logo

ปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึม คืออีกหนึ่งประเด็นปัญหายอดฮิตที่ชาวคอนโดที่หลายคนอาจจะเคยประสบพบเจอกันมาบ้างไม่มากก็น้อยใช่ไหมล่ะครับ ทำให้รบกวนการอยู่อาศัย รวมถึงก่อให้เกิดปัญหาน้อยใหญ่อื่น ๆ ตามมาได้อีกไม่รู้จบ ซึ่งปัญหาน้ำรั่วซึมในคอนโดก็สามารถเกิดได้จากหลากหลายสาเหตุ เช่น จากพื้นที่ส่วนกลาง หรือจากเพื่อนบ้านผู้อยู่อาศัยคอนโดด้วยกัน โดยเมื่อเกิดน้ำรั่วแล้ว ต้นตอของปัญหานี้อยู่ที่ไหน ต้องแก้ไขอย่างไร และเราจะสามารถหาผู้รับผิดชอบจากใครได้บ้าง วันนี้ในบทความพูดคุยปัญหาคอนโดทาง CondoNewb จะพาไปดูปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมกัน รวมถึงวิธีการรับมือต่าง ๆ ถ้าพร้อมแล้ว เราไปดูกันเลยครับ

คอนโดน้ำรั่ว

ปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึม มีสาเหตุจากอะไรบ้าง

          การมีน้ำรั่วซึมจากเพดานอาจมีสาเหตุมาจากห้องน้ำของยูนิตที่ชั้นบนห้องของเรา ที่วัสดุกันซึมหรือยาแนวกระเบื้องเสื่อมสภาพ จึงทำให้มีน้ำซึมเข้าตามร่องพื้นผ่านลงมายังฝ้าเพดานที่ชั้นล่าง หรือระบบท่อน้ำภายในอาคารเกิดการชำรุดและมีน้ำรั่วไหลต่อเนื่อง หรือการมีส่วนกลางเป็นสระว่ายน้ำที่ดาดฟ้าชั้นบน ก็สามารถเป็นอีกสาเหตุหลักที่ทำให้ฝ้าเพดานของชั้นล่างชื้น และมีน้ำรั่วซึมได้ นอกจากนี้หากเป็นยูนิตชั้นบนสุดต่อเนื่องจากหลังคาดาดฟ้า ก็สามารถพบปัญหาน้ำรั่วซึมเพดานเวลามีฝนตกหนัก หรือมีน้ำขังบนหลังคาดาดฟ้าคอนโดได้เช่นกันครับ

ผลกระทบของคอนโดน้ำรั่วซึม

ผลกระทบจากน้ำรั่วซึมเพดานคอนโด ร้ายแรงแค่ไหน

          ปัญหาคอนโดมีน้ำรั่วซึม ไม่ว่าจะเป็นตามเพดาน ตามผนัง หรือขอบหน้าต่าง ก็ก่อให้เกิดผลกระทบได้ร้ายแรงมากกว่าที่เราคาดคิด คือนอกจากการทำให้ฝ้าเพดานหรือจุดรั่วต่าง ๆ มีรอยด่างและดูไม่สวยงามแล้ว ปัญหาคอนโดมีน้ำรั่วซึมยังทำให้เกิดการสะสมของความชื้น ซึ่งจะส่งผลให้เกิดการเติบโตของเชื้อราและทำให้ห้องมีกลิ่นอับไม่น่าอยู่อาศัยได้ และในกรณีของส่วนที่ฝ้าเพดานมีการรั่วซึมอย่างรุนแรง อีกความเป็นไปได้ที่อาจจะเกิดขึ้นก็คือของปัญหาคอนโดในห้องถล่มและเกิดน้ำท่วมในห้อง สร้างความเสียหายกับทรัพย์สินและเฟอร์นิเจอร์อื่น ๆ ภายในห้องได้นั่นเอง

น้ำรั่ว ใครรับผิดชอบ

เมื่อเกิดปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึม ใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบบ้าง

          เมื่อในปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมเกิดขึ้น ในเบื้องต้นเราต้องตรวจสอบก่อนว่าสาเหตุของปัญหาน้ำรั่วนี้เกิดมาจากอะไร ที่จุดไหน แล้วจึงแจ้งทางนิติบุคคลคอนโดให้รับทราบ และนิติบุคคลจะพิจารณาว่าน้ำที่รั่วซึมมีสาเหตุที่แน่ชัดจากอะไร และจะรับผิดชอบกันอย่างไรบ้างนั่นเอง

สาเหตุที่ทำให้เกิดปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึ่ม

1. ปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมที่เกิดจากทรัพย์ส่วนกลางของคอนโด

          เมื่อเข้าตรวจสอบอย่างละเอียดแล้วว่าปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมในห้องของเรา มีสาเหตุมาจากพื้นที่ส่วนกลางในความรับผิดชอบของนิติบุคคลคอนโด ทางนิติบุคคลก็จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบดูแลรักษาและซ่อมแซมให้กับเรานั่นเองครับ โดย

 ตัวอย่างที่ 1 คอนโดห้องชั้นบนสุดที่ด้านบนติดกับดาดฟ้าของอาคาร เมื่อมีปัญหาห้องคอนโดน้ำรั่วซึม ทำความเสียหายให้กับห้อง ผู้ที่จะต้องรับผิดชอบก็คือนิติบุคคลที่ดูแลอาคารนั่งเองครับ เพราะพื้นที่ดาดฟ้านั้นถือว่าเป็นทรัพย์สินส่วนกลางนั่นเองครับ

 ตัวอย่างที่ 2 การทำงานของสปริงเกอร์หรือหัวฉีดพ้นน้ำดับเพลิงที่เพดานห้องเกิดเหตุขัดข้อง ฉีดน้ำลงมาทำให้มีน้ำเจิ่งนองจนภายในห้องเปียกและมีน้ำท่วม ทำให้วัสดุพื้นภายในห้องได้รับความเสียหายและบวมหรือชำรุด โดยกรณีนี้นิติบุคคลต้องเป็นผู้รับผิดชอบเช่นเดียวกัน เพราะสาเหตุนั้นเกิดขึ้นมาจากสปริงเกอร์ที่เป็นระบบของคอนโดนั่นเอง ถ้ายังอยู่ในความคุ้มครองของประกันภัย นิติบุคคลสามารถเคลมประกันได้

ห้องน้ำคอนโด

2. ปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมที่เกิดจากทรัพย์บุคคล

          หากปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมมีต้นตอมาจากยูนิตอื่นซึ่งถือว่าเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล ความรับผิดชอบในการซ่อมแซมนั้นจะต้องเป็นหน้าที่ของเจ้าของยูนิตคอนโดห้องนั้นครับ

 ตัวอย่างที่ 1 ห้อง A มีปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมในห้อง โดยเมื่อตรวจสอบแล้ว พบว่าสาเหตุมาจากท่อน้ำของห้อง B ที่อยู่ชั้นบนได้ไหลเข้ามาในห้อง A ถ้าเป็นแบบนี้ความรับผิดชอบค่าเสียหายจะเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้อง B ที่จะต้องจ่ายค่าซ่อมให้ ส่วนห้อง A ถ้ามีการทำประกันไว้และครอบคลุมก็จะสามารถเคลมค่าเสียหายจากประกันได้ เพราะปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมที่เกิดขึ้นนั้นมีสาเหตุมาจากปัจจัยภายนอก ซึ่งก็คือจากห้อง B นั่นเอง

 ตัวอย่างที่ 2 ห้อง A ได้เกิดอุบัติเหตุสาย Flex ของอ่างล้างจานแตก ทำให้มีน้ำท่วมทั้งในห้อง A และยังท่วมไปถึงห้อง B ข้างเคียง และ/หรือ ห้อง C ที่ชั้นถัดลงไป เจ้าของห้อง A ก็จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมความเสียหายทั้งของห้อง B และห้อง C ด้วย กรณีนี้หากห้อง A ได้ทำประกันภัยเอาไว้ ก็จะสามารถเคลมได้ทั้งการซ่อมภายในห้อง A และ ห้องอื่น ๆ ที่ได้รับความเสียหายด้วยนั่นเอง

 ตัวอย่างที่ 3 เกิดเหตุท่ออุดตันในห้อง A จนเกิดน้ำขังในบางจุดของห้อง แบบนี้เจ้าของห้อง A ก็ต้องเป็นผู้รับผิดชอบเองเพราะเป็นปัญหาที่เกิดในพื้นที่ส่วนบุคคลภายในยูนิตและไม่ได้เกิดจากปัจจัยภายนอกใด ๆ นั่นเองครับ

ปัญหาคอนโด

          จากตัวอย่างเราจะเห็นว่าปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเพราะอุปกรณ์ระบบประปาเสื่อมสภาพหรือเพราะอุบัติเหตุก็ตาม หากมีการทำประกันภัยเอาไว้ก็จะช่วยบรรเทาเรื่องค่าใช้จ่ายไปได้มาก ซึ่งการทำประกันภัยคอนโดนั้นจะแบ่งเป็นสองส่วน ทั้งทางนิติบุคคลจะทำประกันภัยสำหรับพื้นที่ส่วนกลางที่จะครอบคลุมประกันภัยการเสี่ยงภัยทุกชนิดทุกกรณีที่จะเกิดขึ้นกับตัวอาคารคอนโดและพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด ได้แก่ โครงสร้างตัวอาคาร รั้ว พื้นที่สวนส่วนกลาง ทางเดินอาคาร อุปกรณ์ของใช้ต่าง ๆ ในส่วนกลาง รวมถึงลิฟต์และงานระบบอย่างไฟฟ้าและท่อประปาด้วย

          ในขณะส่วนที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลนั้น เจ้าของคอนโดต้องเป็นผู้ทำประกันไว้เอง ซึ่งเวลายื่นกู้นั้นทางธนาคารก็จะเสนอให้ทำประกันภัยอยู่แล้ว แต่จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขกรมธรรม์นั้น ๆ ว่าอาจจะคุ้มครองความเสียหายที่มาจากอุบัติเหตุ ปัจจัยภายนอก ภัยธรรมชาติ ไฟไหม้ แต่อาจจะคุ้มครองหรือไม่ได้คุ้มครองความเสียหายที่เกิดจากการเสื่อมสภาพแล้วแต่ว่าจะมีการระบุไว้นั่นเอง

ห้องคอนโด

          ซึ่งหากเป็นปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมที่เกิดขึ้น โดยมีสาเหตุมาจากห้องคอนโดของเรา และสร้างความเสียหายไปยังห้องอื่น ๆ หรือพื้นที่ส่วนกลางด้วย หากเราจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าเสียหายด้วยตัวเองก็อาจจะลำบากเอาได้เหมือนกัน เนื่องจากค่าใช้จ่ายอาจจะมีมูลค่าที่สูงมาก เราจึงควรจะทำประกันภัยให้ครอบคลุมความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นเอาไว้ด้วย ทั้งนี้ก็เพื่อจะช่วยลดภาระและความเสี่ยงได้มากเมื่อเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดนั่นเองครับ สั้น ๆ ก็คือกันไว้ดีกว่าแก้เนอะ 

          ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้อยู่อาศัยในคอนโดควรจะทราบในเบื้องต้นด้วยว่า อาคารคอนโดมักจะมีระบบแรงดันของน้ำที่แรงกว่าที่โครงการอยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านจัดสรรหรือทาวน์โฮม เมื่อมีการอยู่อาศัยมาระยะหนึ่งแล้ว จึงควรจะมีการตรวจสอบตามรอยต่อต่าง ๆ ของท่อตามรอบกำหนดของการตรวจสอบอาคารที่ควรทำอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง โดยจะต้องมีผู้ตรวจสอบที่มีใบอนุญาตเข้ามาตรวจอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคารกำหนดไว้เพื่อป้องกันปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึม และปัญหาอื่น ๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นครับ

วิธีการแก้ไขและป้องกันปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึม

          สำหรับปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมอย่างที่ได้ยกตัวอย่างมาแล้วว่า อาจจะมีสาเหตุที่เกิดขึ้นได้หลากหลายแหล่ง ซึ่งสามารถแบ่งวิธีการแก้ไขได้ตามกรณีต่าง ๆ ได้ดังนี้ครับ

1. ปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมโดยมีต้นเหตุมาจากท่อประปา

          หากต้นตอปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมมาจากท่อประปา ไม่ว่าส่วนของท่อนั้นจะอยู่ในความดูแลของนิติบุคคลส่วนกลาง หรือเป็นของส่วนบุคคลภายในห้องก็ตามแต่ ก่อนจะเริ่มทำการซ่อมแซมใด ๆ ควรปิดวาล์วน้ำหลักของท่อให้เรียบร้อยก่อนเพื่อหยุดน้ำไม่ให้รั่วหรือท่วมออกมาเพิ่มนั่นเอง แล้วค่อยเช็ดบริเวณที่มีรอยรั่วหรือท่วมให้แห้ง แล้วจึงใช้กาวอีพ็อกซี่ (Epoxy) ปิดทับรอยแตกรอยรั่วให้เรียบร้อย ใช้เทปประปาและเทปกันน้ำพันให้รอบ แล้วทากาวเรซิ่นให้ทั่วอีกครั้งหนึ่งและรอให้กาวแห้ง แล้วจึงค่อยเปิดน้ำให้ไหลจากก๊อกน้ำทุกอัน เพื่อไล่อากาศออกจากในท่อและเพื่อให้ได้สังเกตว่าน้ำยังรั่วอยู่อีกหรือไม่นั่นเอง

2. ปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึมโดยมีต้นเหตุมาจากยาแนวเสื่อมสภาพ

          ต้นเหตุของการรั่วซึมที่เกิดจากยาแนวเสื่อมสภาพ ไม่ว่าจะเป็นยาแนวตามร่องกระเบื้องที่สึกหรอ ซึ่งส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นในห้องน้ำ หรือยาแนวขอบหน้าต่างเสื่อมสภาพ จึงทำให้เกิดน้ำรั่วตามรอยต่อของยาแนวและเกิดการรั่วซึมไปยังห้องถัดไปในชั้นเดียวกันและยังห้องด้านล่างได้ โดยวิธีการซ่อมแซมยาแนว ให้เริ่มด้วยการขูดรื้อร่องยาแนวเก่าออกให้หมดก่อน แล้วจึงค่อยเริ่มอุดยาแนวใหม่ลงไปตามร่องยาแนวกระเบื้องหรือร่องขอบต่าง ๆ จากนั้นใช้ฟองน้ำชุบน้ำไล่เช็ดเก็บยาแนวส่วนเกินที่เลอะออกมานอกร่อง แล้วจึงรอให้วัสดุยาแนวแห้งและอยู่ตัวอย่างน้อยประมาณ 1 วัน ห้องน้ำหรือร่องยาแนวนั้น ๆ ก็จะสามารถใช้การกันน้ำซึมได้ครับ

          เป็นอย่างไรกันบ้างครับกับปัญหาคอนโดน้ำรั่วซึม ซึ่งถือเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นได้บ่อยในการอยู่อาศัยคอนโดเลยก็ว่าได้ ซึ่งจะเป็นทั้งปัญหาและสาเหตุที่ก่อให้เกิดผลกระทบอื่น ๆ ตามมาได้อีกมากมาย ดังนั้นเมื่อเราพบว่ามีปัญหาน้ำรั่วซึม เราจะต้องรีบแจ้งทางนิติบุคคลคอนโดและผู้ที่เกี่ยวข้องให้เรียบร้อย เพื่อที่จะได้เข้าทำการซ่อมแซม แก้ไข และป้องกันคอนโดน้ำรั่วซึมได้อย่างทันท่วงที เพราะว่าถ้าหากเราปล่อยไว้นานก็อาจจะเกิดเป็นปัญหาเรื้อรังและรุนแรงมากขึ้นก็ได้นั่นเองครับ ในครั้งหน้าคอนโดนิวบ์จะนำปัญหาคอนโดในประเด็นเรื่องใดมาแนะนำผู้อ่านกันอีก ก็สามารถติดตามที่เว็บไซต์อสังหาฯ และการลงทุนคอนโดและสื่อช่องทางอื่น ๆ ของ CondoNewb กันนะครับ

Written by NewbTay