logo

          การจะซื้อคอนโดสักห้องไว้อยู่เอง โดยเฉพาะซื้อคอนโดมือสองนั้นก็มีขั้นตอนต่าง ๆ มากมายที่ต้องเตรียมตัวไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการซื้อคอนโดใหม่มือหนึ่งเลย ยิ่งในภาวะที่ทั้งคอนโดเปิดใหม่ลดราคา คอนโดสร้างใหม่พร้อมอยู่ราคาโปรโมชั่นดีมากมาย รวมถึงคอนโดมือสองที่ราคาก็น่าคบและสภาพไม่แย่จนเกินไปอีกไม่น้อย ทำให้ตัดสินใจค่อนข้างลำบาก แต่ว่าก็เลือกที่จะซื้อคอนโดมือสองด้วยเหตุผลต่าง ๆ ที่พิจารณาแล้วว่าคุ้มค่ากว่านั่นเอง

          โดยขั้นตอนการซื้อคอนโดมือสองที่เลือกไว้แล้ว ไม่ว่าจะเป็นการสำรวจทำเล การเปรียบเทียบรูปแบบห้องและรูปแบบโครงการ การเปรียบเทียบราคาในละแวกใกล้เคียง การติดต่อซื้อขายและการเตรียมเอกสารจำเป็น ไปจนถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์และการเตรียมย้ายเข้าคอนโดมือสองที่เพิ่งซื้อไปก็มีทั้งส่วนที่เข้าใจได้ไม่ยาก และส่วนที่ต้องใช้ความรอบคอบพอสมควรเช่นกัน บทความรู้และปัญหาเกี่ยวกับคอนโดในฉบับนี้คอนโดนิวบ์จะขอมาบอกเล่าประสบการณ์ตรงของตัวเอง ในการซื้อคอนโดมือสองเพื่ออยู่เอง และเป็นคอนโดหลังแรก มาแบ่งปันให้ผู้อ่านที่สนใจที่จะซื้อคอนโดมือสองได้พอเห็นภาพว่า ต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้างก่อนจะเลือกซื้อคอนโดมือสองนั่นเองครับ

. . . . . . .

          เพื่อให้เข้าใจได้ไม่ยาก นิวบ์จะขอแบ่งเล่าประสบการณ์การซื้อคอนโดมือสองเป็นกลุ่มขั้นตอนต่าง ๆ ซึ่งนับตั้งแต่การตั้งเงื่อนไขความต้องการ การเตรียมตัว ไปจนถึงการรับโอนการซื้อขายสำเร็จลุล่วงจนได้คอนโดห้องนั้มาเป็นของเรานั่นเอง โดยขั้นตอนต่าง ๆ เหล่านี้จะมีอะไรบ้างนั้น เราไปดูกันเลยครับ

การเลือกทำเลซื้อคอนโดมือสอง

ขั้นตอนที่ 1 : การตั้งเงื่อนไขความต้องการคอนโดมือสอง

          ในการเลือกซื้อคอนโดสักห้องเพื่ออยู่อาศัยเองส่วนตัว อาจจะมีเงื่อนไขและต้องทำการบ้านน้อยกว่าฝั่งการซื้อคอนโดเพื่อลงทุน ไม่ต้องสำรวจเปรียบเทียบสภาวะตลาดให้กังวลใจ เพียงแต่ตัวเราเองควรมีการตั้งเงื่อนไขและความต้องการพื้นฐานต่าง ๆ ของคอนโดที่จะอยู่ให้ชัดเจนเพื่อจำกัดขอบเขตที่เราต้องสำรวจคอนโด และเพื่อความสะดวกและความรวดเร็วในการตัดสินใจ ไม่ให้ตัวเลือกคอนโดเยอะจนล้นมือให้ตัดสินใจยากนั่นเองครับ

1.1 เงื่อนไขการซื้อคอนโดมือสองเรื่องของรูปแบบห้อง

          ในขั้นแรกเริ่มก่อนที่เราจะค้นหาคอนโด เราควรมีรูปแบบห้องที่ต้องการในใจไว้ก่อน ว่าไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของเราเป็นแบบใด ต้องการห้องรูปแบบไหน ขนาดพื้นที่เท่าไหร่และแปลนห้องทรงไหนบ้างที่จะเหมาะกับการอยู่อาศัยของเราในระยะยาว เพราะว่าถ้าตกลงซื้อไปแล้วก็จะต้องอยู่ห้องนี้ไปอีกนานเลยเนอะ เช่น เพื่อความสะดวกในการดูแลอาจจะพิจารณาห้องขนาดเริ่มต้นอย่าง Studio หรือต้องการความเป็นส่วนตัวเวลามีแขกมาเยี่ยมก็เลือก 1 Bedroom หรือจะเผื่อไว้หากจะขยับขยายหรือมีจำนวนของใช้เพิ่มขึ้นก็เลือก 1 Bedroom Plus ขึ้นไป เป็นต้น ในเรื่องการไลฟ์สไตล์การทำอาหาร หากส่วนตัวเราไม่ได้ตั้งใจจะทำอาหารอะไรมากมาย อาจเลือกแบบครัวเปิดไว้ก่อน ส่วนห้องแบบครัวปิดก็จะเหมาะกับคนที่ตั้งใจหรือชอบทำอาหารเป็นประจำมากกว่านั่นเอง

         โดยประโยชน์ของการซื้อคอนโดมือสองคือ เราพอจะเห็นภาพและสัดส่วนของห้องจริง ๆ ที่เราจะซื้อได้ และพอให้เราสามารถที่จะประเมินขนาดห้องได้อย่างคร่าว ๆ ว่าเล็กหรือใหญ่เกินไป เพราะจะมีผลกับเรื่องของค่าใช้จ่ายและการอยู่อาศัยในระยะยาวด้วย ซึ่งนิวบ์จะขอแบ่งไปเล่าในขั้นตอนการนัดดูห้องและการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงถัดไปนะครับ ซึ่งในกรณีนี้นิวบ์ได้ตั้งใจเลือกไว้เป็นคอนโด 1 Bedroom แบบครัวปิดขนาดประมาณ 30 ตารางเมตรครับ ซึ่งคอนโดใหม่มือหนึ่งส่วนใหญ่ ห้องรูปแบบเดียวกันมักจะมีขนาดเริ่มต้นเพียง 25 - 26 ตารางเมตรเท่านั้นเอง

1.2 เงื่อนไขการซื้อคอนโดมือสองเรื่องของราคาที่เราจ่ายไหว

          หลังจากได้รูปแบบห้องและรูปแบบโครงการที่เราตั้งใจจะซื้อแล้ว มาเข้าสู่การประเมินระดับราคาที่เรารับไหวกันก่อนที่จะไปขั้นตอนอื่น ๆ เพราะต่อให้ชอบโครงการไหนทำเลใดเป็นพิเศษ แต่ถ้าเกินกำลังจ่ายของเราก็จบทันที อย่างเช่นตั้งงบสำหรับซื้อหรือกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดมือสองไว้ไม่เกิน 3 ล้านบาทสำหรับคอนโด 1 Bedroom ขนาด 30 ตารางเมตร จะเป็นตัวตั้งต้นว่าเราจะได้โครงการแบบไหน ทำเลใด อย่างโครงการคอนโดใหม่ใกล้รถไฟฟ้าเส้นทาง BTS เดิมส่วนใหญ่ก็จะมีราคาเริ่มต้นเกิน 3 ล้านขึ้นไป ทำให้อาจจะต้องพิจารณาคอนโดที่ห่างออกไปแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขาย หรือยอมลดขนาดห้องที่จะซื้อ หรือเลือกโครงการที่ค่อนข้างเก่าเกิน 5 ปี เพราะราคาเริ่มที่จะนิ่งแล้ว เป็นต้น

          ซึ่งคอนโดมือสองที่นิวบ์เลือกซื้อก็มีอายุเกิน 5 ปีแล้วเช่นกัน โดยระดับ Segment และรูปแบบของโครงการก็ไม่หวือหวามาก อีกทั้งห้องขนาดเริ่มต้นของโครงการอยู่ที่ 30 ตารางเมตร และก็มีราคาไม่เกินงบที่ตั้งไว้ที่ 3 ล้านบาทพอดีด้วย

1.3 เงื่อนไขคอนโดมือสองเรื่องของรูปแบบโครงการ

          การเลือกรูปแบบโครงการก็มีส่วนสำคัญ ซึ่งจะคล้ายกับการเลือกรูปแบบห้องในข้อที่แล้วว่าการซื้อคอนโดมือสองจะมีข้อดีตรงที่เราจะได้เห็นบรรยากาศและภาพรวมของโครงการจริง ๆ ที่มีการอยู่อาศัยไปแล้ว ให้เราพอสังเกตเห็นลักษณะการดูแลและจัดการความเรียบร้อยของนิติบุคคลคอนโดว่าคอนโดเรียบร้อยหรือทรุดโทรม และลักษณะของผู้อยู่อาศัยที่จะเป็นเพื่อนบ้านเราต่อไปในอนาคตนั่นเอง

          ซึ่งรูปแบบคอนโดก็แบ่งได้อย่างง่าย ๆ เป็น 2 รูปแบบคือ คอนโด Low-Rise (ตึกเตี้ยไม่เกิน 23 เมตร หรือ 8 ชั้น) และ คอนโด High-Rise (ตึกสูงเกิน 23 เมตร หรือสูงกว่า 8 ชั้นขึ้นไป) โดยหากพิจารณาจากรายละเอียดใน Factsheet ว่าโครงการมีจำนวนยูนิตเท่าไหร่ ก็จะพอช่วยให้สามารถประเมินได้อย่างคร่าว ๆ ได้ว่าส่วนตัวแล้วเราเองชอบความเป็นส่วนตัวแบบคอนโด Low-Rise หรือ อยากได้โครงการคอนโด High-Rise ตึกสูงให้ได้วิว ซึ่งก็จะทำให้ปัจจัยในการพิจารณาเลือกห้องที่ประกาศขายอยู่ค่อนข้างต่างกันเล็กน้อยด้วย โดยนิวบ์ได้เลือกไว้เป็นโครงการ High-Rise ครับ

1.4 เงื่อนไขการซื้อคอนโดมือสองเรื่องของทำเล

          ในส่วนนี้พิจารณาจากความสะดวกของเราเองเป็นหลัก เพราะมีความแตกต่างจากการลงทุนคอนโดที่จะต้องพิจารณาถึง Demand และกลุ่มผู้ซื้อต่อหรือผู้ที่จะมาเช่าคอนโดซึ่งก็จะมีเงื่อนไขเฉพาะตัวแตกต่างกันไป แต่ด้วยการซื้อคอนโดมือสองเพื่ออยู่เองของเราก็ตั้งจากเงื่อนไขของตัวเอง ว่าตำแหน่งโครงการในทำเลนี้จะสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันและการเดินทางต่าง ๆ ของเราแค่ไหน ใกล้ถนนใหญ่หรือเข้าซอยลึก ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าเท่าไหร่ โดยรอบโครงการมีแหล่งบริการต่าง ๆ อย่างตลาดและศูนย์การค้ามากน้อยแค่ไหน ทำเลนั้นมีปัญหาเรื่องการจราจรไหม ซึ่งเงื่อนไขการซื้อคอนโดมือสองในข้อนี้ก็จะมีผลจากเรื่องของราคาตั้งขายที่เราซื้อไหวด้วย เพราะบางโครงการในทำเลที่ถูกใจก็อาจจะมีราคาตลาดเกินกำลังจ่ายหรือกำลังกู้ของเราได้นั่นเอง

          เช่น ที่ทำงานอยู่ใจกลางเมืองเขตปทุมวัน ต้องเดินทางด้วยรถไฟฟ้า BTS เป็นประจำ ขอบเขตทำเลที่มีคอนโด 1 Bedroom ขนาดไม่น้อยกว่า 30 ตารางเมตร ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้แก่

ทำเล BTS สายสุขุมวิท (รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม)

  • ช่วงถนนสุขุมวิทตอนปลายตั้งแต่สถานีอ่อนนุช ถึง สถานีเคหะฯ
  • ช่วงส่วนต่อขยายถนนพหลโยธินตั้งแต่สถานีห้าแยกลาดพร้าว ถึง สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ

ทำเล BTS สายสีลม (รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน)

  • ช่วงส่วนต่อขยายถนนราชพฤกษ์ตั้งแต่สถานีตลาดพลู ถึง สถานีบางหว้า

          ทั้งนี้เมื่อพิจารณาเพิ่มเติมถึงไลฟ์สไตล์ ความสะดวกในการจับจ่ายของกินของใช้ ความอุดมสมบูรณ์ของทำเลรอบโครงการ เรื่องของค่าใช้จ่ายรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 30 บาท ต่อวัน (รวมไปกลับ) และความสะดวกในการเดินเท้าไปสถานีรถไฟฟ้า ท้ายที่สุดแล้วนิวบ์จึงเลือกซื้อคอนโดมือสองทำเลอ่อนนุช เนื่องจากตอบโจทย์การใช้ชีวิตส่วนตัวมากกว่าและยังอยู่ในระยะรถไฟฟ้าช่วงเดิมที่ไม่ต้องเสียค่าบริการส่วนต่อขยายด้วยครับ

. . . . . . .

การซื้อคอนโดมือสองแบบ High-Rise ได้วิวดี

ขั้นตอนที่ 2 : การค้นหาและเปรียบเทียบก่อนการซื้อคอนโดมือสอง

          ในลำดับถัดไปที่เมื่อเรามีเงื่อนไขในแบบห้อง ทำเล และราคาที่ชัดเจนแล้ว เราค่อยเริ่มต้นค้นหาคอนโดมือสองที่กำลังประกาศขายอยู่ โดยวิธีที่สะดวกที่สุดในปัจจุบันคือค้นหาประกาศต่าง ๆ ทางเว็บไซต์ในอินเตอร์เน็ตนั่นเอง

2.1 การค้นหาคอนโดมือสองทางประกาศขาย

          การค้นหาคอนโดมือสองที่ลงประกาศขายก็มีหลากหลายวิธีครับ ทั้งการหาข้อมูลด้วยตัวเองตามเว็บไซต์รับลงประกาศต่าง ๆ ซึ่งก็มีอยู่จำนวนมาก หรือติดต่อทางเอเจนต์ทั้งแบบบริษัทนายหน้าอสังหาฯ ต่างหาก หรือบริษัทที่ดูแลการขายต่อคอนโด Resale โครงการที่เราสนใจ หากอยู่ในเครือของ Developer เจ้าใหญ่นั้น ๆ ก็ได้เช่นกัน โดยทั้งสองวิธีเพียงเราระบุเงื่อนไขที่เราตั้งไว้ในขั้นตอนแรก ทางระบบของเว็บไซต์หรือนายหน้าก็จะช่วยคัดกรองประกาศหรือคอนโดในรายการที่ตรงกับความสนใจของเรามาให้แล้วในระดับหนึ่งนั้นเอง

2.2 การเปรียบเทียบการซื้อคอนโดมือสองกับคอนโดใหม่มือหนึ่ง

          จากรายการประกาศขายคอนโดมือสองที่ถูกคัดกรองมาแล้วในเบื้องต้น เราอาจเปรียบเทียบภาพรวมก่อนการซื้อคอนโดมือสองทั้งราคา และรูปแบบห้องของคอนโดใหม่ในทำเลเดียวกันได้ว่า มีความคุ้มค่ามากน้อยแค่ไหนที่จะซื้อคอนโดมือสองจากเจ้าของเดิม หรือไปซื้อห้องใหม่ดีกว่ากัน แต่ด้วยเงื่อนไขของขนาดห้องและรูปแบบโครงการที่คล้ายกันแล้ว โครงการใหม่จะมีราคาตั้งขายที่แพงกว่า หรือหากราคาเท่า ๆ กัน ก็จะมีขนาดห้องที่เล็กกว่า หรือเงื่อนไขค่าบำรุงส่วนกลางที่แพงกว่า แม้จะมีการเสนอโปรโมชั่นแล้ว เช่นฟรีค่าธรรมเนียม หรือตกแต่งพร้อมอยู่ก็ตาม จึงเป็นสาเหตุให้นิวบ์ยังลุยต่อเรื่องซื้อคอนโดมือสองเพื่ออยู่เองครั้งนี้นั่นเองครับ

2.3 เปรียบเทียบการซื้อคอนโดมือสองทำเลเดียวกัน

          แน่นอนว่าทำเลเดียวกัน ย่อมมีโครงการคอนโดทั้งเก่ากว่าหรือใหม่กว่ากันเล็กน้อยรอบ ๆ มากมาย ในรายการคอนโดมือสองที่คัดกรองมาจากราคาและรูปแบบห้องที่ใกล้เคียงกันก็จะปะปนกันหลายโครงการ เว้นแต่ว่าเราจะเจาะจงโครงการไหนเป็นพิเศษนั่นเอง ซึ่งในส่วนนี้เราอาจเลือกเปรียบเทียบความแตกต่างในเรื่องของรูปแบบโครงการที่เป็น Low-Rise หรือ High-Rise ใกล้ถนนใหญ่หรือสถานีรถไฟฟ้ามากกว่ากันแค่ไหน ค่าธรรมเนียมบำรุงส่วนกลางต่อตารางเมตรเท่าไหร่ ส่วนกลางมีอะไรบ้างและจำเป็นกับเราแค่ไหน เป็นต้นครับ

          เช่น ส่วนตัวแล้วไลฟ์สไตล์นิวบ์เองไม่ค่อยได้ใช้พื้นที่ส่วนกลางบ่อยนัก ออกไปข้างนอกบ่อย และค่อนข้างชอบความเป็นส่วนตัว จึงขอไม่เลือกโครงการที้จัดเต็มพื้นที่ส่วนกลางมากเกินไปอย่างสระว่ายน้ำชั้นดาดฟ้า หรือห้อง Co-Working Space ขนาดใหญ่ ขอแค่มีการรักษาความปลอดภัยที่ดี มีชั้นสระว่ายน้ำด้านล่าง หรือห้องฟิตเนสธรรมดาให้ได้ใช้บ้างก็เพียงพอแล้ว เป็นต้น

2.4 การเปรียบเทียบคอนโดมือสองในโครงการเดียวกัน

          ถัดมาเมื่อเราเลือกได้แล้วว่าเราจะการซื้อคอนโดมือสองในโครงการไหน ก็คัดกรองอีกรอบด้วยการเปรียบเทียบห้องในโครงการเดียวกันว่า ห้องแบบ 1 Bedroom ขนาด 30 ตารางเมตรที่เราสนใจนั้น ในตึกเดียวกันมีประกาศขายที่ราคาเท่าไหร่บ้าง ต่างกันมากน้อยแค่ไหน เงื่อนไขการขายมีอะไรบ้าง เช่น

  • บางห้องขายตามสภาพและอาจต้องไปลงทุนซ่อมแซมหรือรีโนเวทต่อ หรือบางห้องปรับปรุงให้แล้วเรียบร้อย
  • บางห้องขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์ บางห้องต่อรองลดราคาหักค่าเฟอร์นิเจอร์ออกได้ บางห้องขายเป็นห้องเปล่า
  • บางห้องตั้งราคาไม่รวมค่าธรรมเนียมการโอนฯ บางห้องรวมไว้ในราคาขายแล้ว บางห้องผู้ขายยินดีออกค่าใช้จ่ายให้ เป็นต้นครับ

2.5 การเปรียบเทียบก่อนการซื้อคอนโดมือสองจากรีวิว และชื่อเสียงผู้พัฒนา

          ตรงนี้ถือว่าเป็นความสบายใจส่วนตัวนะครับ ว่าเมื่อเราได้ห้องที่เราสนใจในระดับราคาและเงื่อนไขที่ยอมรับได้ เราก็อาจลองค้นคว้าเพิ่มเติมเกี่ยวกับการซื้อคอนโดมือสองโครงการนั้น ๆ จากรีวิวเก่าหรือประวัติและชื่อเสียงของ Developer ของผู้พัฒนาโครงการ ว่าคอนโดมือสองที่เราจะซื้ออยู่เองมีคุณภาพมากน้อยแค่ไหน นิติบุคคลคอนโดบริหารดีไหม เพื่อชั่งใจก่อนลุยซื้อต่อหรือเปลี่ยนใจไปพิจารณาโครงการอื่นแทนนั่นเอง

. . . . . . .

การเปรียบเทียบคอนโดมือสองทำเลใกล้เคียงกัน

ขั้นตอนที่ 3 : การตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมือสอง

          เมื่อมั่นใจกับโครงการที่ใช่ ห้องที่สนใจ และราคาที่จ่ายไหวแล้ว ก็เริ่มต้นติดต่อผู้ขายตามช่องทางที่ระบุในประกาศเพื่อนัดดูห้องได้เลยครับ โดยบางกรณีก็อาจเป็นเจ้าของขายเองหรือต้องติดต่อผ่านนายหน้าเท่านั้นเป็นต้น โดยในกรณีนี้ของนิวบ์เป็นการติดต่อซื้อต่อผ่านนายหน้าครับ เนื่องจากคอนโดที่สนใจพัฒนาโดย Developer มีชื่อและมีบริษัทนายหน้าที่ดูแลด้าน Resale โดยเฉพาะ ทั้งนี้เพื่อความโปร่งใสในการเจรจาต่อรองเงื่อนไขอื่น ๆ ด้วยนั่นเอง โดยโครงการที่นิวบ์เลือกจะซื้อคอนโดมือสองที่อายุเกิน 5 ปีมาแล้ว และผ่านการอยู่อาศัยมาแล้วครับ

3.1 การนัดดูห้องก่อนซื้อคอนโดมือสอง

          การจะซื้อทรัพย์สินชิ้นใหญ่ที่สภาพคล่องต่ำอย่างอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรือแม้แต่การซื้อคอนโดมือสอง ก็ต้องลองไปดูสภาพของจริงและสถานที่จริง ก่อนตัดสินใจซื้อก่อนเสมอนะครับ ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบของการซื้อคอนโดมือสองที่ Resale มาจากเจ้าของเดิม ต่างจากการซื้อคอนโดใหม่ที่ยังอยู่ในรอบ Presale หรือมีเพียงห้องตัวอย่างใน Sales Gallery ให้เห็นเท่านั้นและสามารถเปลี่ยนแปลงได้เสมอนั่นเอง โดยสามารถประเมินคร่าว ๆ ได้จากสภาพปัจจุบันของห้องว่า สามารถเข้าอยู่ต่อได้เลย หรือมีอะไรบ้างที่อาจจะต้องลงทุนซ่อมแซมและปรับปรุงเพิ่มเติมอีก เป็นต้น เนื่องจากว่าเป็นห้องมือสองที่ผ่านการอยู่อาศัยมาแล้วนั่นเองครับ

           โดยห้องจริงก่อนการซื้อคอนโดมือสองจะทำให้เราได้เห็นสภาพความบกพร่องสมบูรณ์ของห้อง สัดส่วนและขนาดตามจริง วิวจริง ทิศทางการส่องของแดดและการเข้าของลม ภาพรวมของตัวโครงการและลักษณะของเพื่อนบ้านในโครงการ รวมถึงบรรยากาศของทำเลโดยรอบด้วย ทั้งนี้หากเป็นการซื้อผ่านนายหน้า ทางเอเจนต์อาจแนะนำห้องอื่น ๆ ในโครงการเดียวกันที่คิดว่าเราอาจจะสนใจในข้อเสนอเพิ่มเติม เช่น ราคาอาจจะถูกกว่า หรือห้องอยู่ในทิศที่ดีกว่า เป็นต้นครับ ซึ่งเราอาจเปลี่ยนใจหรือปฏิเสธและยืนยันในห้องเดิมที่สนใจก็ได้ หากตรงตามเงื่อนไขและไลฟ์สไตล์เราจริง ๆ มากกว่าครับ

3.2 การต่อรองเงื่อนไขค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดมือสอง

          หลังจากดูห้องจริงก่อนออกจากโครงการ เราอาจเตรียมคำถามเพิ่มเติมที่อยากทราบกับทางเอเจนต์ หรือต่อรองเรื่องราคาและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้ทางนายหน้าไปเจรจากับทางผู้ขายอีกต่อหนึ่งได้ ซึ่งโดยปกติทางเอเจนต์อาจจะยังไม่รับปากทันทีเพราะขึ้นอยู่กับความยินยอมจากทางผู้ขายด้วย สำหรับนายหน้าที่มีความชำนาญก็จะช่วยเจรจาให้ได้ข้อตกลงอันเป็นที่พอใจทั้ง 2 ฝ่ายให้ได้มากที่สุดครับ เช่น

  • การซื้อคอนโดมือสองของนิวบ์ในครั้งนี้ เดิมเงื่อนไขจะขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าเดิม ราคารวมค่าใช้จ่ายแล้ว 2,990,000 บาท ซึ่งนิวบ์ได้ต่อรองขอซื้อเป็นห้องเปล่าพร้อมสิ่งของเดิมที่มากับโครงการ ก็ช่วยให้ลดราคาขายที่ต้องจ่ายในส่วนนี้ไปได้ 90,000 บาท ก็นับว่าลดได้เยอะพอสมควรครับ

. . . . . . .

ขั้นตอนที่ 4 : การทำสัญญาซื้อคอนโดมือสอง

          เมื่อตัดสินใจในคอนโดมือสองห้องที่เราพอใจเลือกแล้ว ก็จะมาถึงขั้นตอนการเตรียมสัญญาซื้อขาย ซึ่งเบื้องต้นนี้จะยังเรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” เพื่อยืนยันการยอมรับข้อตกลงระหว่างกันทั้งผู้ขายและผู้ซื้อครับ โดยจะเปลี่ยนเป็นสัญญาซื้อขายก็ต่อเมื่อการโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ลุล่วงแล้วนั่นเอง

4.1 การวางเงินมัดจำจองคอนโดมือสอง

          โดยผู้จะซื้ออย่างเราก็จำเป็นต้องมีการชำระเงินมัดจำเพื่อเป็นการจองห้องไว้ก่อนคล้าย ๆ กับการจองห้องในรอบ Presale ของคอนโดใหม่ แต่เงินจองในการซื้อคอนโดมือสองในส่วนนี้จะรวมในราคาซื้อขายสุทธิแล้วครับ ซึ่งเมื่อถึงวันโอนเราก็จ่ายเพียงยอดส่วนต่างที่เหลือพร้อมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เล็กน้อยนั่นเอง เช่น ซื้อคอนโดมือสองราคา 2,900,000 บาท ชำระเงินมัดจำไปแล้ว 100,000 บาท หมายความว่าในวันโอนที่สำนักงานที่ดิน เราต้องจ่ายอีกเพียง 2,800,000 บาท พร้อมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกเท่านั้นเอง *โดยค่าใช้จ่ายพวกค่าธรรมเนียมจะยังไม่รวมในราคาส่วนต่าง 2,800,000 บาท นะครับ

4.2 การทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมือสอง

          เมื่อมาถึงลำดับนี้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดมือสองกับเจ้าของโดยตรงหรือผ่านนายหน้า ในเรื่องของสัญญาจะต้องมีความรอบคอบเป็นพิเศษครับ โดยต้องตรวจสอบข้อมูลในสัญญาว่า

  • ข้อมูลส่วนตัวเกี่ยวกับคู่สัญญาทั้งตัวเราผู้ซื้อและเจ้าของผู้ขาย ถูกต้องตรงตามความเป็นจริงในสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนหรือไม่
  • รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะซื้อขายกันก็คือคอนโด ถูกต้องตรงตามความเป็นจริงในสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์อาคารชุด (อช.2) ที่แนบท้ายในสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่
  • วันนัดหมายเพื่อโอนกรรมสิทธิ์เป็นวันที่เท่าไหร่ ที่สำนักงานที่ดินสาขาที่รับผิดชอบที่ไหน เนื่องจากกรณีของกรุงเทพมหานครจะมีการแบ่งสาขาสำนักงานที่ดินในการรับผิดชอบโฉนดที่ดินและคอนโดในเขตต่าง ๆ เพื่อความสะดวกในการติดต่อและการจัดเก็บเอกสารครับ ซึ่งต้องตรวจสอบให้ชัดเจนด้วยว่าโฉนดของคอนโดในเขตนี้ต้องไปติดต่อสำนักงานที่ดินที่สาขาไหนนั่นเอง
  • รายละเอียดเงื่อนไขการชำระเงินและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ เช่น ผู้ขายออกให้ หรือหารกันคนละครึ่งในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนฯ เป็นต้น
  • ข้อตกลงตามเงื่อนไขการซื้อขาย เช่น ซื้อคอนโดมือสองห้องเปล่า ไม่รวมเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น โดยผู้ขายต้องย้ายทรัพย์สินต่าง ๆ ในคอนโดออกให้หมดตามข้อตกลงก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์นั่นเอง
  • เงื่อนไขเรื่องของการผิดสัญญา การริบหรือคืนเงินมัดจำ ตรงนี้ควรตรวจของความชัดเจนตรงไปตรงมาของเงื่อนไขเหล่านี้ด้วยว่า ยุติธรรมดีหรือเอาเปรียบหรือไม่อย่างไร โดยเราสามารถท้วงติงก่อนเซ็นต์ได้เสมอ เพราะหากเซ็นต์ไปแล้วก็นับว่า เราได้ยอมรับเงื่อนไขต่าง ๆ ในสัญญาแล้วครับ เช่น ในฝั่งของเราผู้เป็นผู้ซื้อคอนโดมือสอง หากต้องซื้อด้วยการกู้สินเชื่อกับธนาคาร หากกู้ไม่ผ่านเลยและต้องไม่ผ่านกี่ธนาคารขึ้นไป ได้มีข้อตกลงเรื่องการริบหรือคืนเงินมัดจำไว้อย่างไงบ้าง มีการวางระยะเวลาหมดเขตของสัญญาไว้หรือไม่ หากดำเนินการล่าช้าจะนับว่าเป็นการผิดสัญญาหรือไม่นั่นเอง
  • กรณีอื่น ๆ ที่บางอย่างไม่ได้ทีการระบุไว้ชัดเจนในข้อสัญญา อาจมีการเรียกร้องเพิ่มเติมนอกเหนือจากสัญญาและเสี่ยงที่จะทำให้เกิดการเอาเปรียบได้ ซึ่งทั้งนี้ทั้งนั้นเราสามารถเจรจาจนกว่าจะได้ข้อตกลงที่พึงพอใจกันทั้งสองฝ่ายได้ครับ

          ซึ่งฉบับสัญญาจะต้องเป็นฉบับที่ลงลายเซ็นด้วยปากกาเหมือนกันทั้งลายเซ็นต์ของผู้ขาย ลายเซ็นต์ของผู้ซื้อ และลายเซ็นต์ของพยานหรือนายหน้า โดยหากคู่สัญญาอยู่คนละทีกันไม่สามารถมาเซ็นต์พร้อมกันได้ ทางเอเจนต์ก็จะจัดส่งเอกสารทางไปรษณีย์ให้คู่สัญญาเซ็นต์ครับ จะไม่มีการเซ็นต์แล้วสแกนส่งที่ละฝ่ายเพื่อป้องกันการดัดแปลงเงื่อนไขเพิ่มเติมทีหลังนั่นเอง โดยหลังจากเซ็นต์ยอมรับเงื่อนครบแล้ว คู่สัญญาจึงจะได้ฉบับสำเนาที่มีลายเซ็นต์แล้วไว้เป็นหลักฐานต่อไปครับ

. . . . . . .

การซื้อคอนโดมือสองแนวรถไฟฟ้า

ขั้นตอนที่ 5 : การเตรียมกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดมือสอง

          สำหรับกรณีการซื้อคอนโดมือสอง(รวมถึงคอนโดใหม่)ที่ต้องทำการกู้สินเชื่อกับธนาคาร ก็จำเป็นที่จะต้องจัดเตรียมเอกสารทางการเงินที่เกี่ยวข้องให้พร้อม รวมถึงการออมเงินสำรองต่าง ๆ ก่อนซื้อคอนโดซึ่งอาจจะต้องเตรียมตัวมาล่วงหน้าก่อนแล้วนั่นเองครับ

5.1 การสำรวจฐานะการเงินส่วนตัว

          สำหรับกรณีพนักงานประจำที่มีเงินเดือนที่จะกู้ซื้อคอนโดมือสอง ก็อาจจะมีเงื่อนไขในส่วนของเอกสารและเครดิตทางการเงินที่ยุ่งยากน้อยกว่าอาชีพอิสระอื่น ๆ โดยนิวบ์แนะนำว่าควรมีอายุการทำงานในองค์กรปัจจุบันมาอย่างน้อย 1 ปี หากน้อยกว่าก็อาจจะขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของธนาคารว่ากิจการและธุรกิจที่เราสังกัดอยู่มีความมั่นคงมากน้อยแค่ไหน รวมถึงพฤติกรรมการใช้จ่ายของเราเหลือเงินออมต่อเดือนเท่าไหร่บ้าง มีหนี้สินหรือภาระค่าใช้จ่ายประจำเยอะหรือไม่ เช่น หนี้บัตรเครดิต มีหนี้ผ่อนรถยนต์ เป็นต้น ซึ่งหากมีเงินออมสำรองติดบัญชีไว้เท่ากับยอดผ่อนชำระต่อเดือนถึง 6 เดือนขึ้นไปหรือมากกว่า ก็อาจจะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือในความสามารถการผ่อนของเราได้นั่นเอง

          เช่น ซื้อคอนโดมือสองราคา 2,900,000 บาท ผ่อนชำระ 30 ปี หรือ 360 งวด ยังไม่รวมดอกเบี้ยแล้วประมาณงวดละ 8,000 – 8,500 บาท หากมีเงินสำรองไว้ประมาณ 60,000 – 90,000 บาท หรืองวดละ 10,000 – 15,000 บาท สำหรับการผ่อนจำนวน 6 งวด ก็ช่วยให้เราดูมีความมั่นคงทางการเงินมากกว่าการไม่มีเงินออมสำรองครับ

5.2 การขอสินเชื่อธนาคารแบบกู้เดี่ยวหรือกู้ร่วม

          ในการกู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโดมือสองราคา 3 ล้านบาท เราก็จำเป็นที่จะต้องพิจารณาระดับรายได้และยอดสินเชื่อที่เราจะสามารถกู้ได้ด้วยนั่นเองครับ โดยหากคำนวณเบื้องต้นตามระดับเงินเดือนที่ได้จะช่วยให้เราพอประมาณราคาคอนโดที่เราซื้อและผ่อนเองไหว หรือมองการกู้ร่วมเป็นตัวเลือกเพิ่มเติมนั่นเอง เช่น

  • เงินเดือนประจำ 20,000 บาทต่อเดือน ไม่รวมรายได้เสริมทางอื่น จะสามารถคำนวณเบื้องต้นได้จากความสามารถในการผ่อนที่ 40% ของเงินเดือน ได้ว่า [(20,000 x 40) / 100] = 8,000 บาท
  • มาคำนวณคู่กับสัดส่วนการผ่อนที่ธนาคารใช้เบื้องต้นที่ล้านละ 7,000 บาท หรือ 142.857143 จะได้ว่า (8,000 x 142.857143) = 1,142,857.144 บาท ก็คือยอดสินเชื่อที่ธนาคารจะปล่อยกู้ให้กับเราครับ ซึ่งไม่เพียงพอถึงราคาขายที่ 2,900,000 บาท ทำให้เราต้องพิจารณาในเรื่องของการกู้ร่วมนั่นเอง

          ซึ่งการกู้ร่วมก็สามารถกู้กับบุคคลอื่น เช่น แฟนที่ยังไม่ได้จดทะเบียนสมรส แต่กรรมสิทธิ์ท้ายโฉนดต้องถือกันคนละครึ่ง หรือกู้ร่วมกับสมาชิกในครอบครัว เช่น คู่สมรส พ่อ แม่ หรือพี่น้อง ซึ่งกรณีนี้จะลงท้ายชื่อหลังโฉนดเป็นบุคคลเดียวก็ได้ โดยระดับรายได้ที่สูงขึ้นเป็น 2 เท่า หรือมากกว่า ก็จะช่วยส่งให้ยอดสินเชื่อที่ธนาคารจะปล่อยกู้ให้ก็สูงขึ้นจนเพียงพอกับราคาคอนโดมือสองที่เราจะซื้อนั่นเองครับ แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นของทางธนาคารแต่ละแห่งด้วย โดยบางแห่งจะอนุมัติสินเชื่อสำหรับซื้อบ้านมือสองหรือซื้อคอนโดมือสองที่ 90 – 95% หรือบางแห่งก็ให้เต็มถึง 100% เป็นต้น

          ทั้งนี้ปัจจัยอย่างอายุของผู้กู้ก็มีส่วนในการพิจารณาของธนาคารในการกำหนดงวดผ่อนด้วยเช่นกัน หากตัวผู้กู้มีอายุมาก ทั้งยอดเงินและจำนวนงวดที่ธนาคารจะปล่อยกู้ก็จะได้น้อยกว่าเมื่อเทียบกับผู้กู้ที่อายุน้อยกว่านั่นเอง แต่โดยทั่วไปธนาคารจะให้แบ่งงวดผ่อนได้ไม่เกิน 360 งวด หรือ 30 ปี โดยเมื่อบวกกับอายุผู้ยื่นกู้ที่มีอายุน้อยกว่าแล้วต้องไม่เกิน 65 หรือ 70 ปี นั่นเอง

5.3 การเปรียบเทียบโปรโมชั่นธนาคาร

          ในขั้นตอนนี้เราอาจพิจารณาเปรียบเทียบโปรโมชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยของหลาย ๆ ธนาคารได้ครับ เพื่อเลือกโปรโมชั่นสินเชื่อสำหรับซื้อคอนโดมือสองที่เป็นประโยชน์กับเราที่สุด เช่น

  • การปล่อยกู้ที่ 90% ขึ้นไป หรือเต็มจำนวน
  • การฟรีค่าธรรมเนียมประเมิน
  • การคิดดอกเบี้ยต่ำ 3 ปีแรก หรือปีต่อ ๆ ไปจนครบสัญญา
  • โปรโมชั่นสำหรับบ้านหลังแรก
  • โปรโมชั่นการ Retention หรือ Refinance
  • อัตราเบี้ยประกันต่าง ๆ เช่น ประกันภัย ประกันชีวิต เป็นต้น

          โดยควรเลือกไว้เป็นตัวเลือกหลักไว้อย่างน้อย 3 – 5 ธนาคาร และยื่นกู้พร้อม ๆ กันเพื่อไว้เป็นกรณีสำรองเผื่อการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารแห่งใดแห่งหนึ่งหรือมากกว่า และจะได้มีผลการกู้ไว้พร้อมทันเวลาโอนกรรมสิทธิ์ตามระบุในสัญญา หรือหากถูกปฏิเสธทั้งหมดก็จะมีหลักฐานปฏิเสธการปล่อยกู้ครบจำนวนเพื่อเรียกคืนเงินมัดจำตามในสัญญาได้ครับ

          เพราะหากใจเย็นยื่นกู้ทีละธนาคารและรอผลแต่ละรอบ สำหรับกรณีซื้อคอนโดมือสองแล้วอาจทำให้ระยะเวลายืดเยื้อ เนื่องจากการพิจารณาสินเชื่อของแต่ละธนาคารจะใช้เวลาไม่เท่ากัน บางแห่งทราบผลเร็วเพียง 2 สัปดาห์ บางแห่งก็กินเวลา 1 เดือนขึ้นไป ทำให้การโอนล่าช้า และผู้ขายอาจหมดความอดทนรอและบอกเลิกสัญญาได้หากมีผู้สนใจซื้อคอนโดมือสองรายอื่นที่การเงินพร้อมกว่าและสามารถโอนซื้อขายได้ทันที นอกจากนี้หากเราถูกปฏิเสธจากธนาคารแรก การกู้ไม่ผ่านจะเป็นประวัติให้ธนาคารแห่งอื่นที่เรากู้ใหม่ตามหลังทำให้พิจารณาปล่อยสินเชื่อให้เรายากขึ้นด้วยนั่นเองครับ โดยในกรณีการซื้อคอนโดมือสองครั้งนี้ของนิวบ์นั้นกู้ไม่ผ่านธนาคารแห่งแรกซึ่งกินเวลานานถึง 1 เดือน ในขณะที่กู้ผ่านกับธนาคารแห่งที่ 2 ซึ่งใช้เวลาไม่ถึง 2 สัปดาห์เท่านั้นเอง

5.4 การเตรียมเอกสารเพื่อกู้ซื้อคอนโดมือสอง

ในส่วนของเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการขอสินเชื่อธนาคาร 

  • เอกสารส่วนบุคคล ได้แก่สำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หรือใบแจ้งเปลี่ยนชื่ออะไรก็ตามที่ใช้ยืนยันตัวตน
  • เอกสารทางการเงิน เพื่อแสดงหลักฐานที่มาของรายได้สำหรับกรณีที่ไม่ใช่ลูกค้ากลุ่มสวัสดิการ อย่างข้าราชการ หรือทำงานในหน่วยงานที่มี MOU ร่วมกับธนาคารนั้นๆ เช่นบริษัทมหาชนต่าง ๆ โดยต้องมีสลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 – 6 เดือน และสำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน ในส่วนนี้หากเรากู้สินเชื่อกับธนาคารเดียวกันกับที่เราเปิดบัญชีรับเงินเดือนก็อาจจะลัดขั้นตอนนี้ไปได้ครับ เพราะทางธนาคารจะมีข้อมูลทางการเงินของเราอยู่แล้วนั่นเอง
  • เอกสารรับรองอาชีพการทำงาน สำหรับพนักงานประจำที่เป็นมนุษย์เงินเดือนก็จำเป็นที่จะต้องแนบหลักฐานการทำงานต่าง ๆ ไปด้วย เช่น หนังสือรับรองการจ้างงานพร้อมระบุตำแหน่งและอัตราเงินเดือนที่ได้รับ อายุการทำงาน รวมถึงอาจแนบหลักฐานประกันสังคมร่วมด้วยกรณีที่สังกัดหน่วยงานเอกชนครับ

ซึ่งเอกสารทั้ง 3 ส่วนนี้หากเป็นการกู้ร่วม ต้องแนบยื่นทั้งของตัวเราเองที่เป็นผู้ซื้อจริงและของผู้กู้ร่วมนั่นเอง

  • เอกสารหลักประกัน ก็ได้แก่เอกสารที่เกี่ยวข้องกับคอนโดที่เราจะซื้อนั่นเองครับ เช่น สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย และหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ทุกหน้านั่นเองครับ

5.5 การรับอนุมัติผลสินเชื่อคอนโดมือสอง

          เมื่อเราทราบผลการขอสินเชื่อจากธนาคารแล้ว ซึ่งในที่นี้ก็คือธนาคารอนุมัติเงินกู้ให้กับเรา ทางธนาคารจะส่งใบแจ้งผลการอนุมัติให้เรารับทราบยอดสินเชื่อที่ได้พร้อมยอดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่นค่าเบี้ยประกัน และค่าธรรมเนียมจดจำนอง ทางอีเมล์หรือช่องทางที่เราสะดวกรับ โดยเราต้องแจ้งต่อไปยังฝั่งผู้ขายหรือนายหน้าให้รับทราบเพื่อทำการนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน แล้วเราจึงแจ้งวันนัดหมายกลับไปยังเจ้าหน้าที่ธนาคารที่ทำเรื่องสินเชื่อกับเราได้รับทราบเพื่อเบิกเช็คเงินสดสำหรับชำระส่วนต่างราคาซื้อขายที่เหลือนั่นเองครับ โดยหากเรากู้สินเชื่อกับธนาคารต่างสถาบันกับที่เราใช้ประจำ เราจำเป็นที่จะต้องทำการเปิดบัญชีใหม่กับธนาคารนั้นด้วยเพื่อรับเงินยอดสินเชื่อเตรียมไว้เบิกเช็คและไว้ชำระผ่อนจ่ายหนี้สินเชื่อนั่นเอง

          ทั้งนี้หากเป็นการกู้ร่วม ในการเซ็นต์ชื่อรับผลอนุมัติสินเชื่อก็จำเป็นที่จะต้องไปรับทราบผลร่วมกันทั้งตัวผู้กู้หลักคือเรา และตัวผู้กู้ร่วม และหากผู้กู้ร่วมสมรสแล้ว คู่สมรสก็ต้องมาแสดงตนเพื่อเซ็นต์รับทราบเป็นพยานด้วยเช่นกันครับ เช่น ผู้กู้ร่วมเป็นคุณพ่อ ทั้งตัวเรา คุณพ่อ และคุณแม่หรือคู่สมรสของพ่อก็ต้องมาแสดงตนเซ็นต์เอกสารรับทราบผลอนุมัติและเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องให้ทางธนาคารด้วย โดยหลังจากนั้นทางธนาคารจึงมอบหมายเจ้าหน้าที่สินเชื่อด้านการโอนไปร่วมโอนกรรมสิทธิ์กับเราที่สำนักงานที่ดินครับ

. . . . . . .

ขั้นตอนที่ 6 : การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสอง

          หลังจากที่เราได้ผลการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแล้ว ก็มาถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินตามที่เรานัดหมายไว้กับทางผู้ขาย นายหน้า และธนาคารครับ สำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ ทางนายหน้าจะแจ้งว่าคอนโดของเราจะอยู่ในความรับผิดชอบของสำนักงานที่ดินสาขาไหน และเดินทางไปอย่างไร โดยเราสามารถตรวจสอบได้ทางเว็บไซต์ของกรมที่ดินถึงตำแหน่งที่ตั้งและขอบเขตการดูแลของสำนักงานที่ดินแต่สาขาได้ครับ เช่น

  • ที่ดินและคอนโดในเขตปทุมวันและเขตบางรัก จะสังกัดสำนักงานที่ดินสาขาใหญ่ที่ถนนราชินี เขตพระนคร หรือที่เรียกกันว่าสาขาปากคลองตลาดครับ
  • ที่ดินและคอนโดในเขตวัฒนาและเขตคลองเตย หรือแนวถนนสุขุมวิทตอนต้นและกลาง จะไปสังกัดกับสำนักงานที่ดินสาขาพระโขนง ที่ถนนศรีนครินทร์ เขตประเวศ แต่
  • ที่ดินและคอนโดในเขตประเวศ จะไปสังกัดกับสำนักงานที่ดินสาขาประเวศที่ซอยนักกีฬาแหลมทอง เขตสะพานสูง เป็นต้น

          โดยในส่วนนี้หากผู้รับกรรมสิทธิ์หรือชื่อที่จะใส่ท้ายโฉนดมีเพียงเราผู้ซื้อคอนโดมือสองคนเดียว ผู้กู้ร่วมจะไปร่วมโอนที่สำนักงานที่ดินหรือไม่ก็ได้ครับ แต่หากผู้กู้ร่วมถือครองด้วยก็จำเป็นต้องไปร่วมโอนและเซ็นต์เอกสารการโอนต่าง ๆ ด้วยนั่นเอง

6.1 เอกสารจำเป็นที่ต้องใช้

          สำหรับกรณีการซื้อคอนโดมือสองในฐานะบุคคลธรรมดาชาวไทย เอกสารประกอบการโอนฯ ก็ไม่ต้องใช้มากเท่าชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลครับ โดยหากยังโสดก็เตรียมไปเพียงสำเนาบัตรประชาชน (รวมสำเนาการเปลี่ยนชื่อ ถ้ามี) และสำเนาทะเบียนบ้านปัจจุบันเท่านั้นเอง ส่วนกรณีสมรส หรือผู้กู้ร่วมสมรสแล้วและถือครองคอนโดร่วมด้วย ก็จำเป็นต้องแนบสำเนาทะเบียนสมรส พร้อมหนังสือยินยอมจากคู่สมรสประกอบด้วยครับ

          การร่างสัญญาซื้อขายฉบับจริงหากเราซื้อคอนโดผ่านนายหน้า ทางเอเจนต์ก็จะดูแลแทนเราในส่วนนี้ครับ เพียงแต่เราอาจลองอ่านทบทวนเล็กน้อยเพิ่มเติมเพื่อความแม่นยำของเนื้อหาตามข้อสัญญาจะซื้อจะขายที่เราตกลงไว้ในฉบับก่อนนั่นเอง

6.2 ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

          หากเราซื้อคอนโดมือสองผ่านนายหน้า ตรงนี้จะค่อนข้างสะดวกหน่อยโดยนายหน้าจะทำการนัดแล้วเตรียมคิวให้เราเพื่อให้ทั้งฝ่ายผู้ซื้อ ผู้ขายและเจ้าหน้าที่ธนาคารที่มาร่วมโอนสะดวกพร้อมกันที่สุดแล้วจึงนัดคิวกับเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินให้กับเราครับ แต่หากตกลงกันเองกับผู้ขายโดยตรงก็จำเป็นต้องนัดหมายเวลาพร้อมกันให้ดี เนื่องจากสำนักงานที่ดินแต่ละสาขาในกรุงเทพฯ จะมีคิวเอกสารไม่เท่ากัน อย่างสาขาพระโขนงที่ดูแลคอนโดย่านสุขุมวิทจำนวนมาก ก็จะมีคิวค่อนข้างเยอะครับ และที่สำคัญควรหลีกเลี่ยงการนัดหมายโอนในวันทำการสุดท้ายก่อนสิ้นเดือน เนื่องจากสำนักงานที่ดินจะให้บริการเพียงครึ่งวันช่วงเช้าครับ

          โดยหากเป็นการโอนคอนโดผ่านการมอบอำนาจแทน ก็จำเป็นต้องแนบหนังสือมอบอำนาจให้ผู้ที่จะมาดำเนินการแทนเราตามขั้นตอนเหล่านี้ด้วยครับ โดยที่เราไม่ต้องไปทำเรื่องที่สำนักงานที่ดินเอง

6.3 การชำระค่าใช้จ่าย

          ในฝั่งของผู้ซื้อคอนโดมือสองแล้วเราควรนัดหมายกับทางเจ้าหน้าที่ธนาคารที่จะมาโอนร่วมกับเราให้พร้อมครับ โดยเขาจะทำการถือเช็คที่เป็นยอดเงินส่วนต่างราคาซื้อขายที่ให้เราเพื่อแสดงการโอนหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินนั่นเอง โดยคอนโดราคา 2,900,000 บาท ชำระมัดจำไปแล้ว 100,000 บาท เช็คที่ต้องถือมาแสดงในวันโอนจะต้องเบิกมาเท่ากับ 2,800,000 บาท หากเราสามารถกู้ได้เต็ม 100% เงินส่วนต่างจากเช็คก็จะคงค้างในบัญชีของเราไว้หักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ต่อไปครับ แต่หากกู้ได้ไม่เต็มจำนวน เช่น 90% หรือประมาณ 2,610,000 บาท เราก็ต้องเตรียมเงินสดส่วนต่างที่ 190,000 บาทมาเอง รวมถึงเงินส่วนอื่นเพื่อชำระค่าใช้จ่ายด้วย

  • ค่าจดจำนอง 1% ที่ผู้ซื้อคอนโดมือสองต้องชำระเองกับทางธนาคาร แต่ชำระผ่านสำนักงานที่ดิน ตรงนี้ต้องชำระเองเป็นเงินสดหรือหักบัญชีผ่านบัตร Debit ที่การเงินของสำนักงานที่ดินได้ครับ
  • ค่าธรรมเนียมการโอน 2% หากตกลงว่าแบ่งกันคนละครึ่งที่ 1% ก็ต้องเตรียมเป็นเงินสดหรือหักบัญชีไปชำระเช่นกัน แต่หากในสัญญาระบุว่าผู้ขายรับผิดชอบเอง ก็จะตัดภาระผู้ซื้อของเราไปครับ
  • ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เช่น ค่าดำเนินการของสำนักงานที่ดินก็ต้องชำระเป็นเงินสดครับ โดยรวมแล้วไม่เกิน 200 - 500 บาทครับ

6.4 ของที่จะได้รับจากการโอนคอนโดมือสอง

          เมื่อโอนคอนโดมือสองที่สำนักงานที่ดินสำเร็จลุล่วงแล้ว สิ่งที่เราจะได้รับหลังการโอนซึ่งหากเป็นการซื้อคอนโดมือสองผ่านนายหน้าจะนำมาให้เราในวันโอนด้วยครับ ซึ่งปกติควรจะมี

6.4.1 รายการเอกสารหลังโอนที่ต้องได้รับ

  • โฉนดคอนโดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์อาคารชุด (อช.2) ฉบับจริงสำหรับผู้ถือครอง แต่หากเราจำนองไว้กับธนาคาร ทางธนาคารจะถือโฉนดฉบับจริงไว้เป็นหลักประกัน และให้ฉบับสำเนากับเราแทนครับ
  • หนังสือสัญญาซื้อขาย
  • ใบเสร็จค่าธรรมเนียมการโอน
  • หนังสือสัญญาจำนองเป็นประกัน (กรณีขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคาร)
  • ใบเสร็จค่าจดจำนอง (กรณีขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคาร)

6.4.2 รายการทรัพย์สินและสิ่งของที่ต้องได้รับหลังซื้อคอนโดมือสอง

  • กุญแจห้องคอนโดมือสองที่เราซื้อ (โดยอาจเปลี่ยนกุญแจใหม่เองภายหลังได้เพื่อความสบายใจ)
  • หากเป็น Digital Door Lock ก็จะได้รับคีย์การ์ดหรือรหัสผ่าน (ซึ่งเปลี่ยนเองทีหลังได้เช่นกัน)
  • บัตรผ่านเข้าออกโครงการ (และคีย์การ์ดสำหรับลิฟต์ ถ้าต้องใช้)
  • บัตรจอดรถ และบัตรผ่านสำหรับรถยนต์ ซึ่งปกติจะให้สิทธิ 1 คันต่อห้อง โดยจะเป็นแบบเวียนจอดไม่ล็อคช่องนะครับ
  • เล่มทะเบียนบ้านฉบับจริงของคอนโดห้องที่เราซื้อ

          โดยก่อนลาจากกันที่สำนักงานที่ดินก็ตรวจสอบเอกสารและทรัพย์สินที่ควรได้รับจากผู้ขายหรือนายหน้าด้วยครับ หรือติดตามเรียกขอหากตกหล่นได้รับไม่ครบ เพื่อเป็นการรักษาประโยชน์ของเราเองด้วยครับ

. . . . . . .

การซื้อคอนโดมือสองตรวจห้องเอง

ขั้นตอนที่ 7 : การรับห้องและการย้ายเข้าคอนโดมือสอง

          เมื่อซื้อคอนโดมือสองและได้เป็นเจ้าของแล้วก่อนการย้ายเข้าก็ยังมีขั้นตอนต่าง ๆ ให้ดำเนินการอีกเช่นกัน ก่อนที่จะสามารถย้ายเข้าอยู่ได้อย่างสบายใจนั่นเอง

7.1 การแสดงตนผู้ซื้อต่อคอนโดมือสอง

          ในกรณีที่เป็นคอนโดของ Developer รายใหญ่ที่มีบริการหลังการขาย อย่างบริการ Call Center เราผู้เป็นลูกบ้านใหม่ผู้ซื้อคอนโดมือสองต่อห้องมาจากเจ้าของเดิม เราในฐานะผู้ซื้อเจ้าของใหม่ก็ต้องทำเรื่องแสดงตนกับทางฝ่ายบริการหลังการขายของ Developer เพื่อทำการเปลี่ยนข้อมูลจากเจ้าของเดิมเป็นชื่อเรานั่นเองครับ โดยเอกสารที่ต้องแนบก็ได้แก่

  • แบบฟอร์มแสดงตนผู้ซื้อใหม่ โดยทาง Developer ที่มีบริการจะเตรียมไว้ให้เรากรอกข้อมูลอยู่แล้ว
  • สำเนาบัตรประชาชน พร้อมเซ็นต์รับรองสำเนา
  • สำเนาทะเบียนบ้านคอนโด พร้อมเซ็นต์รับรองสำเนา
  • สำเนาโฉนด (อช.2) ทุกหน้าที่แสดงชื่อเราว่าเป็นผู้ซื้อมาพร้อมเซ็นต์รับรองสำเนา

ทั้งนี้เพื่อที่การติดต่อบริการหลังการขายอื่น ๆ จากทาง Developer ก็จะได้สิทธิ์ต่าง ๆ ที่เป็นชื่อของเราด้วยนั่นเอง

7.2 การแจ้งย้ายเข้ากับนิติบุคคลคอนโด

          เมื่อซื้อคอนโดมือสองก่อนย้ายเข้าอยู่ เราก็ต้องแจ้งย้ายเข้ากับทางนิติบุคคลคอนโดที่ดูแลโครงการอยู่ด้วย ซึ่งสามารถติดต่อได้ตามเวลาทำการของทางนิติเลยครับโดยแนบเอกสารอย่าง

  • สำเนาบัตรประชาชนพร้อมรับรองสำเนา
  • สำเนาโฉนด (อช.2) ทุกหน้าที่แสดงชื่อเราว่าเป็นผู้ซื้อมาพร้อมเซ็นรับรองสำเนา
  • กรอกแบบฟอร์มแจ้งย้ายเข้าที่ทางนิติบุคคลคอนโดเตรียมไว้ให้

7.3 การชำระค่าใช้จ่ายและค่าบำรุงส่วนกลาง

          เมื่อแจ้งย้ายเข้ากับทางนิติบุคคลคอนโดแล้ว เราต้องสอบถามถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เราต้องรับผิดชอบแทนเจ้าของเดิมต่อไป ไม่ว่าจะเป็นค่าบำรุงส่วนกลางซึ่งคำนวณตามขนาดห้องเป็นตารางเมตร มีการเรียกเก็บเป็นก้อนเดียวรายปี หรือแบ่งจ่ายทีละครึ่งเดือน หรือเรียกเก็บทุกเดือนเป็นต้น เช่น

  • ห้องขนาด 30 ตารางเมตร มีค่าบำรุงส่วนกลางตารางเมตรละ 30 บาท เท่ากับว่าต่อปีจะต้องชำระค่าส่วนกลางที่ 10,800 บาท

          ไปจนถึงส่วนของเบี้ยประกันส่วนกลางอาคาร รวมถึงคอนโดเก่าบางแห่งอาจะแบ่งค่าบำรุงลิฟต์ออกมาจากค่าส่วนกลางต่างหากด้วย เพื่อไม่ให้ยอดค่าส่วนกลางดูแพงเกินไปนั่นเอง

          และหากเรียกเก็บเป็นรายปี ต้องสอบถามด้วยว่าเจ้าของเดิมได้ชำระค่าส่วนกลางไว้แล้วหรือไม่ โดยปกติแล้วเจ้าของเดิมจะขายห้องให้เราได้นั้นต้องปลอดหนี้จากการค้างค่าส่วนกลางทั้งหมด โดยอาจชำระให้แค่ถึงเดือนที่โอนขายหรือจ่ายไว้ให้ล่วงหน้าทั้งปี ตรงนี้ต้องตรวจสอบกับทางนิติอาคารครับ

7.4 การแจ้งย้ายเข้ากับทางเขต และการแจ้งโอนเปลี่ยนชื่อมิเตอร์ไฟฟ้า

          การแจ้งย้ายเข้าทะเบียนบ้านของคอนโดนับว่าเป็นตัวเลือกครับ ว่าจะทำหรือไม่ก็ได้ ซึ่งส่วนใหญ่ในระยะยาวแล้ว หากเราตั้งใจอยู่เองเพียงสักพักแล้วขายต่อ ก็ต้องถือครองเกิน 5 ปีขึ้นไปจึงจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อขายต่อ แต่หากมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป การขายต่อก็จะไม่ต้องเสียภาษี 3.3% นั่นเองครับ โดยสามารถดำเนินการได้ที่สำนักงานเขตแต่ละท้องที่ที่โครงการตั้งอยู่ เช่น คอนโดในชุมชน T77 ซอยอ่อนนุช แม้จะอยู่ใกล้สำนักงานเขตพระโขนงมากกว่า แต่สังกัดเขตวัฒนา การแจ้งย้ายเข้าทะเบียนบ้านก็ต้องไปทำเรื่องที่สำนักงานเขตวัฒนาครับ ทั้งนี้เราสามารถใช้วิธีแจ้งย้ายปลายทางได้ คือแจ้งย้ายเข้าพร้อมย้ายออกที่สำนักงานเขตที่เราจะไปสังกัด ระบบก็จะดึงชื่อเราออกจากทะเบียนบ้านเดิมจากภูมิลำเนาเดิมของเราให้เอง โดยทำได้ครั้งละไม่เกิน 3 รายชื่อครับ

          การเปลี่ยนชื่อมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา ก็สามารถติดต่อได้ตามวันและเวลาราชการ เตรียมเอกสารตามที่หน่วยงานกำหนด ซึ่งหากเราซื้อคอนโดมือสองผ่านนายหน้าที่สังกัดกับบริษัทที่ดูแลการ Resale ของโครงการ ก็อาจจะยินดีมอบอำนาจไปดำเนินการแทนเราด้วยได้เพื่อความสะดวกครับ

7.5 การตรวจห้องหลังซื้อคอนโดมือสอง

          ในขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อคอนโดมือสองก่อนย้ายเข้าก็คือการตรวจดูสภาพห้องครั้งสุดท้ายเพื่อประเมินคร่าว ๆ ว่า คอนโดมือสองห้องที่เราได้มาสามารถเข้าอยู่ต่อได้เลย หรือต้องมีการปรับปรุงซ่อมแซมหรือถึงขั้นรีโนเวทใหม่ทั้งหมด ซึ่งรอบนี้เราจะมีเวลาตรวจดูจุดต่าง ๆ ได้นานและละเอียดมากขึ้นกว่าตอนที่ไปดูห้องก่อนซื้อคอนโดมือสอง โดยปกติแล้วสำหรับคอนโดเก่ามือสองจะไม่ค่อยนิยมจ้างวิศวกรตรวจรับห้องกันเท่าไหร่นักครับ เนื่องจากไม่มีบริการแก้ Defect จุดบกพร่องต่าง ๆ เหมือนคอนโดสร้างใหม่ แต่เราสามารถทำเองได้ตามนี้ครับ ได้แก่

  • บานประตูและหน้าต่าง : ลองเปิดปิดประตูหน้าต่างดูว่ายังสามารถใช้งานได้ดี ไม่ฝืดเคือง ล็อคต่าง ๆ ยังสามารถเปิดและปิดได้อย่างแน่นหนาดี หากเราซื้อคอนโดช่วงหน้าฝนก็อาจจะได้เช็คการรั่วซึมของน้ำตามขอบหน้าต่างด้วยเช่นกัน
  • ห้องน้ำและระบบประปา : สำหรับการซื้อคอนโดมือสองที่มีอายุหลายปีแล้วอาจต้องระวังเรื่องของกระเบื้องและยาแนวตามสุขภัณฑ์ต่าง ๆ ในห้องน้ำเสื่อมสภาพ เพราะอาจนำพาถึงเรื่องของน้ำรั่วซึม ความชื้น และเชื้อราที่อาจทำให้ลามไปยังห้องอื่น ๆ จนเกิดปัญหาในระยะยาวได้นั่นเอง
  • วัสดุพื้นห้อง : หากเป็นคอนโดโครงการรุ่นหลัง ๆ จะนิยมปูพื้นด้วยพื้นไม้หรือลามิเนต ก็สามารถสังเกตดูการโก่งบวมหรือยุบตัวได้อย่างคร่าว ๆ ด้วยการลองเหยียบย่ำให้ทั่วห้อง โดยถ้าในห้องที่มีการรั่วซึมของน้ำและสะสมความชื่นจนเกิดเชื้อรา ก็อาจจะต้องทำการรื้อพื้นเพื่อเปลี่ยนใหม่ครับ หรือหากพื้นเป็นกระเบื้องก็สามารถเช็คหารอยแตก และร่องยาแนวเสื่อมได้โดยทำการอุดยาแนวใหม่หรือเปลี่ยนพื้นกระเบื้องใหม่ก็ได้เช่นกัน
  • ผนังห้อง : หากห้องเดิมมีการติดตั้งวอลล์เปเปอร์ อาจต้องระวังในเรื่องของการสะสมเชื้อราหรือความชื้น เพราะจะสังเกตเห็นได้ค่อนข้างง่าย ทำให้อาจต้องรื้อและติดตั้งใหม่เช่นกัน ส่วนผนังปูนที่มีรอยร้าวก็อาจจะต้องฉาบและทาสีใหม่นั่นเอง
  • ระบบไฟฟ้าและเครื่องครัว : เราสามารถตรวจสอบการทำงานของระบไฟฟ้าต่าง ๆ ด้วยตัวเองได้ว่า หลอดไฟในห้องเปิดใช้งานได้ทั่วถึงทุกจุดหรือไม่ ใช้สายชาร์จโทรศัพท์ตรวจสอบกระแสไฟฟ้าตามปลั๊กต่าง ๆ รวมไปถึงเครื่องครัวอย่างเตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน เครื่องทำน้ำอุ่น พัดลมดูอากาศ และเครื่องปรับอาคารยังใช้งานได้ดีไม่มีบกพร่อง หรืออาจต้องเปลี่ยนใหม่นั่นเอง
  • เฟอร์นิเจอร์ Built-In : หากคอนโดมือสองที่ซื้อต่อไม่มีก็ไม่เป็นไร นับว่าดีไปครับ แต่หากมีส่วนของ Built-In มาด้วย เช่น เคาน์เตอร์ครัวก็อาจลองตรวจสอบง่าย ๆ ในส่วนของบานเปิดตู้ต่าง ๆ ความมั่นคงของชั้นวาง ตู้เสื้อผ้ามีความชื้นหรือเชื้อราสะสมอยู่ไหม สามารถใช้ต่อได้หรือต้องรื้อออกและทำใหม่อีก เป็นต้น

          โดยหากส่วนต่าง ๆ ในห้องคอนโดมือสองมีข้อบกพร่องเราจะต้องติดต่อช่างจากภายนอกมาดำเนินการและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเองครับ เนื่องจากจะไม่มีการรับแก้จุด Defect เหมือนคอนโดสร้างใหม่นั่นเอง

7.6 การเข้าซ่อมหรือปรับปรุงห้องหลังซื้อคอนโดมือสอง

          สำหรับการซื้อคอนโดมือสองที่มีการตั้งนิติบุคคลและมีผู้อยู่อาศัยแล้ว อาจจะต้องระมัดระวังในเรื่องของตารางเวลาการนัดหมายช่างด้วยครับ เนื่องจากคอนโดมือสองจะมีกฎของทางนิติว่าสามารถให้ช่างเข้าทำห้องได้ตั้งแต่ 9:00 – 17:00 น. เพียงวันจันทร์ ถึง วันเสาร์ (หรือบางแห่งไม่อนุญาตให้ช่างเข้าในวันสุดสัปดาห์) โดยต้องแจ้งให้ทางนิติรับทราบก่อนล่วงหน้าไม่เกินกี่วัน รวมถึงมีจดหมายแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรหากร้องขอหรือตามเงื่อนไขในกฎที่นิติคอนโดระบุไว้ตามแต่กรณีครับ ซึ่งแตกต่างจากคอนโดสร้างใหม่ที่สามารถให้ช่างส่วนตัวที่เราจ้างมาเข้าทำห้องได้ไม่จำกัดเวลา เพราะยังไม่มีลูกบ้านเข้าอยู่นั่นเองครับ

. . . . . . .

          เป็นอย่างไรกันบ้างครับกับประสบการณ์ตรงในการซื้อคอนโดมือสองหลังแรกเพื่ออยู่เอง ที่คอนโดนิวบ์นำมาแบ่งปันผู้อ่านกันในฉบับนี้ ซึ่งใครก็ตามที่กำลังสนใจจะซื้อคอนโดเป็นครั้งแรก โดยเฉพาะการซื้อคอนโดมือสองก็อาจจะต้องพบเจอกับขั้นตอนเหล่านี้อย่างแน่นอน หวังว่าเนื้อหาขั้นตอนต่างๆ ในการซื้อคอนโดมือสอง จะเป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อยนะครับ ยิ่งเราเตรียมตัวล่วงหน้าพร้อมเท่าไหร่ การเลือกซื้อคอนโดมือสอง การเปรียบเทียบราคา การเตรียมเอกสารเพื่อกู้ธนาคาร รายละเอียดข้อสัญญา ไปจนถึงขั้นตอนการโอนห้องก็จะสำเร็จได้ง่ายและรวดเร็วครับ ผู้อ่านสามารถติดตามเนื้อหาความรู้หรือปัญหาเกี่ยวกับคอนโดดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ และการซื้อคอนโดของเราได้ทางเว็บไซต์ CondoNewb ได้เลยครับ แล้วกลับมาพบกันใหม่ในบทความหน้าครับผม

Written by NewbTay