดราคาถูกเลือกอ่านได้เลย

. . . . . . . . . .

ขั้นตอนการซื้อบ้าน และคอนโดมือสองทำอย่างไร

คอนโดมือสอง

1. เมื่อตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดมือสอง

          เมื่อตัดสินใจซื้อ เช่าต้องมีเอกสารที่สามารถยืนยันกับธนาคารได้ว่า เรามีความต้องการซื้อจริง ๆ ด้วยการทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยรายละเอียดในสัญญาจะต้องระบุราคาซื้อขาย เงินมัดจำ จำนวนเงินคงเหลือที่ต้องชำระทั้งหมด และกำหนดว่าจะชำระส่วนที่เหลือทั้งหมดภายในวันที่เท่าไหร่

2. สำเนาโฉนดบ้านหรือคอนโดมือสอง

          โดยขอจากเจ้าของเพื่อเป็นเอกสารประกอบการยื่นคำขอกู้ ต้องไม่ลืมตรวจสอบก่อนด้วยว่าผู้ขายกับเจ้าของโฉนดเป็นคน ๆ เดียวกัน

3. การยื่นกู้นอกจากจัดเตรียมเอกสาร

          สัญญาจะซื้อจะขาย สำเนาโฉนดแล้ว ต้องเตรียมเอกสารสำคัญส่วนตัวของผู้ยื่นกู้ ทั้งสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน เอกสารเกี่ยวกับรายได้และที่มาของรายได้

4. รอประเมินราคา

          ในขั้นตอนนี้ธนาคารหรือสถาบันการเงิน จะทำหน้าที่ประเมินราคา เพื่อจะได้นำไปคำนวณว่าจะออกวงเงินกู้ได้เท่าไหร่ โดยตามหลักเกณฑ์ทั่วไป บ้าน และคอนโดมือสองแล้วจะอนุมัติประมาณ 70-90% ของราคาประเมิน ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินสำหรับชำระส่วนที่ขาดไว้ด้วย

5. สุดท้ายเมื่อทุกอย่างเรียบร้อยแล้ว

          ก็ถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ จากนั้นผู้ซื้อจะโอนกรรมสิทธิ์เป็นของธนาคารแล้วรับเงินตามจำนวนเพื่อจ่ายให้กับผู้ขาย หากกรณีที่บ้าน และคอนโดมือสองมีการจำนองอยู่ก่อน ก็ต้องไถ่ถอนการจำนอง ก่อนจะโอนตามขั้นตอนดังกล่าว

. . . . . . . . . .

ข้อควรคำนึง ในการซื้อบ้าน และคอนโดมือสองมีอะไรบ้าง

ข้อควรคำนึง ในการซื้อบ้าน และคอนโดมือสอง

ที่จอดรถ

          สำหรับคอนโดเก่า อาจจะมีปัญหาเรื่องที่จอดรถไม่มากเท่าคอนโดมือสอง คอนโดที่มีที่จอดรถมาก จะมีราคาสูงกว่าคอนโดปกติทั่วไป โดยเฉพาะคอนโดที่มีสัดส่วนที่จอดรถ 100% ต้องพิจารณาจากการใช้รถของเราประกอบด้วย เพราะบางคนอาจจะใช้บริการรถสาธารณะ หรือใช้รถน้อยมาก ก็อาจเลือกโครงการคอนโดแบบสัดส่วนที่จอดรถ 40% ก็พอ สำหรับบางโครงการอาจมีการเก็บค่าจอดรถด้วยเช่นกัน

ทางหนีไฟ หรือบันไดหนีไฟ

          การเลือกคอนโดมือสอง ห้องที่ติดกับบันไดหนีไฟ อาจจะเป็นทางเลือกที่ดี เพราะส่วนใหญ่ในหลาย ๆ โครงการ จะเป็นห้องที่กว้างกว่าห้องที่อยู่ตรงกลาง และมีผนังเพียงด้านเดียวที่ติดกับห้องอื่น ทำให้มีความเงียบสงบ และเป็นส่วนตัวมากกว่า แต่หากมีความเชื่อเรื่องฮวงจุ้ย ก็อาจมองว่าเป็นห้องที่ไม่ดีมาก เป็นห้องทางผ่านของพลังงานลบ และอาจจะขายต่อยากด้วยเหมือนกัน

การซ่อมแซม รอยรั่ว การปรับปรุง ทุบผนัง

          บ้าน และคอนโดมือสอง อาจจะมีข้อดีตรงที่หากได้บ้านที่สมบูรณ์แบบไม่ต้องตกแต่งเพิ่มเติม ก็พร้อมย้ายเข้าอยู่ได้ทันที แต่หากเป็นบ้านหรือคอนโดที่คิดจะซื้อมาแล้วตกแต่งเพิ่มเติม ก็ต้องตรวจดูจุดต่าง ๆ ของบ้านและห้องให้ละเอียด เช่น ระบบไฟฟ้า ท่อน้ำ ร่องรอยการแตกร้าว ตรวจสอบร่องรอยการทรุด ไม่มีปลวก ไม่มีรอยรั่ว แล้วลองนำมาคำนวณงบประมาณในการซ่อมแซมปรับปรุงคร่าว ๆ ดูว่า บวกลบคูณหารออกมาแล้วคุ้มหรือไม่ โดยเฉพาะคอนโดมือสองอาจจะมีข้อจำกัดในเรื่องการรื้อทุบโครงสร้าง ที่ต้องศึกษารายละเอียดให้ชัดเจน

นิติบุคคล

          นิติบุคคล จะมีหน้าที่บริหารจัดการเรื่องต่าง ๆ ของโครงบ้านและคอนโดนั้น ๆ ให้เป็นไปข้อกำหนดในระเบียบข้อบังคับส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปแบบบริษัทนิติบุคคล การเลือกบ้าน และคอนโดมือสอง โดยดูจากการบริหารงานของนิติบุคคลที่บริหารจัดการได้ดี จึงเป็นเรื่องที่ต้องคำนึงถึงไม่แพ้เรื่องอื่น ๆ เพราะหากดูแลได้ดี บริหารจัดการได้ดี สภาพแวดล้อมรวมถึงคุณภาพชีวิตก็จะดีด้วยเช่นกัน

พื้นที่ส่วนกลาง ค่าส่วนกลาง

          พื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก หรือ Facilities ภายในโครงการ ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ต้องนำมาพิจารณา โดยส่วนใหญ่แต่ละโครงการ จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐานอยู่แล้ว เช่น ล็อบบี้ สวนหย่อมภายใน ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ ฯลฯ องค์ประกอบต่าง ๆ จะมากหรือน้อย อาจจะขึ้นอยู่กับ Segment ของบ้าน และคอนโดมือสองแต่ละโครงการ หากมี Facilities เยอะ ๆ ก็อาจจะมีผลต่อค่าส่วนกลางที่สูงขึ้นได้เช่นกัน

ระบบรักษาความปลอดภัย

          สำหรับการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่ง หรือบ้าน และคอนโดมือสองแต่ละโครงการ การพิจารณาเรื่องการดูแลรักษาความปลอดภัยของผู้พักอาศัย ก็เป็นเรื่องสำคัญมากเช่นกัน เช่น โครงการมีกล้องวงจรปิดหรือไม่ มีระบบผ่านเข้าออกด้วยคีย์การ์ดหรือเปล่า หากเป็นภายในอาคารคอนโด อาจจะแยกเป็นคีย์การ์ดล็อกชั้น ลิฟต์ล็อกชั้น ประตูระบบ Digital Door Lock หรือระเบียงคอนโดไม่อยู่ติดกัน 

. . . . . . . . . .

หาซื้อบ้าน และคอนโดมือสอง ที่ไหนดี

          ในยุคปัจจุบันบ้าน และคอนโดมือสอง สามารถหาซื้อได้ไม่ยาก มีช่องทางให้เราเลือกดูตัวอย่างทางออนไลน์ และสอบถามรายละเอียดได้ก่อนจะตัดสินใจไปดูบ้านจริง ๆ ได้ดังนี้

หาซื้อบ้าน และคอนโดมือสอง ที่ไหนดี

1. ซื้อจากเจ้าของโดยตรง

          หลายคนอาจจะชอบซื้อบ้าน และคอนโดมือสองที่เจ้าของประกาศขายเองมากกว่า ส่วนหนึ่งก็เพราะมีความมั่นใจได้ว่าไม่ถูกหลอกหรือโก่งราคา รวมทั้งสามารถต่อรองได้สะดวกกว่าพูดคุยกับนายหน้า หรือไม่ต้องเสียค่านายหน้า ส่วนใหญ่จะมองหาได้ตามป้ายประกาศ หรือการโพสต์ลงในเพจส่วนตัว หรือกลุ่มเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในโซเชียล มีเดีย แต่การซื้อกับเจ้าของโดยตรง ต้องมีความละเอียดรอบคอบ และมีความรู้ในการตรวจสอบเอกสารต่าง ๆ ดีพอสมควร เพราะต้องดำเนินการด้วยตัวเองทั้งหมด

2. ซื้อผ่านนายหน้า

          การซื้อบ้าน และคอนโดมือสองผ่านนายหน้า โดยเฉพาะนายหน้ามืออาชีพ หรือเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับการยอมรับว่ามีคุณภาพมาตรฐาน ได้รับความเชื่อถือมาอย่างยาวนานจะช่วยลดขั้นตอนความยุ่งยาก ช่วยให้มีความสะดวกสบาย และเข้าใจความต้องการในการซื้อบ้านของเรา หลาย ๆ เว็บไซต์เพิ่มช่องทางการเลือกบ้านให้เราในเบื้องต้นได้อย่างเหมาะสม สามารถระบุความต้องการในขั้นแรกได้ เช่น ทำเลบริเวณไหน ช่วงราคาเท่าไหร่ นัดหมายไปดูสถานที่จริงได้ง่าย รวมทั้งดูแลเอกสาร และขั้นตอนทางกฎหมายทั้งหมด เช่น ทำธุรกรรมกับธนาคาร การโอนกรรมสิทธิ์

3. ซื้อจากธนาคารหรือกรมบังคับคดี

          การเลือกซื้อบ้าน และคอนโดมือสองผ่านธนาคาร หรือสถาบันการเงินต่าง ๆ ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ สำหรับบ้านที่ขายโดยกรมบังคับคดี ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านที่ถูกยึดแล้วนำมาขายทอดตลาด เพราะไม่สามารถชำระหนี้ตามที่กำหนด ทำให้บ้านและคอนโดมีราคาถูก แต่อาจจะเป็นบ้านที่ถูกทิ้งมานาน ทำให้ต้องเสียค่าซ่อมแซมปรับปรุงมากขึ้นด้วยเช่นกัน

. . . . . . . . . .

          การเลือกซื้อบ้าน และคอนโดมือสอง อาจจะมีข้อจำกัดในหลาย ๆ ด้าน แต่หากได้ศึกษาข้อมูลรายละเอียดมาเป็นอย่างดี จนสามารถเลือกบ้านที่ดีและมีคุณภาพในราคาที่เหมาะสมแล้ว ก็เรียกได้ว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าเลยทีเดียว ซึ่งคงจะตอบคำถามที่หลาย ๆ คนสงสัยได้เป็นอย่างดีว่า การซื้อบ้านและคอนโดมือสองดีจริงมั้ย หากเลือกตามเคล็ดลับในการพิจารณาบ้าน หรือคอนโดมือสองที่เรานำมาฝากอย่างครบถ้วน รับรองเลยว่าจะได้บ้าน และคอนโดมือสองที่ถูกใจอย่างแน่นอน หากต้องการซื้อบ้านเพื่อน ๆ สามารถอ่านบทความเทคนิคการเลือกซื้อ บ้านมือสองได้เลย