logo

          ในช่วงปัจจุบันโปรโมชันคอนโดมิเนียมมีมากมาย ซึ่งเราก็ได้เคยพูดถึงโปรโมชันของคอนโดมิเนียมไปแล้วในบทความที่แล้ว วันนี้เราจะมาพูดถึงโปรโมชันคอนโดอีกรูปแบบหนึ่ง ซึ่งก็คือ "โปรโมชันการันตีผลตอบแทน" หรือ "Yield Guarantee" ที่อาจจะไม่ได้แพร่หลายมากนักในวงการอสังหาฯ โดยเฉพาะวงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร เพราะโปรโมชันนี้มักจะจัดขึ้นสำหรับคอนโดเพื่อการลงทุนการันตีค่าเช่าในต่างจังหวัด เพราะมีอัตราการเช่า มากกว่าอัตราการซื้อห้อง แต่อย่างที่รู้กันว่าในช่วงที่วิกฤต COVID-19 ทำให้บรรยากาศการใช้สอยเงินของนักลงทุนนั้นไม่ได้คึกคักเหมือนช่วงก่อนหน้านี้ จึงทำให้เหล่า Developer ก็เหงื่อตกตามกันไปด้วย

ผู้กญิงกำลังพูดคุยธุรกิจ

โปรโมชัน Yield Guarantee มีกี่รูปแบบ?

         โดยปกติแล้ว โปรโมชันต่าง ๆ ที่ออกมานั้น ส่วนใหญ่มักจะมีเป้าหมายคือกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง แต่โปรโมชันที่เราจะมาพูดกันวันนี้ คือโปรโมชัน Yield Guarantee หรือการซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนการันตีค่าเช่า โดยจะมีการการันตี 2 แบบใหญ่ ๆ ดังนี้

1. Yield Guarantee หรือการการันตีผลตอบแทนการปล่อยเช่า

          โปรโมชัน Yield Guarantee มักจะใช้กับคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมานานแล้ว และต้องการปิดตึก ขายห้องให้หมด ทาง Developer จะเอาห้องที่ยังขายไม่หมด ออกมาขายในราคาที่ถูกลง หรือราคาเท่าเดิม แต่บอกว่าเป็นคอนโดเพื่อการลงทุนการันตีค่าเช่า เพราะหากซื้อโครงการนี้ จะได้ผลตอบแทนจากการปล่อยไม่ต่ำกว่า 4-5% ก็แล้วแต่ บางโครงการก็จะมีการให้นิติบุคคล/คนจาก Developer เป็นผู้ดูแลในการปล่อยเช่าให้เราด้วย เราก็แค่ซื้อห้องจากเขาแล้วรอผลตอบแทน

2. การันตีผลตอบแทนหลังจากลูกค้าตัดสินใจซื้อ และผ่อนดาวน์

 โปรโมชันการการันตีผลตอบแทนจากเงินดาวน์ โดยโปรโมชันแบบนี้มักจะเป็นโครงการที่เพิ่งเปิดขาย หรือตึกยังไม่เสร็จ โดยวิธีการคือ ทาง Developer จะการันตีว่า เมื่อเราซื้อคอนโดจากเขา เขาจะคืนเงินเป็นผลตอบแทนมาให้เรา เมื่อเราผ่อนดาวน์ครบตามจำนวนปีที่เขาตั้งเงื่อนไขเอาไว้ 

ยกตัวอย่าง

         คอนโดมิเนียม A ราคา 3,000,000 บาท มีโปรโมชันการันตีผลตอบแทน 10%/ปี เมื่อผ่อนดาวน์ 5%/ปี ของราคาคอนโด เป็นเวลา 3 ปี ดังนั้นเมื่อปีแรกลูกค้าผ่อนดาวน์ 150,000 บาท ก็จะได้เงินคืน 15,000 บาท ปีที่สองผ่อนดาวน์อีก 150,000 บาท รวมเป็น 300,000 บาท (รวมจากปีที่ 1) ในปีที่ 2 นี้ผู้ซื้อจะได้ผลตอบแทน 30,000 บาท และในปีที่ 3 ผู้ซื้อผ่อนดาวน์เพิ่มอีก 150,000 บาท รวม 3 ปี เป็นเงิน 450,000 บาท ดังนั้นในปีที่ 3 ลูกค้าจะได้ผลตอบแทน 45,000 บาท 

         รวมทั้งหมดแล้วผู้ซื้อจะได้ผลตอบแทนทั้งหมด 90,000 บาท จากการลงทุนเพียง 450,000 ซึ่งอาจจะได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่าการนำเงินไปลงทุนในรูปแบบอื่น แล้วหลังจากนั้นหากผู้ซื้อไม่อยากจะถือห้องเอาไว้ ทาง Developer ก็จะคืนเงินให้เราทั้งหมด 540,000 บาท 

ห้องนั่งเล่นในคอนโดมิเนียม

ที่มาที่ไป ของโปรโมชัน Yield Guarantee

          โดยหลัก ๆ แล้วที่มาของโปรโมชัน Yield Guarantee ก็มาจากการที่ Developer ต้องการกระแสเงินสดเข้าบริษัท เพื่อให้สามารถดำเนินการก่อสร้างต่อไปได้ด้วย นอกจากนี้ในกรณีที่เป็น Developer เจ้าเล็ก ก็ทำโปรโมชันนี้ขึ้นมาเพื่อสร้างโปรไฟล์ให้ตัวเอง และทำยอดขายเพื่อให้ได้เปอร์เซ็นต์ยอดการขายสูงพอที่จะยื่นกู้เงินจากธนาคารเพื่อให้สามารถดำเนินการสร้างโครงการต่อได้นั่นเอง ดังนั้นการจะดึงให้มีกระแสเงินสด หรือเพื่อดึงยอดขายให้มีเปอร์เซ็นต์เพียงพอ ก็ต้องเลือกโปรโมชันที่จะสามารถจูงใจกลุ่มคนที่มีกำลังในการซื้ออย่างนักลงทุน ด้วยโปรโมชันที่เน้นผลตอบแทน 

         นอกจากนี้หลาย ๆ บริษัทยังใช้โปรโมชัน Yield Guarantee เพื่อดึงกระเเสเงินสดเข้าบริษัท แล้วนำเงินก้อนนั้นไปลงทุนต่อ ในโครงการอื่น ๆ ของตัวเอง หรือนำเงินนั้นไปลงทุนในธุรกิจอื่น เพื่อหากำไรเข้าบริษัท และกำไรเหล่านั้นส่วนนึงมาจ่ายเป็นผลตอบแทนให้เราตามที่ได้มีการการันตีกับเราเอาไว้ หรือพูดง่าย ๆ ก็คือเป็นโปรโมชันที่หาพาร์ทเนอร์ในการลงทุน ซึ่งก็คือนักลงทุนคอนโดมิเนียมรายย่อยนั่นเอง 

          และต้องขอกระซิบว่ามีหลายโครงการที่ทำโปรโมชันแบบนี้ แล้วประสบความสำเร็จในการจัดโปรโมชัน Yield Guarantee ทุกคนแฮปปี้โดยเฉพาะโครงการต่างจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวซึ่งมี Real Demand ต่ำ แต่มีอัตราการเช่ารายเดือน/รายวันสูง ดังนั้นโปรโมชัน Yield Guarantee ก็ถือว่าเป็นโปรโมชันที่น่าสนใจเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะกับนักลงทุนมือใหม่ ที่ยังต้องการเบาะรองรับในการลงทุน และอยากจะแน่ใจว่าการลงทุนในครั้งนี้จะไม่ขาดทุนนั่นเองค่ะ 

ข้อควรระวังก่อนซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนการันตีค่าเช่า

1. ควรเช็คราคากลางของคอนโดในย่านนั้นก่อนซื้อ

          เพราะบางครั้งคอนโดมิเนียมที่นำมาจัดโปรโมชัน Yield Guarantee นั้น จะมีราคาสูงกว่าปกติอยู่แล้ว ดังนั้นเพื่อป้องกันการถูกย้อมแมว เราจะต้องเช็คราคากลางของโครงการนั้นว่าก่อนหน้านี้ราคาขายอยู่ที่เท่าไหร่ และราคาโครงการข้างเคียงราคาอยู่ที่เท่าไหร่ เราซื้อมาแพงเกินราคาตลาดหรือไม่ เพราะบางครั้งผลตอบแทนที่ทาง Developer เอามาให้เรา อาจจะเป็นเงินที่เราจ่ายเกินราคาจริง ซึ่งมันอาจจะเท่ากับว่าเราแค่เอาเงินไปให้ Developer หมุนแทนที่เราจะสามารถได้กำไรได้ตามจริงนั่นเอง

2. เช็คผลตอบแทนของคอนโดมิเนียมโครงการใกล้เคียง กับ Yield Guarantee ที่ Developer เสนอมา

          ก่อนจะลงทุนคอนโดมิเนียมรูปแบบนี้ โดยเฉพาะโปรโมชัน Yield Guarantee เราอาจจะมองแค่ผลตอบแทนที่ทาง Developer เสนอมาอย่างเดียวไม่ได้ ต้องดูความเป็นไปได้ในความเป็นจริงด้วย ว่าโครงการใกล้เคียงราคาเท่านี้ เขาได้ผลตอบแทนกันเท่าไหร่ แล้วเราซื้อมาในราคาเท่านี้ กับผลตอบแทนที่การันตีเท่านี้ มันสามารถเป็นไปได้ไหม เราต้องเหนื่อยกว่าคู่แข่งหรือเปล่า 

          ยกตัวอย่างเช่น คอนโด A ราคา 3,000,000 บาท Developer การันตี Rental Yield ที่ 5% แต่เมื่อเราเช็คราคาคอนโดมิเนียมรอบข้าง และ Rental Yield ที่โครงการรอบข้างสามารถทำได้ เฉลี่ยอยู่ที่ 2,500,000 บาท และได้ Yield ที่ 6% ดังนั้น เราก็อาจจะต้องชั่งน้ำหนักดูว่า เราจะเลือกลงทุนในทางไหนที่ได้ผลตอบแทนที่ดีที่สุด 

 

3. ดูโอกาสในอนาคตของตัวโครงการด้วย

          อย่างที่บอกไปว่าคอนโดที่ทำโปรโมชันแบบ Yield Guarantee นั้น ส่วนใหญ่จะเน้นปล่อยเช่ารายวันและรายเดือน ดังนั้นเราอาจจะต้องดูแลเป็นพิเศษเรื่องสภาพของห้อง ว่าเมื่อเวลาผ่านไป ที่เราต้องการจะออกจากการลงทุนด้วยการขายต่อ สภาพห้องของเราจะยังดีพอที่จะสามารถขายต่อในราคาที่ต้องการได้หรือไม่ 

          และก่อนจะเลือกลงทุนกับโปรโมชันนี้ อยากให้ลองสำรวจทำเลรอบข้างโครงการก่อนว่า ในอนาคตหากเราจะออกจากการลงทุน ทำเลจะเอื้ออำนวยให้เราสามารถปล่อยห้องได้อย่างรวดเร็วหรือไม่ ทำเลของโครงการนั้นมีดีมานด์มากน้อยแค่ไหน เพราะถ้าดูไม่ดี อาจจะต้องถือยาว ๆ กันไป เข้าง่ายออกยากไปอีก

4. เช็คความน่าเชื่อถือ Developer

          อย่างที่บอกไปว่าที่มาของโปรโมชัน Yield Guarantee จะมาจากการที่ Developer ต้องการกระแสเงินสด หรือต้องการสร้างโปรไฟล์เพื่อยื่นกู้กับธนาคาร หรือต้องการนำเงินที่เราซื้อนั่นไปลงทุนด้านอื่น เพื่อต่อยอดธุรกิจและทำผลตอบแทนมาคืนให้เราตามการันตี ดังนั้นเราต้องเช็คความน่าเชื่อถือ ประสบการณ์ทางด้านการลงทุน และความมั่นคงทางการเงินของ Developer ด้วย เพื่อป้องกันการล้มกระดานที่สามารถเกิดขึ้น โดยเฉพาะช่วงที่เศรษฐกิจมีความเปราะบางแบบนี้ ก็อาจจะต้องทำการบ้านเยอะหน่อยนะคะ

5. ควรดูเงื่อนไขการลงทุนให้ดี

          ในกรณีที่เป็นโปรโมชันคอนโดเพื่อการลงทุนการันตีค่าเช่า แล้วโครงการมีการจ้างทีมงานมาจัดการการปล่อยเช่าให้เรา เราจะมีอำนาจในการควบคุมการลงทุนน้อยมาก และต้องยอมรับเงื่อนไข ไม่ว่านอนาคตจะมีเหตุการณ์อะไรที่เราอาจจะไม่เห็นด้วยกับทีมที่เข้ามาบริการจัดการ ดังนั้นควรศึกษาและสอบถามเงื่อนไขกับทีมที่เข้ามากำกับดูแลการลงทุนให้ดี ก่อนตัดสินใจลงทุนนะคะ หากเห็นว่าเราสามารถลงทุนด้วยตัวเอง ในหนทางที่ถูกจริตมากกว่า โปรโมชันคอนโดมิเนียมแบบนี้อาจจะไม่เหมาะกับคุณ

6. ลงทุนแบบ Yield Guarantee เพื่อปล่อยเช่ารายวันควรระวังเหตุการณ์ไม่คาดฝัน

          อย่างที่เราได้พูดไปตอนต้นว่าโปรโมชันคอนโดเพื่อการลงทุนการันตีค่าเช่า ส่วนใหญ่มักจะเกิดขึ้นกับคอนโดมิเนียมที่ Real Demand ต่ำ แต่อัตราการปล่อยเช่างรายวัน/รายเดือนสูง ซึ่งส่วนใหญ่กลุ่มผู้เช่าก็จะเป็นนักท่องเที่ยว และชาวต่างชาติ ซึ่งเมื่อเกิดเหตุการณ์ระบาดที่ทำให้ไม่มีการท่องเที่ยว หรือชาวต่างชาติต้องเดินทางกลับประเทศ ก็อาจจะทำให้รายได้ตรงนี้หดลงไปได้ ยังไงก็ควรชั่งน้ำหนัก และดูช่วงเวลาการลงทุนให้ดีว่า หากจะลงทุนคอนโดในลักษณะนี้ช่วงนี้ ในทำเลนี้ เหมาะสมหรือไม่ 

          และนี่คือทั้งหมดทั้งมวลเกี่ยวกับโปรโมชัน Yield Guarantee คอนโดเพื่อการลงทุนการันตีค่าเช่า ที่ CondoNewb นำมาเล่าสู่กันฟังในวันนี้นะคะ หวังว่าเพื่อน ๆ จะได้รับความรู้ และได้รับประโยชน์เกี่ยวกับโปรโมชัน Yield Guarantee เพื่อนำไปปรับใช้ในการลงทุนกันค่ะ สำหรับ CondoNewb นั้นยังมีบทความความรู้และปัญหาเกี่ยวกับคอนโดที่น่าสนใจอีกมากมาย ที่จะคอยอัพเดทให้เพื่อน ๆ ได้อ่านกันอยู่เสมอ อย่าลืมติดตามเว็บไซต์อสังหาฯ และการลงทุนคอนโดของเราเอาไว้นะคะ แล้วพบกันใหม่บทความหน้าค่ะ  

Written by NewbMind