logo

          หลายคนเคยเป็นบ้างไหมครับ อยากจะซื้อคอนโดสักที่แต่ก็ไม่รู้จะเริ่มจากอะไรดี และไม่รู้จะซื้อช่วงไหน เพราะไม่รู้จริง ๆ ว่าซื้อคอนโดรอบไหนดีถึงจะได้ราคาถูก และได้รูปแบบและตำแหน่งห้องคอนโดที่เราถูกใจสำหรับการอยู่อาศัย ต้องยอมรับว่ามูลค่าคอนโดห้อง ๆ หนึ่งก็ไม่ใช่เล่น ๆ เลย หรือหากใครเป็นนักลงทุนมือใหม่ก็อยากจะได้ห้องที่ทำราคาขายต่อได้ดี ยิ่งเงินลงทุนน้อยก็ยิ่งได้กำไรมาก ใครหลายคนก็แนะนำซื้อคอนโดช่วง Presale คอนโด จะได้ราคาถูก แล้วผลเสียล่ะ มันจะมีอะไรบ้างนะ CondoNewb ก็เลยอยากจะมาบอกเล่าเก้าสิบสักหน่อยครับว่า การซื้อแต่ช่วงจะมีลักษณะอย่างไร แล้วซื้อคอนโดช่วงPresale คอนโดมันดีจริงไหม

ไปจองคอนโด Presale มา เป็นยังไง เดี๋ยวมาเล่าให้ฟัง

. . . . . . . . . .

          ก่อนอื่นเรามารู้จักและนิยามของ Presale คอนโด รวมถึงช่วงเวลาของการซื้อคอนโดกันก่อนว่าจะมีลำดับขั้นตอนอะไรบ้างครับ สำหรับการซื้อคอนโดช่วง Presale คอนโด หรือ Preconstruction นั่นคือ เป็นการซื้ออสังหาฯ ที่อยู่ช่วงโครงการยังเป็นแนวคิดต่าง ๆ แบบแผน แบบแปลน และภาพ Render สวย ๆ ของโครงการที่นำมาประชาสัมพันธ์กันตามสื่อต่าง ๆ กันอย่างเต็มที่ ถ้าถามว่าซื้อช่วง Presale คอนโดจะดีเหรอแค่มีเพียงภาพและไอเดียก็สามารถซื้อ-ขายกันได้แล้ว ซึ่งก็ต้องตอบว่าอสังหาฯ ถือว่าเป็นการลงทุนรูปแบบหนึ่งโดยมีการซื้อขายที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะ ส่วนมากในรอบ Presale คอนโดนี้ เปอร์เซ็นต์ของนักลงทุนจะมากกว่าผู้อยู่อาศัยตัวจริง เพราะเพียงแค่เราเห็นแค่ภาพจินตนาการโครงการไม่ได้เห็นตัวตึกจริง ๆ เพียงเท่านั้นนี้ก็เกิดความเสี่ยงเบื้องต้นแล้ว จึงต้องผ่านการศึกษาข้อมูลสินค้าอย่างถี่ถ้วน นี่จึงเป็นเหตุผลที่ว่า Investor มากกว่า Real Demand ครับ สำหรับในขั้นตอนนี้

presale preconstruction

          แต่ไม่ต้องกังวลไป เพราะเราต้องมาดูปัจจัยกันว่าโครงการไหนที่มีความน่าจะเป็นไปได้ที่โครงการนั้นจะสำเร็จลุล่วง เกิดเป็นตึกพร้อมที่จะอยู่อาศัยกันต่อไปในอนาคต ซึ่งมีสิ่งที่เราก็ต้องศึกษาไว้ในการซื้อคอนโดรอบ Presale คอนโด ได้แก่

ทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมสรรพ

           แม้การซื้อรอบ Presale คอนโดเราเองจะไม่ได้เห็นโครงการตัวตึกสูง ๆ รูปร่างหน้าตาก็เพียง Render สวย ๆ เท่านั้น แต่เรานั้นรู้ได้ว่าโครงการคอนโดที่เราสนใจตั้งอยู่จุดไหน ทำเลใด ใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง ซึ่งแหล่งอาหารการกิน ถือว่าเป็นสิ่งสำคัญอันดับต้น ๆ ที่ไม่ว่าผู้อยู่จริง หรือนักลงทุนต้องมองหาเอาไว้ แม้โครงการใด ๆ อาจจะไม่ได้ตั้งใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวกขนาดใหญ่ แต่ขอร้านอาหารโดยรอบก็เป็นแต้มต่อมากรอบ ๆ โครงการไม่สิ่งอำนวยความเหล่านี้ครับ

จุดไหน เดินทางยังไง

          หากเกิดผู้ซื้อโครงการรอบ Presale คอนโดเป็นผู้อยู่อาศัยตัวจริงคงคำนวณไว้บ้างแล้ว แต่สำหรับนักลงทุนอันนี้ก็เป็นสิ่งสำคัญที่เราต้องคิดแทนให้กับผู้ที่จะมาเช่า หรือผู้ที่จะซื้อต่อจากเราในอนาคต ซึ่งเราก็ต้องศึกษาดี ๆ ว่ารถไฟฟ้าที่กำลังสร้างจะสร้างเสร็จทันไหม หากต้องเดินไปขึ้นรถไฟฟ้าจะต้องเดินไกลมาก-น้อยแค่ไหน อันตรายหรือไม่ จุดไหนเป็นจุดขึ้น-ลงทางด่วนบ้าง ซึ่งเราจะต้องศึกษาให้ดี แต่ที่สำคัญมากกว่านั้นสำหรับผู้ลงทุนเองจะต้องรู้จักกลุ่มเป้าหมายของเราว่าเป็นใคร และเขามีไลฟ์สไตล์แบบไหนครับ หรือสามารถดูได้ง่าย ๆ จากแนวคิดของโครงการนั้นเลย ว่าโครงการเพ่งเล็งขายให้กับกลุ่มลูกค้ากลุ่มไหนเป็นพิเศษครับ

Developer คือใคร

          จากปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมา ปัจจัยนี้ถือว่าสำคัญที่สุดในการตัดสินใจซื้อโครงการในรอบ Presale คอนโด เพราะความน่าเชื่อถือเป็นการสร้างความเชื่อมั่นที่เชื่อมโยงได้อย่างหลากหลาย สำหรับสายลงทุนก็จะง่ายต่อการเช่า หรือขายต่อ รวมถึงการให้สินเชื่อของธนาคาร ก็เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่ไม่ว่าสายลงทุน หรือสายอยู่อาศัยเองต่างต้องการ รวมทั้งตัวแบรนด์ยังเป็นตัวการันตีว่าโครงการจะสร้างเสร็จหรือไม่ หากเกิดปัญหาจะมีการรับผิดชอบได้อย่างไรบ้าง จากผลงานที่ผ่านมาของผู้พัฒนาโครงการเองครับ

VIP - Presale - Launch Project - Finished Project - Resale

 รอบ Presale คอนโดอยู่ตรงจุดไหนบนเส้นทางของการซื้ออสังหาฯ ? ก็ได้คำตอบที่ว่าตามเส้นทางการเดินทางข้างต้นเลยครับ Presale คอนโดจะอยู่ก่อนโครงการจะเปิดตัวอย่างเป็นอย่างทาง หรือให้บุคคลทั่วไปที่สนใจเข้าชมได้นั้น บางโครงการจะจัดรอบของ VIP ขึ้น (บางโครงการมีรอบ VVIP ด้วยนะ) ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเป็นนักลงทุน (ที่ลงทะเบียนเข้าไป หรือทางผู้พัฒนาโครงการมี Contact กับนักลงทุนอยู่แล้ว) ที่จะทำการลงทุนเพื่อขายห้องต่อในอนาคต (หรือขายใบจอง ขายเงินดาวน์) ในรอบนี้จะห้องที่เป็นแบบ Rare Unit ทำเลดีมาให้ยลโฉมกัน แถมราคาที่ต่ำกว่ารอบอื่น ๆ อาจจะมีโปรโมชั่นพวงไปด้วย หรือราคาต่ำลงไปอีกหากซื้อกันหลายห้อง

 หลังจากนั้นจะเป็นรอบของ Presale คอนโด แล้วครับ โดยทางโครงการจะแจ้งและระบุวันอย่างชัดเจนว่าจะจัดที่ไหน เมื่อไร ซึ่งเราในฐานะผู้ซื้อก็จะต้องติดตามข่าวสารกันให้ดี การไปซื้อโครงการรอบ Presale คอนโดก็มีหลากหลายรูปแบบด้วยกัน แต่ส่วนใหญ่หลายโครงการทำจะเป็นการแจ้งลงทะเบียนผ่านระบบออนไลน์ ซึ่งคอนโดบางโครงการจะมีการล็อคเฉพาะห้องหรือชั้นนั้น ให้เราได้ซื้อได้เท่านั้น (หรือบางโครงการจะเปิดซื้อเต็มเฟสอันนี้แล้วแต่โครงการครับ) และบางครั้งมีจำนวนจำกัดด้วยนะ และบางครั้งอีกเช่นกันที่การซื้อเป็นระบบ Real time นั่นหมายถึงหากเรากำลังเลือก ๆ ห้องอยู่ แล้วห้องที่เราสนใจอาจจะโดนตัดหน้าไปได้เพราะมีผู้สนใจห้องเดียวกับเรา ทางที่ดีควรทำการบ้านด้วยการเลือกห้องคอนโดที่น่าสนใจอย่างน้อย 4-5 ห้องครับ เผื่อไปเจอสถานการณ์ที่ไม่เป็นใจ ใจตรงกันกับคนที่มางานเดียวกัน ซึ่งต้องมีเกิดขึ้นอยู่เป็นประจำอยู่แล้ว

         หลังจากนั้นจะเป็นเรื่องของ Launch Project เป็นช่วงเวลาที่เราไม่จำเป็นต้องไปตามช่วงเวลาที่ทางโครงการกำหนด แต่ไปดู Type ห้องตัวอย่าง หรือรายละเอียดโครงการเพิ่มเติมได้ที่ Sales Gallery ได้เลย แต่ต้องบอกว่าบ้างห้องดี ๆ อาจจะเหลือไม่มาก ก็ต้องลองไปดูก่อนครับ

          ช่วง Finished Project ก็เป็นอีกช่วงหนึ่งที่เราจะได้เห็นตัวตึกจริง สภาพแวดล้อมจริง ห้องจริง ๆ ที่เราสัมผัสได้ ซึ่งช่วงนี้จะเป็นช่วงราคาดีดขึ้นไปค่อนข้างมาก เพราะเราได้เห็นว่าโครงการสร้างจริง เสร็จจริง และยังมีในเรื่องของสภาพแวดล้อมช่วงระยะเวลา 1 - 3 ปี ของการก่อสร้างอาจจะสร้างความเปลี่ยนแปลงไปได้มาก เช่น มีตลาดร้านค้าเปิดใหม่ ห้างสรรพสินค้าที่ใกล้เคียงกันสร้างเสร็จ หรือรถไฟฟ้าเสร็จพร้อมใช้งาน ก็ทำให้ราคาดีดขึ้นไปได้มากทีเดียวครับ

          สำหรับช่วง Resale เป็นช่วงที่คอนโดนั้นหลุดจอง หรือบางห้องกู้ไม่ผ่าน ทางโครงการก็จะนำมาขายอีกรอบหนึ่ง ซึ่งในช่วงนี้ราคาก็จะใกล้เคียงกับราคา ณ เวลานั้นที่โครงการได้สร้างเสร็จพร้อมอยู่ ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็น Real Demand ที่พร้อมเข้าอยู่อาศัยได้ทันที

presale

ข้อดี ข้อเสียของการซื้อโครงการรอบ Presale คอนโด

          มาพูดถึงข้อดีข้อเสียของการซื้อคอนโดในช่วงพรีเซลกันบ้าง

ข้อดี Presale คอนโด
  • ราคาถูก สิ่งสำคัญที่หลายคนไม่ว่าจะผู้อยู่อาศัยเอง และนักลงทุนต้องการ ยิ่งเป็นนักลงทุนหากต้นทุนถูก ก็ยิ่งได้กำไรมากขึ้นครับ
  • ตำแหน่งห้องถูกใจ แน่นอนว่าหากเราได้เลือกก่อนย่อมได้สิ่งที่ดีกว่า และถูกใจกันไปครับ สำหรับสายลงทุน ห้องดีก็ถือเป็นปัจจัยที่ดีในการส่งต่อซื้อ-ขายให้กับผู้อื่นได้ง่าย
  • มีโปรโมชั่นมากมาย ในช่วงนี้ทางโครงการจะมีโปรโมชั่นคอนโดลด แลก แจก แถม เป็นพิเศษ ซึ่งจะได้มากกว่าราคาถูกนั้นเอง
  • เจรจาต่อรองผ่อนดาวน์ การผ่อนดาวน์ย่อมเกิดตอนที่ตึกยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งจะต้องมีการจอง และทำการผ่อนดาวน์ ในยอดผ่อนดาวน์แต่ละเดือนทางโครงการจะเป็นผู้กำหนดว่าต้องจ่ายเท่าไร โดยปกติจะอยู่ที่ 5 - 20% ต่อเดือน ขึ้นอยู่กับเซกเมนต์โครงการ แต่จะมีเดือนหนึ่งที่จะมียอดผ่อนดาวน์สูงกว่าเดือนอื่น ๆ เรียกว่างวดบอลลูน ซึ่งทางนิวบ์เคยคุยกับโครงการหนึ่งว่า ว่าสามารถยกยอดนี้ไม่รวมกับเงินที่จะกู้ธนาคารได้ครับ

ข้อเสีย Presale คอนโด
  • ความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น ไม่มีใครรู้ว่าจะทางโครงการจะสร้างเสร็จประสบความสำเร็จให้เราได้เห็นตัวตึก อย่างที่บอกว่าจะต้องรู้จักกับผู้พัฒนาโครงการเจ้านั้นเป็นอย่างดี แบรนด์ดัง หรือมีความน่าเชื่อถือมากน้อยเพียงใด
  • จ่ายตังค์ แต่ยังอยู่ไม่ได้ ขั้นตอนพรีเซลนี้ยังเหมาะกับคนที่ต้องการอยู่อาศัยคอนโดเร็ว ๆ ซึ่งจะต้องคำนวณรายได้ดี ๆ ว่าจะพอสำหรับผ่อนดาวน์ หรือจ่ายเงินก้อนใหญ่ ๆ ไหม ซึ่งต้องวางแผนดี ๆ เลยครับ สำหรับใครที่เช่าที่อยู่ที่อื่นอย่างอะพาร์ตเมนต์ไว้อยู่ด้วย
  • ระยะเวลายาวนาน สำหรับผู้ลงทุนแล้ว เงินที่นำมาซื้อคอนโดคงต้องคำนวณไว้อย่างดี เพราะโครงการหนึ่งใช้เวลาสร้างค่อยข้างนาน หากเป็นคอนโด Low-Rise จะใช้เวลา 1-2 ปี ส่วนคอนโด High-Rise จะประมาณ 2-4 ปีเลยทีเดียวครับ ยิ่งเป็น Mixed-Use นี่ไม่ต้องพูดถึงเลยเกิน 5 ปีเป็นส่วนใหญ่ครับ หรือหากใครสนใจการลงทุนระยะสั้น หรือ Flipping Condo ก็ไม่ว่ากันครับ

ซื้อโครงการช่วง Presale คอนโดต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

          สำหรับซื้อคอนโดในช่วงนี้ เราจะต้องเตรียมเอกสารอื่น ๆ เพิ่มเติมเป็นพิเศษไหมนะ? ต้องบอกว่าใครที่ต้องการที่จะซื้อคอนโด ก็สามารถเตรียมเอกสารได้ปกติเลยครับ ได้แก่ บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน และอาจจะต้องเตรียมเงินในการจองคอนโด หรือเตรียมเงินในการดาวน์ ซึ่งตรงนี้ทางโครงการจะกำหนด และแจ้งให้ทราบล่วงหน้า

           และทั้งหมดทั้งมวลก็เป็นในเรื่องของการซื้อคอนโดช่วง Presale คอนโดนะครับ ก็จะมีข้อดี ข้อเสีย อย่างที่กล่าวไปข้างต้นเลย อย่างไรก็ตามก็ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อเองด้วยแหละว่าจะลงทุนให้เช่า, ลงทุนขายต่อ, อยู่อาศัยเอง หรืออยู่อาศัยเองแล้วคิดจะขายต่อในอนาคต ซึ่งแต่ละรูปแบบนี้จะมีการพิจารณาปัจจัยด้านทำเล การเดินทาง Segment คอนโดที่แตกต่างกันออกไปครับ ซึ่งสามารถหาอ่านเพิ่มเติมจากหน้า NewbInsight ของเว็บไซต์เราได้ หรือหากผู้อ่านมีข้อสงสัยอยากให้คอนโดนิวบ์นำประเด็นนั้นมาไขข้อกระจ่างมากขึ้นทางเราก็ยินดีเช่นกันครับ สามารถมาพูดคุยกันได้ทาง Facebook CondoNewb ครับ ในครั้งหน้าจะมีบทความสาระความรู้เกี่ยวกับคอนโดดี ๆ อะไรต่อไปยังไงก็ติดตามเว็บไซต์อสังหาฯ และการลงทุนคอนโดได้ครับ

Written by NewbPete