logo

       เป็นที่ทราบกันดีว่าราคาของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทมีการปรับตัวอยู่ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเพราะปัจจัยด้านเศรษฐกิจ การปรับเปลี่ยนผังเมือง การเจริญเติบโตของระบบขนส่งสาธารณะเเละการคมนาคม หรืออะไรก็ตามแต่ ล้วนแล้วแต่ส่งผลให้ทั้งราคาบ้านและคอนโดมิเนียม มีการเปลี่ยนแปลงที่กระทบกันเป็นทอด ๆ เหมือนคลื่นบนผิวน้ำ แน่นอนว่าโดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปรับตัวของราคาคอนโดที่เรียกได้ว่าแทบจะต้องอัพเดตกันปีต่อปี หรือถ้าปีไหนที่ปัจจัยเหล่านั้นมีความผกผันมาก ๆ ก็อาจจะต้องมาอัพเดตกันทุก ๆ ครึ่งปีเลยก็ว่าได้ ฉะนั้นในบทความนี้ CondoNewb จึงจะมาขอรายงานราคาของคอนโดในปี 2020 ตามการจัด Segment คอนโด กันครับ

          ส่วนใครที่สงสัยว่าการจัด Segment คอนโดคืออะไร จะขออธิบายอย่างง่าย ๆ ว่า การจัด Segment คอนโด ก็เหมือนกับการจัด Segment บ้าน เเละก็รถยนต์เลย Segment คอนโด คือจัด Segment เพื่อแบ่งระดับของราคาคอนโดนั่นเอง โดยในพาร์ทของคอนโดนั้นจะเเบ่ง Segment คอนโด จากราคาขายต่อตารางเมตรออกเป็น 7 Segment ด้วยกัน ได้แก่

  • Super Economy Class
  • Economy Class
  • Main Class
  • Upper Class
  • High Class 
  • Luxury Class
  • Super Luxury Class

          ซึ่งเดี๋ยวเราจะมาค่อย ๆ อธิบายให้ได้อ่านกันครับว่า แต่ละ Segment คอนโด จะมีรายละเอียดอย่างไรบ้างครับ โดยต้องบอกก่อนว่า การรายงาน Segment คอนโด ตามระดับราคาในบทความนี้ บางครั้งแบรนด์คอนโดของแต่ละ Developer อาจจะวาง Class ของโครงการไว้ไม่ตรงกัน เนื่องด้วยปัจจัยหลาย ๆ อย่างเช่น ต้นทุนในการก่อสร้างที่เปลี่ยนไป ราคาของทำเลที่มีการปรับตัวสูงขึ้น สมมุติมีคอนโดโครงการหนึ่งตั้งอยู่ที่ทำเลสาทร - ราชพฤกษ์ ย้อนไปเมื่อช่วงปี 2012 ราคาคอนโดทำเลนั้นจะอยู่ที่ประมาณ 50k - 60k บาท / ตารางเมตร แต่ปัจจุบันในปี 2020 ราคาคอนโดในโซนสาทร - ราชพฤกษ์ ก็ขยับขึ้นมาถึง 110k บาท / ตารางเมตรเเล้ว ซึ่งนั่นทำให้คอนโดแบรนด์เดียวกัน ที่สร้างคนละปี แต่ในทำเลเดียวกัน อาจมีการปรับ Segment คอนโด ของแบรนด์ได้นั่นเอง

          ส่วนคำถามที่ว่า ทำไมต้องแบ่ง Segment คอนโด อยากให้ทุกคนลองคิดภาพนะครับว่า ถ้าคอนโดของแต่ละ Developer ไม่มีการแบ่ง Segment คอนโด ไม่มีการแบ่งแบรนด์คอนโด เวลามีตึกโครงการขึ้นใหม่ มองภาพรวมเเล้วมันก็จะดูเป็นคอนโดเหมือน ๆ กันหมด ในฐานะคนซื้อจะค่อนข้างสับสนและมีความยากมากในการเลือก เพราะเราไม่รู้ว่าเราจะต้องเจาะไปที่โครงการแบรนด์ไหน ระดับราคาเท่าไหร่ ส่วนในด้านของตัว Developer เอง การแบ่ง Segment คอนโด แบบนี้ก็จะส่งผลให้การทำตลาดนั้นง่ายขึ้น แบรนด์ไหน อยู่ใน Segment คอนโดไหน ราคาเท่าไหร่ กลุ่มลูกค้าเป็นใคร อย่างนี้เป็นต้น เรียกได้ว่าส่งผลดีทั้งต่อตัวลูกค้าและ Developer ด้วยครับ

Segment คอนโด

Segment คอนโด
1. Super Economy Class

ระดับราคา ไม่เกิน 50,000 บาท / ตารางเมตร

          Segment คอนโด Super Economy Class ในปัจจุบันไม่ค่อยพบเห็นได้ในกรุงเทพฯ รวมถึงปริมณฑล ด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้ Developer ไม่สามารถทำต้นทุนราคาให้ต่ำพอที่จะลงเล่นในตลาดนี้ได้ จะมีก็แต่ Developer ท้องถิ่น หรือหน่วยงานรัฐอย่างการเคหะแห่งชาติที่ยังสามารถทำราคา Segment คอนโด Super Economy Class นี้ได้อยู่ 

หากใครอยู่ในต่างจังหวัด ภายในตัวเมืองก็ยังจะพอมี Segment คอนโด นี้อยู่บ้าง จากประสบการณ์เคยไปตามจังหวัดใหญ่ ๆ ที่ในตัวจังหวัดมีมหาวิทยาลัยอยู่ ก็จะพอมี Segment คอนโดมิเนียมนี้ จาก Developer ท้องถิ่นอยู่ประปราย โดยวัสดุที่ใช้ก่อสร้างก็จะเป็นเกรดเกือบต่ำสุด ไม่มีพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกเลย อีกทั้งยังอยู่ในซอยด้วย ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องเป็นคอนโด Low-Rise เท่านั้น 

Super Economy Class

SENA Kith

          โครงการ Sena Kith ถูกพัฒนา โดย บริษัทเสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด โดยจะเป็นแบรนด์ที่ราคาถูกที่สุด ทำเลจะกระจายกันออกไปตามปริมณฑล เช่น เพชรเกษม - พุทธมณฑลสาย 7, บางบ่อ, นนทบุรี มีราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 700,000 บาท หรือตารางเมตรละประมาณ 20,000 - 50,000 บาท เท่านั้น

2. Economy Class

ระดับราคา 50,000 - 70,000 บาท / ตารางเมตร

           มาถึง Segment คอนโด ที่น่าจะเป็นที่สนใจของใครหลาย ๆ คนที่อยากจะมีคอนโดหลังแรก เพราะเป็น Segment คอนโดที่เหมาะกับหนุ่มสาวออฟฟิศและมนุษย์เงินเดือนมากที่สุด ซึ่งอาจหมายรวมไปถึงนักลงทุนมือใหม่บางคนด้วย Segment คอนโด Economy Class สามารถพบเห็นได้ทั่ว ๆ ไป เป็นคอนโด High-Rise ที่มีหลาย ๆ อาคาร เน้นจำนวนยูนิตเยอะเข้าว่า เพื่อเพิ่มตัวหารให้ราคาต่อตารางเมตรถูกลง Segment คอนโด Economy Class ตัวโครงการจะกระจายกันอยู่ในหลากหลายทำเล ไล่มาตั้งแต่ที่พบเห็นกันได้มากที่สุด จะอยู่ในเขตปริมณฑล ที่อาจจะติดรถไฟฟ้า แต่อาจต้องเดินทางกันหลายสถานีกว่าจะถึงใจกลางเมือง ซึ่งก็ถือว่าเป็นทำเลที่ค่อนข้างตอบโจทย์สำหรับมนุษย์เงินเดือนแล้ว เพราะต่อให้ต้องเดินทางหลายสถานี แต่เดินทางต่อเดียวถึงย่าน CBD และแหล่งงานเลย ก็ถือว่าเดินทางสะดวกอยู่

          แต่ถ้าจะหา Segment คอนโด Economy Class ที่อยู่ในเมืองหน่อย ก็อาจจะต้องหาตามตรอกซอกซอยต่าง ๆ ที่จะต้องนั่งวินหรือใช้ Shuttle Bus ของโครงการ เนื่องจากจะไม่อยู่ติดรถไฟฟ้าในระยะเดิน ซึ่งแน่นอนว่าพออยู่ในซอยแล้วก็อาจจะมาในรูปแบบของคอนโด Low-Rise นั่นเอง

Economy Class
Plum Condo 

Plum Condo จาก พฤกษา หลาย ๆ คนคงจะเริ่มคุ้นชื่อกันบ้างเเล้วเพราะเริ่มมีให้เห็นมากขึ้นในกรุงเทพฯ ชั้นนอก เช่น เเจ้งวัฒนะ, สะพานใหม่, รามคำแหง เป็นต้น เป็นคอนโดที่คิดมาเพื่อตอบโจทย์คนที่ต้องการมีคอนโดหลังแรกหรือมนุษย์เงินเดือน ราคาจะเริ่มต้นที่ประมาณ 1.3 ล้านบาท แล้วแต่ทำเลและการออกแบบ

3. MAIN Class

ระดับราคา 70,000 - 100,000 บาท / ตารางเมตร

          Segment คอนโด Main Class ถือว่าเป็นคอนโดที่เราพบเห็นได้มากที่สุด อยู่ในระดับราคากลาง ๆ ที่มีกลุ่มลูกค้าจำนวนมาก โดยที่ทุก Developer ต่างก็อยากได้ส่วนแบ่งตลาดของ Segment คอนโด นี้กันทั้งนั้น เรียกได้ว่าคอนโดส่วนใหญ่ที่เปิดขายและมียอดจองถล่มทลายชนิดที่ว่าทั้งลูกค้าจริงทั้งนักลงทุนไปต่อคิวกันตั้งแต่ไก่โห่ ก็จะอยู่ใน Segment คอนโด นี้เนี่ยแหละ เพราะโครงการก็จะดึงดูดลูกค้าด้วย ตึกสูงและพื้นที่ส่วนกลางชั้นดาดฟ้า มี Type ห้องให้เลือกเยอะ ออกแบบโครงการมาตอบโจทย์ Lifestyle ของคนรุ่นใหม่ คือพอส่วนแบ่งการตลาด Segment คอนโด นี้เยอะ แต่ละ Developer ก็ต้องงัดเอากลยุทธ์ต่าง ๆ ออกมาสู้กัน ผลพลอยได้ก็ตกอยู่กับผู้บริโภค ซึ่งโดยส่วนตัวเเล้วเราชอบดูความเคลื่อนไหวของ Segment คอนโด Main Class ที่สุด

          เกือบลืมพูดเรื่องทำเลกับวัสดุ ทำเลของ Segment คอนโด Main Class จะเขยิบเข้ามาใกล้ใจกลางเมืองอีกนิดหนึ่ง คือถ้า Economy Class ต้องนั่งรถไฟฟ้าประมาณ 20 สถานี ระดับ Main Class ก็นั่งประมาณ 10 - 15 สถานีครับ หรือถ้าหากอยู่ในเมือง ก็อาจจะเกาะอยู่บนถนนเส้นหลัก แต่ต้องเดินไปถึงรถไฟฟ้ามากกว่า 500 เมตร เป็นต้น ส่วนวัสดุที่ใช้ใน Segment คอนโดนี้ ก็เป็นอีกส่วนที่แต่ละ Developer แข่งกันมาก บางโครงการก็จัดเต็มเรื่องวัสดุ แต่ก็จะต้องออกไปไกลใจกลางเมืองหน่อย ส่วนโครงการไหนที่อยู่ใกล้กลางเมือง ก็ต้องทำราคาขายให้ได้ ยอมลดสเปควัสดุ เรื่องนี้ก็แล้วแต่ลูกค้าเลือกครับ ว่ารับจุดด้อยข้อไหนได้มากกว่ากัน

Main Class
Aspire 

          คอนโด Aspire เป็นโครงการในระดับราคาเริ่มต้นของ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จะเริ่มมีคอนโดตึกสูงที่อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS แต่ก็ยังคงเป็นสถานีส่วนต่อขยายที่ค่อนข้างไกลจากใจกลางเมือง ซึ่งก็ถือว่าเดินทางเข้าเมืองได้อย่างสะดวก เพียงอาจจะใช้เวลานานหน่อย ราคาเริ่มต้นประมาณ 1.8 ล้านบาท

4. UPPER Class

ระดับราคา 100,000 - 150,000 บาท / ตารางเมตร

          Segment คอนโด Upper Class จะเป็นโครงการที่เรามักจะเห็นกันบ่อยที่สุด เนื่องด้วยทำเลของคอนโด Segment Upper Class จะอยู่ริมถนนเส้นหลัก ใกล้กับทางขึ้นสถาบนีรถไฟฟ้า BTS โดยทำเลของ Segment คอนโดระดับ Upper Class จะค่อนข้างไม่ตายตัว เเละยึดตาแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT สายหลักไปเรื่อย ๆ เช่น คอนโดในย่านพระรามที่ 4 ใกล้ BTS พระโขนง ก็จัดอยู่ในคอนโด Segment Upper Class แต่อาจจะต้องเดินไปที่สถานีรถไฟฟ้า BTS ประมาณ 200 - 400 เมตร แต่ในขณะเดียวกัน คอนโดในทำเลปุณณวิถี ก็มี Segment คอนโด ระดับ Upper Class เหมือนกัน แต่จะสามารถเดินไปขึ้น BTS ปุณณวิถีได้ในระยะไม่เกิน 300 เมตรครับ 

          ส่วนในเรื่องของการออกแบบโครงการคอนโด Segment ระดับ Upper Class ก็จะมีลูกเล่นในการออกแบบเพิ่มเติมขึ้นมาในส่วนของทั้งพื้นที่ส่วนกลางและยูนิตพักอาศัย โดยอาจจะเป็นห้องแบบเพดานสูง ห้อง Loft / Duplex ที่ใช้วัสดุเกรดปานกลาง - ดี ครับ

Upper Class

The Base  

The Base เพชรเกษม 48

The Base เป็นโครงการของ แสนสิริ ทำเลจะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าเหมือนกันแต่ใกล้เข้ามาหน่อย จะเป็นทำเลที่เดินทางด้วยรถไฟฟ้าเข้าไปใจกลางเมืองแล้วเร็วกว่าโครงการแบบ Main Class ราคาเริ่มต้นประมาณ 2.2 ล้านบาท

5. HIGH Class

ระดับราคา 150,000 - 200,000 บาท / ตารางเมตร  

          มาถึง Segment คอนโดระดับที่สามารถใช้ชีวิตได้อย่างหรูหราขึ้นมาอีกนิดกับคอนโด Segment High Class โดยโครงการในระดับราคานี้ จะเริ่มเป็นคอนโดในทำเล CBD บางย่าน เช่น พระราม 9, อโศก และถนนวิทยุตอนปลายเป็นต้น โดยจุดเด่นของ Segment คอนโดประเภทนี้ นอกจากจะอยู่ใกล้กับย่านธุรกิจหรือ CBD แล้วตัวตึกยังสูงและโดดเด่น สู้กันด้วยพื้นที่ส่วนกลางและการออกแบบที่ผู้พักอาศัยจะได้รับเทคโนโลยีใหม่ ๆ ในการใช้ชีวิตก่อน นอกจากนี้โครงการคอนโด Segment ระดับ High Class ส่วนใหญ่ ก็ยังจะอยู่ติดกับทางเข้าสถานีรถไฟฟ้าในระดับที่เรียกได้ว่า 0 เมตร หรือถ้าต้องเดิน ก็อยู่ในระยะเดินไม่เกิน 200 เมตรอย่างแน่นอนครับ

          วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง Segment คอนโดนี้จะจัดอยู่ในเกณฑ์ดี ลูกเล่นในการออกแบบค่อนข้างเยอะ เพราะกลุ่มลูกค้าของ Segment คอนโด ระดับนี้จะค่อนข้างเป็นกลุ่มที่มีกำลังทรัพย์ และถ้าหากอยู่เอง ก็จะเริ่มเลือกโครงการจากอารมณ์ความชื่นชอบส่วนตัวเป็นหลัก เนื่องด้วยความเหลื่อมล้ำของทำเลและการเดินทางของแต่ละโครงการแทบจะไม่ต่างกัน ฉะนั้นโครงการไหนออกแบบโครงการได้สวย มีคาแรคเตอร์ มี Type ห้องที่หลากหลายให้เลือกเยอะจนไปตรงใจลูกค้าได้มากกว่า ก็จะปิดโครงการได้ไวกว่า

High Class
The Line 

          อีกโครงการที่เป็นของ แสนสิริ เหมือนกัน The Line ถือว่าเป็นโครงการระดับ High Class ที่ทำเลดี ตั้งอยู่ในระยะเดินไปขึ้นรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร โดยตัวที่น่าสนใจก็มีทั้ง The Line พหลฯ - ประดิพัทธ์ และ The Line Sukhumvit 101 ราคาเริ่มต้นประมาณ 3 ล้านบาท

6. Luxury Class

ระดับราคา 200,000 - 300,000 บาท / ตารางเมตร

          ถ้ามองหา Segment คอนโดหรู ที่เราสามารถเรียกว่าคอนโดหรูได้อย่างเต็มปากเต็มคำ ก็ต้องเริ่มมองหา Segment คอนโดระดับ Luxury Class กันก่อนเลยครับ เพราะชื่อก็บอกอยู่แล้วว่ามีความ Luxury ก็ต้องมีความ Luxury ในทุก ๆ ด้านจริง ๆ เริ่มตั้งแต่ในเรื่องของทำเล Segment คอนโดระดับนี้แน่นอนว่าต้องอยูเป็นคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ในระดับที่ก้าวเท้าออกจากประตูโครงการปุ๊บ ก็เข้าสถานีรถไฟฟ้าได้ปั๊บ แต่มันก็ไม่ได้เป็นแบบนั้นเสมอไป เพราะบ่อยครั้งที่ Segment คอนโดระดับ Luxury Class อยู่ห่างจากรถไฟฟ้า แต่ถือว่าอยู่ในย่านที่มีความอุดมสมบูรณ์สูง เป็นย่าน CBD ของกรุงเทพฯ เช่น อโศก สีลม สาทร หรือแม้กระทั่งทองหล่อ 

          คำถามคือ แล้วแบบนี้ ความ Luxury จะมีความหมายอะไรถ้าเดินทางลำบากเหลือเกิน คำตอบคือ Segment คอนโด ระดับ Luxury หลาย ๆ โครงการ แข่งขันกันด้วยการออกแบบด้วยวัสดุที่ใช้ จะต้องพิถีพิถัน คัดสรรมาเพื่อโครงการในระดับหนึ่ง และเพื่อตอบโจทย์การเดินทางที่แน่นอนว่าอาจจะไม่เหมาะกับการขนส่งสาธารณะ ฉะนั้นที่จอดรถต้องเยอะ Shuttle Bus ต้องพร้อมเมื่อลูกบ้านจะใช้งาน ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่เรียกได้ว่าครบครัน และเริ่มมีความ Exclusive เพิ่มมากขึ้นด้วย

Luxury Class
The ESSE 

          โครงการ The Esse เป็นของ บริษัท เอส36 พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ตั้งอยู่ที่ทำเลที่เรียกได้ว่าหาตัวจับได้ยากอย่างติด BTS ทองหล่อ เป็นย่านที่ราคาที่ดินสูงและมีศักยภาพมาก ทั้งเรื่องของความอุดมสมบูรณ์และการเดินทาง โดย The Esse สุขุมวิท 36 (ทองหล่อ) มีราคาค่าตัวเริ่มต้นที่ 12 ล้านบาท

7. Super Luxury Class

ระดับราคา 300,000 / ตารางเมตร ขึ้นไป

          Segment คอนโดในระดับราคาสุดท้าย เป็น Segment คอนโดระดับบนที่มีความหรูหราที่สุด นั่นก็คือระดับ Super Luxury Class นั่นเอง โดยส่วนตัวเเล้วคิดว่า ในเรื่องของทำเล ตัวทำเลและวัสดุของ Segment คอนโดระดับ Super Luxury Class กับโครงการระดับ Luxury Class นั้นมีความใกล้เคียงกันมากจนแทบจะแยกไม่ออก แต่ถ้าหากได้เข้าไปสัมผัสจริง ๆ แล้ว ความแตกต่างที่ทำให้ Segment คอนโด Super Luxury Class แตกต่าง โดดเด่น และทำราคาได้สูงลิ่วเลยก็คือ การสร้าง Story ให้กับโครงการคอนโด Segment นี้

          กล่าวคือ Segment คอนโดระดับ Super Luxury Class จะมีเส้นเรื่องที่ต้องการจะเล่าในโครงการอย่างชัดเจน สอดคล้องกับการคัดสรรวัสดุที่ออกแบบและตกแต่งมาอย่างประณีต ที่บางชิ้นถึงขั้นหายากเลยก็ว่าได้ มีการดึงตัวสถาปนิกระดับโลกมาร่วมงาน รวมถึงอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่ใช้ในยูนิตพักอาศัยและพื้นที่ส่วนกลางก็จะมาจากแบรนด์ดังระดับโลก ออกแบบมาเพื่อโครงการโดยเฉพาะนั่นเอง

Super Luxury
SCOPE Langsuan 

          โครงการนี้หลาย ๆ คนอาจจะยังไม่เคยได้ยินชื่อเพราะค่อนข้างใหม่ แต่ก็สร้างปรากฏการณ์ที่ดีให้กับย่านถนนวิทยุ ชิดลม หลังสวน ได้มากทีเดียวกับ Scope หลังสวน เป็นของ บริษัท สโคป จำกัด พัฒนาโครงการหรูระดับ Super Luxury บนทำเล Rare Item อย่างถนนหลังสวน มูลค่าของคอนโดมิเนียมแห่งนี้ จึงเริ่มต้นสูงถึง 35 ล้านบาท ไปสุดที่ 250 ล้านบาทกันเลยทีเดียว

          และนี่ก็เป็นทั้งหมดของบทความรวมรวม Segment คอนโดมิเนียมในระดับราคาต่าง ๆ ที่ CondoNewb นำมาฝากกัน มีทั้ง Segment คอนโด ราคาคอนโด รวมถึง ทำเลคอนโด ใน Segment ต่าง ๆ ด้วย หวังว่าบทความความรู้เกี่ยวกับคอนโดนี้จะช่วยตอบคำถามที่เป็นปัญหาคอนโด ทำให้ทุกคนเห็นภาพและเป็นประโยชน์สำหรับใครที่กำลังจะซื้อคอนโดแต่ไม่รู้ระดับราคาที่เหมาะสมกับตนเองนะครับ หากสนใจเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ ดี ๆ แบบนี้อีก ติดตามได้ที่เว็บไซต์อสังหาฯ และการลงทุนคอนโดของเรา แล้วพบกันใหม่ในบทความหน้าครับ

Writen By NewbBENN