logo

          วันนี้นิวบ์จะมาพูดถึงสัญญาก่อสร้าง...หากเพื่อน ๆ มีที่ดินอยู่แล้ว หรือหาซื้อที่ดินที่ถูกใจได้แล้ว ต้องการสร้างบ้านในฝันสักหลัง เจ้าบ้านต้องหาจ้างบริษัทออกแบบบ้าน ขออนุญาตสร้างบ้านแล้ว ตามด้วยการหาบริษัทสร้างบ้านหรือผู้รับเหมาสร้างบ้าน เพราะมูลค่าในการก่อสร้างที่ไม่ใช่น้อย ๆ ในการก่อสร้าง จะให้จ่ายไปเรื่อย ๆ แบบไม่มีกำหนด งบประมาณก็ดูจะบานปลายเปล่า ๆ ด้วยเหตุนี้จึงต้องมีการทำสัญญาสร้างบ้านขึ้นมาเพื่อควบคุมและป้องกันปัญหาเหล่านี้จะอาจจะเกิดขึ้นนั่นเอง ซึ่งสัญญาก่อสร้างจะช่วยเจ้าของบ้านได้หลายอย่าง เช่น ควบคุมงบประมาณ ประกันความเสียหาย และป้องการทิ้งงานของผู้รับเหมา เป็นต้น โดยเนื้อหาสัญญาก่อสร้างที่เราควรรู้ไว้จะมีอะไรบ้างนั้น ไปดูพร้อมดันได้เลย

. . . . . . . . . .

ประเภทของสัญญาก่อสร้าง

          การดำเนินการทำสัญญาจ้างก่อสร้าง หรือที่เรียกว่า Construction Contract เป็นข้อตกลงระหว่าง เจ้าของงานและผู้รับเหมา โดยสาระของสัญญาจ้างก่อสร้างจะสอดคล้องกับข้อกฎหมายซึ่งมีผลดีกับทั้งผู้จ้างและผู้รับจ้าง สัญญาจ้างก่อสร้างที่นิยมใช้กันมี 5 ประเภท ดังนี้

1. สัญญาก่อสร้างแบบเหมาจ้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey Contract)

          แบบเหมาจ้างแบบเบ็ดเสร็จ ผู้รับจ้างจะเหมารวมทั้งการหาเงินทุน เทคโนโลยี ออกแบบและดำเนินการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ โดยที่ผู้ว่าจ้างสามารถผ่อนชำระค่าก่อสร้างที่หลัง ผู้ว่าจ้างไม่ต้องใช้เงินทุนสร้าง สัญญาแบบนี้จะระบุวันที่งานแล้วเสร็จไว้ชัดเจน

  • ข้อดี : ผู้ว่าจ้างไม่ต้องหาทุนมาลงทุนก่อน
  • ข้อเสีย : เสี่ยงเรื่องงบประมาณตามค่าเงินและมีมูลค่าต่อโครงการค่อนข้างสูง

          สัญญาแบบเหมาจ้างแบบเบ็ดเสร็จเหมาะกับบริษัทสร้างบ้านจัดสรร สร้างบ้านขาย เพราะใช้กับการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ ที่มีการใช้เทคโนโลยีเครื่องมือก่อสร้างขั้นสูง หรือมีการขออนุญาตจากหน่วยงานราชการไว้แล้ว

2. สัญญาก่อสร้างแบบคิดค่าใช้จ่ายทั้งหมดบวกเงินเพิ่มพิเศษ (Cost-plus Contract)

          เป็นรูปแบบที่ใช้กันโดยทั่วไป โดยผู้รับจ้างจะเป็นผู้รับประกันค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง โดยสัญญาก่อสร้างนี้ฝ่ายหนึ่งตกลงที่จะคืนเงินให้คู่สัญญาเป็นค่าใช้จ่ายบวกกำไรที่ระบุตามสัดส่วนของมูลค่าเต็มของสัญญา โดยสัญญาต้นทุนบวกมักใช้ในการก่อสร้างเมื่องบประมาณถูกจำกัดงบประมาณ หรือเมื่อมีความเป็นไปได้สูงที่ค่าใช้จ่ายจริงอาจน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ ในสัญญานี้ระบุผู้รับเหมาต้องแสดงหลักฐานค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดรวมทั้งค่าใช้จ่ายทางตรงและทางอ้อม สัญญานี้สามารถใช้กับงานที่ผู้ว่าจ้างไม่ต้องการรอกระบวนการออกแบบให้แล้วเสร็จ แต่จะต้องระบุให้ชัดเจนในเรื่องของขอบเขตเท่าใดที่สามารถเบิกได้ ซึ่งเจ้าของจะต้องควบคุมค่าใช้จ่ายให้ดีด้วย

  • ข้อดี : ผู้ว่าจ้างสามารถขอเพิ่มในส่วนที่ต้องการปรับจากแบบได้ ผู้รับจ้างและผู้ว่าจ้างจะคำนวณงบประมาณร่วมกัน
  • ข้อเสีย : เมื่อมีการเพิ่มเติ่มความต้องการมากกว่าแปลนเดิม ค่าใช้จ่ายก็จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ผู้ว่าจ้างเปลี่ยนใจตลอดเวลางบประมาณการก่อสร้างก็จะควบคุมได้ยาก
    • อาจเพิ่มระยะเวลาในการดำเนินการก่อสร้างที่ยาวขึ้น
    • อาจนำไปสู่ข้อพิพาทเมื่อพยายามเรียกคืนค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง
    • ต้องใช้ทรัพยากรเพิ่มเติมในการผลิตซ้ำและปรับต้นทุนที่เกี่ยวข้องทั้งหมด

 

3. สัญญาจ้างออกแบบรวมก่อสร้าง (Design-build Contract)

 สัญญาก่อสร้างแบบนี้ผู้ว่าจ้างที่ต้องการรวมเอาการออกแบบและการก่อสร้างไว้ที่ผู้รับเหมารายเดียวในลักษณะของการจ้างครั้งเดียวเสร็จทุกขั้นตอน เป็นสัญญาก่อสร้างที่เป็นความสัมพันธ์ระหว่างนักออกแบบและผู้สร้างรวมพันธมิตรที่ส่งเสริมการทำงานร่วมกันและการทำงานเป็นทีม

  • ข้อดี: ติดต่อประสานงานสะดวก การออกแบบและการก่อสร้างสามารถดำเนินการไปพร้อมๆกันได้ สัญญาแบบนี้ช่วยเพิ่มความคล่องตัวในการสื่อสารระหว่างนักออกแบบและผู้สร้าง
  • ข้อเสีย: หากผู้รับจ้างทำงานไม่ได้มาตรฐาน จะมีปัญหาผูกพันกันระยะยาว มูลค่าสัญญาจะค่อนข้างสูงเนื่องจากผู้รับจ้างต้องเพิ่มค่าความเสี่ยง เช่น ราคาวัสดุ ปริมาณงานที่ต้องทำหรือต้องแก้ไข

4. สัญญาก่อสร้างแบบราคาต่อหน่วย (Unit Price Contract)

          แบบราคาต่อหน่วย ตกลงราคาต่อหน่วยทุกรายการที่จะมีในการก่อสร้าง เมื่อก่อนคนจะจ้างผู้รับเหมาด้วยสัญญาก่อสร้างนี้ให้สร้างไปเรื่อย ๆ อย่างไม่รีบร้อน แต่เดี่ยวนี้ไม่ค่อยเป็นที่นิยมเพราะเจ้าของบ้านไม่สามารถรู้ได้หรือกำหนดได้ว่าเมื่อไรการก่อสร้างจะเสร็จ จะต้องชำระราคาทั้งหมดเป็นเงินจำนวนสุทธิเท่าใด เหมาะกับงานที่ผู้ว่าจ้างต้องการที่จะเริ่มงานก่อสร้างโดยเร็ว ไม่ต้องการรอเรื่องการออกแบบ หรือ สร้างไปเรื่อย ๆ ตามงบที่มี พักสร้างเมื่อขาดงบ แล้วสร้างต่อเมื่อมีงบไปจนบ้านเสร็จ

  • ข้อดี: ผู้รับจ้างสามารถเริ่มงานได้เลย
  • ข้อเสีย: ผู้ว่าจ้างไม่สามารถรู้ราคาประเมินที่ดำเนินการจนแล้วเสร็จได้ อีกข้อที่ต้องระวังคือการร่างแบบเบื้องต้นไม่ต้องรอให้แบบเสร็จสามารถสร้างได้เร็วแต่กำหนดงบประมาณไม่ได้ ถ้าหากเลือกผู้รับจ้างที่ประสบการณ์การทำงานไม่มากพออาจจะมีปัญหาได้

5. สัญญาก่อสร้างแบบเหมารวม (Lump Sum Contract)

          เป็นสัญญาก่อสร้างที่นิยมมาก โดยผู้ว่าจ้างหรือที่ปรึกษาจัดเตรียมแบบแปลน ด้านออกแบบ เตรียมทุกอย่างไว้ค่อยข้างสมบูรณ์ ผู้รับเหมาก่อสร้างทำการประมาณราคาเสนอบัญชีงานพร้อมสรรพ มีราคาต่อหน่วยชัดเจน

  • ข้อดี: ติดต่อประสานงานสะดวกเพราะฝ่ายผู้รับจ้างเป็นผู้ดำเนินการ
  • ข้อเสีย: มูลค่าของค่าจ้างงานจะสูงเพราะฝ่ายผู้รับจ้างจะคำนวณราคามาป้องกันความเสียหายต่างๆ

          สัญญาประเภทนี้สะดวกและสัญญาก่อสร้างนี้เหมาะกับงานที่มีแบบก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ครบถ้วน พร้อมรายการวัสดุที่จะใช้ ค่าแรง และ ค่าดำเนินงาน

. . . . . . . . . .

เอกสารประกอบของสัญญาจ้างก่อสร้าง

          ข้อมูลคร่าว ๆ เรื่องสัญญาก่อสร้างนี้สามารถช่วยผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของบ้านในการตัดสินใจก่อนดำเนินการเซ็นสัญญา ว่าสัญญาแบบไหนทำให้เพื่อน ๆ สบายใจและงบประมาณจะคุ้มค่าที่สุด เมื่อต้องเซ็นสัญญายังมีสิ่งจำเป็นได้แก่เอกสารที่ระบุสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการสร้างบ้านทั้งหมดเอกสารที่เป็นส่วนประกอบของสัญญามีดังนี้

1. แบบแปลนหรือพิมพ์เขียวก่อสร้างต่าง ๆ

  • แบบแปลนด้านสถาปัตยกรรม เป็นเอกสารแสดงรายละเอียดต่างๆ ของบ้าน ประกอบด้วย สารบัญ รายการประกอบแบบ แบบแปลน บ้านทุกชั้น+แปลนหลังคา รูปด้านทั้ง 4 ด้าน รูปตัด อย่างน้อย 2 รูป แบบขยายส่วนต่างๆ ขยายประตู ขยายหน้าต่าง ขยายห้องน้ำ ขยายระเบียง เป็นต้น
  • แบบแปลนด้านวิศวกรรม เป็นแบบแปลนที่แสดงมิติของบ้าน แปรนรากฐาน แปลนเสา คาน พื้น
  • แปลนโครงสร้างหลังคา ได้แก่ แปลนขยายภาพหน้าตัดของเสา คาน และความหนาของวัสดุพื้น
  • แบบทางด้านระบบไฟฟ้าและสื่อสาร เป็นแปลนบอกทางเดินสายไฟ รางสายไฟ สวิตช์ เป็นต้น
  • แบบทางด้านระบบสุขาภิบาล เป็นแปลนระบบวางท่อน้ำทิ้ง ท่อกำจัดสิ่งปฏิกูลเป็นต้น
  • ใบแสดงรายละเอียด ปริมาณวัสดุ และราคา จำนวน แผ่นของแบบ

 Tip ก่อนไปเซ็นสัญญาก่อสร้างเช็คแบบแปลนก่อสร้างที่ถูกต้อง บนแบบจะต้องมีรายชื่อ เลขประจำตัว และลายมือชื่อของสถาปนิกและวิศวกร และมีใบอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานราชการเสมอ

2. รายการประกอบแบบก่อสร้าง

          ประกอบด้วยรายการประกอบแบบก่อสร้างอย่างละเอียด บอกชนิดคอนกรีต เหล็ก พื้น อย่างละเอียด รายการประกอบแบบก่อสร้างโดยย่อ

3. ใบแสดงรายละเอียดปริมาณวัสดุ และราคา

4. สำเนาบัตรประชาชนผู้ว่าจ้าง และ ผู้รับจ้าง

5. สำเนาโฉนดที่ดินที่จะปลูกสร้าง

          เมื่อเตรียมเอกสารครบพร้อมหมดแล้วนัดวัน เดือน ปี ตามที่สะดวก เพื่อดำเนินการเซ็นสัญญาก่อสร้าง เนื้อความข้อตกลงในตัวสัญญาที่สอดคล้องกับข้อกฎหมายและต้องสร้างความเข้าใจทั้ง 2 ฝ่ายประกอบด้วย

  1. เรื่องของสัญญา สถานที่ทำสัญญา
  2. วัน / เดือน / ปี ที่ทั้ง 2 ฝ่ายทำสัญญา
  3. คู่สัญญา ผู้มีอำนาจทำสัญญา หากเป็นนิติบุคล ถ้าหากเป็นเจ้าบ้านต้องชี้แจง ผู้ทำสัญญาระหว่างใครกับใคร ซึ่งจะต้องระบุ ชื่อ สกุล สัญชาติ เชื้อชาติ อายุ อาชีพ ตลอดจนที่อยู่อาศัยให้ละเอียดชัดเจน
  4. วงเงินที่ทำสัญญากันไว้
  5. ระบุผู้จัดหาและดำเนินการเกี่ยวกับวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง แรงงานที่ใช้ในการก่อสร้าง ตลอดจนเครื่องมือเครื่องใช้
  6. ระบุอำนาจของผู้ว่าจ้างหรือตัวแทนให้ชัดเจน
  7. กำหนดวันเริ่มลงมือทำการก่อสร้าง และวันแล้วเสร็จของงานก่อสร้างนั้น พร้อมทั้งรวมระยะเวลาการก่อสร้างทั้งหมดเป็นเวลากี่วัน
  8. ระบุการคิดค่าปรับหรือการจ่ายค่าเสียหายทดแทน (หากมีการผิดสัญญาตามข้อ 7)
  9. ระบุรายละเอียดการแบ่งงวดการจ่ายเงินค่าก่อสร้างไว้อย่างชัดเจนว่า ทำการก่อสร้างได้งานแล้วเสร็จ ผู้ว่าจ้างจะต้องจ่ายเงินเป็นรายงงวด งวดละกี่บาท
  10. ชี้แจงกรณีใดบ่งชี้ถึงการเลิกสัญญาว่า จะเลิกสัญญากันได้เพราะเหตุใดบ้าง และเมื่อใด
  11. ท้ายสัญญามีช่องลงลายเซ็นของผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง บรรทัดถัดไปเป็นช่องลงลายเซ็นพยานอย่างน้อย 2 นาย และเขียนสัญญาอีก 1 นายผู้ประมาณการจะต้องศึกษาข้อตกลง หรือสัญญานี้ให้ละเอียดก่อนลงมือประมาณราคา เพราะข้อสัญญาต่างๆ ตามความต้องการของผู้ว่าจ้าง จะมีผลกระทบต่อราคาก่อสร้าง

รายละเอียดในสัญญาก่อสร้างที่ฝ่ายผู้รับจ้างต้องรับผิดชอบ

  1. ก่อนที่ฝ่ายรับจ้างจะลงมือก่อสร้าง ผู้รับจ้างต้องทำการตรวจสอบสถานที่ พื้นที่และสภาพที่เป็นอยู่ รังวัดตรวจสอบหมุดหลักเขต จัดทำระดับแนวและระยะต่าง ๆ ในแบบก่อสร้างและดำเนินการเสนอผลการตรวจสอบให้แก่ผู้ว่าจ้าง พร้อมทั้งแสดงสภาวะของสภาพดังกล่าวอันจะทำให้เกิดการกระทบกระเทือนยุ่งยากแก่งานที่ระบุในสัญญา และรายงานความเคลื่อนไหวอันเกิดขึ้นระหว่างแผนก่อสร้างกับสถานที่จริงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนดำเนินงานต่อไป
  2. ผู้รับจ้างต้องตรวจสอบและศึกษารายละเอียด โดยผู้รับจ้างต้องเสนอแบบขยายรายละเอียดจะต้องแสดงถึงวิธีการ ตำแหน่งและระยะต่างๆ ในการปฏิบัติงานโดยละเอียด

. . . . . . . . . .

5 ข้อควรรักษาประโยชน์ในสัญญาก่อสร้าง

  1. ผู้รับจ้างเป็นผู้ดูแลและรับผิดชอบทั้งหมดหากเกิดอันตรายกับคนงาน ให้ระบุในสัญญาก่อสร้างอย่างชัดเจน
  2. ข้อกำหนดเรื่องเวลาในการก่อสร้าง ต้องระบุไว้ให้ชัดเจนว่าหากต้องขยายเวลา ที่เกิดจากผลกระทบของภัยข้างเคียง หรือรูปแบบและรายการรายละเอียดคลาดเคลื่อนผู้รับจ้างต้องรับผิดชอบ
  3. ค่าเสียหายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น ข้อกำหนดด้านการเงินต่าง ๆ การเปลี่ยนผู้คุมงานของผู้รับจ้าง ระบุให้ชัดเจนในสัญญาว่าฝ่ายผู้รับจ้างต้องรับผิดชอบทั้งหมด ไม่มีการเรียกค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากผู้ว่าจ้าง
  4. ความจำเป็นในส่วนของประกันภัย การปรับปรุงแผนงานการเก็บรักษาแบบและอุปกรณ์ให้ระบุผู้รับผิดชอบในสัญญาให้ชัดเจน
  5. กำหนดคุณภาพและฝีมือแรงงานให้ชัดเจน ป้องกันการล่าช้าและการเสียหาย

ทางออกสำหรับผู้ว่าจ้างเมื่อเกิดเหตุการณ์ผิดสัญญาก่อสร้างที่พบบ่อย

  1. เมื่อผู้รับจ้างหยุดงานไปโดยไม่มีเหตุอันควรติดต่อกันเกินกว่า 10 วัน ก็ดี หรือไม่ดำเนินการก่อสร้างตามปกติ ติดต่อกันเกินกว่า 10 วันโดยไม่มีเหตุอันควรก็ดี เหตุการณ์นี้ผู้ว่าจ้างจะถือว่าผู้รับจ้างละทิ้งงาน ผู้ว่าจ้างมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยผู้ว่าจ้างไม่ต้องจ่ายเงินงวดที่เหลือ
  2. หากผู้รับจ้างดำเนินงานก่อสร้างที่ผิดจากแบบหรือรายละเอียดที่แนบท้ายสัญญา หรือตรวจพบว่าสิ่งของที่ใช้หรือที่จะใช้ไม่มีคุณภาพ หรือไม่ตรงตามแบบ หรือ รายละเอียดที่แนบท้ายสัญญา เหตุการณ์นี้ผู้ว่าจ้างหรือตัวแทนของผู้ว่าจ้างมีสิทธิ์สั่งระงับการก่อสร้างทันที หรือสั่งให้รื้อถอน เปลี่ยนแปลงแก้ไขทันที
  3. ภายในกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ผู้ว่าจ้างได้รับมอบงานจากผู้รับจ้างเรียบร้อยแล้วหากมีเหตุชำรุดบกพร่องเกิดขึ้นกับงานที่ผู้รับจ้างได้ก่อสร้างขึ้นไม่ว่าจะเนื่องจากการก่อสร้างไม่เรียบร้อย ใช้สิ่งของสัมภาระไม่ดีหรือการก่อสร้างไม่ตรงตามหลักวิชากา ผู้รับจ้างจะต้องปรับปรุงเปลี่ยนแปลงแก้ไขซ่อมแซม หรือ เปลี่ยนให้ใหม่ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้ว่าจ้าง หรือภายในเวลาตามที่กำหนดในคำบอกกล่าวนั้น
  4. เมื่อต้องซ่อมแชมหรือปรับปรุงงานก่อสร้าง ผู้รับจ้างต้องออกเงินค่าสัมภาระ ค่าใช้จ่ายต่างๆ ตลอดถึงค่าแรงงานเองทั้งสิ้น และผู้รับจ้างจะนำเชคประกันสัญญามูลค่า 5% ของมูลค่าก่อสร้างมาให้ผู้ว่าจ้างไว้เป็นเวลา 1 ปี และผู้ว่าจ้างจะคืนเชคนี้ให้เมื่อครบกำหนด 1 ปีหลังจากสัญญานี้สิ้นสุดลง

. . . . . . . . . .

กรณีตัวอย่างการผิดสัญญาก่อสร้าง

          การผิดสัญญาไม่ว่าจะเป็น การสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน รื้อถอน หรือการก่อสร้างอาคาร ตึกต่างๆ นั้น บางครั้งจะมีปัญหา เช่น ผู้รับจ้างทิ้งงาน ผู้รับจ้างทำงานไม่เรียบร้อย ทำไม่ตรงแบบ งานเสร็จล่าช้า หากเกิดกรณี ผู้ว่าจ้างต้องมีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญา และต้องจ้างผู้รับเหมารายอื่นเข้ามาทำต่อ

  1. นายไก่ผู้รับจ้างงานจากนายไข่ แต่ไม่ทันตามกำหนดวันส่งงาน นายไข่สามารถปรับเงินนายไก่ตามที่กำหนดในสัญญา
  2. นายช้างผู้รับงานก่อสร้างจากนายโซ่ นายช้างสร้างบ้านไม่ได้มาตรฐานตามที่ตกลงสัญญาก่อสร้าง นายโซ่ต้องดำเนินการฟ้องภายใน 1ปี นับจากวันชำรุด และนายช้างต้องดำเนินการแก้ไขภายใน 1 ปีนับจากวันส่งมอบหรือภายใน 5 ปีหากพบการชำรุดหลังการส่งมอบ

อ้างอิงกรณีตัวอย่างจาก thanulaw.com

. . . . . . . . . .

          ทั้งหมดนี้เป็นข้อมูลสัญญาก่อสร้างพื้นฐานเบื้องต้นสำหรับผู้ว่าจ้าง หากอยากมีบ้าน ตึก หรืออาคารที่ดำเนินการสร้างเอง ความรู้เหล่านี้สามารถช่วยรักษาผลประโยชน์ให้กับเพื่อน ๆ ได้ รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะรอยครั้ง แม้การสร้างบ้านไม่ใช่การออกรบ เป็นการตกลงระหว่างเจ้าของทุนกับผู้รับจ้าง สัญญาก่อสร้างจะช่วยป้องกันเหตุการไม่คาดฝัน และการเสียความรู้สึกของเพื่อน ๆ ได้อย่างแน่นอน และหากเพื่อนชื่นชอบและถูกใจเนื้อหาสาระน่ารู้เรื่องอสังหาฯ และข้อสัญญาต่าง ๆ เพิ่มเติม ก็สามารถติดตามพวกเรา CondoNewb ได้ทางเว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ การลงทุนและการอยู่อาศัย จะได้ไม่พลาดบทความดี ๆ ของพวกเรานั่นเอง