logo

          สำหรับใครที่เริ่มติดตามข่าวหรือบทความที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์ อาจจะเคยผ่านตากับศัพท์คำนี้ว่า “Backlog” (แบ็คล็อก) อยู่บ่อย ๆ โดยเฉพาะส่วนที่กล่าวถึงยอดขายของบ้านและคอนโด ซึ่งสำหรับมือใหม่ที่กำลังสนใจอยากจะซื้ออสังหาฯ อย่างคอนโด ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อลงทุน แต่นิวบ์คิดว่าฝั่งลงทุนน่าจะต้องใส่ใจกับศัพท์คำนี้เป็นพิเศษหน่อยล่ะ เพราะศัพท์คำนี้จะช่วยให้เราเข้าใจสถานการณ์ของตลาดอสังหาฯ และพอเห็นภาพทิศทางของโครงการก่อนที่เราจะตกลงปลงใจซื้อคอนโดสักห้องมาลงทุนนั่นเอง ในบทความสาระน่าสนใจเกี่ยวกับคอนโด ในฉบับนี้ นิวบ์จะพาผู้อ่านไปทำความรู้จักกับ “Backlog” ศัพท์วงในธุรกิจอสังหาฯ กันครับ โดยคอนโดนิวบ์จะของพูดถึงเพียงในส่วนของคอนโดมิเนียมครับ พร้อมแล้วไปทำความรู้จักกันเลยว่า Backlog คืออะไร

. . . . . . .

ก่อนรู้จัก Backlog ต้องรู้จัก Presale ก่อน

          จะอธิบายทันทีก็เกรงว่าใจพามึน คอนโดนิวบ์เลยต้องขอยกตัวอย่างอีกศัพท์ที่อยู่ในสถานการณ์ใกล้เคียงกันอย่าง Presale (พรีเซลส์) ขึ้นมาก่อน เนื่องจากทั้ง Presale และ Backlog มีความเกี่ยวข้องกันในช่วงของการขายคอนโดช่วงเริ่มต้นก่อนโครงการจะก่อสร้างเสร็จ โดย Presale จะเป็นการเปิดขายใบจองยูนิตในคอนโดหรือที่เรียกว่า “ยอดจอง” ซึ่งรวมถึงเงินส่วนของการจองห้องและการทำสัญญาซื้อขาย โดยเราอาจจะได้ยินแถลงข่าวเมื่อช่วง 1 – 3 ปีก่อนที่โครงการคอนโดเปิดขายจองและขายหมด Sold Out ในวันเดียวหรือในไม่กี่สัปดาห์ ก็คือทางโครงการขายสิทธิจองหมดในรอบนั้น ๆ นั่นเอง

          ทั้งนี้ทั้งนั้น ยอดที่เกิดจากการขายสิทธิจองในรอบ Presale ไม่ได้หมายถึงยอดขายที่ทาง Developer จะลงบันทึกเป็นรายได้ เนื่องจากยังไม่ใช้ยอดรับเงินที่แท้จริงจากการขาย และคอนโดห้องที่มีการขายจองไปยังไม่ลุล่วงถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์นั่นเอง นอกจากนี้หากไม่มีการผ่อนชำระหรือจ่ายเงินดาวน์คอนโดเป็นประจำ มีการทิ้งโอนไม่รับโอนห้อง รวมถึงผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านและปล่อยให้คอนโดกลายเป็นห้องหลุดโอน ก็จะหมายความว่าทางโครงการยังขายห้องได้ไม่สำเร็จและไม่นับเป็นรายได้ที่แท้จริงของโครงการนั่นเองครับ

Backlog คืออะไร สำคัญอย่างไรกับวงการธุรกิจอสังหาฯ

          ทีนี้มาดูฝั่งของ Backlog กันบ้าง ซึ่งยอด Backlog จะเป็นยอดรายได้จากการขายที่สำเร็จลุล่วงของโครงการ อธิบายแบบให้เข้าใจง่าย ๆ ก็หมายถึงเป็นยอดขายที่มาจากการรอโอนกรรมสิทธิ์ยูนิตของคอนโดที่มีการจองจากรอบ Presale ซึ่งโดยทั่วไปการขาย Presale จะมีการนับยอดรวมเป็นไตรมาสในแต่ละปี หรือทุก ๆ 3 เดือน เนื่องจากการขาย Presale คอนโดจะสามารถจัดรอบขายได้หลายรอบจนกว่าโครงการจะก็สร้างเสร็จพร้อมโอน โดยหลังจากการขายในแต่ละรอบไตรมาสจะมีการทบยอดขายขึ้นไปทำให้ยอด Backlog จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งเมื่อยอด Backlog ถึงเป้าที่มากพอตามที่ทาง Developer ตั้งไว้สำหรับโครงการนั้น ๆ จึงจะนำยอด Backlog ที่ได้ ไปทำการยื่นขอกู้ทุนก่อสร้างกับทางธนาคารเพื่อก่อสร้างคอนโดต่อจนเสร็จพร้อมโอนห้องนั่นเอง

          ซึ่งในส่วนนี้ก็จะรวมถึงห้องที่มีการขายจองพร้อมทำสัญญา และมีการชำระหรือผ่อนจายเงินดาวน์โครงการเกิดขึ้นแล้วจนถึงขั้นตอนการกู้สินเชื่อที่สำเร็จให้ก้อนเงินที่จะนำมาชำระในวันโอนได้ จนสามารถนำมานับรวมเป็นรายได้แท้จริงของโครงการได้ ทำให้เห็นทิศทางและภาพรวมของโครงการว่าจะมีการก่อสร้างจนเสร็จลุล่วงถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อนั่นเองครับ

ข้อแตกต่างระหว่าง Backlog กับ Presale

          จากที่นิวบ์อธิบายไปแล้วในเบื้องต้นจะเห็นได้ว่า ข้อแตกต่างระหว่าง Presale และ Backlog จะค่อนข้างมีความชัดเจนตรงที่ในส่วนของยอด Presale นั้นจะเป็นเพียงการขายสิทธิ์ใบจองห้องเท่านั้น แต่ยังไม่ปรากฎยอดการวางเงินจองหรือเงินทำสัญญาอย่างเป็นทางการในดีลการซื้อขายนั้น จึงยังไม่เห็นยอดรวมรายรับที่นำมาบอกรายได้ของ Developer ที่ได้จากโครงการนั้นจริง ๆ ในขณะที่ยอดจาก Backlog คือยอดการขายที่มีการชำระการจองและเงินทำสัญญาแล้ว มีการเริ่มผ่อนเงินดาวน์อย่างต่อเนื่องทุกงวดไม่ขาดตอน ทำให้เกิดรายได้เข้าสู่โครงการแล้วจริง ๆ นักลงทุนอสังหาฯ คอนโดที่ค่อนข้างเชี่ยวชาญจึงนิยมใช้ยอด Backlog เป็นตัวชี้วัดถึงศักยภาพและทิศทางความเป็นไปได้ของคอนโดโครงการนั่น ๆ เป็นองค์ประกอบในการเลือกลงทุนคอนโด ว่าคอนโดโครงการนั้น ๆ จะได้พัฒนาจนสำเร็จถึงขั้นตอนโอนห้อง หรือจะถูกล้มเลิกกลางทางนั่นเอง

ตัวอย่าง การขายคอนโดโครงการ A ในระยะเวลา 1 ปี ก็จะเท่ากับ 12 เดือน โดยมีกำหนดระยะห่างระหว่างการเริ่มขาย Presale และการเริ่มโอนอยู่ที่ 4 เดือน หมายความว่ายอดขาย Presale ตั้งแต่เดือนแรกจะสามารถรับรู้เป็นรายได้ของโครงการในเดือนที่ 4 เป็นต้นไป ฉะนั้นยอดการขายที่เกิดขึ้นตั้งแต่เดือนแรกจนถึงเดือนที่ 3 จะยังไม่สามารถโอนและบันทึกเป็นรายได้ของโครงการได้เลย ดังนั้น หากโครงการมียอดขาย Presale ตั้งแต่เดือนที่ 1 – 3 เท่ากับ

  • เดือนที่ 1 มียอดขายสะสมที่ 1,700 ล้านบาท
  • เดือนที่ 2 มียอดขายสะสมที่ 1,400 ล้านบาท
  • เดือนที่ 3 มียอดขายสะสมที่ 1,500 ล้านบาท

เท่ากับว่าในเดือนที่ 4 ซึ่งจะมีการโอนยอดรายได้ จึงมียอดสะสมรอโอน (1,700 + 1,400 + 1,500) = 4,600 ล้านบาท ไว้เป็นยอด Backlog ในชุดแรก

ต่อมาในเดือนที่ 4 นั้นเองมียอดขาย Presale เพิ่มขึ้นอีก 1,500 ล้านบาท และมียอดโอนที่สามารถแจ้งให้รับทราบรายได้เท่ากับ 1,700 ล้านบาท (ซึ่งยกมาจากเดือนที่ 1) ฉะนั้นยอดของเดือนที่ 4 จึงมียอด Backlog คงเหลือ 4,400 ล้านบาท ซึ่งคำนวณจาก

  • Backlog ของสิ้นเดือนที่ 3 = 4,600 ล้านบาท บวกกับยอด Presale ประจำเดือนที่ 4 จำนวน 1,500 ล้านบาท แล้วลบกับยอดโอนฯ รับรู้รายได้ของเดือนที่ 4 จำนวน 1,700 ล้านบาท)

          = 4,600 + 1,500 – 1,700

          = 4,400 ล้านบาท นั่นเองครับ

          โดยปกติแล้วเราจะรับรู้บันทึกรายได้ของโครงการหลังยอด Presale ไปแล้วนานแค่ไหนก็ล้วนขึ้นอยู่กับรูปแบบการขายของโครงการแต่ละแห่งและเงื่อนไขการรับชำระเงินด้วย เนื่องจากการขายคอนโดนั้นจะมียอด Backlog บางส่วนที่ยังไม่สามารถรับรู้เป็นรายได้ของโครงการได้ทันที ซึ่งสามารถแปรผันได้ตามการโอนของผู้ซื้อหลังวางจองไปแล้วได้ด้วยเช่นกัน เช่น ผู้ซื้อถูกปฏิเสธสินเชื่อ ยื่นกู้ธนาคารแล้วไม่ผ่าน หรือเปลี่ยนใจทีหลังแล้วไม่อยากรับโอน ทิ้งโอนปล่อยให้ห้องถูกตีคืนโครงการ เป็นต้น

          ด้วยช่วงปีหลัง ๆ ที่ผ่านมาการลงทุนคอนโดระยะสั้นอย่างการซื้อขายต่อใบจองเป็นที่นิยมมากขึ้น เนื่องจากเริ่มต้นได้ง่ายและใช้เงินทุนไม่เยอะ

  • ด้วยค่าธรรมเนียมจองและเงินทำสัญญาโครงการคอนโดมือหนึ่งส่วนใหญ่ เริ่มต้นตั้งแต่ 1,000 ถึง 50,000 บาท และ
  • เงินทำสัญญาซื้อขายเพียงประมาณ 100,000 ถึง 200,000 บาท

          จึงเกิดการซื้อเหมาใบจองเพื่อมาปล่อยขายต่อแบบขายดาวน์ก่อนโอนกันค่อนข้างเยอะ ทำให้เกิดยอด Sold Out ในรอบ Presale มักเป็นแบบไม่แท้จริง เนื่องจากการขายจองคอนโดครบแล้วทั้ง 100 ยูนิต ไม่ได้หมายความว่าจะเกิดการโอนจริงครับทั้ง 100 ยูนิตนั้น จนก็ต่อเมื่อมีการรับโอนกรรมสิทธิ์หรือผ่อนดาวน์อย่างต่อเนื่อง จึงจะเกิดยอดรายได้รวมให้เป็น Backlog เพื่อแจ้งเป็นรายรับของโครงการที่แท้จริง ซึ่งสามารถใช้เป็นจ้อบ่งชี้ศักยภาพของโครงการได้ชัดเจนกว่า

          ซึ่งทำให้เห็นข้อเสียชัดเจนอีกประการของการซื้อคอนโดรอบ Presale ที่อาจจะต้องแบกรับความเสี่ยงจากการล้มพับโครงการ ไม่สร้างต่อหากทำยอดขายไม่ได้ตามเป้า ยกเลิกโครงการเพราะไม่ผ่าน EIA หรือเกิดความล่าช้าในการขออนุญาตใหม่ ก่อสร้างล่าช้า หรือมีการปรับรูปแบบโครงการหรือปรับขนาดห้องที่เปลี่ยนแปลงไปจากสัญญาซื้อขายที่ได้ตกลงกันเองไว้กับผู้ซื้อรอบ Presale โดยแม้ว่าหลาย ๆ โครงการจะนิยมทำราคาและจัดโปรโมชั่นพิเศษในการขายเพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ ถ้ายินดีที่จะยอมรับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นได้ ก็อาจจะเน้นจองเร็วซื้อไวในรอบ Presale ได้นั่นเองครับ โดยคอนโดนิวบ์เคยอธิบายข้อดีของเสียของการซื้อคอนโดในรอบต่าง ๆ เอาไวในบทความ “ซื้อก่อน ซื้อหลัง ซื้อคอนโดรอบไหนดีกว่ากัน?” ผู้อ่านสามารถลองอ่านเพื่อเปรียบเทียบข้อได้เปรียบและเสียบเปรียบของการซื้อคอนโดในรอบต่าง ๆ ได้ครับ

อยากลงทุนคอนโด แต่ยังไม่เข้าใจการดูยอด Backlog

          หากตั้งใจลงทุนคอนโดโดยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงต่าง ๆ ในการจองซื้อคอนโดรอบ Presale ที่อาจจะเกิดขึ้น และไม่มั่นใจในการคาดการณ์ยอด Backlog ตามท้ายก่อนโครงการสร้างเสร็จ โดยเฉพาะสำหรับผู้ซื้อมือใหม่ที่กำลังสนใจลงทุนซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่าระยะยาว และถือครองเพื่อขายต่อเอา Capital Gain ก็อาจเซฟตัวเองด้วยการรอซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมอยู่หรือตกแต่งปล่อยเช่าได้ทันทีได้ ซึ่งในช่วงนี้ก็มีโครงการคอนโดต่าง ๆ ที่จัดโปรโมชั่นราคาพิเศษ แถมเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งและเครื่องใช้ไฟฟ้าพื้นฐาน และเงื่อนไขออกค่าธรรมเนียมต่าง ๆ แทนผู้ซื้อ เมื่อพิจารณาแล้วการซื้อคอนโดรอบที่ตึกสร้างเสร็จแล้วก็อาจได้ทั้งสิทธิประโยชน์และลดความเสี่ยงมากกว่าการซื้อใบจองพร้อมผ่อนดาวน์รอบ Presale ก็ได้ รวมถึงอาจจะไม่ต้องมาคาดการณ์ยอดโอน Backlog ต่าง ๆ ให้กังวลอีกด้วยนั่นเอง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมถือเป็นทรัพย์ชิ้นใหม่ แม้การซื้อใบจองจะใช้ต้นทุนเริ่มต้นไม่เยอะ แต่หากไม่พร้อมที่จะรับโอนมาถือครองในระยะยาวจริง ๆ แล้วโอนขายต่อไม่ได้ตามที่คาดไว้ ก็ควรลองเลือกวิธีลงทุนคอนโดที่เสี่ยงน้อยกว่าแทนได้ครับ

          ทั้งนี้ทั้งนั้น หากสนใจซื้อคอนโดมิเนียมโครงการไหน ๆ เพื่อลงทุนระยะยาวไว้ปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรจาก Capital Gain ก็ตาม เพื่อให้รอบคอบก่อนจะซื้อหรือจองคอนโดในรอบ Presale เราอาจจะรอให้โครงการมียอด Backlog ปรากฎให้เห็นประมาณหนึ่งแล้วก่อน เพราะจะได้คาดการณ์ทิศทางความเป็นไปได้ ความคุ้มค่าและศักยภาพของโครงการว่าน่าลงทุนมากน้อยแค่ไหน แม้ว่าเราอาจจะยอมพลาดการจองซื้อในรอบแรก ๆ ในราคาโปรโมชั่นของรอบการซื้อก่อน โดยไปซื้อในรอบถัด ๆ ไปแทน (หรือหากจะให้เซฟที่สุดก็อาจจะรอซื้อรอบที่โครงการผ่าน EIA แล้วก็ยังได้) อาจจะยอมเหลือเลือกตำแหน่งห้องและชั้นห้องน้อยกว่าหน่อย แต่เราจะเห็นยอด Backlog ที่ค่อย ๆ ทบมาจากรอบ Presale แรก ๆ ก่อน ช่วยให้เราสามารถประเมินความเสี่ยงของโครงการนั้น ๆ ในเบื้องต้นก่อนได้นั่นเอง

. . . . . . .

          เพียงเท่านี้พอจะเข้าใจถึงความหมายของ Backlog คืออะไรและความแตกต่างระหว่างกันของยอด Presale และยอด Backlog ในการขายคอนโดกันบ้างแล้วใช่ไหมครับ หวังว่าบทความสาระเรื่องน่ารู้เกี่ยวกับการลงทุนคอนโดที่คอนโดนิวบ์นำมาฝากกันจะเป็นประโยชน์กับผู้อ่านที่เริ่มสนใจซื้อหรือลงทนในอสังหาฯ คอนโดกันไม่มากก็น้อยนะครับ หากชื่นชอบคอนเท้นของเราผู้อ่านสามารถกดติดตามทางเว็บไซต์และโซเชียลมีเดียของ CondoNewb รวมทั้งสามารถแบ่งปันบทความดี ๆ เหล่านี้ได้ แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ คอนโดได้ใหม่กับคอนโดนิวบ์นะครับ

Written by NewbTay