logo

          สำหรับการโอนที่ดิน เป็นคำที่ใช้ในการเรียกแทนการซื้อที่ดินเปล่า หรือที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างติดมาด้วย โดยกระบวนการการโอนที่ดินนั้น เป็นนิติกรรมทางกฎหมายที่แสดงให้เห็นว่า ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้ทำการตกลงกันว่าจะซื้อจะขายกันเรียบร้อย โดยได้ทำการตกลงเรื่องราคา ค่าธรรมเนียม และนัดกันมาเพื่อทำการซื้อขายแบบเป็นเรื่องเป็นราว ซึ่งจะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดิน กระบวนการนี้เราเรียกว่าการโอนที่ดิน ซึ่งเมื่อผ่านกระบวนการการโอนที่ดิน ก็จะถือวาการซื้อขายที่ครั้งนี้นั้นเป็นไปอย่างสมบูรณ์ ซึ่งไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม บ้านแฝด หรือแม้แต่คอนโดมิเนียม ก็จะต้องทำกระบวนการที่เรียกว่าการโอนที่ดินด้วยกันทั้งสิ้น ซึ่งในกระบวนการการโอนที่ดินนั้นก็จะมีขั้นตอนการโอนที่ดิน 2565 ที่มีความละเอียดเล็กน้อย โดยเฉพาะในเรื่องของเอกสารการโอนที่ดิน ที่จะต้องเตรียมให้และครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นเอกสารการโอนที่ดินของผู้ซื้อ หรือว่าเอกสารการโอนที่ดินของผู้ขายก็ตาม แต่ไม่ว่ากระบวนการการโอนที่ดินนั้นจะมีขั้นตอนการโอนที่ดินที่เยอะแยะมากมายหลายรูปแบบแค่ไหน ก็ไม่เกินความสามารถที่เราจะไปหาเก็บรวบรวมข้อมูลการโอนที่ดินมาให้คุณผู้อ่านได้อ่านทำความเข้าใจกันอย่างละเอียด โดยบทความนี้เรารับรองว่า เมื่อผู้อ่านได้อ่านจนครบถ้วนถึงบรรทัดสุดท้าย ความเข้าใจในกระบวนการการโอนที่ดิน ของผู้อ่าน จะรอบรู้ไม่แพ้กับเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินเลยทีเดียว

การโอนที่ดินต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่

โอนที่ดิน 2565

โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง 2565 สำหรับผู้ซื้อ และผู้ขาย

          ในเรื่องเอกสารโอนที่ดินสำหรับผู้ซื้อขอให้ผู้อ่านทุกคนได้ขีดเส้นใต้ทำความเข้าใจไว้เลยว่า ไม่ว่าจะเป็นการโอนที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ทุกกระบวนการก็ล้วนแต่จะใช้เอกสารประกอบที่เหมือน ๆ กัน แค่สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะมีเอกสารที่เพิ่มเติมขึ้นมาจากการโอนที่ดิน ซึ่งก็คือใบปลอดภาระหนี้ ที่จะออกให้โดยนิติบุคคลที่ดูแลคอนโดมิเนียมหรือว่าอาคารชุดนั้นๆ แต่สำหรับเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด เราขอพักไว้เท่านั้นก่อน เพราะในบทความนี้เราจะเจาะเฉพาะเรื่องของเอกสารการโอนที่ดินสำหรับผู้ซื้อ และผู้ขายโดยเฉพาะ เนื่องจากในวันที่มีนัดสำหรับการโอนที่ดิน ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือผู้ที่ถูกรับมอบอำนาจมาให้ดำเนินการทางนิติกรรมแทน ก็จะต้องเดินทางมาเพื่อพบกันเพื่อทำการโอนที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดิน ดังนั้นหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเตรียมเอกสารการโอนที่ดินไม่พร้อม ก็จะทำให้อีกฝ่ายต้องเสียประโยชน์ และเสียเวลากันไปทั้งสองฝ่าย ดังนั้นลองมาดูกันว่าเอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อจะต้องเตรียมอะไรมาในวันที่มีนัดสำหรับการโอนที่ดินกันบ้าง

เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

          สำหรับเอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อจะมีการแยกเอกสารการโอนที่ดินที่แตกต่างกันไปตามลักษณะของผู้ซื้อ ได้แก่ ที่เป็นเอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อบุคคลธรรมดา, เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นชาวต่างชาติ (ต่างด้าว), เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลธรรมดา และ เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลชาวต่างชาติ (ต่างด้าว) โดยแต่ละประเภทบุคคลจะต้องเตรียมเอกสารสำหรับการโอนที่ดินดังนี้

เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อบุคคลธรรมดา

  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน ของผู้ซื้อ เอกสารการเปลี่ยนชื่อและนามสกุล (ถ้ามี) และสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของคู่สมรสของผู้ซื้อ
  • สำเนาทะเบียนบ้าน ของผู้ซื้อ หรือสำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรสของผู้ซื้อ (ถ้ามี)
  • หนังสือยินยอมจากคู่สมรสของผู้ซื้อ (ถ้ามี)
  • สำเนาใบทะเบียนสมรส ของผู้ซื้อ (ถ้ามี)
  • หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซ ื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)

เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นชาวต่างชาติ (ต่างด้าว) สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

  • สำเนาหนังสือเดินทาง 
  • หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หลักฐานของการแลกเปลี่ยนสกุลเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานการสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศจากสมุดเงินฝาก เป็นต้น
  • สำเนาบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าว โดยการซื้อห้องชุดจะสามารถซื้อได้ โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงินหรือว่าแสดงบัญชีเงินฝากของธนาคาร
  • สำเนาใบสำคัญการแสดงถิ่นที่อยู่ หรือ Residence Permit โดยการซื้อห้องชุดจะสามารถซื้อได้ โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงินหรือว่าแสดงบัญชีเงินฝากของธนาคาร
  • บัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือว่าเอกสารการได้รับการส่งเสริมการลงทุนของบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน
  • หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)

เอกสารในการโอนที่ดินมีอะไรบ้าง

เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลธรรมดา

  • หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกินกว่า 1 เดือน
  • บัญชีรายชื่อของผู้ถือหุ้น ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน และรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จะต้องมีบุคคลซึ่งเป็นชาวต่างชาติที่มีส่วนถือหุ้น หรือว่าเป็นหุ้นส่วนในสัดส่วนที่ไม่ถึงร้อยละ 40 ของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมดที่เป็นหุ้นส่วน
  • รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่มีการระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ และมีการระบุแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของคณะกรรมการผู้มีอำนาจในการลงนาม
  • หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อของคณะกรรมการที่มีอำนาจในการลงนาม
  • หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)

เอกสารการโอนที่ดิน ผู้ซื้อที่เป็นนิติบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นชาวต่างชาติ (ต่างด้าว) สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

  • หนังสือรับรองของนิติบุคคลซึ่งเป็นชาวต่างชาติ (ต่างด้าว) ในกรณีที่นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ
  • หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ ในกรณีที่นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย
  • บัญชีรายชื่อของผู้ถือหุ้น สำหรับนิติบุคคลต่างด้าวที่จดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน และนิติบุคคลต่างด้าวที่จดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ
  • รายงานการประชุมของคณะกรรมการบริษัท ที่มีการระบุวัตถุประสงค์ของการซื้อ และระบุแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
  • สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจ
  • หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อของกรรมการ
  • หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรอง หนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อของคณะกรรมผู้ถือหุ้น จากโนตารีพลับบลิค หรือนิติบุคคลต่างด้าวที่มีการจดทะเบียนบริษัทในต่างประเทศ
  • หลักฐานการโอนเงินเข้าบุญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือการโอนเงินเข้าบัญชีฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หลักฐานการแลกเปลี่ยนสกุลเงินต่างประเทศเป็นเงินบาท หลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศจากสมุดเงินฝาก
  • บัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือว่าเอกสารการได้รับการส่งเสริมการลงทุนของบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน
  • หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อมอบอำนาจหรือมอบให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)

การโอนที่ดินที่มอบให้ลูกหลานหรือญาติ แตกต่างกันหรือไม่?

สำหรับในปี 2565 นี้มีเรื่องใหม่เล็กน้อยเกี่ยวกับการโอนที่ดิน โดยเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่มีผลตั้งแต่ปี 2563 ทำให้ผู้ที่ถือครองที่ดินจะต้องมีการเสียภาษีในอัตราที่เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่ถือครองที่ดินแปลงใหญ่ๆ เนื้อที่หลายไร่ และยังไม่ได้ทำประโยชน์อะไร ทำให้เกิดกระแสของการโอนที่ดินให้กับลูก หลาน หรือญาติ เพื่อเป็นการบรรเทาภระการจ่ายอัตราภาษีที่น้อยลง แต่อย่างไรก็ตามการการโอนที่ดินเพื่อแบ่งที่ดิน ก็ไม่ได้มีแค่การขายเท่านั้น แต่ยังมีการให้ด้วย ซึ่งจะมีรายละเอียดของการโอนที่ดินในด้านไหนบ้าง เราไปหาคำตอบพร้อมๆ กันเลย

ขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูกหลานหรือญาติในภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ 2565

          รายละเอียดของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ปี 2565 มีการกำหนดให้เจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ถือครองที่ดิน ที่มีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป ต้องทำการเสียภาษี หรือถ้าถือครองที่ดินมากกว่า 1 แปลง ก็จะต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก ทำให้การที่ยิ่งถือครองที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์มากเท่าไร ก็จะยิ่งเสียภาษีสูงขึ้น ดังนั้นการเปลี่ยนไปเสียภาษีการโอนที่ดินครั้งเดียวในการยกให้กับลูก หลาน หรือญาติพี่น้อง ก็เป็นช่องทางในการลดภาระภาษีที่เจ้าของที่ดินจะต้องเสียได้ในระดับหนึ่ง โดยการโอนที่ดินให้กับญาติหรือลูกหลานจะสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท ซึ่งก็คือ การโอนที่ดินภาษีให้ญาติแบบให้โดยเสน่หา และการโอนที่ดินให้ญาติแบบซื้อขายตามปกติ

การโอนที่ดินภาษีให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

          เป็นการโอนที่ดินให้บุตรโดยปกติ ที่พ่อแม่มีการจดทะเบียนสมรสกัน และพ่อหรือแม่ต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือแม้แต่แค่ฝ่ายแม่จะเป็นผู้ที่ยกที่ดินให้กับลูก เนื่องจากหากผู้ที่ทำการโอนที่ดินให้เป็นแม่ จะเป็นการโอนที่ดินภาษีให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายเสมอ โดยจะมีการเสียภาษีการโอนที่ดินดังนี้

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท

          โดยถึงแม้พ่อหรือแม่จะถือครองที่ดินเพียงไม่กี่ปี แต่ก็ไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามข้อยกเว้นข องกรมสรรพากร กรณีนี้จึงมีอัตราภาษีการโอนที่ดินที่ต่ำสุด

การโอนที่ดินภาษีให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

          เป็นการโอนที่ดิน ที่พ่อแม่ไม่ได้มีการจดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้มีการจดทะเบียนรับรองบุตรมาตั้งแต่กำเนิด แต่ว่าฝ่ายพ่อต้องการที่จะยกที่ดินให้กับลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โดยจะมีการเสียภาษีการโอนที่ดินดังนี้

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

          สำหรับในกรณีที่เสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 0.5% แต่จะต้องเสียภาษีเงินได้ตามขั้นบันได และถ้าถือครองไม่ได้ 5 ปี หรือถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี โดยนอกจากอัตราภาษีการโอนที่ดินแล้ว จะต้องเข้าข่ายที่จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย

การโอนที่ดินให้กับญาติคนอื่นที่ไม่ใช่ลูก

สำหรับการโอนที่ดิน ให้กับญาติคนอื่นที่ไม่ใช่ลูก จะไม่นับว่าเป็นทรัพย์ที่ยกให้ตามมรดกตกทอด โดยไม่ว่าญาติผู้ที่จะทำการโอนที่ดินให้ จะเป็นญาติสายตรง อาทิเช่น พ่อ แม่ ผู้ย่าตายาย หรือญาติที่ไม่ใช่สายตรง อาทิหลาน หรือลุงฟ้าน้าอา และลูกบุญธรรม จะมีการเสียภาษีการโอนที่ดินดังนี้

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2% จากราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

อย่างไรก็ตามการโอนที่ดินภาษีให้ญาติแบบให้โดยเสน่หามีข้อควรระวังก็คือ จะเป็นการโอนที่ดินที่ไม่สามารถถอนคืนได้ โดยในกรณีที่จะมีการฟ้องคืนได้ก็ต่อเมื่อ ผู้รับมอบการโอนที่ดินนั้นมีพฤติกรรมที่ไม่สงเคราะห์ดูแล หมิ่นประมาทร้ายแรง ประทุษร้าย หรือมีความประพฤติเนรคุณ โดยการจะมอบการโอนที่ดินคืนได้หรือไม่นั้น จะขึ้นอยู่กับดุลพินิจของศาล

การโอนที่ดินภาษีให้ญาติแบบซื้อขายตามปกติ

สำหรับการโอนที่ดินภาษีให้ญาติแบบซื้อขายตามปกติในทุกกรณี จะไม่มีการแบ่งว่าเป็นลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือว่าไม่ใช่ทายาทสายตรง จะมีอัตราการเสียค่ากรรมสิทธิ์ที่ดินและค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามการซื้อชายเช่นดียวกับการซื้อขายที่ดินแบบปกติ โดยจะมีการเสียภาษีการโอนที่ดินดังนี้

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรสิทธิ์ที่ดิน 2% จากราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาขาย โดยให้ยึดตามราคาที่สูงกว่า
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน โดนจะหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ได้ทำการถือครอง

          อัตราการโอนที่ดินภาษีให้ญาติแบบซื้อขายตามปกติ จะมีการชำระค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายตามเกณฑ์เดียวกันหมด แต่สำหรับอัตราภาษีจะถูกหรือเพงนั้น จะขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ได้ทำการถือครองที่ดิน และการตั้งราคาขายที่มีมูลค่าสูงมากกว่าราคาประเมินที่ดิน ซึ่งส่งผลให้ค่าอากรแสตมป์ หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะมีมูลค่าที่สูงขึ้นด้วย

          ข้อควรระวังสำหรับการโอนที่ดินภาษีให้ญาติแบบซื้อขายตามปกติ ก็คือเนื่องจากเป็นเหมือนการซื้อขายที่ดินตามปกติ เมื่อได้ทำการซื้อขายกันจนเสร็จสิ้นครบทุกกระบวนการแล้ว ผู้ซื้อสามารถครอบครองสิทธิ์ในที่ดินได้ทันที โดยผู้ซื้อจะสามารถทำอะไรกับที่ดินต่อก็ได้ โดยที่ผู้ขายจะไม่สามารถสิทธิ์ใดๆ เหนือที่ดินผืนนั้นอีก เนื่องจากเป็นกระบวนการซื้อขายที่ดินที่ชอบธรรมและเด็ดขาดตามกฎหมาย

การโอนที่ดินต้องมีค่าช้จ่าย ซึ่งส่วนใหญ่ผู้จ่ายคือคนขาย

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินต้องจ่ายเท่าไร ?

การโอนที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายในขั้นตอนการโอนที่ดิน ที่ดำเนินการที่กรมที่ดิน โดยจะเป็นวันเดียวกับที่ทางผู้ซื้อและผู้ขายนัดกันมาทำการโอนที่ดิน โดยอาจจะมีการตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนไหน แต่ส่วนใหญ่ผู้ขายจะรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (โดยเป็นส่วนที่ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบอยู่แล้ว เพราะการขายที่ดินได้ก็นับเป็นรายได้อย่างหนึ่ง ที่จำเป็นจำเป็นจะต้องมีการเสียภาษีตามกฎหมาย) และสำหรับผู้ซื้อจะรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งมักจะเป็นการชำระคนละครึ่งกับผู้ขาย และค่าจดจำนอง ซึ่งมักจะมีคำถามว่า ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร? คงต้องตอบตรงนี้ว่าสำหรับการโอนที่ดินนั้นจะคิดค่าธรรมเนียมจากค่าประเมินเท่านั้นไม่สามารถคิดเป็นพื้นที่ได้ โดยค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมสำหรับการโอนที่ดิน ที่จะต้องชำระที่กรมที่ดิน ประกอบด้วยค่าใช้จ่าย 5 ส่วน ได้แก่

  • ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน – จะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน เช่น ราคาประเมินที่ดิน. 2,000,000 บาท ราคาที่ได้ทำการตกลงซื้อขาย 3,000,000 บาท จะนำราคาประเมินที่ดิน 2,000,000 มาคิดเป็นค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ซึ่งเท่ากับ 40,000 บาทนั่นเอง
  • ค่าจดจำนอง - จะคิดในอัตรา 1% ของยอดจดจำนองกับธนาคาร โดยจะชำระเฉพาะผู้ที่ใช้เงินกู้จากสถาบันทางการเงิน เช่น มีการกู้เงินมาจำนวน 2,000,000 บาท ต้องชำระค่าจดจำนอง 1% ซึ่งเท่ากับ 20,000 บาท
  • โดยปัจจุบันธนาคารแห่งประเทศไทย มีนโยบายในการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือเพียง 0.01% และค่าจดจำนองจากเดิม 1% เหลือเพียง 0.01% สำหรับการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด อาคารพาณิชยกรรม และคอนโดมิเนียม ที่มีราคาขายไม่เกิน 3,000,000 บาท ภายใต้เงื่อนไขคือจะต้องทำการการโอนที่ดิน และจดจำนองในเวลาเดียวกัน โดยจะมีผลถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 นี้
  • ค่าอากรแสตมป์ - โดยจะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยจะอ้างอิงจากราคาที่มีมูลค่าสูงกว่า เช่น ราคาประเมิน 2,000,000 บาท แต่ราคาขาย 3,000,000 บาท จะชำระค่าอากรแสตมป์ 15,000 บาท ซึ่งเป็น 0.5% ของราคาขาย แต่ถ้าหากได้ทำการเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้ว จะไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
  • ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา – จำคำนวณจากราคาประเมิน โดยคิดแบบขั้นบันไดภาษี โดยจะทำการหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง ซึ่งจะเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ – ชำระในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยจะอ้างอิงจากราคาที่มีมูลค่าสูงกว่า เช่นเดียวกับค่าอากรแสตมป์ ยกเว้นแต่เป็นผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์มาเกินกว่า 5 ปี หรือว่ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมาเกิน 1 ปี จะไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
  • ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินอื่น ๆ – ค่าใช้จ่ายสำหรับเอกสารเบ็ดเตล็ดอื่น ๆ ที่ใช้ในการโอนที่ดิน ได้แก่ ค่าคำขอ 5 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท เป็นต้น

ขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูกหลานหรือผู้ซื้อกับผู้ขาย ต้องทำอย่างไรบ้าง?

หลังจากที่ได้ทำการนัดหมายกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเรียบร้อยแล้ว ให้เตรียมเอกสารที่จำเป็นสำหรับการโอนที่ดินทั้งหมด ไปที่กรมที่ดิน เพื่อทำการการโอนที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานกรมที่ดิน โดยจะมีที่ขั้นตอนการโอนที่ดินไม่ยุ่งยากมาก ใช้เวลาเพียงไม่นานก็เสร็จสิ้นทุกกระบวนการ

  1. ไปที่กรมที่ดิน ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วน จากนั้นรับบัตรคิวจากเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
  2. รอตามคิว โดยเมื่อถึงคิวเจ้าหน้าที่จะเรียก ผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้รับและผู้โอน จะต้องไปเซ็นต์เอกสารต่อเจ้าหน้าที่
  3. เจ้าหน้าที่พนักงานกรมที่ดิน จะทำการประเมินทุนทรัพย์ และคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน ตามอัตราค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินที่ได้กล่าวไปแล้วด้านบน หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินจะทำงานมอบใบคำนวณค่าโอนให้ เพื่อให้ไปชำระค่าโอนที่ฝ่ายการเงิน
  4. นำใบคำนวณค่าโอนไปชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเรียบร้อยแล้ว จะได้ใบเสร็จการชำระค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน 2 ใบ ได้แก่ ใบสีฟ้า และ ใบสีเหลือง​โดยให้นำใบสีเหลืองคืนแก่เจ้าหน้าที่ ส่วนใบเสร็จสีฟ้าให้ผู้ขายทำการถ่ายสำเนาให้กับผู้ซื้อ 1 ชุด
  5. หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนด ผู้ขายต้องรอรับโฉนดที่ดินมาเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง จากนั้นจึงมอบโฉนดและสัญญาซื้อขาย ทด.13 ให้กับผู้ซื้อ ซึ่งก็จะนับว่าเป็นการเสร็จสิ้นการโอนที่ดินเรียบร้อย โดยโฉนดได้เปลี่ยนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อเรียบร้อยแล้ว แต่ถ้าเป็นการกู้ซื้อผ่านสถาบันทางการเงิน ทางสถาบันทางการเงินจะทำการเก็บโฉนดตัวจริงไว้ก่อน โดยจะมอบสำเนาโฉนดไว้ให้กับผู้ซื้อ โดยธนาคารจะเป็นผู้รับจำนองโฉนด

         แต่อย่างไรก็ตาม มีการปรับเปลี่ยนเล็กน้อยเนื่องจากสถานการณ์จากโรคระบาดโควิด-19 โดยหากไม่ใช่สถานการณ์ร้ายแรงที่เร่งด่วนและไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ หรือเกิดความเสียหายแก่คู่กรณี ก็ให้ติดต่อผ่านทางอื่น เพื่อลดความอึดอัดของการใช้สถานที่สำนักงานเขตที่ดิน แต่อย่างไรก็ตามตอนนี้หลังจากผ่อนคลายไปแล้วก็ถือว่าเปิดเป็นปกติแล้ว

         นอกจากนั้นยังมีการปรับค่าจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองที่เป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างประเภทที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือคอนโดมิเนียม ที่มีราคาซื้อขายไม่เกิน 1 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 1 ล้านบาท ปรับลดค่าจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองเหลือเพียง 0.01% โดยเพิ่งกำหนดถึงช่วงปลายเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา สะท้อนการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี

ปี 2565 แล้วสามารถโอนที่ดินออนไลน์ได้ไหม ?

 ในปัจจุบันปี 2022 แล้ว โลกก็มาถึงยุค 5G อินเตอร์เน็ตไร้สาย หลายคนคงต้องมีคำถามว่าการโอนที่ดินสามารถทำออนไลน์ได้ไหมโดยที่ไม่ต้องไปที่กรมที่ดิน วันนี้ทางนิวบ์ไปหาคำตอบมาให้แล้ว ซึ่งเราสามารถทำออนไลน์ได้แต่ยังไม่ 100% เพราะยังไงเราก็ต้องไปยื่นโฉนดตัวจริงที่กรมที่ดินอยู่ดี แต่ก็จะช่วยลดระยะเวลาจากเดิมที่เวลาไปโอนที่ดินต้องใช้เวลาเป็นวันก็ลดระยะเวลาเหลือแค่ไม่เกิน 45 นาที ซึ่งเราสามารถจองและทำธุรกรรมผ่านแอป e-QLands ได้โดยสามารถ Download ได้ตามด้านล่าง

Download e-QLands iOS 

Download e-QLands Android 

         ส่วนวิธีการโอนก็ไม่ยากหลังจากจองและทำธุรกรรมผ่านทางแอปแล้วให้เราเดินทางไปที่สำนักงานใกล้บ้าน ทางเจ้าพนักงานที่ดินก็จะเซ็นชื่อลงในข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของโฉนดที่อยู่ในระบบ ส่วนผู้ซื้อที่ดินก็จะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ ซึ่งจะช่วยลดระยะเวลาและขั้นตอนการดำเนินการได้มาก

โปรแกรมคํานวณค่าโอนที่ดิน 2565 และบริการออนไลน์

  • โปรแกรมคำนวณภาษี – อากร ค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน ใช้บริการได้ที่เว็บไซต์ http://lecs.dol.go.th/rcal/#/ 
  • ระบบบริการค้นหาตำแหน่งรูปแปลงที่ดิน ใช้บริการได้ที่เว็บไซต์ https://landsmaps.dol.go.th/ 
  • ระบบศูนย์ดำรงธรรม (ร้องเรียน/ร้องทุกข์) ใช้บริการได้ที่เว็บไซต์ https://doldamrongdhama.dol.go.th/COM1I001 

         เรียกได้ว่าบทความนี้ก็พาคุณผู้อ่านทุกคนไปเจาะรายละเอียดที่จำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับการโอนที่ดินทุกมิติ ไม่ว่าจะเป็นการเตรียมเอกสารการโอนที่ดินทั้งสำหรับผู้ซื้อ ผู้ขาย รวมไปถึงเอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับการซื้อห้องชุด นอกจากนั้นยังมีในเรื่องของการอัปเดตภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และการโอนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กับลูกหลานหรือญาติในรูปแบบต่างๆ จนถึงขั้นตอนการโอนที่ดินแบบละเอียด ที่เรียกได้ว่าถ้าหากอ่านมาจนถึงบรรทัดนี้ ก็จะสามารถทำการโอนที่ดินได้อย่างถูกต้อง ครบถ้วน แม่นยำ แบบไม่มีผิดพลาดกันอย่างแน่นอน แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อกฎหมายอื่นๆ ที่น่ารู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนคอนโด อีกมากซึ่งล้วนแล้วแต่สำคัญและน่าศึกษาเพิ่มเติมทั้งสิ้น ใครที่สนใจความรู้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ก็อย่าลืมติดตามเราไว้ เพราะเรามีบทความดี ๆ คอยอัพเดทให้ได้อ่านกันอยู่เสมอ แล้วพบกันใหม่บทความหน้าจ้า 

. . . . . . . . . .

อ่านบทความเกี่ยวกับที่ดินเพิ่มเติม

ที่ดินกรรมสิทธิ์ร่วม ควรจัดการยังไงดี หากมีการปล่อยขายหรือถูกยึด 

ที่ดินราชพัสดุ อยู่ที่ไหน ประชาชนใช้ประโยนช์ได้ไหม 

ที่ดินหลุดจำนองธนาคาร ของราคาถูกและดี มีจริงหรือ? 

หนังสือมอบอำนาจที่ดิน เขียนอย่างไร ใช้เมื่อไร ?? 

ก่อนซื้อที่ดิน ต้องรู้อะไรบ้าง? ทั้งซื้อที่ดินอยู่เองและลงทุน