logo

EIA (Environmental Impact Assessment Report) คือ การทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่จะเกิดขึ้นเวลาที่มี Developer ตั้งใจจะสร้างโครงการขึ้นมาสักโครงการหนึ่ง ว่าโครงการนั้นจะกระทบกับชีวิตและความเป็นอยู่ของผู้คนที่อยู่รอบ ๆ โครงการไหม จะทำให้วิถีชีวิตของคนในชุมชน รวมถึงผู้คนที่ต้องใช้อาคารข้างเคียง ดีขึ้นหรือแย่ลงยังไง ทั้งในระหว่างทำการก่อสร้างและหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น ซึ่งวันนี้ CondoNewb จะมาแจกแจงความสำคัญของ EIA พร้อมคำแนะนำสำหรับนักลงทุนมือใหม่ด้วยค่ะ 

 ซึ่งรายงานวิเคราะห์ผลกระทบ หรือ EIA จะดูทั้งหมด 4 ด้าน คือ

1. EIA ด้าน ดิน น้ำ อากาศ เสียง มีผลกระทบต่อการใช้ชีวิตของผู้คนโดยรอบ หรือเป็นอันตรายในด้านของมลภาวะต่าง ๆ หรือเปล่า

2. EIA ด้าน ป่า สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ปะการัง จะได้รับผลกระทบหรือไม่ ในกรณีที่สร้างในพื้นที่ใกล้เคียงป่า แม่น้ำ ทะเล และพื้นที่ที่มีกฏหมายควบคุมพิเศษ

3. EIA ด้าน ที่ดินเกิดประโยชน์ไหม โครงการที่สร้างขึ้นมีจุดประสงค์ในการใช้อย่างไร จะเกิดประโยชน์ต่อผู้คนโดยรอบหรือไม่ เช่น หากก่อสร้างอาคารสำนักงาน ร้านอาหารโดยรอบอาจจะได้ลูกค้าใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น สภาพเศรษฐกิจโดยรอบเกิดการหมุนเวียนมากขึ้น นี่คือการทำให้ที่ดินเกิดประโยชน์ 

4. EIA ด้าน การจะสร้างความเดือดร้อนและขัดต่อการใช้ชีวิตของคนในชุมชนหรือไม่ ซึ่งข้อนี้จะดูหมดตั้งแต่ อาชีพ วัฒนธรรม ความเชื่อ ค่านิยม วิวทิวทัศน์ ความสวยงาม ยกตัวอย่างเช่น การสร้างสถานบันเทิงใกล้ชุมชน หรือวัด อาจจะสร้างมลพิษทางเสียงซึ่งอาจจะก่อกวน หรือสร้างความเดือดร้อนในยามวิกาล และอาจจะขัดกับวัฒนธรรมของชุมชนโดยรอบ 

           ซึ่งถ้าโครงการไหนทำรายงาน EIA ไม่ผ่าน ก็จะไม่ได้รับใบอนุมัติให้ก่อสร้างนะจ้ะ นู่นเลย ไปทำมาใหม่ และทำรายงานอีกรอบจนกว่าจะผ่าน โดยอาจจะมีการปรับเปลี่ยนแปลนอาคาร เปลี่ยนรูปแบบอาคาร เปลี่ยนจุดประสงค์ในการใช้งานด้วย

          อีกหนึ่งเหตุผลสำคัญที่โครงการต้องทำ EIA ก็เพราะ เมื่อบวกลบคูณหารดูได้ข้อสรุปของผลกระทบแล้ว ข้อสรุปนั้นจะนำไปสู่การสร้างมาตรการป้องกัน และแก้ไขผลกระทบเหล่านั้น เพื่อให้กระทบกับชุมชนน้อยที่สุด และใช้ทรัพยากรให้เกิดประโยชน์ที่สุด ถ้าไม่มีการทำ EIA เพื่อเป็นการควบคุม วันดีคืนดีอาจจะมีตึกสูง ๆ มาตั้งบังลม บังวิว ส่งเสียดังอึกทึก สร้างความรำคาญให้คนในชุมชนก็ได้ หรือร้ายที่สุดอาจจะสร้างความเสียหายต่อชีวิตและทรัพย์สินของคนในชุมชนไปเลย 

 แล้วโครงการแบบไหนบ้าง ที่ Developer หรือผู้พัฒนาโครงการ จะต้องทำการขอ EIA ก่อนสร้าง

- โครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือ มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป

- โครงการบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่

 คำถามที่น่าสนใจคือ เวลาจะซื้อคอนโด เราสามารถซื้อคอนโดที่ EIA ยังไม่ผ่านได้ไหม?

          โดยส่วนใหญ่แล้ว Developer จะทำการยื่น EIA หลังจากเปิดขายรอบ Pre-sale ซึ่งเป็นรอบการขายที่ราคาคอนโดจะต่ำที่สุด เรียกได้ว่าราคาถูกกว่ารอบอื่น ๆ ที่จะตามหลังมามากพอสมควร ทำให้ใครหลาย ๆ คนเลือกที่จะซื้อคอนโดในช่วงนี้ โดยเฉพาะการซื้อเพื่อลงทุน สำหรับนักลงทุนคอนโดที่มีประสบการณ์ และรู้จักมักจี่กับ Developer เจ้านั้น ๆ เป็นอย่างดี ก็อาจจะเลือกซื้อรอบนี้โดยไม่ต้องกังวลใจใด ๆ 

          แต่สำหรับนักลงทุนคอนโดมือใหม่ และยังไม่ค่อยรู้จัก Developer มากนัก การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมก่อนที่ EIA จะผ่าน อาจจะเป็นเรื่องเสี่ยงพอสมควร แม้คุณจะจ่ายเงินถูกกว่าและมีห้องให้เลือกเยอะกว่า แต่ราคาค่าความเสี่ยงอื่น ๆ ที่คุณต้องจ่ายก็คือความไม่แน่นอนว่าโครงการจะผ่าน EIA หรือไม่ ถ้าไม่ผ่านก็ต้องรอเงินคืนจากโครงการ เสี่ยงโดนเอาเปรียบจาก Developer ก็ชั่งน้ำหนักเอาค่ะ ถ้าคิดว่าโครงการที่ซื้อรอบ Pre-Sale ผ่าน EIA แน่นอนก็จัดไป แต่ถ้าอยากได้ความมั่นใจก็รอ EIA ผ่านก่อนดีกว่า 

           กรณีต่อไปคือ บางโครงการแม้ EIA ผ่านก็ใช่ว่าจะรอด เมื่อไม่นานมานี้ และที่ผ่าน ๆ มา เรามักจะเห็นกรณีศึกษาเรื่องผล EIA ที่ผ่านแล้ว แต่ยังมีการฟ้องร้องกันหลังจากนั้น ระหว่าง Developer กับชาวบ้านในระแวกนั้น หรือลูกบ้านจากตึกใกล้เคียงที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้าง และบางเคส ลากยาวไปถึงเรื่องโครงสร้างตึกที่จะส่งผลกระทบเมื่อก่อสร้างเสร็จสิ้น ซึ่งปัญหาเหล่านี้ จะกระทบกับผู้ซื้อคอนโดโครงการดังกล่าวอย่างแน่นอน ดังนั้นเราจึงควรติดตามข่าวสารเกี่ยวกับโครงการ และคอยสอบถามความคืบหน้าอยู่ตลอด ๆ นะจ้ะ

          คงพอรู้ว่า Environmental Impact Assessment Report (การทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม) คืออะไร และสำคัญยังไงเวลาเราจะซื้อคอนโดหรืออสังหาฯ สักที่กันแล้ว สำหรับใครที่สนใจอยากซื้อคอนโดโครงการไหน แล้วต้องการจะเช็คสถานะรายงานวิเคราะห์ผลกระทบ หรือ EIA สามารถเข้าไปเช็คที่เว็บไซต์ทางการตามลิงก์ที่แนบไว้ให้เลยจ้า http://eia.onep.go.th เช็คให้ชัวร์ก่อนตัดสินใจกันไป สำหรับนักลงทุนคอนโดมือใหม่ ที่มีความคิดเริ่มอยากจะลงทุนอสังหาฯ ขอแนะนำบทความ 10 เรื่องควรรู้ มือใหม่อยากลงทุนอสังหาฯ อ่านง่ายเข้าใจง่าย สำหรับ Beginner บทความดี ๆ ความรู้เกี่ยวกับคอนโดแบบนี้ CondoNewb มีอัพเดททุกวัน อย่าลืมติดตาม ไว้นะจ้ะ แล้วพบกันใหม่บทความหน้าค่ะ 

Written by NewbMind